Acheter à plusieurs au Québec : indivision

Acheter à deux, à trois, avec un parent, un frère ou un ami est devenu ordinaire dans le Grand Montréal. Ce qui reste mal compris, c’est que ce n’est pas une entente entre proches : c’est un montage juridique régi par le Code civil du Québec, dont les règles s’appliquent que vous les connaissiez ou non.

Je suis courtier, pas notaire : ceci est de l’information générale.

Ce que vous achetez : une part, pas une pièce

Quand plusieurs personnes achètent ensemble un immeuble, elles deviennent indivisaires. L’indivision peut résulter d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi (art. 1012 C.c.Q.). Chacun détient une quote-part de l’immeuble entier, pas un étage ni une chambre, et peut se servir du bien sans porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres (art. 1016).

Le piège est à l’article 1015 : les parts des indivisaires sont présumées égales. Éducaloi le dit sans détour : la loi vous présume propriétaires en parts égales même si vos mises de fonds et vos versements hypothécaires sont inégaux, et les revenus de location comme le profit de revente se partagent de la même manière.

La convention d’indivision : ce qu’elle règle, et pourquoi elle se publie

C’est le document qui remplace les présomptions par vos décisions. Selon la Chambre des notaires et Éducaloi, elle couvre :

• la quote-part réelle de chacun, celle qui suit l’argent investi ;
• le partage des dépenses et des revenus, alors que la loi ne prévoit qu’une contribution aux charges communes à proportion des parts (art. 1019) ;
• les décisions. L’article 1026 fixe la règle par défaut : l’administration courante se décide à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts, mais vendre le bien, le partager, le grever d’un droit réel ou en changer la destination exige l’unanimité ;
• l’usage exclusif d’une partie de l’immeuble ;
• le droit de préemption, qui oblige celui qui veut vendre sa part à l’offrir d’abord aux autres ;
• ce qui arrive au décès d’un indivisaire ;
• la sortie : qui rachète, à quel prix, selon quelle évaluation.

Un point technique qui vaut cher : l’indivision conventionnelle portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers (art. 1014). Non publiée, elle vaut entre vous, mais pas contre l’acheteur de la part d’un autre ni contre ses créanciers. Le notaire la publie au registre foncier.

Personne n’est obligé de rester

C’est la règle la plus importante et la moins connue. Article 1030 : nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins d’avoir été reporté par une convention, une disposition testamentaire, un jugement ou l’effet de la loi. Un seul indivisaire peut donc exiger la fin de l’indivision, sans se justifier.

Vous pouvez reporter ce droit, pas l’éteindre. Les indivisaires peuvent, par écrit, convenir de reporter le partage, pour une durée maximale de 30 ans, renouvelable (art. 1013). Le tribunal peut aussi surseoir au partage immédiat, pour au plus deux ans (art. 1032). L’article 1031 permet aussi aux trois quarts des indivisaires représentant 90 % des parts, malgré toute convention contraire, de mettre fin à l’indivision d’un immeuble principalement à usage d’habitation, mais seulement pour le convertir en copropriété divise (condo) : les autres peuvent alors payer en argent la part de ceux qui s’y opposent. Ce n’est pas un moyen général d’écarter un coindivisaire.

L’article 1022 ajoute un filet : si un étranger à l’indivision achète la part d’un indivisaire, les autres ont 60 jours, à compter du moment où ils l’apprennent, pour l’écarter en lui remboursant le prix et ses frais. Ce droit de retrait ne joue pas si la convention prévoit des droits de préemption publiés : la convention remplace le recours d’urgence par un mécanisme prévu.

Le prêteur ne connaît pas vos pourcentages

En droit québécois, la solidarité ne se présume pas : elle n’existe que lorsqu’elle est expressément stipulée par les parties ou prévue par la loi (art. 1525). Les contrats de prêt hypothécaire, eux, la stipulent.

Chaque coemprunteur répond donc de la totalité du prêt, pas de sa part. Si l’autre cesse de payer, la banque vous réclame le tout et votre dossier de crédit encaisse le retard. La convention d’indivision n’y change rien : elle vous donne un recours contre votre coindivisaire, jamais contre le prêteur.

