Y a-t-il une bulle immobilière au Québec?

Le mot « bulle » revient chaque fois que les prix des maisons semblent courir plus vite que les salaires. Aucun des organismes publics consultés ne fixe pourtant de seuil officiel de bulle. Ce qui existe, ce sont des séries mesurables. Voici où se situent le Québec, Montréal et Laval sur chacune, à l’automne 2026, et ce qu’elles ne permettent pas de trancher.

Bulle immobilière au Québec: cinq critères mesurables

Ici, une bulle désigne des prix qui s’éloignent de ce que les revenus, les loyers et le crédit peuvent soutenir, portés par l’attente de nouvelles hausses.

La grille de la SCHL. La Société canadienne d’hypothèques et de logement a publié chaque trimestre une Évaluation du marché de l’habitation, qui tenait compte de quatre facteurs: la surchauffe, l’accélération de la croissance des prix, la surévaluation et la construction excessive. Elle a mis fin à ce rapport. Sa page, datée du 8 mars 2022, renvoie aux éditions antérieures: il n’existe plus de cote officielle récente pour Montréal.

La grille de la Banque du Canada. Ses indicateurs de stabilité financière suivent le service de la dette hypothécaire, les prêts à ratio prêt-revenu élevé, les achats-reventes rapides et les attentes de hausse des prix.

Les critères suivants en découlent, plus le rythme des prix: une bulle suppose une accélération.

Prix et revenus: l’écart chiffré à Montréal et à Laval

Le ratio prix-revenu divise le prix médian des propriétés vendues par le revenu total médian des ménages: des années de revenu brut.

Sources: Statistique Canada, Profil du recensement de 2021; APCIQ par le système Centris, 3e trimestre 2026. Calcul: prix médian divisé par revenu médian.

L’écart de dates gonfle le ratio. Les revenus datent de 2020, les prix de l’été 2026. Selon la Banque du Canada, le revenu disponible nominal moyen des ménages canadiens a augmenté d’environ 16 % entre 2021 et 2025. Avec des revenus à jour, les ratios seraient plus bas, d’une ampleur non chiffrée pour Laval ou Montréal. Et le revenu médian couvre tous les ménages, locataires compris.

Un ratio élevé n’est pas encore une bulle. Le niveau ne dit pas si l’écart se creuse vite. Au 3e trimestre 2026, le prix médian de l’unifamiliale a monté de 2 % sur un an au Québec comme dans la RMR, et de 5 % à Laval. L’APCIQ décrit une hausse « à un rythme généralement plus modéré que celui observé au cours des dernières années ». C’est l’inverse d’une accélération.

Prix et loyers: ce que disent les données de la SCHL

Le deuxième test compare le prix d’achat au loyer d’un logement semblable. Quand les prix distancent les loyers, l’acheteur paie surtout pour une plus-value espérée. La comparaison la plus proche oppose la copropriété vendue au condo offert en location, que la SCHL mesure à part.

Sources: APCIQ, baromètre du 3e trimestre 2026; SCHL, Rapport sur le marché locatif 2025, tableau 4.1.2. Le prix couvre toutes les tailles, le loyer les seuls deux chambres.

Les loyers ont monté plus vite que les prix. Dans la RMR, le loyer moyen d’un condo loué de deux chambres est passé de 1 724 $ à 1 826 $ entre octobre 2024 et octobre 2025, environ 6 % de plus. Dans les immeubles locatifs, la SCHL estime la hausse à 7,2 % pour un deux chambres, et l’attribue surtout aux baux renouvelés. Le prix médian de la copropriété a gagné 2 % sur un an. Les périodes ne se superposent pas exactement, mais le sens est net: le ratio prix-loyer recule, alors qu’il grimpe pendant une bulle.

Pour votre situation, le calculateur louer ou acheter met le loyer, le versement hypothécaire et les frais d’entrée côte à côte; la méthode du calcul louer ou acheter explique quoi y entrer.

Le crédit et l’endettement des ménages

Une bulle se nourrit de crédit. Les séries qui suivent sont nationales, sans version québécoise dans les pages consultées.

L’endettement. Au 2e trimestre 2026, la dette des ménages canadiens sur le marché du crédit représentait 176,4 % de leur revenu disponible, contre 178,6 % au trimestre précédent, selon Statistique Canada. Dans son Rapport sur la stabilité financière du 28 mai 2026, la Banque du Canada résume: « L’endettement des ménages demeure élevé, mais en deçà de son sommet de 2022. »

Les prêts à ratio élevé. La Banque repère les ménages les plus vulnérables par la part des nouveaux prêts hypothécaires dont le ratio prêt-revenu dépasse 450 %. Cette part était de 11,9 % au 2e trimestre 2026. Dans l’ancienne série de la Banque, bâtie sur d’autres données et arrêtée en 2024, elle avait atteint 25,1 % au 1er trimestre 2022. De 2023 à 2024, les deux séries diffèrent de moins d’un point.

