Animaux interdits en condo au Québec: où est la règle

Vous avez visité le condo deux fois. Vous aimez la cour, la lumière, le stationnement. Personne n’a parlé de votre chien. La règle qui décide s’il peut y entrer existe pourtant déjà, et elle s’appliquera à vous dès la signature chez le notaire. Voici où elle se trouve et quel document exiger avant l’offre.

Où vit la règle: acte constitutif, règlement de l’immeuble ou résolution

L’article 1052 du Code civil est court et il décide de tout le reste: la déclaration de copropriété comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.

L’acte constitutif définit la destination de l’immeuble et prévoit toute autre convention relative à l’immeuble, y compris toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration (article 1053).

Le règlement de l’immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes (article 1054). Une interdiction d’animaux est une règle de jouissance et d’usage: dans la plupart des immeubles québécois, c’est là qu’elle se trouve.

La distinction n’est pas une subtilité de notaire. Elle change la majorité requise pour modifier la clause et l’endroit où elle est publiée.

Reste un quatrième cas, le plus fragile: la résolution du conseil d’administration, annulable par le tribunal dans les 90 jours si elle est partiale ou prise au mépris des droits des copropriétaires (article 1086.2). Un avis dans l’ascenseur n’est pas un règlement de l’immeuble.

Pourquoi une interdiction d’animaux vous lie même sans l’avoir lue

L’article 1062 ne laisse pas de place: la déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l’ont signée, à compter de son inscription. Vous êtes l’ayant cause du vendeur. Vous n’avez rien signé, et la clause vous vise quand même. L’article 1063 ferme l’autre porte: chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il y a un piège de lecture. La déclaration est inscrite au registre foncier, mais les modifications au règlement de l’immeuble, elles, sont seulement déposées au registre tenu par le syndicat (articles 1060 et 1070). La copie notariée de 2009 que le vendeur vous tend peut donc être exacte et périmée. Comme dans ce qu’un copropriétaire peut vraiment rénover, le texte qui gouverne n’est pas celui qu’on vous remet.

Animaux interdits en condo: interdiction totale, limite de poids ou approbation

Trois familles de clauses circulent au Québec, et elles ne se gèrent pas de la même façon.

L’interdiction totale. Aucun chien, aucun chat, parfois une exception pour un poisson ou un oiseau en cage. C’est la plus facile à appliquer pour le syndicat: elle ne demande aucune évaluation.

La limite de poids, de taille ou de nombre. Elle a l’air souple et elle crée le plus de litiges: personne ne s’entend sur le moment où le poids se mesure, et un chiot de 6 kg devient un chien de 25 kg. Demandez par écrit comment le syndicat l’a appliquée ces trois dernières années.

L’autorisation préalable au cas par cas. Le conseil approuve chaque animal. Cette clause vous protège mieux qu’une interdiction, à une condition: obtenir l’autorisation écrite avant la fin du délai d’examen des documents. Un accord verbal du concierge ne vaut rien.

Ce qui encadre les trois, c’est l’article 1056: la déclaration ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. Une restriction qui ne se rattache à rien de tout cela se discute. Le mot juste est bien « se discute »: un tribunal tranche, sur la preuve, dossier par dossier. Ne partez jamais du principe qu’une clause ne s’appliquera pas à vous, et faites-la lire par un avocat ou par votre notaire avant l’offre. Le guide de l’acheteur situe cette étape dans l’ordre des vérifications.

L’animal d’assistance: la Charte avant le règlement de l’immeuble

Ici, on change de registre juridique. L’article 10 de la Charte des droits et libertés de la personne interdit la discrimination fondée sur le handicap ou sur l’utilisation d’un moyen pour pallier ce handicap. L’article 13 ajoute que nul ne peut, dans un acte juridique, stipuler une clause comportant discrimination: une telle clause est sans effet.

La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse le résume ainsi: le chien guide et le chien d’assistance entraînés par un organisme spécialisé sont reconnus par les tribunaux québécois comme un moyen de pallier un handicap, et l’obligation d’accommodement raisonnable s’applique sauf contrainte excessive. Aucune certification gouvernementale officielle n’existe au Québec: c’est la documentation de l’organisme d’entraînement qui sert de preuve. Pour un animal non entraîné, la reconnaissance reste possible, à charge de démontrer les besoins et les bienfaits réels.

Le précédent le plus parlant vient du locatif. En 2020, dans CDPDJ (D.R. et autres) c. Ducharme, un locateur qui avait refusé un bail à cause du chien d’assistance d’un enfant a été condamné à verser plus de 13 940 $ aux trois victimes.

Le locataire d’un condo où les animaux sont interdits

Si vous achetez pour louer, deux régimes se superposent et ne se jugent pas au même endroit.

