Meilleur moment pour acheter à Montréal: les données d'août

Fin août, un acheteur entend deux choses contradictoires: que les vendeurs pressés cèdent avant l’automne, et qu’il ne reste plus rien de bon à visiter. Les statistiques mensuelles de l’APCIQ tranchent, à condition de regarder trois chiffres précis plutôt que le prix médian. Voici lesquels, pour Laval et pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal.

Le meilleur moment pour acheter à Montréal ne se lit pas dans le prix médian

Trois définitions d’abord, prises telles quelles dans les notes explicatives de l’APCIQ.

Nouvelles inscriptions: « Nombre de nouveaux contrats de courtage dont la date de signature se situe à l’intérieur de la période visée. » C’est un flux, l’arrivage du mois.

Inscriptions en vigueur: « Nombre d’inscriptions dont le statut est en vigueur le dernier jour du mois. » C’est un stock, une photo, pas une moyenne.

Délai de vente moyen: « Nombre moyen de jours entre la date de signature du contrat de courtage et la date de vente. » Et la date de vente est celle de l’acceptation de la promesse d’achat, « laquelle prend effet lors de la levée de toutes les conditions ».

Deux conséquences, rarement dites. Il n’existe aucun délai de vente médian dans ces tableaux: c’est une moyenne, tirée vers le haut par les inscriptions les plus lentes. Et comme le compte part du contrat de courtage, une propriété réinscrite sous un nouveau contrat repart à zéro, même si elle est en ligne depuis l’hiver. Sur le prix médian, l’APCIQ met elle-même en garde: les prix « ne reflètent pas nécessairement la valeur moyenne ou médiane de l’ensemble des propriétés d’un secteur ».

Le stock d’août 2026 à Laval, mois par mois

Voici les huit premiers mois de 2026 à Laval, chaque ligne tirée de la publication de l’APCIQ du mois concerné. La colonne du ratio est mon calcul: l’APCIQ ne publie pas ce rapport.

Le sommet des nouvelles inscriptions est au printemps, pas en août. 735 en mars et 741 en avril, contre 497 en août, soit un tiers de moins.

Le stock ne culmine pas en août non plus. Les inscriptions en vigueur à Laval plafonnent à 1 601 en avril et 1 600 en mai, tombent à 1 469 en juillet, puis remontent à 1 514 en août. Si vous avez entendu que le choix est maximal à la fin de l’été, la donnée dit le contraire.

Ce qui change en août, c’est le rythme. 255 ventes, le plus faible mois de 2026 après janvier, pour un stock presque identique à celui de mai. Le délai de vente moyen de l’unifamiliale lavalloise passe de 26 jours en mai à 40 jours en août; celui de la copropriété, de 47 à 63 jours, contre 58 jours en août 2025.

La RMR de Montréal raconte la même histoire en plus gros: 5 874 nouvelles inscriptions en août 2026 contre 8 574 en mars, et 20 128 inscriptions en vigueur contre 21 073 en mai.

Ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions: le calcul de votre secteur

Le rapport entre les ventes du mois et les nouvelles inscriptions du mois dit à quelle vitesse le marché absorbe ce qui arrive. À Laval, il tombe à 51 % en août 2026, son plus bas niveau depuis janvier, après 73 % en juin. Dans la RMR de Montréal, août 2026 donne 2 853 ventes pour 5 874 nouvelles inscriptions, soit 49 %.

Deux limites. Les ventes du mois ne portent pas sur les inscriptions du mois, et la date de vente retenue est celle de la levée des conditions, souvent des semaines après la visite. Et le ratio mélange les catégories. En août 2026, dans la RMR de Montréal, la copropriété comptait 9 957 inscriptions en vigueur pour 1 046 ventes, l’unifamiliale 7 753 pour 1 498: l’acheteur de condo avait près de deux fois plus de choix par vente conclue. Faites le calcul sur votre catégorie, pas sur le total.

Mois d’inventaire: la mesure officielle des conditions de marché

L’APCIQ possède sa propre mesure des conditions de marché, et ce n’est aucun des chiffres ci-dessus. Elle définit l’inventaire comme « la moyenne des inscriptions en vigueur au cours des 12 derniers mois », puis le nombre de mois d’inventaire comme cet inventaire divisé par la moyenne des ventes des 12 derniers mois. Le lissage est volontaire: « Ce calcul élimine les fluctuations dues au caractère saisonnier. » Les seuils sont publiés eux aussi: moins de 8 mois, marché de vendeur; de 8 à 10 mois, équilibré; plus de 10 mois, marché d’acheteur.

Son baromètre résidentiel du deuxième trimestre 2026 applique ces seuils à l’unifamiliale de Laval, par gamme de prix.

Aucune gamme n’atteint l’équilibre: même le haut du marché, à 7,6 mois, reste classé marché de vendeur.

Le même baromètre descend au secteur. Pour la copropriété du Centre-Ville de Laval, il donne 10,1 mois d’inventaire dans la tranche de 530 000 $ à 630 000 $, classée marché d’acheteur, et 8,3 mois à 630 000 $ et plus, classée équilibré. Voilà la vraie réponse à « est-ce un bon moment »: elle n’existe pas à l’échelle d’une ville, seulement à celle d’une catégorie, d’un secteur et d’une tranche de prix. Les six secteurs lavallois sont comparés dans acheter à Laval.

