Acheter une maison sans visiter au Québec

Vous êtes à Beyrouth, à Bogota ou à Calgary, et la propriété qui vous intéresse est à Laval. On vous propose une visite par vidéo. La question n’est pas de savoir si c’est faisable : ça se fait chaque semaine au Québec. Elle est de savoir quoi mettre en place pour que la transaction tienne le jour où vous franchirez la porte pour de vrai.

Ce qu’une visite virtuelle montre, et ce qu’elle ne montrera jamais

Une visite par vidéo montre bien trois choses : la disposition des pièces, la circulation entre elles, l’état général des finis. C’est déjà assez pour éliminer une propriété.

Ses limites tiennent à la nature d’une caméra. Elle n’a pas d’odorat : le mazout, la moisissure et l’humidité de garde-robe ne traversent pas l’écran. Elle n’a pas d’oreille fiable : le micro compresse le son, et l’autoroute à 300 mètres disparaît. Elle ne sent ni un plancher qui penche, ni un courant d’air sous une fenêtre, ni la température d’un sous-sol en février. Le grand-angle agrandit les pièces, et l’heure du tournage décide de la lumière.

Retenez aussi qui filme. Si la vidéo vient du courtier inscripteur, elle vient de la partie qui vend. Cela ne la rend pas malhonnête : l’OACIQ impose à tout titulaire de permis une obligation de vérification, soit d’entreprendre des démarches pour découvrir les facteurs qui pourraient affecter défavorablement les parties, et de divulguer ceux qui sont portés à sa connaissance. Mais une obligation de divulgation n’est pas un regard indépendant.

Acheter sans visiter ne réduit pas votre obligation de vérifier

C’est le point que la plupart des acheteurs à distance manquent. L’article 1726 du Code civil dit que le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent, et qu’est apparent « le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». La mesure n’est pas ce que vous avez pu voir sur un écran. L’article 1725 va dans le même sens pour les limitations de droit public : le vendeur n’en répond pas lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux, ou lorsqu’elles sont inscrites au Bureau de la publicité foncière.

La distance ne crée donc aucun régime allégé. Elle vous oblige à reconstituer, par des tiers, l’examen que vous auriez fait vous-même. La liste de la première visite reste votre point de départ : remettez-la à la personne qui ira sur place.

Déléguer à l’inspecteur : quoi lui demander de filmer

Le courtier a l’obligation déontologique de recommander une inspection complète par un professionnel qui détient une assurance responsabilité contre les fautes, erreurs ou omissions, utilise une convention de service reconnue, travaille selon une norme reconnue par l’OACIQ (AIBQ, ATIB, APCHQ ou BNQ 3009-500) et remet un rapport écrit. S’il vous fournit une liste, elle doit contenir plus d’un nom, et il ne doit pas offrir de payer l’inspecteur à votre place, par apparence de conflit d’intérêts. Pour les critères de sélection, voyez comment choisir un inspecteur en bâtiment.

L’OACIQ écrit qu’il est important que l’acheteur soit présent lors de l’inspection, pour que l’inspecteur puisse lui signaler les éléments qui méritent attention. Si vous ne pouvez pas y être, soyez en vidéo en direct pendant toute l’inspection, pas seulement au résumé final, et envoyez d’avance la liste écrite de ce que vous voulez voir filmer.

Demandez que l’inspecteur commente à voix haute pendant qu’il filme. Ses observations doivent de toute façon se retrouver dans le rapport écrit.

Les conditions à écrire dans la promesse d’achat

Une promesse d’achat n’est pas une vente. Vos protections sont les conditions que vous y inscrivez et leurs délais.

Le délai d’inspection. La clause 8.1 du formulaire Promesse d’achat fixe le délai pour réaliser la condition d’inspection. L’OACIQ rappelle de prévoir un délai suffisamment long selon le contexte, notamment la disponibilité des inspecteurs. À distance, ajoutez le décalage horaire et le délai d’une expertise complémentaire si l’inspecteur en recommande une.

Une visite avant la signature. Prévoyez expressément une visite des lieux avant la signature chez le notaire, la vôtre ou celle de votre mandataire.

Les documents. Déclarations du vendeur sur l’immeuble, certificat de localisation, comptes de taxes, et pour une copropriété les procès-verbaux, les états financiers et le fonds de prévoyance.

Une mise en garde : les tribunaux ont établi que tout défaut révélé par l’inspection ne donne pas automatiquement le droit d’annuler la promesse d’achat. Le facteur doit être significatif. Pendant que vous fixez vos délais, chiffrez la clôture avec le calculateur des frais de clôture.

Procuration : ce que votre mandataire peut faire à votre place

L’article 2130 du Code civil est la base : le mandat est le contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de la représenter dans un acte juridique, et l’écrit qui constate ce pouvoir s’appelle la procuration.

