Financer une grosse rénovation au Québec

Une grosse rénovation ne se planifie pas sur le prix des armoires. Elle se planifie sur deux calendriers: celui du chantier et celui de l’argent. Les deux ne coïncident jamais, et c’est cet écart qui vide les comptes. Voici d’où vient la somme, à quel moment chaque dollar sort, et ce que la loi québécoise vous laisse en main le jour où il en manque.

Financer une grosse rénovation au Québec: quatre robinets, quatre plafonds

Le premier chiffre à établir n’est pas le coût des travaux. C’est votre valeur nette, que l’Agence de la consommation en matière financière du Canada définit comme la différence entre la valeur évaluée de la maison et ce que vous devez encore sur les prêts qu’elle garantit. Les plafonds ci dessous se calculent là dessus, jamais sur vos factures de chantier.

L’ACFC ajoute les frais qui accompagnent ces montages, évaluation, recherche de titre, assurance titre et frais juridiques, puis l’avertissement que personne ne lit: vous pourriez faire face à des conséquences graves, comme la saisie de votre maison, si vous ne pouvez pas rembourser.

Un cinquième robinet existe, le refinancement du prêt actuel, avec son propre plafond légal: le calcul est dans refinancement hypothécaire au Québec. Le crédit non garanti ne dépend que de votre dossier, et aucune source officielle ouverte ne me permet d’en chiffrer le taux ici.

Si les travaux s’ajoutent à un achat, la SCHL a un produit dédié, SCHL Améliorations, dont la valeur d’emprunt est le moindre de la valeur après améliorations ou de la valeur actuelle plus le coût des travaux, appuyée par des estimations de coûts, des plans ou un permis. Vos soumissions ne servent donc pas qu’à budgéter: elles fixent le montant du prêt. La comparaison complète avec un achat clé en main est dans maison à rénover ou clé en main. Mettez le montant total dans le calculateur hypothécaire, parce que c’est le versement travaux inclus qui doit tenir.

Financer une grosse rénovation, c’est payer avant d’être remboursé

Une avance de la SCHL se verse après validation: une seule quand le coût des travaux représente 10 % ou moins de la valeur après améliorations, et jusqu’à quatre avances échelonnées au delà. L’entrepreneur, lui, se paie pendant le chantier. Entre les deux, c’est vous.

Le piège de l’article 2114. Quand l’ouvrage s’exécute par phases successives, il peut être reçu par parties, et le paiement du prix d’une partie fait présumer que cette partie a été reçue, à moins que les sommes versées ne doivent être considérées comme de simples acomptes sur le prix. Cette dernière phrase est une clause à écrire dans votre contrat. Sans elle, chaque versement que vous faites pour rester à flot ressemble à une acceptation de la phase payée.

L’article 2111 joue dans l’autre sens: vous n’êtes pas tenu de payer avant la réception, et au paiement vous retenez de quoi satisfaire aux réserves faites quant aux malfaçons apparentes, sauf sûreté suffisante fournie par l’entrepreneur.

Le cautionnement de licence: un plafond partagé, pas un remboursement

Le cautionnement de licence est une garantie financière exigée des entrepreneurs licenciés par la RBQ, la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie ou la Corporation des maîtres électriciens. Son montant dépend de la catégorie: 40 000 $ pour un entrepreneur général, 20 000 $ pour un entrepreneur spécialisé.

Ces montants ne sont pas les vôtres. La RBQ écrit que le cautionnement sert à indemniser l’ensemble des clients ayant présenté des réclamations conformes pour la période couverte. Dès qu’une première réclamation conforme est admise, un dossier s’ouvre pour 6 mois, pendant lesquels d’autres citoyens peuvent s’y ajouter, et si le total dépasse le cautionnement, l’argent se distribue au prorata des montants demandés. Une réclamation reçue plus tard peut ne rien recevoir, et si le cautionnement est épuisé, il n’y a plus d’indemnisation.

Ce qu’il couvre est précis: les acomptes versés pour des travaux non exécutés, le non parachèvement, les vices et malfaçons constatés dans les 12 mois suivant la fin des travaux, les droits de greffe, les frais d’huissier et les intérêts prévus au jugement. Ce qu’il exclut compte davantage: les créances des personnes qui ont participé aux travaux, par exemple un sous traitant que l’entrepreneur a omis de payer, les dommages causés par un retard, le préjudice moral, les dommages punitifs et les honoraires d’avocats.

Le chemin coûte cher. La RBQ prévient que vos chances d’être indemnisé diminuent grandement sans jugement favorable, et situe les tribunaux selon le montant réclamé: 15 000 $ et moins aux petites créances, de 15 000,01 $ à 74 999,99 $ à la Chambre civile de la Cour du Québec, de 75 000 $ à 99 999,99 $ au choix, et 100 000 $ et plus en Cour supérieure. Sur un chantier de 150 000 $ qui tourne mal, vous plaidez donc en Cour supérieure, avec des honoraires d’avocat que le cautionnement ne rembourse pas, pour aller chercher au mieux 40 000 $ partagés. La vérification préalable de la licence reste le meilleur placement: choisir un entrepreneur en rénovation en donne la méthode.

L’hypothèque légale de la construction passe devant votre prêteur

L’article 2724 du Code civil énumère les seules créances qui ouvrent une hypothèque légale, et la deuxième de la liste est celle des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble. L’article 2726 nomme qui en bénéficie, de l’architecte au sous entrepreneur en passant par le fournisseur de matériaux, et ajoute qu’elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier.

Ce qu’elle garantit n’est pas la facture, c’est la plus-value. L’article 2728 la limite à la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services, et, pour ceux qui n’ont pas contracté avec vous, à ce qui suit la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. Le montant de cette plus-value se débat, et il se débat devant un tribunal.