Côté copropriété. L’article 1057 est précis: le règlement de l’immeuble est opposable au locataire ou à l’occupant dès qu’un exemplaire lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat. Pas de remise, pas d’opposabilité. L’article 1065 oblige le copropriétaire qui loue à aviser le syndicat dans les 15 jours, en indiquant le nom du locataire, la durée du bail et la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement. C’est la date qui manque dans les dossiers qui dérapent. L’article 1079 permet ensuite au syndicat, après avis au locateur et au locataire, de demander la résiliation du bail lorsque l’inexécution d’une obligation du locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant.

Côté bail. Le Tribunal administratif du logement applique sa propre grille. Les résumés de décisions qu’il publie sont nets: une clause de bail interdisant les animaux est légale, et il est inapproprié de distinguer selon le type d’animal ou son tempérament, petit chien ou molosse. Dans Placement NR inc. c. Chartrand-Boyer (24 mai 2024), le bénéfice invoqué par les locataires devait répondre à un critère plus élevé que les bienfaits de la simple compagnie d’un animal. L’inverse existe: dans Leclerc c. Cantin Lévesque immobilier inc. (4 juillet 2024), la clause a été jugée inopposable à des locataires dont le chien jouait un rôle thérapeutique attesté et que le locateur avait toléré pendant 7 ans. L’article 1901 prévoit qu’est abusive la clause imposant au locataire une obligation déraisonnable compte tenu des circonstances.

Quand la règle change et que votre chien est déjà là

Modifier le règlement de l’immeuble se fait à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 1096). Une assemblée peu courue un mardi soir de novembre peut donc interdire les animaux dans un immeuble qui les acceptait.

La modification doit être expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite, puis déposée au registre du syndicat (article 1060): une discussion sans vote consigné ne change rien. Tout copropriétaire peut ensuite demander au tribunal d’annuler la décision partiale ou prise au mépris de ses droits, dans les 90 jours, sous peine de déchéance (article 1103).

Le Code ne crée aucun droit acquis automatique pour l’animal déjà sur place. Beaucoup d’assemblées votent une clause de transition qui protège les animaux présents. Si la vôtre ne l’a pas fait, la question devient un dossier d’avocat, pas une conversation de corridor.

Avant l’offre: les documents à exiger

Un acheteur avec un animal obtient cinq pièces.

1. La déclaration de copropriété complète, acte constitutif, règlement de l’immeuble et état descriptif, avec les actes de modification publiés.
2. Le règlement de l’immeuble en vigueur, tel qu’il figure au registre tenu par le syndicat (article 1070), et non la version annexée à l’acte d’achat du vendeur.
3. Les procès-verbaux des assemblées et du conseil des deux ou trois dernières années. Une interdiction en préparation s’y voit avant d’exister.
4. L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, que le vendeur doit vous remettre en temps utile et que le syndicat lui fournit dans les 15 jours de sa demande (article 1068.1).
5. Les documents complémentaires que l’article 1068.2 vous permet d’exiger du syndicat, à vos frais.

Tout cela s’examine pendant le délai prévu à la condition d’examen des documents de la copropriété du formulaire de l’OACIQ. Profitez-en pour couvrir les obligations décrites dans la loi 16 en copropriété et pour lire la clause sur les revêtements de sol: les griffes et le bruit d’impact voisinent souvent l’article sur les animaux, comme l’explique ce qu’il faut vérifier sur le bruit en condo.

Si votre animal est un animal d’assistance, soulevez-le par écrit avant l’offre, documentation de l’organisme à l’appui. Posée d’avance, la question se traite comme une demande d’accommodement. Posée après le déménagement, comme une contravention.

Questions fréquentes

Le vendeur me dit que tout le monde a un chien dans l’immeuble. Une tolérance de fait n’est pas une modification du règlement, et l’article 1062 continue de vous lier. Elle peut servir d’argument un jour, devant un tribunal, avec une preuve. Elle ne remplace pas une autorisation écrite du conseil.

Le règlement interdit les chiens mais ne dit rien des chats. Le texte se lit tel qu’il est écrit, et Éducaloi note qu’en matière de bail, un locataire peut en principe conclure qu’il a le droit d’avoir un chat si la clause ne vise que les chiens. En copropriété, le syndicat peut toujours invoquer l’article 1063 si l’animal porte atteinte aux droits des autres. Faites lire la clause exacte avant d’adopter.

Je loue mon condo. Est-ce que je réponds du chien de mon locataire? Vous devez aviser le syndicat dans les 15 jours du nom du locataire, de la durée du bail et de la date de remise du règlement (article 1065). Sans cette remise, le règlement ne lui est pas opposable (article 1057), et le syndicat peut demander la résiliation du bail si l’inexécution cause un préjudice sérieux (article 1079).

Pour compléter, lisez ce que vous achetez vraiment en copropriété et ce qu’un copropriétaire peut rénover dans son condo.

Vous cherchez un condo qui accepte votre chien ou votre chat? Écrivez-moi: je demande le règlement à jour et les procès-verbaux avant la visite, pas après l’offre.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contacter Georges