Quand vendre sa propriété à Montréal

« Inscrivez au printemps » est le conseil le plus répété aux vendeurs de la grande région de Montréal. La question utile n’est pas de savoir s’il est vrai, mais de combien: le mois choisi change-t-il votre prix, votre délai, ou surtout le nombre de vendeurs en face de vous?

Quatorze mois de données, RMR de Montréal

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) publie chaque mois, à partir du système Centris, les ventes, les inscriptions, les prix médians et les délais de vente moyens. Voici juillet 2025 à août 2026 pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, chaque ligne tirée de la publication du mois concerné.

Trois lectures ressortent.

Le volume bouge énormément. 2 364 ventes en janvier 2026, 5 045 en mars 2026: plus du double, dans la même région, à sept semaines d’intervalle.

La concurrence arrive avec les acheteurs. 2 529 nouvelles inscriptions en décembre 2025, 8 574 en mars 2026. Le printemps amène les deux côtés ensemble, et ce qui compte pour vous est leur rapport dans votre segment, pas le volume total.

Le délai suit la saison plus nettement que le prix. L’unifamiliale s’est vendue en moyenne en 30 jours en mai 2026 et en 50 jours en janvier 2026; la copropriété, en 47 et 67 jours. Le prix médian de l’unifamiliale, lui, va de 615 000 $ en janvier 2026 à 652 250 $ en mars 2026, puis 650 000 $ en août 2026. Une médiane décrit les propriétés vendues ce mois-là, pas la valeur de la vôtre.

Ce qu’un écart mensuel ne prouve pas

L’APCIQ désaisonnalise ses propres séries. Son communiqué du 4 septembre 2026 sur la RMR de Montréal donne 2 853 ventes en août, une baisse de 13 % sur un an, puis ajoute: « en données désaisonnalisées, le repli est de 2 % par rapport au mois de juillet 2026 ». Une bonne part d’un écart mensuel est du calendrier, pas du marché.

Un motif observé en 2025 et en 2026 n’est pas une promesse pour 2027. Le cycle suit aussi les taux: la Banque du Canada maintient son taux directeur à 2,25 % depuis le 29 octobre 2025, niveau confirmé le 2 septembre 2026. La méthode pour lire ces séries est détaillée dans lire les données du marché.

Ce qui pèse plus lourd que le mois

Le prix par rapport aux comparables. Une propriété affichée au-dessus de ce que soutiennent les ventes comparables récentes reste sur le marché en mai comme en novembre, et la question des acheteurs finit par changer: ils cessent de se demander si elle leur convient et se demandent pourquoi personne n’en a voulu. Pour un ordre de grandeur, l’estimation de valeur est un point de départ, pas une évaluation.

L’état et la préparation. Les acheteurs éliminent en ligne avant de visiter. Des photos sombres et des pièces encombrées coûtent des visites, et le nombre de visites décide du délai.

L’inventaire de votre segment. En août 2026, dans la RMR de Montréal, l’APCIQ comptait 9 957 copropriétés en inscription pour 1 046 ventes, contre 7 753 unifamiliales pour 1 498 ventes. Deux marchés différents, le même mois, la même région; les délais suivaient, 62 jours contre 42. Dans les segments minces, l’APCIQ ne publie parfois rien: ses tableaux portent la mention « Nombre de transactions insuffisant pour produire une statistique fiable », comme pour le plex à Laval en août 2026.

Les contraintes de calendrier propres au Québec

Le 30 juin et le 1er juillet. Le Tribunal administratif du logement l’écrit: « Au Québec, la majorité des baux de logement se terminent le 30 juin. » Le droit d’un nouveau locataire d’occuper les lieux commence le premier jour du bail, et le locataire sortant n’a pas de délai de grâce. Tout ce qui touche un logement loué, plex compris, se planifie autour de cette date.

Les délais d’avis. Selon le TAL, un locataire qui ne reconduit pas un bail à durée fixe de 12 mois ou plus donne son avis de 3 à 6 mois avant la fin du bail, et de 1 à 2 mois pour un bail plus court ou à durée indéterminée. Si l’acheteur veut occuper le logement, il s’agit d’une reprise: l’avis se donne au moins 6 mois avant la fin d’un bail de plus de 6 mois, 1 mois pour un bail de 6 mois ou moins, 6 mois avant la date prévue pour un bail à durée indéterminée. Certains locataires aînés de longue date bénéficient en plus d’une protection. Vérifiez sur tal.gouv.qc.ca et faites valider votre situation par un avocat ou votre notaire: ces délais fixent la date de prise de possession, donc le mois où votre mise en marché a du sens.

