Acheter une propriété au Québec en tant qu'étranger

La question revient chaque mois: une personne qui n’est ni citoyenne canadienne ni résidente permanente peut-elle acheter à Laval ou à Montréal? La réponse dépend d’une loi fédérale encore en vigueur aujourd’hui, et d’une liste d’exceptions très précises. Voici ce qu’elle interdit, ce qu’elle ne touche pas, et ce qui attend un acheteur étranger au financement puis à la revente.

Acheter une propriété au Québec en tant qu’étranger: où en est l’interdiction fédérale

La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Son article 4 est net: « Il est interdit à tout non-Canadien d’acheter, directement ou indirectement, tout immeuble résidentiel. »

Elle s’applique toujours. Le 4 février 2024, Ottawa a annoncé une prolongation de deux ans, jusqu’au 1er janvier 2027. Sur le site de la législation fédérale, l’abrogation figure encore sous la rubrique « Modifications non en vigueur »: c’est l’article 236 de la Loi no 1 d’exécution du budget de 2022 qui l’abrogera. Tant que cet article n’est pas en vigueur, l’interdiction court.

Les sanctions ne sont pas théoriques. L’article 6 prévoit une amende maximale de 10 000 $, et elle frappe aussi « toute personne ou entité qui conseille, incite, aide ou encourage » un non-Canadien à acheter en le sachant interdit. L’article 7 permet au tribunal, sur demande du ministre, d’ordonner la vente de l’immeuble après une condamnation.

Qui est visé, qui est excepté, et ce qui n’est même pas un achat

La loi ne vise pas toutes les propriétés. Elle définit l’immeuble résidentiel comme un bâtiment « comprenant au plus trois locaux d’habitation », ce qui inclut la maison jumelée et l’unité de copropriété. Un immeuble de quatre logements et plus n’est pas visé. Le règlement ajoute une condition géographique: seuls les immeubles situés dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement sont touchés. La SCHL met en ligne une carte pour vérifier l’adresse.

Les exceptions prévues par la loi et le règlement:

• Le titulaire d’un permis de travail, si son permis ou son autorisation de travail est encore valide pendant au moins 183 jours à la date de l’achat et s’il n’a acheté qu’un seul immeuble résidentiel.
• L’étudiant inscrit dans un établissement d’apprentissage désigné, s’il a produit ses déclarations de revenus des cinq années précédentes, a été présent au Canada au moins 244 jours pendant chacune des cinq années civiles précédentes, n’a acheté qu’un seul immeuble et paie un prix qui n’excède pas 500 000 $.
• La personne protégée, et le demandeur d’asile dont la demande a été jugée recevable et déférée à la Section de la protection des réfugiés.
• Le conjoint non-Canadien qui achète avec un époux ou conjoint de fait citoyen, résident permanent ou personne inscrite à titre d’Indien.
• Certains diplomates et représentants consulaires.

Le règlement écarte aussi ce qui ne compte pas comme un achat: l’acquisition résultant d’un décès, d’un divorce, d’une séparation ou d’un don, la location à un locataire, la réalisation d’une garantie par un créancier, et l’acquisition à des fins de développement.

Mise de fonds et prêt hypothécaire pour un acheteur étranger au Québec

C’est ici que beaucoup de dossiers bloquent, et pas à cause de l’interdiction. Le programme SCHL Nouveaux arrivants s’adresse aux résidents permanents et non permanents. Le critère est clair: la personne doit avoir le statut de résident permanent ou être légalement autorisée à travailler au Canada, par exemple avec un permis de travail. Aucune durée minimale de résidence n’est exigée. La SCHL ajoute que seuls les emprunteurs exemptés de l’interdiction peuvent être admissibles à l’assurance prêt hypothécaire.

La conséquence est directe: une personne qui vit à l’étranger, sans statut ni autorisation de travail ici, n’entre pas dans ce programme. Son financement sera conventionnel, et c’est le prêteur qui fixe la mise de fonds. Aucune source officielle ne permet d’avancer un pourcentage valable chez tous les prêteurs. Faites confirmer le vôtre par écrit avant de faire une offre.

Pour un acheteur admissible, la SCHL publie ses paramètres:

• Mise de fonds minimale pour un propriétaire-occupant de 1 ou 2 logements: 5 % de la première tranche de 500 000 $ de la valeur d’emprunt, plus 10 % du reste. Pour 3 ou 4 logements: 10 %.
• Prix d’achat sous 1 500 000 $ pour un prêt de propriétaire-occupant, amortissement maximal de 25 ans.
• Pointage de crédit d’au moins 600 pour au moins un emprunteur ou une caution.
• Rapports maximaux de 39 % (ABD) et 44 % (ATD), calculés au plus élevé du taux contractuel majoré de 2 % ou d’un plancher de 5,25 %.

Faites tourner vos chiffres dans le calculateur de capacité d’emprunt avant de visiter quoi que ce soit.

À la revente: le certificat de conformité et la retenue que le notaire garde

Ce volet surprend presque tout le monde, parce qu’il se déclenche non pas à l’achat, mais à la vente, parfois dix ans plus tard. Quand un vendeur non-résident du Canada aliène un bien canadien imposable, l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu l’oblige à en informer l’Agence du revenu du Canada avant la disposition, ou dans les 10 jours qui suivent, au moyen du formulaire T2062. Pour que l’ARC délivre un certificat de conformité, il faut un paiement ou une garantie acceptable, calculé « selon un taux uniforme de 25 % de l’excédent du produit de disposition sur le prix de base rajusté ».

