Acheter une reprise de finance au Québec: les règles

« Reprise de finance » n’est pas un terme du Code civil. C’est le mot courant pour désigner le résultat de deux procédures distinctes, qui ont chacune leurs articles et leurs délais. Savoir laquelle a mené la propriété sur le marché change votre titre, vos recours et ce que vous devez vérifier avant de déposer une promesse d’achat.

Ce que le mot « reprise » recouvre vraiment

L’article 2748 du Code civil énumère les quatre droits hypothécaires d’un créancier dont le débiteur est en défaut et dont la créance est liquide et exigible: prendre possession du bien pour l’administrer, le prendre en paiement de sa créance, le faire vendre sous contrôle de justice, ou le vendre lui-même. Ce dernier droit est réservé, par l’article 2784, au créancier qui détient une hypothèque sur les biens d’une entreprise.

Pour une maison, un condo ou un petit plex, il reste donc deux scénarios réalistes: la prise en paiement, puis la revente par l’institution devenue propriétaire, ou la vente sous contrôle de justice. Les deux produisent une inscription sur Centris. Elles ne produisent pas le même contrat. Éducaloi rappelle au passage que le défaut n’est pas seulement le paiement manqué: le contrat de prêt peut en prévoir d’autres, comme l’obligation de garder la maison assurée.

Le préavis d’exercice et le délai de 60 jours

Rien ne commence sans publication. L’article 2757 oblige le créancier à produire au bureau de la publicité des droits un préavis accompagné de la preuve de sa signification au débiteur. L’étape est donc publique et datée au registre foncier.

L’article 2758 dicte le contenu du préavis: dénoncer tout défaut, rappeler le droit d’y remédier, indiquer le montant de la créance en capital et intérêts, nommer le droit hypothécaire que le créancier entend exercer, décrire le bien, et sommer la personne visée de délaisser le bien avant l’expiration du délai imparti.

Le délai court à compter de l’inscription du préavis, et l’article 2749 interdit au créancier d’exercer son droit avant son expiration. Pour une maison, c’est donc 60 jours, pas 30 et pas 90.

Ce délai n’est pas un compte à rebours fatal. L’article 2761 permet au débiteur, ou à tout autre intéressé, de faire échec au droit du créancier en payant ce qui lui est dû ou en remédiant au défaut, et en payant les frais engagés, jusqu’à ce que le bien ait été pris en paiement ou vendu. Conséquence pratique: une propriété sous préavis n’est pas encore une reprise, et elle peut revenir à son propriétaire jusqu’au dernier moment.

Prise en paiement ou vente sous contrôle de justice

La prise en paiement. Quand il n’a pas été remédié au défaut dans le délai, l’article 2781 prévoit que le créancier prend le bien en paiement par l’effet du jugement en délaissement ou par un acte volontairement consenti, et que ce jugement ou cet acte constitue son titre de propriété. L’article 2783 ajoute la précision qui vous concerne: le créancier devient propriétaire à compter de l’inscription du préavis et prend le bien dans l’état où il se trouvait alors.

Deux garde-fous existent. L’article 2778 oblige le créancier à obtenir l’autorisation du tribunal si le débiteur avait déjà acquitté la moitié ou plus de l’obligation garantie au moment de l’inscription du préavis. L’article 2779 permet au débiteur ou aux créanciers subséquents d’exiger une vente plutôt qu’une prise en paiement, à des conditions précises.

La vente sous contrôle de justice. Selon l’article 2791, c’est le tribunal qui désigne la personne chargée de vendre, détermine les conditions et les charges de la vente, indique si elle se fait de gré à gré, par appel d’offres ou aux enchères, et peut fixer une mise à prix. Cette personne doit être indépendante des intéressés et, selon l’article 2793, agir au nom du propriétaire en dénonçant sa qualité à l’acquéreur.

La troisième ligne est le point le plus mal compris. Dans une vente sous contrôle de justice, l’absence de garantie ne vient pas d’une clause négociable: l’article 1731 énonce que cette vente ne donne lieu à aucune obligation de garantie de qualité du bien vendu. Il n’y a rien à négocier. L’article 2794 précise par ailleurs qu’elle purge les droits réels dans la mesure prévue au Code de procédure civile.

Acheter une reprise de finance sans Déclarations du vendeur

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements. L’OACIQ précise que pour un vendeur personne morale, il est seulement fortement recommandé, et cite en exemple les institutions financières lors de la reprise d’un immeuble.

Traduisez: le vendeur n’a jamais habité l’immeuble, ne connaît ni l’âge de la toiture, ni l’année du drain français, ni l’historique des infiltrations, et la loi ne l’oblige pas à remplir le formulaire qui poserait ces questions. Vous achetez sans historique.

S’ajoute l’exclusion de garantie. Quand elle passe par une clause, l’article 1732 permet aux parties d’en diminuer les effets ou de l’exclure entièrement, et l’article 1733 prive le vendeur de cette protection s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait, sauf lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. La portée exacte de cette exception face à une institution financière dépend du statut du vendeur et du texte signé: c’est une question pour un avocat ou un notaire avant la promesse, pas après. Le mécanisme complet est dans la vente sans garantie légale au Québec.

