Guide de l'acheteur
Maison difficile à assurer au Québec: ce qui bloque
Aucune loi québécoise n’oblige un propriétaire à s’assurer. Le prêteur, lui, l’exige presque …
Le bruit est le seul défaut qu’un acheteur accepte de ne pas vérifier. On note l’année de la toiture, on demande le fonds de prévoyance, et on repart d’une visite de vingt minutes un mardi après-midi sans savoir ce qu’on entendra un jeudi à 23 h. Pourtant le bruit se vérifie : il a une cause physique, une règle de construction, une clause dans la déclaration de copropriété et un recours précis au Code civil.
Le bruit aérien et le bruit d’impact ne se corrigent pas pareil
Le bruit aérien, ce sont les voix, la télévision, la musique, le chien. Le son voyage dans l’air, frappe la séparation entre les deux logements et en traverse une partie. Il passe aussi à côté : par les jonctions du mur et du plancher, par les murs contigus, par une prise électrique, par une grille de ventilation.
Le bruit d’impact, ce sont les pas, la chaise qu’on tire, l’objet qu’on échappe. L’énergie entre directement dans la structure, qui vibre et rayonne le son plus loin. C’est pour ça qu’ajouter du gypse au plafond donne souvent un résultat décevant : la source n’est pas dans l’air, elle est dans le plancher du voisin du dessus.
La distinction décide de qui fait les travaux. Le bruit aérien se corrige surtout chez vous, le bruit d’impact surtout chez l’autre.
Ce que l’année de construction dit de l’insonorisation
Le chapitre I, Bâtiment, du Code de construction du Québec est constitué du Code national du bâtiment et des modifications québécoises. L’édition fondée sur le CNB 2015 est entrée en vigueur le 8 janvier 2022, celle fondée sur le CNB 2020 le 17 avril 2025, avec une période transitoire que la Régie du bâtiment a prolongée depuis.
Le Code offre deux façons de se conformer. L’indice de transmission du son (ITS) ne tient compte que des parcours directs, à travers le mur ou le plancher qui sépare deux logements, et il n’est acceptable qu’avec des constructions contiguës conformes. L’indice de transmission du son apparent (ITSA), introduit avec l’édition 2015 du CNB, tient compte des parcours directs et indirects, donc des jonctions et des surfaces contiguës. Un mur excellent en laboratoire peut donner un résultat médiocre si les jonctions sont mal faites.
Le Code vise les sons aériens. La fiche technique de Garantie de construction résidentielle sur l’article 9.11, approuvée par la Régie du bâtiment, le dit clairement : l’ITS et l’ITSA caractérisent l’atténuation du son dans l’air. Rien d’équivalent ne vous protège des pas au-dessus de votre tête.
Le Code s’applique aux travaux, pas au bâtiment existant. Un triplex de 1925 converti en copropriété divise n’a jamais été construit pour séparer acoustiquement deux ménages, et sa conversion ne l’a rendu conforme à rien.
Je ne vous donne pas ici la valeur chiffrée exigée : elle dépend de l’édition du Code applicable au bâtiment. Demandez-la à la Régie du bâtiment ou à un acousticien.
Le couvre-plancher imposé par la déclaration de copropriété
C’est la clause qui cause le plus de chicanes en copropriété, et presque personne ne la lit avant l’offre.
L’article 1053 du Code civil permet à l’acte constitutif de contenir toute convention relative aux parties privatives, y compris une clause pénale. L’article 1063 ajoute que chaque copropriétaire jouit librement de sa partie privative à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 1057 rend ce règlement opposable au locataire ou à l’occupant dès qu’un exemplaire lui est remis.
En pratique, beaucoup de déclarations imposent un tapis sur une proportion minimale du plancher, une membrane acoustique sous tout revêtement rigide, ou une autorisation écrite du conseil d’administration. L’acheteur qui rêve de retirer le tapis pour du bois franc fait donc trois choses avant de signer : il lit la clause, il demande par écrit au syndicat si son projet est permis, et il vérifie si le plancher du logement du dessus a été approuvé.
Le levier du syndicat est sérieux. Selon l’article 1080, lorsque le refus d’un copropriétaire de se conformer à la déclaration cause un préjudice sérieux et irréparable, le tribunal peut lui enjoindre de s’y conformer, et ordonner la vente de sa fraction s’il transgresse l’injonction. Ces documents se lisent avec la même attention que les frais de condo et le fonds de prévoyance.
Le bruit extérieur : rue, train, corridor aérien
Trois sources se vérifient sur une carte, avant la visite.
La route. La Politique de gestion du bruit routier du ministère des Transports et de la Mobilité durable, publiée en mars 2025, fixe le seuil d’intervention à 65 dBA Lden au rez-de-chaussée ou au premier étage pour les infrastructures routières existantes, et reconnaît 55 dBA Lden comme niveau acceptable. L’approche corrective ne vise que les zones sensibles dont le permis a été délivré avant mars 1998 et qui comptent au moins 10 unités d’habitation. Traduction : un mur antibruit n’est ni automatique ni rapide.
Le train. Le corridor ferroviaire est visible sur n’importe quelle carte, et c’est la nuit que le fret circule. La politique ci-dessus vise le réseau routier, pas le rail. Les vibrations sont un problème distinct du bruit.
L’avion. Transports Canada publie un système de prévision d’ambiance sonore, les courbes NEF, autour des aéroports. Tout niveau supérieur à 25 dérangera fort probablement, le ministère déconseille les nouveaux aménagements résidentiels au delà de 30, et au dessus de 35 les plaintes sont nombreuses.