Sans certificat, c’est l’acheteur qui paie. L’ARC le dit sans détour: l’acheteur est tenu de verser 25 % du coût du bien acquis, et il peut retrancher ce montant du prix d’achat. Le taux monte à 50 % pour certains biens, dont un bien immeuble qui n’est pas une immobilisation. Le versement est dû dans les 30 jours suivant la fin du mois de l’acquisition, et le retard entraîne une pénalité de 3 % à 10 % selon le nombre de jours. L’acheteur y échappe seulement si, après une enquête sérieuse, il n’avait aucune raison de croire que le vendeur était un non-résident.

C’est pour cela que le notaire retient une somme dans son compte en fidéicommis jusqu’à la délivrance du certificat. Ce n’est pas de la prudence excessive: sa responsabilité est en jeu, et la vôtre aussi.

Le volet Revenu Québec: l’avis TP-1097 et l’acompte de 12,875 %

Le Québec a son propre mécanisme. Il faut faire les deux.

Revenu Québec l’écrit ainsi: un particulier qui ne réside pas au Canada et qui aliène un bien québécois imposable, par exemple un immeuble situé au Québec, doit en aviser le ministre « dans les dix jours suivant l’aliénation réelle ». Le formulaire est le TP-1097, et l’acompte à verser pour obtenir le certificat est de 12,875 % du gain en capital. Le certificat, le TPF-1098, libère l’acquéreur de toute responsabilité liée à l’impôt découlant de la transaction.

Si le vendeur non résident n’a pas avisé le ministre, n’a pas payé l’acompte ou n’a pas fourni de sûreté, l’acquéreur doit verser une somme correspondant à l’excédent du coût d’acquisition sur le montant indiqué au certificat, dans les 30 jours suivant la fin du mois de l’acquisition.

Le comptable n’est pas un luxe ici. Le prix de base rajusté se calcule avec le contrat d’acquisition d’origine, les honoraires de notaire, les commissions et les factures des améliorations, que Revenu Québec exige en annexe. Personne ne reconstitue cela la veille de la signature.

Vous vendez à un acheteur non-résident: ce qui change pour vous

Rassurez-vous sur un point: l’article 5 précise que la contravention n’affecte pas la validité de la vente. Votre acte ne devient pas nul. Mais l’article 6 vise aussi celui qui aide ou conseille en le sachant interdit. Le statut de l’acheteur se vérifie donc avant la promesse d’achat, pas chez le notaire la semaine de la signature. Demandez le document, pas une affirmation verbale.

Deuxième point, financier. Un acheteur sans statut ni autorisation de travail n’a pas accès à l’assurance prêt hypothécaire: son dossier passe par un financement conventionnel. Exigez une préapprobation écrite avant de retirer votre propriété du marché. Le reste de l’addition figure dans le coût réel de vendre une maison au Québec.

Ce qu’un acheteur étranger doit rassembler, tôt

• Le document qui établit le statut: passeport, permis de travail ou d’études avec sa date d’expiration, carte de résident permanent, attestation de personne protégée.
• Un numéro d’identification fiscale canadien: le TP-1097 exige un NAS ou un numéro d’identification.
• Les déclarations de revenus des cinq dernières années, si vous invoquez l’exception étudiante.
• Le contrat d’acquisition original et les factures des améliorations, conservés dès le premier jour.
• Une préapprobation écrite du prêteur, avec la mise de fonds exigée dans votre cas.

Au Québec, le notaire est obligatoire pour le transfert de propriété, et c’est lui qui gère la retenue: son rôle est détaillé dans le guide du processus notarial. Le comptable, lui, n’est imposé par aucune loi, mais aucun courtier et aucun texte de blogue ne peut faire à sa place le calcul du gain. Pour ce qui se déduit une fois propriétaire, voyez l’impôt du propriétaire au Québec.

Questions fréquentes

J’ai un permis de travail qui expire dans huit mois. Puis-je acheter? Le règlement exige que le permis soit encore valide pendant au moins 183 jours à la date de l’achat, et que vous n’ayez acheté qu’un seul immeuble résidentiel. La date qui compte est celle de l’achat, pas celle de l’offre. Faites valider votre cas par un avocat ou un notaire.

Mon conjoint est citoyen canadien. Est-ce que ça règle tout? Pour l’interdiction, oui: l’article 4(2) écarte le non-Canadien qui achète avec un époux ou conjoint de fait citoyen, résident permanent ou personne inscrite à titre d’Indien. Pour le prêt, non: l’admissibilité à l’assurance de la SCHL se regarde séparément.

Un quadruplex est-il visé? Non. La SCHL confirme que l’achat d’un bâtiment de quatre logements et plus n’est pas interdit. Les règles de financement d’un immeuble à revenus, elles, ne changent pas pour autant.

Faut-il attendre le 1er janvier 2027? L’interdiction doit cesser à l’entrée en vigueur de l’article 236 de la loi d’exécution du budget de 2022, et aucune prolongation n’a été annoncée à ce jour. Une date annoncée n’est pas une garantie. Et rien de ce qui précède au sujet de l’impôt à la revente ne dépend de cette échéance.

Pour compléter, lisez le guide pour les nouveaux arrivants et le notaire au Québec, étape par étape.

Une question sur le statut d’un acheteur ou d’un vendeur dans votre dossier? Écrivez-moi. La vérification se fait avant la promesse d’achat, pas chez le notaire.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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