Acheter une maison pour démolir au Québec: le permis

Le calcul a l’air simple: un terrain bien situé, un bâtiment en fin de vie, une maison neuve à la place. Sauf que la démolition est la seule étape du projet qui ne dépend ni de votre budget ni de votre entrepreneur. Elle dépend de trois élus réunis en comité, d’un avis affiché sur la façade et d’un projet de remplacement déposé avant que vous sachiez si vous aurez le droit de démolir.

Acheter une maison pour démolir au Québec: la démolition n’est pas un droit

L’article 148.0.2 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme oblige toute municipalité à maintenir en vigueur un règlement de démolition, et ce règlement doit « interdire la démolition d’un immeuble, sauf lorsque le propriétaire a été autorisé à procéder à sa démolition par un comité ». Le point de départ légal est une interdiction. L’autorisation est l’exception, et elle se demande.

Cette obligation vient de la réforme de 2021 sur le patrimoine. Laval l’écrit elle-même: son règlement a été adopté en mars 2019 par choix, et « depuis 2021, ce règlement est devenu une obligation en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ».

La notion d’immeuble patrimonial est plus large qu’on le croit. L’article 148.0.1 vise l’immeuble cité, celui situé dans un site patrimonial cité, et celui simplement inscrit à l’inventaire de la MRC. Or l’article 120 de la Loi sur le patrimoine culturel impose à chaque MRC d’inventorier les immeubles construits avant 1940 qui présentent une valeur patrimoniale. Figurer à un inventaire ne protège pas un bâtiment comme une citation, mais cela suffit à déclencher le régime le plus strict. À Laval, environ 2 600 immeubles sont visés par le règlement L-12507, repérables dans l’outil Info-règlements.

Le comité de démolition, l’avis public et les dix jours pour s’opposer

L’article 148.0.3 impose au conseil de constituer un comité formé de trois membres du conseil, désignés pour un an. C’est ce comité, pas le fonctionnaire au comptoir des permis, qui autorise ou refuse.

La procédure est publique par construction. Dès qu’il est saisi, le comité doit faire afficher sur l’immeuble un avis « facilement visible pour les passants » et publier sans délai un avis public (art. 148.0.5). Si l’immeuble est patrimonial, une copie part vers le ministre de la Culture et des Communications. Le requérant doit en plus aviser chacun des locataires (art. 148.0.6).

Vient ensuite la fenêtre que les acheteurs découvrent trop tard. L’article 148.0.7 donne à toute personne dix jours, à compter de la publication de l’avis ou de son affichage, pour transmettre au greffier une opposition motivée par écrit. Le comité doit considérer ces oppositions, ses séances sont publiques, et il tient une audition publique lorsque la demande vise un immeuble patrimonial.

Deux précisions comptent. L’article 148.0.8 permet à une personne qui veut acquérir l’immeuble pour en conserver le caractère locatif résidentiel, ou son caractère patrimonial, d’intervenir par écrit avant la décision: le comité peut alors reporter sa décision d’au plus deux mois, une seule fois. Et le pouvoir de désaveu de la MRC ne s’applique pas à Laval, que l’article 148.0.20.2 exclut nommément avec huit autres villes.

Ce qui rend une démolition refusable

L’article 148.0.2 énumère les critères que le règlement municipal doit retenir: l’état de l’immeuble, sa valeur patrimoniale, la détérioration de la qualité de vie du voisinage, le coût de sa restauration, l’utilisation projetée du sol dégagé et, s’il y a des logements, le préjudice causé aux locataires et les effets sur les besoins en logement du secteur. Pour un immeuble patrimonial s’ajoutent l’histoire de l’immeuble, sa contribution à l’histoire locale, son degré d’authenticité et d’intégrité, sa représentativité d’un courant architectural et sa contribution à un ensemble à préserver.

Le mauvais état du bâtiment n’est pas l’argument gagnant qu’on imagine. Le coût de restauration est un critère parmi d’autres, et il se pèse contre la valeur patrimoniale. Ce qu’une maison ancienne révèle vraiment à l’inspection est détaillé dans ce qui change quand on achète une maison centenaire.

