Investissement

Portefeuille immobilier : Grand Montréal

Par Georges Matar · 26 mai 2026 · 7 min de lecture

Le premier immeuble, vous l’achetez avec votre salaire. Le deuxième, vous l’achetez avec les règles. Ce qui rend un premier plex accessible dans le Grand Montréal disparaît au moment d’en acheter un deuxième.

Cet article commence là où le guide du premier immeuble à revenus s’arrête. Information générale : validez votre cas avec un prêteur et un comptable.

Pourquoi le premier immeuble est le plus facile à financer

La SCHL assure généreusement le propriétaire occupant, beaucoup moins l’investisseur absent.

Situation	Mise de fonds minimale	Prêt assuré jusqu’à
1 ou 2 logements, vous occupez	5 % des premiers 500 000 $, 10 % du reste	95 %
3 ou 4 logements, vous occupez	10 %	90 %
2 à 4 logements, vous n’occupez pas	20 %	80 %

Les deux premières lignes exigent un prix sous 1 500 000 $ et un logement occupé par vous, ou sans loyer par votre conjoint marié ou de fait, votre père, votre mère ou votre enfant. La troisième, c’est le produit Immeuble de rapport de la SCHL : prix sous 1 000 000 $, cote de crédit de 600.

Le même triplex demande donc 10 % quand vous y habitez, 20 % dès que vous déménagez.

Le test de résistance et le choix du prêteur

Le taux qui vous qualifie n’est pas celui que vous payez. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) impose aux prêteurs sous charte fédérale un taux admissible minimal : le plus élevé du taux de votre contrat plus 2 %, ou 5,25 %. Il vaut toujours en 2026, et la SCHL l’applique aussi à son Immeuble de rapport : avec assurance, vous êtes testé de toute façon.

Les coopératives de services financiers du Québec, elles, relèvent de l’Autorité des marchés financiers et non du BSIF. Mais l’AMF leur impose depuis 2021 le même taux admissible sur les prêts non assurés. Les autres critères, comme les ratios ou la prise en compte des loyers, varient d’un prêteur à l’autre : votre prêteur peut vous les détailler, et un courtier hypothécaire les comparer.

S’y ajoutent les ratios de la SCHL, 39 % et 44 % du revenu brut, et votre cote de crédit.

Comment le prêteur compte vos loyers

Duplex occupé : jusqu’à 100 % des loyers bruts s’ajoutent à votre revenu.
Triplex ou quadruplex occupé : 50 % des loyers bruts, ou la méthode du revenu net de location.
Immeuble non occupé visé par le prêt : jusqu’à 50 % des loyers bruts, ou le revenu net, soit les loyers bruts moins les dépenses d’exploitation.
Immeubles que vous détenez déjà : selon la politique du prêteur.

Sur le premier, occupé, une partie des loyers vous fait paraître plus riche. Sur le deuxième, le prêteur retient au plus la moitié des loyers bruts, ou le net, et le paiement du premier reste dans votre bilan : un plex au flux de trésorerie mince ne vous aide pas à acheter le suivant, il vous bloque. Le guide de la gestion locative détaille ces dépenses.

Sortir la mise de fonds du prochain immeuble

Selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, on peut généralement emprunter jusqu’à 80 % de la valeur d’une propriété, toutes dettes confondues, et 65 % au plus par une marge de crédit hypothécaire.

Ce plafond tient peu importe la valeur prise. Et un prêt à 80 % ou moins n’étant pas assuré, vous repassez sous le test du BSIF.
Votre équité n’est pas votre mise de fonds : s’il reste une hypothèque de 60 % de la valeur, il vous reste 20 points, pas 40.
La marge se paie deux fois : en intérêts, et en solde utilisé qui compte dans les ratios du prêteur suivant.

Ajoutez la pénalité de remboursement anticipé, l’évaluation, le notaire et la taxe de bienvenue. Testez le tout avec le calculateur hypothécaire et celui de capacité d’emprunt.

