Acheter une maison en hiver au Québec: les angles morts

En janvier 2026, dans la région métropolitaine de Montréal, l’APCIQ a compté 2 364 ventes résidentielles, le mois le plus creux de son année. Il y avait donc moins d’acheteurs en face de vous. Il y avait aussi moins de maisons affichées, et une bonne partie de chacune était sous la neige. Voici ce que l’hiver vous donne, ce qu’il vous cache, et comment compenser les deux.

Acheter une maison en hiver au Québec: ce que disent les chiffres

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec publie chaque mois, à partir du système Centris, les ventes, les inscriptions, les prix médians et les délais de vente. Quatre mois suffisent à poser le décor pour un acheteur de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal.

La dernière colonne est le calcul qui compte pour vous: les unifamiliales en inscription divisées par les unifamiliales vendues dans le mois. En janvier 2026, l’APCIQ comptait 6 498 unifamiliales en vigueur pour 1 152 ventes; en juin 2026, 8 070 pour 2 129. Moins de choix en janvier, mais encore moins d’acheteurs pour se les disputer. En copropriété, le même calcul donne 8,8 en janvier contre 7,1 en juin.

Le véritable creux est court. Décembre et janvier, pas « l’hiver ». Dès février 2026, le rapport retombe à 3,6, sous celui de juin: les vendeurs sont déjà rentrés, 7 629 nouvelles inscriptions, et le délai moyen de vente de l’unifamiliale était redescendu à 39 jours contre 50 en janvier.

Moins d’acheteurs, mais un prix qui ne baisse pas pour autant

Le prix médian de l’unifamiliale dans la RMR de Montréal était de 615 000 $ en janvier 2026 et de 649 000 $ en juin 2026. Ne lisez pas cet écart comme un rabais hivernal: une médiane décrit les propriétés vendues ce mois-là, pas la même maison à deux moments. Personne ne peut vous promettre un prix inférieur parce que vous achetez en février.

Ce que l’hiver change, c’est la posture. Un vendeur qui affiche le 8 janvier déménage en général pour une raison: mutation, séparation, succession, maison déjà achetée ailleurs. Celui qui affiche le 8 mai teste parfois le marché. Et une propriété inscrite depuis 50 jours, le délai moyen de janvier, se négocie autrement qu’une propriété affichée depuis 12 jours. L’autre côté de ce calendrier est dans quand mettre sa propriété en vente à Montréal.

Fixez votre plafond avant la visite du samedi de tempête: le calculateur de capacité d’emprunt donne un ordre de grandeur, votre prêteur donne le chiffre réel.

Ce que l’hiver montre et que le mois de juin cache

C’est l’avantage le moins discuté, et le plus concret: en janvier, la maison est testée devant vous.

Le chauffage tourne à pleine charge. Vous sentez l’écart de température entre le rez-de-chaussée et l’étage, la pièce au-dessus du garage, le plancher du sous-sol. Demandez les douze derniers mois de facturation d’énergie, pas une moyenne de mémoire. Le formulaire Déclarations du vendeur de l’OACIQ donne déjà la source d’énergie du système principal (D12.1), l’année d’installation de la fournaise (D12.3) et les problèmes déjà survenus (D12.7).

Les courants d’air et la condensation. Le même formulaire pose une question qui n’a de sens qu’en saison froide: « De la condensation régulière et importante s’est-elle déjà formée en hiver? » (D7.1). En juin, la réponse est théorique. En janvier, vous regardez les fenêtres.

Les digues de glace. Le Bureau d’assurance du Canada les décrit comme une crête de glace qui se forme en bordure du toit ou dans les gouttières, quand la neige fond, ruisselle, puis gèle de nouveau. Les causes qu’il nomme: isolation inadéquate du grenier, mauvaise ventilation du grenier, accumulation de neige et obstruction des gouttières. Une rangée de glaçons en façade n’est donc pas décorative: c’est une information sur l’entretoit que vous n’aurez jamais en été.

La neige doit aller quelque part. À Montréal, il est interdit de pousser la neige dans la rue, sur le trottoir ou près des bornes d’incendie; la Ville demande de la pelleter sur son propre terrain. Certains arrondissements permettent de demander une autorisation payante de dépôt sur le domaine public pour un immeuble résidentiel de 4 logements ou moins. À Laval, la règle est sans nuance: il est strictement interdit de déposer la neige sur les rues, les trottoirs ou les terre-pleins, et une première infraction au règlement L-6070 coûte 107 $. Regardez où va physiquement la neige de l’entrée, et combien d’autos y tiennent encore en février.

Le stationnement sur rue. Montréal épand dès que la chaussée est glissante, déblaie à partir de 2,5 cm d’accumulation et charge à partir de 10 à 15 cm. Chaque chargement déplace les voitures, et sans stationnement hors rue, l’hiver est le seul moment où vous le mesurez.

Ce que la neige empêche de voir pendant l’inspection

La Norme de pratique professionnelle de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec est explicite. À son article 11.3, l’inspecteur n’a pas à déplacer « de la terre, de la neige, de la glace ou des débris qui empêchent l’accès ou qui nuisent à la visibilité ». À l’article 11.1, il n’a pas non plus à marcher sur le toit lorsque cela peut causer des dommages ou présenter un risque.

Il reste tenu à ses obligations: décrire la condition des revêtements de toiture, des systèmes d’évacuation des eaux de toit et des solins (article 26), mentionner au rapport les méthodes utilisées pour l’observation de la toiture (article 27), et signaler les pentes du sol, les installations d’évacuation des eaux et les murs de soutènement lorsqu’ils sont susceptibles de nuire au bâtiment (article 23.7).