Les retards de paiement. Selon le même rapport, environ 1,3 % des emprunteurs hypothécaires avaient un compte en souffrance depuis plus de 60 jours. Le crédit reste lourd, mais il ne s’emballe pas.

Spéculation et surconstruction: les données disponibles

Les achats-reventes rapides. La Banque du Canada mesure la part des logements revendus dans les 12 mois suivant leur achat. Dans la RMR de Montréal, elle était de 0,89 % au 2e trimestre 2026, contre un sommet de 1,88 % au 3e trimestre 2022 et 1,64 % pour le Canada.

Les condos loués. Sur 233 535 appartements en copropriété recensés par la SCHL dans la RMR en octobre 2025, 51 119 étaient offerts en location, soit 21,9 %, contre 21,7 % un an plus tôt. Une mesure plus fine manque: l’étude de Statistique Canada sur les investisseurs, diffusée le 7 juillet 2026, porte sur six provinces, sans le Québec.

Les attentes. Dans l’enquête de la Banque du Canada sur les attentes des consommateurs, les répondants du Québec attendaient au 2e trimestre 2026 une hausse de 5,0 % des prix des logements de leur région sur 12 mois, contre 8,6 % au 2e trimestre 2021. Ce n’est pas une prévision, et la Banque conseille de suivre la variation de cette série plutôt que son niveau.

La construction. Dans la RMR, 19 028 logements ont été mis en chantier de janvier à septembre 2026, contre 19 331 un an plus tôt, selon la SCHL. Le taux d’inoccupation des appartements locatifs a atteint 2,9 % en octobre 2025, contre 2,1 % en 2024; la SCHL l’explique par des achèvements en hausse et une demande ralentie, surtout par la baisse du nombre de résidents non permanents. L’inventaire de revente de la RMR dépassait en septembre 2026 de 18 % sa moyenne des 10 dernières années, selon l’APCIQ. Le stock de logements neufs invendus n’est publié dans le tableau mensuel de la SCHL que pour l’ensemble des centres urbains du pays.

Le bilan des cinq critères

Deux critères sont élevés par leur niveau, le ratio prix-revenu et l’endettement des ménages, mais aucun indicateur ne s’accélère: ni les prix, ni le crédit, ni les reventes rapides. Ces données décrivent un marché cher, pas la dynamique d’une bulle. Aucune n’est une prévision.

Bulle, correction ou krach: pourquoi les mots comptent

Une bulle est un état: des prix détachés de leurs appuis. Une correction est un mouvement: une baisse qui ramène les prix vers ces appuis. Un krach est une baisse brutale et rapide.

Une correction peut avoir lieu ailleurs. Selon la Banque du Canada, en mai 2026, le prix d’une maison typique au Canada avait diminué de 20 % depuis le sommet de 2022, un recul « particulièrement prononcé en Ontario et en Colombie-Britannique ». Au Québec, l’unifamiliale a monté de 2 % sur un an, selon l’APCIQ. Une manchette sur la correction canadienne parle d’abord de Toronto et de Vancouver.

Le mot oriente des décisions. Un acheteur convaincu qu’une bulle va éclater attend un krach; un vendeur qui n’y croit pas affiche trop haut. Les deux misent sur une prévision, alors que les ventes comparables récentes de votre secteur se vérifient. La différence entre ralentissement des ventes et baisse des prix est détaillée dans ce que les données disent d’un krach à Montréal.

Questions fréquentes

Le marché immobilier québécois est-il dans une bulle? Selon les critères mesurés ici, les prix sont élevés par rapport aux revenus, mais ils montent lentement, moins vite que les loyers. Aucun organisme public ne rend de verdict officiel depuis que la SCHL a cessé son Évaluation du marché de l’habitation.

Y a-t-il une bulle immobilière à Montréal? Dans la RMR, une unifamiliale coûte 8,5 années de revenu médian de 2020, contre 6,9 pour le Québec, mais les reventes rapides y sont sous la moyenne canadienne. Dans son édition du 1er trimestre 2020, l’Évaluation de la SCHL jugeait la vulnérabilité globale de Montréal « faible », tout en relevant des signes de surchauffe sur le marché de la revente.

Les condos sont-ils plus exposés que les maisons? Au 3e trimestre 2026, l’APCIQ situe la copropriété de l’île de Montréal « à la frontière entre le marché équilibré et l’avantage des acheteurs ». Dans la RMR, une copropriété prenait 61 jours en moyenne à se vendre, 13 de plus qu’un an plus tôt, et son prix médian a tout de même monté de 2 %.

Une bulle immobilière en 2027, est-ce possible? Aucune des séries citées ne projette 2027. Elles se suivent: l’APCIQ chaque mois, les indicateurs de la Banque du Canada chaque trimestre, le rapport locatif de la SCHL chaque année.

Pour compléter, lisez le marché immobilier de Laval par secteur et le marché immobilier de Montréal par arrondissement.

Vous voulez situer votre secteur sur ces critères, avec les ventes récentes et leur date? Écrivez-moi. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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