L’OACIQ tire des arrêts Blais c. Laforce et Tremblay c. Immeubles Perron ltée une conséquence claire: l’acheteur qui achète avec exclusion complète ne pourra pas se retourner contre les précédents propriétaires, même si ceux-ci avaient vendu avec la garantie légale. La chaîne est coupée.

État du bâtiment, charges de copropriété et occupants

L’immeuble est souvent vide depuis des mois. Le Bureau d’assurance du Canada est net: la plupart des contrats excluent le gel des canalisations et les dégâts d’eau si le logement est vacant, même si cette vacance est autorisée. Les contrats standards couvrent le gel et l’éclatement des canalisations à condition qu’elles soient dans la partie chauffée et que des mesures raisonnables aient été prises pour y maintenir la chaleur. Personne n’assure le passé.

En copropriété, les arrérages vous suivent. L’article 1069 est explicite: celui qui acquiert une fraction de copropriété divise, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, est tenu au paiement, avec les intérêts, de toutes les charges communes dues au moment de l’acquisition. La sortie est dans le même article: le proposant acquéreur peut demander au syndicat un état des charges communes dues, et il n’est alors tenu au paiement que si l’état lui est fourni dans les 15 jours de la demande. Demandez-le par écrit, tôt. La lecture des autres documents est dans frais de condo et fonds de prévoyance.

L’ancien propriétaire peut encore être là. L’article 2765 prévoit que le tribunal ordonne le délaissement forcé après avoir constaté la créance, le défaut, le refus de délaisser volontairement et l’absence de cause valable d’opposition, et que le jugement fixe le délai et la manière. Posez la question de l’occupation avant de signer, et faites inscrire la réponse dans la promesse.

Inspection, assurance et financement d’une reprise de finance

L’inspection cesse d’être une formalité. Sans déclaration du vendeur et sans garantie, tout ce qui n’est pas découvert avant la signature sera le vôtre. L’OACIQ invite l’acheteur à ne pas hésiter à faire appel à des experts pour inspecter la propriété avant l’achat dans ce type de transaction. Sur un immeuble vide et sans électricité, prévoyez un délai plus long: il faut souvent faire rouvrir les services pour tester la plomberie et le chauffage. Les coûts et le bon moment sont dans inspection préachat: combien ça coûte et quand la faire.

Ce que je ne peux pas affirmer: aucune source officielle ne permet de dire qu’un prêteur ou un assureur refuse d’office une reprise de finance. La question se pose néanmoins chaque fois, et elle se règle avant l’offre. Posez-la au prêteur et à l’assureur en même temps, avec l’adresse et le type de vente, puis gardez une marge pour les travaux: le plafond réel se calcule d’abord, avec le calculateur de capacité d’emprunt.

Du côté des titres, Éducaloi décrit l’examen que fait le notaire: vérifier les anciens actes, s’assurer que la propriété appartient bel et bien au vendeur, révéler une saisie pour impôts impayés ou un droit de passage. Le registre foncier donne l’historique légal: qui a acheté et vendu, quand, à quel prix, et les hypothèques inscrites. La suite est dans le notaire au Québec, étape par étape.

Le rabais compense-t-il le risque?

Aucune source officielle ne fixe un rabais moyen sur une reprise de finance au Québec, et un pourcentage lu ailleurs ne vaut rien ici. Le calcul honnête tient en trois lignes: le prix d’une propriété comparable vendue avec garantie, moins le coût estimé par écrit des travaux que vous assumerez seul, moins la valeur du recours auquel vous renoncez.

La troisième ligne est la plus dure à chiffrer et la plus souvent oubliée. Elle vaut peu si l’inspection est complète et le bâtiment simple. Elle vaut très cher si l’inspecteur signale une zone qu’il n’a pas pu examiner: le rabais ne se compare alors plus à des travaux connus, mais à un risque ouvert.

Questions fréquentes

Est-ce que je peux acheter pendant le délai de 60 jours? Le propriétaire reste propriétaire tant que le bien n’a pas été pris en paiement ou vendu, et l’article 2761 lui permet de faire échec au recours en payant ce qui est dû et les frais. Tant que rien n’est conclu, votre offre vise une vente ordinaire, pas une reprise.

La banque doit-elle me remettre une déclaration du vendeur? Pas obligatoirement. L’OACIQ précise que pour un vendeur personne morale, le formulaire est fortement recommandé, et il vise expressément les institutions financières lors de la reprise d’un immeuble. Demandez au moins les sections sur l’alimentation en eau et les services d’égouts.

Une vente sous contrôle de justice efface-t-elle les hypothèques? L’article 2794 prévoit qu’elle purge les droits réels dans la mesure prévue au Code de procédure civile. Ce n’est pas une garantie générale de titre propre: c’est exactement ce que l’examen des titres par le notaire doit confirmer avant la signature.

Puis-je mettre une condition d’inspection dans mon offre? Rien dans le Code civil ne l’interdit, mais les conditions de vente sont fixées par le vendeur, et par le tribunal dans une vente sous contrôle de justice, selon l’article 2791. Demandez ces conditions avant de rédiger.

Pour compléter, lisez se retirer d’une propriété: sept signaux qui se vérifient sur papier et la vente sans garantie légale au Québec.

Une reprise de finance vous intéresse à Laval ou à Montréal? Écrivez-moi. On vérifie d’abord le type de vente, les documents disponibles et les conditions imposées avant de parler de prix.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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