Les logements loués compliquent tout. Selon l’article 148.0.13, un locataire ne peut être forcé de quitter avant la plus tardive de deux échéances: l’expiration du bail, ou trois mois à compter de la délivrance du certificat. Le locateur doit payer les frais de déménagement et l’indemnité de l’article 1965 du Code civil (art. 148.0.14).

Si l’immeuble est classé, ou situé dans un site patrimonial déclaré ou classé, les articles 48 et 64 de la Loi sur le patrimoine culturel exigent en plus l’autorisation du ministre. Les différences entre classé, cité et inventorié sont expliquées dans acheter un immeuble ancien ou patrimonial.

Le projet de remplacement, la garantie et le délai imposé

Vous ne demandez pas une démolition. Vous demandez une démolition et ce qui vient après. L’article 148.0.2.1 permet au règlement d’exiger, avant l’étude de la demande, une expertise comme une étude patrimoniale ou un programme préliminaire de réutilisation du sol dégagé, puis une garantie financière avant la délivrance du certificat. À Montréal, ce programme préliminaire doit généralement être soumis au comité avant l’étude de la demande, le règlement applicable et les frais variant d’un arrondissement à l’autre.

À Laval, la séquence publiée place la demande de permis du projet de remplacement et le dépôt de la garantie monétaire avant la délivrance du certificat de démolition, la garantie n’étant levée qu’après l’inspection du projet construit. Le certificat coûte 84 $, plus 916 $ de frais d’analyse pour un immeuble visé par le L-12507, et l’autorisation est requise dès que l’emprise au sol du bâtiment atteint 19 m2.

Le comité peut imposer toute condition relative à la démolition ou à la réutilisation du sol, y compris le relogement des locataires (art. 148.0.12), et fixer le délai dans lequel les travaux doivent être entrepris et terminés (art. 148.0.15). Démolir sans autorisation expose à une amende de 10 000 $ à 250 000 $, portée à un maximum de 1 140 000 $ pour une personne morale qui démolit un immeuble cité (art. 148.0.22).

Personne ne peut vous garantir l’obtention du certificat, ni son délai. Un courtier qui vous l’affirme parle d’un pouvoir qui ne lui appartient pas.

Avant le premier coup de pelle: amiante et débris

La caractérisation avant démolition, et qui doit la faire

Le Code de sécurité pour les travaux de construction est net: « Avant que des travaux de démolition ne soient entrepris, les matériaux susceptibles d’émettre de la poussière d’amiante doivent être enlevés » (art. 3.23.3.2). L’article 3.23.3 ajoute que l’employeur doit déterminer les types d’amiante présents avant d’entreprendre de tels travaux.

Le Règlement sur la santé et la sécurité du travail précise l’enquête. Tout bâtiment construit avant le 15 février 1990 doit être inspecté pour localiser les flocages contenant de l’amiante, et tout bâtiment construit avant le 20 mai 1999 pour localiser les calorifuges (art. 69.3). Le seuil est de 0,1 % (art. 69.2). Les deux sont présumés contenir de l’amiante, sauf démonstration contraire par une information documentaire vérifiable ou un rapport d’échantillonnage (art. 69.4). L’article 69.11 impose de vérifier la présence d’amiante avant tout travail susceptible d’en émettre la poussière.

L’obligation vise l’employeur, donc l’entrepreneur et, pour un bâtiment sous son autorité, le propriétaire employeur. En pratique, c’est l’acheteur qui paie: aucun entrepreneur sérieux ne soumissionne sans caractérisation. Le même réflexe vaut pour l’isolant du grenier, comme l’explique la fiche sur la vermiculite et l’amiante.

Les débris et la facture d’élimination

Ce qui n’est pas trié finit enfoui, et l’enfouissement est taxé. Le ministère de l’Environnement fixe les redevances à l’élimination à 36 $ la tonne métrique depuis le 1er janvier 2026, en plus du prix demandé par le lieu d’élimination, que le Règlement sur l’enfouissement et l’incinération de matières résiduelles encadre. Une maison démolie pèse des dizaines de tonnes: ce poste se chiffre avant l’offre.