Le calendrier scolaire. Le Régime pédagogique prévoit à son article 16 un calendrier de l’élève « d’un maximum de 200 journées dont au moins 180 doivent être consacrées aux services éducatifs », étalées de la fin août à la fin juin. Les familles qui ont des enfants d’âge scolaire cherchent donc à être installées avant la rentrée, ce qui concentre leurs recherches au printemps et au début de l’été. C’est une déduction tirée du calendrier, pas une statistique.

Les annonces de la Banque du Canada. Huit dates par année, publiées d’avance. Pour 2026: 28 janvier, 18 mars, 29 avril, 10 juin, 15 juillet, 2 septembre, 28 octobre et 9 décembre. Elles déplacent la capacité d’emprunt des acheteurs. Je ne suis pas courtier hypothécaire: pour un dossier précis, parlez à un courtier hypothécaire certifié par l’AMF ou à votre prêteur.

Ce que vous contrôlez, et le temps que ça prend

Le mois de mise en marché n’est pas une date libre: il découle du temps de préparation.

• Le certificat de localisation. L’OACIQ prévoit que le vendeur remette à son courtier, à la signature du contrat de courtage ou dans les meilleurs délais, le certificat décrivant l’état actuel de l’immeuble; des travaux faits depuis peuvent en exiger un nouveau. Le tarif suggéré 2026 de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec est d’environ 1 630 $ plus taxes, et les délais s’allongent en haute saison.
• Les Déclarations du vendeur. Ce formulaire est obligatoire. Vous fournissez les documents qui appuient vos réponses, factures, permis, rapports, baux, et informez votre courtier de toute information nouvelle.
• Les réparations visibles et les photos. Le détail est dans comment préparer votre maison pour la vente.

Une fois en ligne, les premières semaines font le gros du travail: c’est le moment où l’inscription apparaît dans les alertes automatiques des acheteurs dont les critères correspondent. Ensuite, elle n’est plus vue que par ceux qui arrivent, un à la fois. Le calendrier complet est dans combien de temps faut-il pour vendre.

Le coût d’attendre

Attendre trois mois n’est pas gratuit: intérêts hypothécaires, taxes municipales et scolaires, assurance, frais de copropriété, chauffage. Additionnez-les avant de les comparer au gain espéré d’un meilleur mois; la liste complète est dans le coût réel de vendre.

Et si vous rachetez, le marché d’en face bouge aussi. Vendre en mars 2026 dans la RMR de Montréal, c’était affronter 8 574 nouvelles inscriptions; c’était aussi acheter parmi ces 8 574. Le mois qui avantage votre vente n’avantage pas forcément l’opération complète.

Quand le mois compte peu, et quand il compte

Il compte peu pour une unifamiliale bien préparée, au prix des comparables, dans un secteur où l’inventaire est bas. Il compte peu aussi quand la vente n’est pas volontaire: succession, séparation, mutation.

Il compte davantage dans trois cas:

• Une copropriété dans un immeuble ou un secteur chargé. Quand plusieurs unités comparables sont affichées en même temps, le mois où vous arrivez décide du nombre de concurrents directs: voyez les 9 957 inscriptions et 62 jours d’août 2026.
• Un chalet ou un bord de l’eau. Bassin d’acheteurs mince et saisonnier, et segment où l’APCIQ ne publie parfois aucune médiane fiable.
• Un plex vendu sur ses revenus. Les baux, leur échéance et une éventuelle reprise fixent le calendrier avant vous.

À retenir

Le mois change le volume, la concurrence et le délai, de façon mesurable. Il change votre prix beaucoup moins que votre prix ne change votre délai. Au moment de décider, regardez la publication de l’APCIQ du mois pour votre catégorie et votre secteur, plutôt qu’un classement des saisons appris par cœur.

Vous pensez à vendre? Bâtissons votre calendrier: les chiffres de votre segment, le temps de préparation, et la date de mise en marché fixée à l’envers, à partir de votre date de déménagement.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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