Faut-il afficher sa maison plus cher pour négocier à Laval?

Afficher sa maison plus cher pour garder une marge de négociation est une tactique que ni Centris ni l’APCIQ ne mesurent: aucun des deux ne publie l’écart entre prix demandé et prix vendu, à Laval comme à Montréal. Ce qui se mesure, ce sont les baisses: à Laval, 44 jours avant la première, et une révision moyenne de -2,8 %.

Ces chiffres de l’APCIQ visent les maisons unifamiliales, de janvier à août 2026.

Afficher plus cher pour négocier: ce que les données mesurent

Selon ses définitions, les prix du baromètre du 3e trimestre 2026 de l’APCIQ pour la région métropolitaine de Montréal sont tous des prix de vente, comme sur les pages de statistiques de Centris.

À l’échelle d’une maison, la règle est la confidentialité: selon la ligne directrice de l’OACIQ sur la protection des renseignements personnels (section 7.2.4), le prix obtenu, « qu’il corresponde ou non au prix initial d’inscription », reste confidentiel jusqu’à la publication de l’acte au Registre foncier. Cet écart, vente par vente, est traité dans l’article sur le prix demandé et le prix vendu à Montréal.

Ce qui est mesuré à la place. En octobre 2026, l’APCIQ a publié une étude tirée du système Centris, Le marché décodé, consacrée aux révisions du prix demandé. Au Québec, de janvier à septembre 2026, près de 67 500 baisses de prix ont visé 46 900 propriétés, près de deux fois plus qu’en 2021. L’offre plus abondante l’explique surtout, mais pas seulement: on compte près de 18,5 révisions par mois pour 100 propriétés en vente, contre environ 17 de 2023 à 2025. La première baisse arrive aussi plus tôt: après 57 jours en moyenne en 2026, contre deux mois de 2023 à 2025.

Prix demandé vs prix vendu à Laval: les baisses mesurées

Par région administrative, l’étude donne le nombre de jours entre la mise en marché et la première révision du prix, la révision moyenne et les mois d’inventaire.

Source: APCIQ par le système Centris, Le marché décodé, octobre 2026, tableau « Les vendeurs s’ajustent au rythme de leur marché ». Longueuil et Brossard sont en Montérégie; Terrebonne, Mascouche et Repentigny dans Lanaudière; Blainville, Mirabel, Saint-Jérôme et Saint-Eustache dans les Laurentides.

La révision moyenne n’est pas l’écart avec le prix vendu. L’APCIQ la définit comme la moyenne des révisions de prix, soit le nouveau prix par rapport au prix précédent: c’est la taille d’une révision, pas la distance entre le premier prix affiché et le prix payé. Une propriété peut d’ailleurs baisser plus d’une fois.

À Laval, les vendeurs révisent plus tôt, et moins. Les 44 jours de Laval sont le délai le plus court des 17 régions du tableau, et sa révision moyenne de -2,8 % la deuxième plus faible, après celle de la Capitale-Nationale (-2,7 %). L’APCIQ range Laval parmi les marchés serrés, où les vendeurs ajustent plus vite mais plus modestement; là où l’inventaire est plus élevé, ils attendent davantage et baissent souvent plus.

Deux délais de vente, selon que le prix a bougé ou non. Dans la même étude, sans détail par région, l’APCIQ mesure aussi le délai moyen entre la mise en marché et la vente: 46 jours pour une unifamiliale dont le prix n’a pas été révisé, 119 jours quand il l’a été; 51 contre 121 pour la copropriété, 55 contre 143 pour le plex. Ce graphique compare deux groupes de ventes: il ne dit pas ce qu’aurait rapporté un autre prix de départ, et le délai d’une maison révisée inclut le temps passé avant sa baisse.

Dans votre ville: ce que Centris publie au 3e trimestre 2026

Aucune des 16 pages Centris ci-dessous ne publie l’écart entre prix demandé et prix vendu, ni les baisses de prix. Elles donnent le contexte d’un prix affiché: ventes, inscriptions en vigueur et délai de vente. Centris n’a pas de total pour Longueuil, seulement ses trois arrondissements, et découpe Terrebonne et Repentigny en secteurs.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Laval, l’île de Montréal, Le Vieux-Longueuil, Saint-Hubert, Greenfield Park, Brossard, Terrebonne, Lachenaie, La Plaine, Mascouche, Repentigny, Le Gardeur, Blainville, Mirabel, Saint-Jérôme et Saint-Eustache, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre. Variations sur un an, en jours pour les délais. « n. p. »: non publié faute de transactions suffisantes; à Greenfield Park, le délai sur quatre trimestres est de 34 jours.

Plus de maisons en vitrine, moins de ventes. Au 3e trimestre, les ventes d’unifamiliales ont reculé dans 10 des 15 territoires où Centris publie leur variation; les inscriptions en vigueur ont augmenté dans 14 des 16. Presque partout, une maison en vente côtoyait donc plus d’inscriptions concurrentes qu’un an plus tôt, même si, selon le communiqué de l’APCIQ du 14 octobre 2026, les vendeurs d’unifamiliales « conservent néanmoins un avantage pour chacun des grands secteurs » de la région métropolitaine. Les 13 quartiers sont dans le marché immobilier de Laval par secteur.

Afficher sa maison trop cher: ce que ça déclenche, mécanisme par mécanisme

Aucune des sources officielles consultées ne chiffre ce qu’un prix gonflé coûte ou rapporte à la signature. Les mécanismes, eux, se vérifient.