Évaluation municipale, taxes et droits de mutation

La taxe de bienvenue se calcule sur ce que vous achetez, pas sur ce qui restera. La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières fixe la base d’imposition au plus élevé de trois montants: la contrepartie fournie, la contrepartie stipulée et la valeur marchande de l’immeuble au moment du transfert (art. 2). Cette valeur marchande est la valeur inscrite au rôle multipliée par le facteur du rôle (art. 1.1). Vous payez donc des droits sur le bâtiment que vous comptez faire disparaître. L’ordre de grandeur se vérifie avec le calculateur des droits de mutation avant de déposer une promesse.

Du côté du rôle, la correction n’est pas rétroactive à votre guise. L’article 174 de la Loi sur la fiscalité municipale oblige l’évaluateur à modifier le rôle pour refléter la diminution de valeur d’une unité à la suite de la démolition, et l’article 177 fixe la prise d’effet à la date inscrite au certificat de l’évaluateur, sans remonter plus loin que l’événement ni que le premier jour de l’exercice financier précédent. Entretemps, le terrain reste taxé, et la lecture du ratio terrain sur bâtiment est expliquée dans valeur du terrain et zonage au Québec.

Acheter pour démolir: les conditions à mettre dans la promesse d’achat

Une promesse sans condition sur ce projet est un pari sur une décision rendue par trois élus après une audition publique. Cinq objets à faire rédiger, puis valider par votre notaire.

1. L’autorisation elle-même. Une condition liée à l’obtention du certificat d’autorisation de démolition, pas à son simple dépôt.
2. Le projet de remplacement. Une condition liée à la confirmation écrite, par la municipalité ou l’arrondissement, que le projet envisagé est conforme.
3. Le délai. Un délai qui tient compte de l’avis public, des dix jours d’opposition, de l’audition, des trente jours de révision et, le cas échéant, des quatre-vingt-dix jours de la MRC.
4. Les expertises. Un droit d’accès au bâtiment pour la caractérisation de l’amiante et, selon l’historique du terrain, pour une étude de sol, avec un partage clair des coûts.
5. Les occupants. L’état locatif complet, les baux, et l’acceptation des indemnités et des délais d’éviction des articles 148.0.13 et 148.0.14.

Ce que je refuse de faire signer, c’est une promesse dont la seule condition est le financement. Un prêteur qui finance un bâtiment destiné à disparaître pose ses propres questions, et la valeur qu’il retient n’est pas celle du projet fini.

Questions fréquentes

Combien de temps prend une demande de démolition? Aucun délai global n’est fixé par la loi. Les seuls délais certains sont ceux de la procédure: dix jours d’opposition, trente jours avant la délivrance du certificat, et jusqu’à quatre-vingt-dix jours de désaveu par la MRC là où ce pouvoir s’applique. La municipalité ajoute son temps d’analyse.

Ma maison n’a aucun statut patrimonial. Suis-je dispensé du comité? Pas automatiquement. L’interdiction de démolir sans autorisation du comité est la règle générale de l’article 148.0.2. Le règlement local peut soustraire certains immeubles non patrimoniaux et retirer l’avis public dans ces cas, mais cela se vérifie règlement en main, adresse par adresse.

Un voisin peut-il faire échouer mon projet? Il peut déposer une opposition motivée dans les dix jours, et le comité doit la considérer. Il peut aussi demander la révision de la décision dans les trente jours. L’opposition ne décide pas, mais elle entre au dossier.

Le vendeur peut-il obtenir l’autorisation avant la vente? C’est possible, et c’est souvent le meilleur scénario pour l’acheteur. Surveillez le délai fixé par le comité pour entreprendre les travaux: passé ce délai, l’autorisation devient sans effet (art. 148.0.16).

Pour compléter, lisez valeur du terrain et zonage au Québec et ce qui change quand on achète une maison centenaire.

Vous regardez une propriété pour le terrain plus que pour la maison? Écrivez-moi. Je vérifie le statut de l’immeuble et le règlement de démolition applicable avant qu’une promesse soit déposée.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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