Acheter une maison centenaire à Montréal: ce qui change

Une maison de 1915 se visite comme les autres et s’achète autrement. Ce qui change le dossier, ce ne sont pas les finis: c’est la fondation, le mur qu’on n’ouvre pas, le fil derrière le plâtre, le tuyau sous le trottoir et la fenêtre dont le permis choisit le modèle. Voici où cesser de se fier à une inspection ordinaire.

Maison centenaire: ce que le mot veut dire au Québec

Le repère n’est pas sentimental, il est légal. Le Bureau d’assurance du Canada écrit qu’« au Québec, une maison dite “ancienne” ou “patrimoniale” est une maison construite avant 1940 en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel ». Il précise aussi que le statut « inventorié », « le plus communément attribué », « n’a pas d’exigence de conservation du gouvernement ». Centenaire ne veut donc pas dire protégé. Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur pose la question en D2.9: « l’immeuble est visé par une loi ou un règlement en matière de protection du patrimoine ». Ces statuts et leurs conséquences sont détaillés dans acheter un immeuble ancien ou patrimonial. La suite porte sur l’âge du bâtiment, pas sur son statut.

La fondation et la charpente d’époque: ce que le mur fermé ne dit pas

Le formulaire du vendeur donne le vocabulaire avant la visite. En D5.1, il choisit le type de fondation: pierre, bois, bloc de béton, béton, ou « ne sais pas ». En D5.2, il déclare les problèmes du sous-sol, dont « fissures dans la fondation » et « pourriture ». En D3.1, les problèmes de sol: glissement, affaissement, mouvement de terrain, instabilité. En D3.2, les travaux déjà faits aux fondations: pieutage, travaux en sous-oeuvre.

Une fissure dit qu’un mouvement a eu lieu. Elle ne dit ni quand, ni s’il continue. C’est la limite exacte de l’inspection préachat. Selon la Norme de pratique professionnelle de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec, l’inspection « est une inspection visuelle et attentive, qui n’est cependant pas techniquement exhaustive » (art. 7) et porte sur les composantes « installés, facilement accessibles » (art. 8). L’inspecteur décrit les fondations (art. 17.1) et pique les composantes structurales qui semblent détériorées (art. 18), mais il n’a pas à pénétrer dans une partie du bâtiment si cela « pourrait causer des dommages » (art. 11.1), ni à donner « un avis quant à la capacité ou au niveau de performance prévue du système structural » (art. 22.2).

Personne n’ouvre un mur avant l’achat. Ce qu’un mur ouvert révèle: des ouvertures agrandies sans renfort, des solives entaillées pour laisser passer un tuyau, une reprise faite avec ce qu’il y avait ce jour-là. Un mouvement actif ou un pieutage déjà fait se lisent par un ingénieur en structure, pas par un généraliste. Et avant d’ouvrir, sachez ce que contiennent les matériaux: la réglementation québécoise présume la présence d’amiante tant qu’une analyse ne démontre pas le contraire, comme l’explique vermiculite et amiante dans une maison au Québec.

Bouton et tube, fusibles: la maison centenaire vue par l’assureur

Le Bureau d’assurance du Canada place dans le calcul de la prime « l’âge et les dimensions de votre habitation », les matériaux, le chauffage et la localisation. Et il écrit ceci: « Il arrive qu’un assureur n’offre pas de produits d’assurance pour des maisons anciennes si des exigences de protection spécifiques s’appliquent. »

Aucune source officielle consultée ne me permet d’affirmer qu’un assureur québécois refuse automatiquement le bouton et tube ou un panneau à fusibles. Ce que l’assureur juge, c’est ce que vous pouvez prouver. Or la preuve existe: la Régie du bâtiment du Québec écrit que « l’entrepreneur ou le constructeur-propriétaire en électricité doit déclarer à la Régie du bâtiment du Québec les travaux » visés par le chapitre V du Code de construction, sauf notamment ceux « impliquant une puissance d’au plus 10 kW qui ne nécessitent pas un remplacement ou un ajout de câblage ». Demandez la déclaration de travaux et le numéro de licence, pas une date approximative. Le vendeur, lui, répond en D10.2, exemple à l’appui: « fusible ou disjoncteur qui saute à répétition ». Un dernier conseil du BAC vaut de l’or: obtenez du propriétaire précédent les coordonnées de la compagnie qui assurait l’habitation. Le reste du dossier est dans maison difficile à assurer au Québec.

Plomberie galvanisée et entrée d’eau en plomb

Deux problèmes différents, souvent confondus. Le galvanisé se trahit par les symptômes listés en D9.1: « rouille dans l’eau », « pression ou débit d’eau qui varie de manière importante », « tuyau qui gèle ». L’inspecteur décrit les matériaux des tuyauteries d’amenée et de distribution (art. 30.1 et 30.3), mais il n’a pas à observer « la qualité de l’eau » (art. 36.4).

L’entrée d’eau en plomb, elle, se vérifie et se chiffre. La Ville de Montréal décrit le tuyau: gris, il « ne produira aucune résonance si on le frappe », il se raye et il n’attire pas l’aimant. Les bâtiments visés sont surtout ceux de huit logements ou moins construits avant 1970, et la Ville publie une carte de dépistage par adresse.

En vertu du règlement 20-030, le propriétaire doit remplacer la section privée « dans les 24 mois après la réception de l’avis de non-conformité de la Ville ». Quand la Ville exécute les travaux, le montant moyen estimé, selon ses données de 2022 à 2025, « se situe entre 1200 et 1400 $ du mètre linéaire remplacé ». La facture part l’année suivante et peut être étalée sur 15 ans au compte de taxes. Puis la phrase qui vise un acheteur: « Le montant est associé au bâtiment et sera transmis au prochain propriétaire advenant la vente de l’immeuble. » Ajoutez cette ligne aux frais du jour un, que le calculateur des frais de clôture chiffre pour vous.