Pourquoi le 1er juillet déforme le calendrier québécois

Le Tribunal administratif du logement l’écrit sans détour: « Au Québec, la majorité des baux de logement se terminent le 30 juin, donnant lieu à chaque année à de nombreux déménagements. » Et « le droit d’un nouveau locataire d’occuper les lieux commence le premier jour du bail ».

Cette date vous rattrape si vous achetez une propriété habitée par un locataire, plex comme copropriété louée. Occuper vous-même un logement loué, c’est une reprise, et le TAL fixe les délais d’avis: au moins 6 mois avant la fin d’un bail de plus de 6 mois, 1 mois pour un bail de 6 mois ou moins, 6 mois avant la date prévue pour un bail à durée indéterminée. Le locataire a 1 mois pour répondre, et son silence vaut refus. Traduit en dates: sur un logement dont le bail se termine le 30 juin 2027, l’avis doit partir avant la fin de décembre 2026.

Une protection s’ajoute: aucune reprise n’est possible dans un logement occupé depuis au moins 10 ans par une personne de 65 ans ou plus dont le revenu ne dépasse pas 125 % du seuil d’admissibilité aux logements à loyer modique, sauf si le locateur ou le bénéficiaire a lui aussi 65 ans ou plus. Faites valider votre cas par un avocat ou par votre notaire avant l’offre.

Le meilleur moment pour acheter dépend aussi de votre taux garanti

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada est claire sur ce que fait une préapprobation: elle bloque un taux d’intérêt de 60 à 130 jours selon le prêteur. Elle ne garantit ni l’obtention du prêt, ni le montant, qui est un maximum.

Ce nombre de jours est une contrainte de calendrier au même titre que la saison. La Banque du Canada publie ses dates d’annonce du taux directeur plus d’un an d’avance: pour 2026, elle a annoncé le 6 août 2025 huit dates, dont les 2 septembre, 28 octobre et 9 décembre. Un taux bloqué fin août couvre donc au moins une annonce, souvent deux, avant d’expirer.

Avant de comparer des mois, comparez des montants: le calculateur de capacité d’emprunt donne un ordre de grandeur. Je ne suis pas courtier hypothécaire: pour votre dossier, parlez à un courtier hypothécaire ou à votre prêteur, et lisez ce que garantit vraiment une préapprobation.

Acheter à la fin de l’été à Montréal: ce que ça change à la négociation

Ce que la fin de l’été donne, la donnée le dit: des inscriptions plus vieilles et un marché plus lent, pas un rabais. Un délai moyen de 40 jours au lieu de 26 vous laisse un argument, rien de plus. Aucune source officielle ne me permet de chiffrer l’escompte moyen obtenu en août plutôt qu’en mai.

Attendre l’automne ne réduit pas forcément le choix. À Laval, les nouvelles inscriptions sont passées de 504 en août 2025 à 620 en septembre 2025, puis 555 en octobre et 433 en novembre, pendant que les ventes tenaient à 351, 362 et 338. En octobre 2025, le délai moyen de l’unifamiliale lavalloise est même descendu à 31 jours. Un motif de 2025 n’est pas une prévision pour 2026, mais il contredit l’idée que tout s’arrête après la rentrée.

Ce que le mois ne change pas: les leviers de négociation. Ils sont dans la promesse d’achat, les conditions, l’acompte et la date d’occupation. La version hivernale du raisonnement est dans acheter une maison en hiver au Québec.

Questions fréquentes

Est-ce que les prix baissent en août à Montréal? Pas selon la publication de l’APCIQ pour août 2026. Le prix médian de l’unifamiliale de la RMR de Montréal y est de 650 000 $, en hausse de 3 % sur un an, et celui de la copropriété de 437 250 $, en hausse de 4 %. À Laval, l’unifamiliale est à 642 750 $, en hausse de 7 % sur un an.

Combien de temps avant qu’un vendeur baisse son prix? Aucune règle ne fixe ce délai et personne ne peut vous le promettre. Le repère vérifiable est le délai de vente moyen de votre catégorie: 40 jours pour l’unifamiliale à Laval en août 2026, 63 jours pour la copropriété. Au delà, la question est pourquoi, et la réponse est plus souvent le prix de départ que la saison.

L’APCIQ publie-t-elle des chiffres pour mon secteur précis? Pas toujours. Ses tableaux portent la mention « Nombre de transactions insuffisant pour produire une statistique fiable » dès que les ventes sont trop peu nombreuses. C’est le cas du plex lavallois en août 2026: 21 ventes, donc aucun prix médian ni délai publié. On travaille alors sur les comparables, pas sur les statistiques mensuelles.

Vaut-il mieux acheter avant ou après une annonce de la Banque du Canada? Les dates sont publiques d’avance, ce qui règle la moitié de la question. La direction, personne ne la connaît. La décision se prend avec votre courtier hypothécaire, sur votre dossier.

Pour compléter, lisez quand mettre sa propriété en vente à Montréal, qui traite la même saisonnalité du point de vue du vendeur, et lire les données du marché plutôt que les prédictions.

Vous hésitez entre acheter maintenant et attendre le printemps? Écrivez-moi: on sort les chiffres de votre catégorie, de votre secteur et de votre tranche de prix, puis on décide. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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