Ces repères font partie du portrait d’un secteur, comme sur la page consacrée à Laval.
Cinq tests de bruit à faire pendant la visite d’un condo
- Deux visites, deux moments. Une en journée, une en soirée ou un vendredi soir. Une autoroute et un bar de quartier ne s’entendent pas un mardi à 14 h.
- Soixante secondes de silence. Dans la chambre, porte fermée, personne ne parle et personne ne bouge. Écoutez fenêtre fermée, puis ouverte.
- Le test d’impact. Demandez à votre courtier d’organiser le passage d’une personne à l’étage au dessus, en chaussures, à pas normaux. Rien d’autre ne révèle un plancher rigide posé sans membrane.
- Les points faibles. Approchez l’oreille des prises du mur mitoyen, des luminaires encastrés, de la grille de ventilation et de la colonne de plomberie : ce sont les trous par lesquels passe le bruit aérien.
- Le corridor. Ouvrez la porte d’entrée, écoutez, refermez. Vérifiez le coupe-froid et si la porte est pleine ou creuse.
Ces cinq gestes s’ajoutent à la liste de la première visite et prennent dix minutes.
Ce qui se corrige, et ce que ça implique
| Source | Ce qui aide | Ce que ça implique |
|---|---|---|
| Aérien, mur mitoyen | Ossature indépendante, isolant, gypse sur barres résilientes | Perte d’espace, prises et plinthes à refaire |
| Aérien, fuites ponctuelles | Scellement des prises, remplacement des encastrés | Travaux légers, effet réel |
| Aérien, fenêtres | Vitrage plus performant, ventilation revue | Coût élevé, permis possible |
| Impact, plancher du dessus | Membrane sous le couvre-plancher du voisin | Dépend du voisin et de la déclaration |
| Impact, plafond | Plafond désolidarisé de la structure | Perte de hauteur, résultat partiel |
| Corridor | Porte pleine, coupe-froid | Souvent une partie commune |
Aucune source officielle ne me permet de chiffrer ces travaux : faites les estimer par deux entrepreneurs licenciés. Et en copropriété, dès qu’ils touchent une partie commune ou la structure, l’article 1063 vous renvoie au règlement de l’immeuble.
Le recours quand le bruit vient d’un voisin
L’article 976 du Code civil est la règle de base : « Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. » Un bruit n’ouvre pas un recours parce qu’il vous dérange, mais parce qu’il est anormal dans ce contexte. Éducaloi précise que le trouble doit être continu ou répétitif, et sérieux.
La voie municipale. À Montréal, le Règlement sur le bruit, R.R.V.M. c. B-3, appliqué par les arrondissements, déclare nuisance le bruit qui dépasse le maximum fixé par ordonnance ou qui est spécifiquement prohibé. Dans la codification en vigueur au Plateau-Mont-Royal, l’article 9 prohibe, lorsqu’il s’entend à l’extérieur ou dans un autre local, le bruit d’appareils sonores, les cris et le tapage, et les instruments de musique entre 21 h et 8 h, en tout temps s’ils sont à percussion ou électriques. La plainte passe par le 311 ou le poste de quartier. À Laval, le règlement L-12084 encadre les nuisances : les travaux de rénovation sont tolérés la semaine de 7 h à 19 h et le samedi de 9 h à 17 h.
Si vous êtes locataire. L’article 1854 oblige le locateur à vous procurer la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail, et l’article 1860 interdit au locataire de troubler la jouissance normale des autres locataires. L’article 1861 vous permet, après avoir dénoncé le trouble au locateur commun et si celui-ci persiste, d’obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail, et des dommages du locateur à moins qu’il ne prouve avoir agi avec prudence et diligence. Le Tribunal administratif du logement veut une preuve : un journal daté et heuré, une mise en demeure recommandée avec un délai, des témoins.
Si vous êtes copropriétaire. Le Tribunal administratif du logement n’a rien à voir avec votre dossier. Vous passez par le syndicat, qui fait respecter la déclaration, et au besoin par l’injonction de l’article 1080. Contre un voisin que votre déclaration ne lie pas, c’est le tribunal de droit commun et l’article 976. La décision appartient à votre avocat.
Questions fréquentes
Le vendeur doit-il me dire que le voisin est bruyant ? Les Déclarations du vendeur portent sur ce qu’il connaît de l’immeuble. Posez la question par écrit, par l’entremise de votre courtier : plaintes, mise en demeure, dossier au syndicat ? La qualification d’un problème découvert après la vente appartient à un avocat.
Puis-je installer du bois franc dans mon condo ? Cela dépend de la déclaration de copropriété, pas de votre goût. Lisez la clause sur les couvre-planchers et demandez l’autorisation écrite du conseil d’administration avant votre promesse d’achat, pas après.
Un immeuble neuf est-il forcément plus silencieux ? Il est construit sous un code qui tient maintenant compte des parcours indirects du son, ce qui est un vrai progrès. Mais cette exigence vise les sons aériens. Le bruit de pas dépend du plancher choisi par votre voisin.
Le syndicat peut-il faire retirer un plancher non conforme ? Le tribunal peut enjoindre un copropriétaire de se conformer à la déclaration quand son refus cause un préjudice sérieux et irréparable, et ordonner la vente de la fraction s’il transgresse l’injonction. C’est l’article 1080.
Pour compléter, lisez ce que vous achetez vraiment en copropriété et la liste de l’inspection préachat.
Vous hésitez entre deux immeubles et le bruit fait partie de l’équation ? Écrivez-moi : on organise les visites aux bonnes heures et on lit la déclaration ensemble.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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