Le calendrier vient de l’article 2727: elle subsiste 30 jours après la fin des travaux sans publication, elle est conservée par l’inscription dans ce délai d’un avis désignant l’immeuble et indiquant le montant de la créance, et elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que le créancier ne publie une action ou n’inscrive un préavis d’exercice.

Reste l’article qui explique la réaction du prêteur et du notaire. L’article 2952 donne à ces hypothèques un rang avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value apportée à l’immeuble. Votre banque a publié la sienne. Celle du fournisseur impayé passe devant. Et le cautionnement, la RBQ le dit, n’indemnise pas les créances des personnes qui ont participé aux travaux: les deux protections ne se recouvrent pas.

Les dépassements: ce que vous devez payer, ce que vous pouvez refuser

La clause la plus chère de votre contrat est celle qui dit comment le prix est établi. Le Code civil traite les deux cas différemment.

Le contrat à forfait. L’article 2109 est net: vous payez le prix convenu, et l’entrepreneur ne peut réclamer d’augmentation en invoquant que l’ouvrage a coûté plus cher. Le prix forfaitaire reste le même malgré des modifications aux conditions d’exécution initialement prévues, à moins que les parties n’en aient convenu autrement. Cette réserve est la porte par laquelle passent les avenants: signez-les avant l’exécution, pas après.

Le prix fondé sur une estimation. L’article 2107 renverse la charge: l’entrepreneur doit justifier toute augmentation, et vous n’êtes tenu de la payer que dans la mesure où elle résulte de travaux, de services ou de dépenses qui n’étaient pas prévisibles par lui à la conclusion du contrat. Un imprévu qu’un professionnel aurait dû prévoir n’est pas un imprévu. Et quand le prix suit la valeur des travaux exécutés, l’article 2108 l’oblige, à votre demande, à rendre compte de l’avancement et des dépenses déjà faites.

L’Office de la protection du consommateur va dans le même sens: l’entrepreneur ne peut pas facturer plus que le montant indiqué au départ, et il doit obtenir votre autorisation avant d’exécuter des travaux non prévus. Facturé quand même, vous pouvez payer sous protêt en inscrivant la mention sur le chèque, puis mise en demeure, petites créances et plainte à l’Office.

Quant à la réserve pour imprévus, aucune source officielle ouverte ne chiffre un pourcentage de dépassement typique au Québec, donc vous n’en aurez pas ici. Le seul signal officiel reste celui de la SCHL, qui demande au prêteur d’évaluer votre capacité financière à couvrir les dépassements de coûts. Le montage suppose donc que vous avez de l’argent en dehors du prêt.

Quand la somme manque: les trois sorties, et leur prix

Résilier. L’article 2125 vous permet de résilier unilatéralement le contrat, même si l’ouvrage est commencé, sans motif à fournir. L’article 2129 en donne le prix: vous payez, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuelles, la valeur des travaux exécutés avant la notification, et celle des biens fournis que vous pouvez utiliser. L’entrepreneur restitue les avances reçues en excédent de ce qu’il a gagné.

Phaser. L’article 2114 devient un outil de trésorerie plutôt qu’un piège si le découpage est écrit d’avance: une phase reçue, payée, quittancée, puis la suivante quand l’argent est là.

Vendre. Une hypothèque légale inscrite devra être réglée avant la signature chez le notaire. Et si le chantier est allé très loin, la fiscalité change de régime: l’Agence du revenu du Canada parle de rénovations majeures quand la totalité, ou presque, du bâtiment existant a été enlevée ou remplacée, fondations, murs extérieurs, murs porteurs, planchers, toit et escaliers exclus du calcul. La totalité ou presque s’interprète comme 90 % ou plus, et seule la surface habitable compte. Je suis courtier, pas fiscaliste: le calcul est dans le retournement de propriétés à Montréal, et ce qui se récupère au prix est dans vos rénovations n’ajouteront pas ce que vous pensez.

Questions fréquentes

Mon entrepreneur demande 50 % d’acompte. Est-ce normal? Aucune loi ne fixe de pourcentage. La RBQ recommande le plus petit acompte possible, et l’OPC de payer par tranches selon l’avancement avec un dernier versement de 10 à 15 % à la fin. Un acompte de la moitié du prix est aussi, exactement, la somme que le cautionnement devra couvrir si l’entreprise disparaît.

Le cautionnement de 40 000 $ me rembourse-t-il si l’entrepreneur abandonne? Pas nécessairement. Il indemnise l’ensemble des clients ayant présenté des réclamations conformes pour la période, le dossier reste ouvert 6 mois pour laisser d’autres clients s’ajouter, et le partage se fait au prorata. Épuisé, il ne donne plus rien.

J’ai payé mon entrepreneur et un fournisseur me réclame sa facture. S’il vous avait dénoncé son contrat par écrit, l’article 2728 lui ouvre une hypothèque légale pour la plus-value, et l’article 2952 la fait passer avant celle de votre prêteur. Appelez un notaire ou un avocat le jour même: c’est l’immeuble qui est visé.

Puis-je arrêter le chantier si je n’ai plus d’argent? Oui, l’article 2125 le permet en cours d’exécution. Mais l’article 2129 dit ce que vous devrez payer: les frais et dépenses actuelles et la valeur des travaux exécutés, en proportion du prix convenu.

Pour compléter, lisez choisir un entrepreneur en rénovation et maison à rénover ou clé en main au Québec.

Des travaux majeurs avant ou après une transaction à Laval ou à Montréal? Écrivez-moi: on chiffre le décaissement et ce qui se récupère à la revente avant que le contrat soit signé.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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