1. La recherche par prix. Sur Centris.ca, le menu de prix avance par tranches de 25 000 $ jusqu’à 500 000 $, puis de 50 000 $ jusqu’à 1 000 000 $ (page consultée le 20 octobre 2026). Une maison affichée à 760 000 $ n’apparaît pas dans une recherche plafonnée à 750 000 $, ni dans les alertes envoyées quand de nouvelles propriétés correspondent à une recherche sauvegardée. Dans la base des courtiers, la recherche peut aussi se faire par prix, précise l’APCIQ. Aucune des sources consultées ne dit quels plafonds les acheteurs choisissent.
2. La gamme de prix. Pour l’unifamiliale à Laval, sur 12 mois, le baromètre compte 2,8 mois d’inventaire entre 470 000 $ et 790 000 $, 4,6 mois entre 790 000 $ et 950 000 $, et 7,2 mois au-delà. Franchir 790 000 $, c’est entrer dans une gamme où l’offre représente plus de mois de ventes; les trois gammes restent classées « Vendeur ». Sur l’île de Montréal, la gamme de 1 220 000 $ et plus atteint 9,1 mois, classée « Équilibré ».
3. Les jours qui s’additionnent. L’APCIQ compte les jours sur le marché à partir de la signature du contrat de courtage. Selon l’OACIQ, une baisse de prix en cours de contrat passe par le formulaire Modifications (clause M2.2), signé par le vendeur et le courtier: la date de signature du contrat, point de départ du calcul, reste la même.
4. L’historique visible. La base Centris des courtiers contient le prix demandé, le prix de vente et l’historique de vente de la propriété, selon l’APCIQ. Sur Centris.ca, une fiche peut porter la mention « Baisse de prix », comme une maison de Laval le 20 octobre 2026.
5. Les ventes conclues, côté acheteur. Selon l’OACIQ, un courtier peut remettre à son client acheteur les fiches des comparables vendus, une fois masqué ce qui identifie le vendeur. L’acheteur peut donc comparer le prix affiché aux ventes conclues.

Si les visites ne viennent pas, le diagnostic par symptôme est dans l’article sur une propriété qui ne se vend pas.

Le prix recommandé par le courtier: la règle

Selon la page de l’OACIQ sur l’établissement du prix de vente, mise à jour le 17 décembre 2025, le courtier établit le prix ou conseille le vendeur pour qu’il le fasse de manière éclairée, notamment par une analyse comparative avec des propriétés semblables récemment vendues dans le même secteur. L’article 76 du règlement de déontologie exige une opinion de valeur « fondée et motivée »; l’article 112 impose que le prix publicisé soit celui du contrat de courtage.

Le prix demandé n’est pas forcément la valeur estimée. Le guide de l’OACIQ sur le contrat de courtage vente fait comparer la valeur marchande obtenue au prix demandé des propriétés comparables en vente. Selon les objectifs du vendeur et la stratégie de mise en marché, le courtier en tirera « possiblement une autre valeur qui constituera le prix demandé ».

L’OACIQ vise expressément le prix trop bas. Un prix nettement inférieur à la valeur marchande et aux comparables, dans le but de créer une surenchère, n’est pas permis, écrit l’OACIQ. Pendant le contrat, le courtier doit vous conseiller et vous informer pour que vous puissiez ajuster le prix selon l’évolution du marché.

Le prix affiché a une portée contractuelle. Dans le contrat de courtage exclusif de l’OACIQ, le point 2 de la clause 7.1 prévoit une rétribution si vous refusez une promesse d’achat conforme aux conditions de vente du contrat.

Avant cette analyse, l’estimateur de valeur de propriété donne un premier ordre de grandeur. La vérification des ventes retenues est décrite dans la méthode pour auditer des comparables.

Questions fréquentes

Afficher plus cher pour négocier, est-ce que ça marche à Laval? Ni Centris ni l’APCIQ ne publient l’écart entre prix demandé et prix vendu qui permettrait de l’affirmer ou de l’écarter. Ce qui est publié, ce sont les baisses: à Laval, l’APCIQ compte 44 jours avant la première révision du prix d’une unifamiliale, de janvier à août 2026.

Marge de négociation maison: existe-t-il un chiffre pour Montréal? Non: ni Centris ni l’APCIQ ne la chiffrent. La mesure la plus proche, la révision moyenne du prix demandé, était de -3,8 % pour une unifamiliale à Montréal de janvier à août 2026, selon l’APCIQ, et elle compare un prix au précédent, pas au prix payé.

Prix demandé vs prix vendu: où trouver l’écart pour une maison précise? Ni Centris ni l’APCIQ ne le publient. Le prix de vente reste confidentiel jusqu’à la publication de l’acte au Registre foncier, selon l’OACIQ; avant, un courtier peut vous remettre des fiches de ventes comparables, identité du vendeur masquée.

Prix demandé maison négociation: puis-je refuser une offre au prix affiché? Oui, mais pas forcément sans frais: le point 2 de la clause 7.1 du contrat de courtage exclusif prévoit une rétribution si vous refusez une promesse d’achat conforme aux conditions de vente du contrat. Votre notaire ou votre avocat en confirme la portée.

Combien de temps avant de baisser le prix d’une maison à Laval? La décision vous revient, et elle se signe sur le formulaire Modifications, selon l’OACIQ. L’APCIQ compte 44 jours avant la première révision du prix d’une unifamiliale à Laval et 57 à Montréal, de janvier à août 2026.

Deux questions voisines ont leur propre article: pourquoi ma maison ne se vend pas à Laval? et combien vaut ma maison aujourd’hui à Laval?

Pour compléter, lisez les leviers de négociation d’une promesse d’achat et ce que l’écart entre prix demandé et prix vendu révèle à Montréal.

Vous voulez savoir où se situe votre prix avant de l’afficher? Je prépare une analyse comparative de marché sans frais, avec les ventes récentes de votre secteur et la gamme de prix où votre maison se retrouverait. Écrivez-moi. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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