Sans pare-vapeur, isoler mal coûte plus cher que ne pas isoler

Un mur de 1920 n’a ni pare-air ni pare-vapeur au sens moderne. Il sèche parce que rien ne retient l’humidité. Soufflez de l’isolant dans cette cavité sans rien changer d’autre, et vous déplacez le point de condensation à l’intérieur du mur.

Ressources naturelles Canada est direct: « L’isolation doit comprendre l’étanchéisation à l’air », « Le pare-vapeur doit être posé sur le tiers chaud du mur fini », et il faut tenir compte « de l’emplacement et de l’état des vieux pare-vapeur qui peuvent n’être que des murs de plâtre recouverts de plusieurs couches de peinture ». L’ordre des opérations est nommé: « Attaquez-vous aux problèmes d’humidité ou de structure avant d’effectuer l’isolation. » Le signal se déclare en D7.1: « De la condensation régulière et importante s’est-elle déjà formée en hiver ? » Une croix sur « murs » n’est pas un détail de confort.

L’inspection préachat ne tranchera pas à votre place. La Norme de l’AIBQ demande de décrire l’isolation et le pare-vapeur « vus dans les espaces non finis » (art. 55), puis précise que l’inspecteur « n’a pas à se prononcer sur la conformité du bâtiment aux normes, non plus que sur l’uniformité, la suffisance ou la nécessité » de l’isolation (art. 56). Une paroi ancienne isolée par l’intérieur se conçoit par un spécialiste de l’enveloppe. Pour un bâtiment patrimonial, la Régie du bâtiment du Québec prévoit d’ailleurs une procédure de mesures équivalentes ou différentes.

Fenêtres: dans un immeuble cité, le permis choisit le modèle

À Montréal, remplacer des portes et fenêtres extérieures par des modèles de mêmes dimensions exige un permis dans plusieurs arrondissements, et la règle de fond ne varie pas: « Les éléments remplacés doivent avoir la forme et l’apparence de ceux du bâtiment d’origine. Ils doivent aussi respecter la typologie du bâtiment, notamment le type d’ouverture, les subdivisions ou la couleur. » Dans un secteur ou un site patrimonial, « des exigences supplémentaires peuvent s’appliquer ». Un arrondissement écrit que « les fenêtres coulissantes ne sont pas permises dans les secteurs dits significatifs ».

Les frais sont publiés: 9,80 $ par tranche de 1000 $ de travaux, minimum 167,40 $ pour un immeuble résidentiel, non remboursables. Ils augmentent si le bâtiment ou le secteur « possède une valeur patrimoniale », et un plan d’implantation et d’intégration architecturale ajoute « des frais et des délais ».

À Laval, environ 2 600 immeubles inventoriés entre 2015 et 2022 sont visés par le règlement L-12950: l’enveloppe extérieure, la toiture, la fondation, les portes et les fenêtres doivent être en bon état et remplir leur fonction. La Ville peut exiger des travaux par avis écrit, puis inscrire un avis de détérioration au registre foncier en vertu de l’article 145.41.4 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

Aucune source officielle consultée ne chiffre le coût d’une fenêtre. Ce qui est vérifiable, c’est que le permis restreint le modèle avant votre première soumission, et que le vendeur déclare en D2.11 tout remplacement de fenêtres.

Acheter une maison centenaire: l’expertise, puis la négociation

La Norme de l’AIBQ le dit dès son introduction: « l’inspection visuelle de bâtiments n’est pas une expertise. » L’article 10 ajoute que l’inspecteur doit recommander un examen techniquement exhaustif par un spécialiste quand les indices le justifient.

Ce qui se négocie. Le délai d’abord: la condition d’inspection doit être assez longue pour loger une seconde expertise. Ensuite les documents: déclaration de travaux en électricité, facture de l’entrée d’eau, règlement de citation s’il y en a un, nom de l’assureur précédent.

Ce qui se budgète. Une réserve annuelle, pas une liste de travaux. Deux postes se chiffrent dès maintenant à Montréal: le permis de portes et fenêtres et l’entrée d’eau en plomb.

Questions fréquentes

Ma maison date de 1918 et n’a aucun statut. Puis-je rénover librement ? Pas nécessairement. Le Bureau d’assurance du Canada rappelle qu’une maison ancienne sans statut prévu par la loi peut être assujettie à une réglementation municipale. À Montréal, un permis reste requis pour remplacer portes et fenêtres dans plusieurs arrondissements. À Laval, environ 2 600 immeubles répertoriés sont visés par le règlement L-12950.

L’inspecteur a écrit « fondation de pierre en bon état apparent ». Est-ce assez ? C’est ce que la Norme lui demande: observer, décrire, mentionner la condition. Elle lui interdit de se prononcer sur la capacité du système structural (art. 22.2) et sur la durée de vie résiduelle (art. 12.1). Pour ces deux questions, il faut un ingénieur.

Le vendeur dit que la Ville a remplacé l’entrée d’eau en plomb. Que vérifier ? La facture et la date. À Montréal, elle part l’année suivante et peut être étalée sur 15 ans au compte de taxes: le solde est associé au bâtiment et passe au prochain propriétaire.

Pour compléter, lisez comment choisir un inspecteur en bâtiment au Québec et le coût d’entretien d’une maison au Québec.

Une maison centenaire vous plaît et vous ne savez pas quoi exiger avant de rédiger ? Écrivez-moi: on établit la liste des documents à demander au vendeur et le délai d’inspection réaliste pour ce bâtiment.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contacter Georges