Trois choses comptent. La portée : une procuration utile nomme l’immeuble, le prix maximal, et dit si le mandataire peut emprunter et consentir une hypothèque en votre nom. La personne : l’article 2138 oblige le mandataire à agir avec prudence et diligence, honnêteté et loyauté, et à éviter le conflit d’intérêts, mais cette obligation ne vous rembourse rien si le choix était mauvais. La révocation : l’article 2176 permet de révoquer le mandat et d’exiger la remise de la procuration pour qu’y soit mentionnée la fin du mandat.

Si vous signez la procuration à l’étranger, l’article 2823 est celui qui compte : une procuration sous seing privé faite hors du Québec fait preuve à l’égard de tous lorsqu’elle est certifiée par un officier public compétent qui a vérifié l’identité et la signature du mandant. Si elle est contestée, l’article 2825 met le fardeau de la preuve sur celui qui l’invoque. Le notaire instrumentant vous dira la forme qu’il accepte : demandez-le lui des semaines avant la clôture, pas la veille.

Signer à distance chez le notaire

L’exception, et non la règle

La règle est l’inverse de ce que beaucoup croient. L’article 46 de la Loi sur le notariat prévoit que l’acte notarié est clos par la signature des parties en présence physique du notaire instrumentant. Le notaire peut exceptionnellement autoriser une partie à signer à distance, à trois conditions : que les circonstances l’exigent, que la partie en fasse la demande, et que cela se fasse dans le respect des droits et des intérêts des parties. L’autorisation peut être révoquée en tout temps. Les alinéas suivants de l’article 46, sur le lieu de clôture et sur la signature reçue devant un autre notaire, y compris à l’étranger, sont indiqués comme non en vigueur dans le texte officiel.

En novembre 2023, la Chambre des notaires a précisé publiquement que la signature à distance demeure permise, mais encadrée, et que c’est l’utilisation systématique du virtuel qui est remise en question. Vous n’y avez donc pas droit : c’est le jugement professionnel du notaire qui tranche, cas par cas.

Pourquoi tant de rigueur ? Parce que l’article 2988 du Code civil fait reposer beaucoup sur une seule signature : le notaire atteste, par sa seule signature, qu’il a vérifié l’identité, la qualité et la capacité des parties, et que le document traduit la volonté exprimée par elles. Le déroulement complet est dans le rôle du notaire, étape par étape.

La vérification d’identité quand vous êtes à l’étranger

Le courtier doit vérifier l’identité de toutes les parties à la transaction, en vertu de la Loi sur le courtage immobilier et de la loi fédérale sur le recyclage des produits de la criminalité. Si une partie refuse de fournir les renseignements et les documents exigés, le titulaire de permis ne peut pas agir pour elle et doit se retirer de la transaction.

Quand vous n’êtes pas physiquement présent, la ligne directrice de l’OACIQ est précise : le courtier doit obtenir une version numérisée de votre pièce d’identité gouvernementale avec photo et en examiner les caractéristiques et les éléments de sécurité. Vous voir tenir votre passeport dans une visioconférence ne suffit pas. Une séance vidéo en direct sert ensuite à comparer votre visage et votre nom à ceux du document. La vérification peut aussi être confiée par entente écrite à un mandataire, de préférence membre d’un ordre professionnel.

Acheter sans visiter : ce qu’aucune clause ne compense

Soyons clairs : un achat à distance n’est pas aussi sûr qu’un achat où vous avez marché dans la maison. Une inspection préachat est visuelle et sans démolition, et le rapport est une opinion à une date donnée. Un recours en vice caché se plaide sur des années, et l’article 1726 vous oppose d’abord la diligence que vous auriez dû exercer. Aucune condition ne rachète le jugement que vous n’avez pas pu porter vous-même.

Ce qui rend l’achat défendable, c’est une séquence, pas une clause.

Questions fréquentes

Puis-je acheter sans jamais mettre les pieds au Québec ? Oui, c’est légalement possible. Mais quelqu’un en qui vous avez confiance doit y mettre les pieds à votre place, et vous devez pouvoir démontrer que vous avez agi en acheteur prudent et diligent.

Mon notaire est-il obligé d’accepter la signature à distance ? Non. L’article 46 de la Loi sur le notariat en fait une exception que le notaire peut autoriser, et l’autorisation peut être révoquée en tout temps. Réglez la question avant de fixer la date de clôture.

Une procuration faite dans mon pays sera-t-elle acceptée ? L’article 2823 du Code civil la reconnaît si un officier public compétent a certifié l’identité et la signature du mandant. C’est toutefois le notaire instrumentant qui confirmera la forme exacte qu’il exige.

Puis-je annuler si l’inspection révèle un problème ? Pas automatiquement. Les tribunaux ont jugé que tout défaut révélé par l’inspection ne donne pas droit à l’annulation : le facteur doit être significatif, et l’avis doit être transmis dans le délai prévu.

Pour compléter, lisez le guide des nouveaux arrivants et les conditions du vice caché et vos recours.

Vous achetez depuis l’étranger ou d’une autre province et vous voulez que quelqu’un aille voir pour vous, liste en main ? Écrivez-moi. Je travaille en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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