En janvier, cinq éléments sortent donc du champ de vision: le revêtement de toiture, la fondation au niveau du sol, le nivellement et l’écoulement des eaux, l’état du revêtement de l’entrée, l’aménagement extérieur. La page la plus importante d’un rapport hivernal est celle des limitations. Lisez-la avant les photos.

L’OACIQ rappelle que le courtier a l’obligation de vous recommander une inspection complète par un expert reconnu, et que cet inspecteur doit détenir une assurance responsabilité professionnelle, utiliser une convention de service reconnue, inspecter selon une norme de pratique reconnue et remettre un rapport écrit. Les critères de sélection sont dans choisir un inspecteur en bâtiment.

Acheter en hiver: ce qu’il faut demander au vendeur

Ce que l’inspecteur ne peut pas voir, le dossier peut parfois le dire. Demandez, par écrit, avant de faire votre offre:

• Les Déclarations du vendeur, lues ligne par ligne. L’année d’installation du revêtement de toiture (D8.2) et les documents qui l’attestent (D8.3). Les infiltrations d’eau déjà survenues et leur emplacement, sous-sol, toiture, terrasse, balcon, puits de lumière (D4.1). La présence d’un drain français et d’un accès pour l’inspecter et le nettoyer (D9.4). Les travaux de stabilisation déjà effectués aux fondations (D3.2).
• Les factures et les garanties de toiture, de drain, de fenêtres, de système de chauffage.
• Les photos d’été. Une inscription antérieure, les photos du vendeur, une vue aérienne récente: le terrain, l’entrée et le toit y sont visibles.
• Le contrat de déneigement, son coût et ce qu’il couvre.

Le vendeur déclare à sa connaissance, ce qui ne remplace pas une vérification. Ce que le formulaire fait et ne fait pas est expliqué dans la Déclaration du vendeur.

Les clauses qui couvrent ce qui n’a pas pu être examiné

La promesse d’achat de l’OACIQ prévoit à sa clause 8 l’inspection par une personne désignée par l’acheteur, et le formulaire porte cet avertissement: une promesse sans clause d’inspection n’est appropriée que dans des circonstances particulières. Le délai est inscrit par les parties. Si l’inspection révèle un facteur susceptible de diminuer significativement la valeur, l’acheteur avise le vendeur par écrit et lui remet une copie du rapport au plus tard la 4e journée suivant l’expiration de ce délai, avant 20 h. À défaut, il est réputé avoir renoncé à la condition.

C’est la clause 12.1, « Autres déclarations et conditions », qui sert à écrire ce que l’hiver a empêché de vérifier. Une clause utile nomme trois choses: l’objet précis, par exemple le revêtement de toiture, le nivellement et le drain de surface; un déclencheur, par exemple la fonte complète de la neige; et une conséquence convenue.

Soyez lucide sur la troisième. Une condition qui suspend la vente pendant trois mois est rarement acceptée. Ce qui se négocie vraiment est plus modeste: déplacer l’inspection après un redoux, demander au vendeur de dégager une section de toiture ou le pourtour de la fondation, ou convenir par écrit d’une retenue de fonds chez le notaire jusqu’à une vérification printanière. Rien n’est automatique, et la rédaction doit être validée par votre notaire ou votre avocat.

Parlez aussi à votre assureur avant de vous engager. Le Bureau d’assurance du Canada précise que les dégâts d’eau soudains et accidentels causés par une digue de glace sont généralement couverts, alors que les dommages continus ou répétés sont considérés comme un problème d’entretien à long terme et pourraient ne pas l’être. Les motifs de refus sont détaillés dans maison difficile à assurer au Québec.

Questions fréquentes

Est-ce qu’on paie une maison moins cher en hiver? Aucune donnée publique ne permet de l’affirmer. Le prix médian de l’unifamiliale dans la RMR de Montréal était de 615 000 $ en janvier 2026 et de 649 000 $ en juin 2026, mais une médiane décrit les propriétés vendues ce mois-là, pas un rabais de saison. Ce qui change, c’est le nombre de concurrents et le délai moyen de vente.

L’inspecteur peut-il monter sur le toit en février? La Norme de pratique de l’AIBQ ne l’y oblige pas lorsque l’opération peut causer des dommages ou présenter un risque, et ne l’oblige pas non plus à déplacer la neige ou la glace. Il doit par contre indiquer au rapport les méthodes utilisées pour observer la toiture. C’est cette mention qui vous dit ce qui a vraiment été vu.

Le vendeur doit-il baisser son prix parce que le toit n’a pas pu être inspecté? Non, aucune règle ne l’y oblige. Ce qui existe, c’est votre droit d’inscrire une condition à la clause 12.1 de la promesse d’achat et d’en négocier la conséquence avant l’acceptation. Après la signature de l’acte de vente, cette porte est fermée.

Une visite en janvier remplace-t-elle une visite en juin? Non, elles ne montrent pas la même maison. L’hiver montre le comportement thermique, le ruissellement, la glace et la gestion de la neige. L’été montre le toit, le sol, le drainage et le terrain. Prévoyez un retour sur place au printemps, même une fois propriétaire.

Pour compléter, lisez ce qu’on vérifie à l’inspection préachat et quand mettre sa propriété en vente à Montréal.

Vous visitez cet hiver et vous voulez savoir ce qui reste à vérifier au printemps? Écrivez-moi. Je prépare la liste des vérifications reportées et les clauses correspondantes avant que vous déposiez votre promesse d’achat.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contacter Georges