Amortissement, prime d’assurance et coût réel

L’amortissement d’un prêt assuré est plafonné à 25 ans. Depuis le 15 décembre 2024, Ottawa permet 30 ans aux premiers acheteurs et aux acheteurs d’une construction neuve. Sur l’immeuble non occupé, c’est 25 ans.

Côté prime, la SCHL demande au propriétaire occupant 2,40 % jusqu’à 80 % de la valeur, 2,80 % jusqu’à 85 %, 3,10 % jusqu’à 90 % et 4,00 % jusqu’à 95 %. Plus de 25 ans d’amortissement ajoute 0,20 %. Sur l’immeuble non occupé : 1,45 % jusqu’à 65 %, 2,00 % jusqu’à 75 %, 2,90 % jusqu’à 80 %.

La prime s’ajoute au prêt, mais la taxe québécoise de 9 % qui la frappe se paie comptant chez le notaire, et Revenu Québec a confirmé qu’elle passe à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026. Voyez le mythe de la mise de fonds de 20 %.

Les loyers ne sont pas une variable d’ajustement

L’erreur la plus coûteuse : acheter en supposant qu’on montera les loyers au marché. Ce n’est pas vous qui décidez.

Depuis le 1er janvier 2026, le Tribunal administratif du logement applique une méthode de fixation simplifiée aux avis de modification donnés à compter de cette date. La base est la moyenne de l’indice des prix à la consommation du Québec sur trois ans, soit 3,1 % entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027. S’y ajoutent la part des hausses de taxes et d’assurance qui dépasse cette base, et les travaux majeurs, récupérés à 5 % par année. Le TAL publie son outil de calcul.

Le moratoire : jusqu’au 6 juin 2027, aucun locataire ne peut être évincé pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation.

La reprise : elle vise vous, vos parents, vos enfants ou un proche que vous soutenez, avec un avis d’au moins 6 mois avant la fin d’un bail de 12 mois. Un locataire de 65 ans ou plus, sur place depuis 10 ans et dont le revenu ne dépasse pas 125 % du seuil d’un logement à loyer modique, est protégé, sauf exceptions. En indivision avec un tiers, elle est en principe impossible.

Un portefeuille se bâtit sur les loyers actuels, pas sur ceux espérés.

La fiscalité au deuxième immeuble

Vos loyers se déclarent au fédéral sur le formulaire T776 et au Québec sur le TP-128.

Courant ou capital. Réparer une marche se déduit l’année même. Remplacer l’escalier est une dépense en capital : elle s’ajoute au coût du bâtiment et se déduit lentement. L’ARC publie les critères.

L’amortissement. Un immeuble locatif est un bien de catégorie 1, amortissable à 4 % par année. Facultative, la déduction vise le bâtiment et non le terrain, et ne peut créer ni augmenter une perte locative. À la revente, l’amortissement réclamé peut être récupéré dans votre revenu.

Personnellement ou en société ? Pour l’ARC, une entreprise dont le but principal est de tirer un revenu de biens, les loyers par exemple, est une entreprise de placement déterminée : son revenu n’ouvre pas droit à la déduction accordée aux petites entreprises, sauf si elle emploie plus de cinq personnes à temps plein toute l’année. Pas un raccourci fiscal, donc, mais une décision de comptable.

Les risques qu’un portefeuille amplifie

La vacance. Dans son Rapport sur le marché locatif 2025, la SCHL mesure un taux d’inoccupation de 2,9 % pour les appartements d’initiative privée de la région de Montréal.
Le mauvais payeur. Un recours au TAL prend du temps, et le paiement hypothécaire sort quand même.
Les travaux majeurs. Toiture, fenêtres, plomberie : ils arrivent par blocs et ne se récupèrent qu’à 5 % par année.
Les taxes municipales. Un nouveau rôle d’évaluation peut faire bondir la facture. Voyez les taxes foncières à Montréal et Laval.

Plus il y a d’immeubles, plus ces événements se chevauchent. La réserve de liquidités est ce qui vous garde propriétaire.

Vous avez un immeuble et vous voulez savoir ce que le deuxième demanderait ? Écrivez-moi : on regarde vos baux, votre équité et vos ratios avant de magasiner.