Coindivisaire ou caution : deux positions très différentes

Le cautionnement est le contrat par lequel une personne s’oblige envers le créancier à exécuter l’obligation du débiteur si celui-ci n’y satisfait pas (art. 2333). La caution n’est pas au titre, ne détient aucune part et ne touche aucune plus-value. Elle a en principe le bénéfice de discussion, qui lui permet d’exiger que le créancier saisisse d’abord les biens du débiteur, mais elle peut y renoncer expressément (art. 2347), et les prêteurs le demandent couramment.

Le parent qui se porte caution prend donc le risque sans le patrimoine. Celui qui devient coindivisaire prend le risque et la part, avec les conséquences fiscales et successorales qui suivent.

Le parent qui aide : don ou prêt

Un don et un prêt ne se ressemblent que dans le compte de banque. Le prêteur exige une lettre de don signée confirmant que la somme n’est pas remboursable, parce qu’un prêt s’ajouterait à vos dettes et abîmerait vos ratios.

Il exige aussi de voir d’où vient l’argent : relevés bancaires, souvent sur environ 90 jours, au nom des obligations de lutte contre le blanchiment. Des fonds venus de l’étranger demandent plus de délai et plus de pièces.

Une mise en garde : annoncer un don au prêteur puis traiter la somme comme un prêt entre vous n’est pas une zone grise, c’est une fausse déclaration.

Rupture, décès, faillite

Rupture. Rien ne se partage automatiquement : c’est l’article 1030 qui s’applique, avec la lenteur et les frais d’un partage provoqué. Voir aussi immobilier et séparation.

Décès. La part du défunt tombe dans sa succession : vous devenez indivisaire avec ses héritiers, qui ne sont pas forcément ceux que vous imaginiez. Voir l’héritage d’une propriété au Québec. Une clause de préemption ou une option d’achat, financée par une assurance vie, est la réponse habituelle.

Faillite. La part d’un indivisaire fait partie de son patrimoine, donc du gage de ses créanciers. Une convention publiée avec droit de préemption vous laisse au moins la possibilité de racheter.

Mariage, union de fait, union parentale : l’état du droit en 2026

Beaucoup de co-acheteurs croient qu’un régime légal les protège. Ça dépend de qui vous êtes l’un pour l’autre.

Mariés ou unis civilement. Le patrimoine familial s’applique automatiquement dès le mariage ou l’union civile. Selon quebec.ca, il comprend les résidences de la famille, les meubles qui les garnissent, les véhicules servant aux déplacements de la famille, les droits accumulés au titre d’un régime de retraite et les gains inscrits au Régime de rentes du Québec. C’est la valeur qui se partage, pas la propriété.

Conjoints de fait sans enfant commun. Aucun patrimoine légal. Le titre et la convention sont votre seule protection.

Union parentale. Depuis le 30 juin 2025, ce régime s’applique de plein droit aux conjoints de fait qui deviennent parents d’un même enfant né à compter de cette date. Il crée un patrimoine d’union parentale composé des résidences de la famille ou des droits qui en confèrent l’usage, des meubles qui les garnissent et servent à l’usage du ménage, et des véhicules utilisés pour les déplacements de la famille. Les biens reçus par succession ou donation en sont exclus. Les parents d’un enfant commun né avant cette date peuvent s’y assujettir volontairement, par acte notarié ou sous seing privé.

Notez ce que ce patrimoine ne contient pas : ni les droits accumulés dans un régime de retraite, ni les gains inscrits au Régime de rentes du Québec. Il est plus étroit que le patrimoine familial.

Frères, soeurs, amis, parent et enfant adulte. Aucun régime légal. Il n’y a que le titre et la convention.

L’ordre des opérations

Parlez chiffres avant de visiter. Faites rédiger la convention par le notaire avant ou en même temps que l’acte de vente, jamais après. Et si la mise de fonds vous semble le vrai obstacle, lisez le mythe des 20 % et les aides aux premiers acheteurs.

Vous préparez un achat à plusieurs ? Écrivez-moi : on démêle la structure avant de commencer la recherche.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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