متى تنتهي أزمة السكن في كيبيك؟

لا تحدد أي هيئة عامة تاريخاً لنهاية أزمة السكن في كيبيك، ولا حتى معياراً رسمياً لإعلان انتهائها. ما يوجد هو مقاييس مؤرَّخة: نسبة الشغور، والفجوة في المساكن الواجب بناؤها، والمساكن التي بدأ بناؤها (mises en chantier)، وعدد السكان. إليك أين تقف كيبيك ومونتريال ولافال في كل منها حتى 21 أكتوبر 2026، وما يمكن استنتاجه منها.

أزمة سكن، ولكن كيف تُقاس؟

كلمة «أزمة» ليس لها تعريف تنظيمي. ويُستعمل مقياسان في أغلب الأحيان، ولا يجيبان عن السؤال نفسه.

التوازن في سوق الإيجار. نسبة الشغور، التي تقيسها SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) في أكتوبر من كل سنة في الشقق الإيجارية التي يملكها القطاع الخاص، تبيّن هل يجد المستأجر مسكناً.

القدرة على تحمّل التكاليف. تقيسها SCHL بنسبة بين كلفة المسكن ودخل الأسر. ويحسب تقريرها عن عرض المساكن لخريف 2026، الصادر في 10 سبتمبر 2026، ما يلزم بناؤه للعودة بحلول 2036 إلى مستوى 2019. وهذا المرجع لا تحدده أي حكومة. ويوضح ذلك تقريرها الصادر في يونيو 2025: «هذه الأرقام ليست أهدافاً حكومية».

وأرقام 2026 تُظهر بالتحديد سوق إيجار قريبة من التوازن، وشراءً أبعد عن متناول الأسر مما كان عليه في 2019.

نسبة الشغور: أين تقف كيبيك في 2026

يعود آخر رقم إلى مسح أكتوبر 2025، الذي صدر في 11 ديسمبر 2025 ضمن تقرير سوق الإيجار، وهو الإصدار الذي ما زال منشوراً على الإنترنت حتى 21 أكتوبر 2026.

• المنطقة الحضرية لمونتريال (RMR): 2.9%، مقابل 2.1% قبل سنة، وهو ارتفاع يُعدّ ذا دلالة إحصائية.
• جزيرة مونتريال: 3.1%، مقابل 2.0%.
• لافال: 3.4%، مقابل 2.4%، وهو تغيّر لا تعدّه SCHL ذا دلالة.
• المنطقة الحضرية لمدينة كيبيك: 2.4%. غاتينو: 3.8%.

وتعزو SCHL انفراج السوق في مونتريال إلى كثرة المساكن الجديدة التي أُنجزت، وعلى صعيد الطلب، «بصورة رئيسية» إلى تراجع عدد المقيمين غير الدائمين.

عتبة 3% ليس لها واضع رسمي. في تحديثها لسوق الإيجار في منتصف السنة، الصادر في 9 يونيو 2026، تصفها SCHL بأنها «العتبة المستعملة منذ زمن طويل في قطاع السكن»، وأنها «لا تصلح لكل الأسواق ولا لكل الفترات». وهي تقدّر بدلاً من ذلك، لكل مدينة، النطاق الذي يكون فيه ارتفاع الإيجارات بعد استبعاد أثر التضخم قريباً من الصفر. ولمونتريال: من 2.5% إلى 4.0%، بصفة مؤقتة. وبنسبة 2.9%، كانت المنطقة الحضرية داخل هذا النطاق أصلاً في 2025.

المتوسط يُخفي أسفل السوق. بحسب الجدول 1.4 من التقرير، كانت نسبة الشغور في المنطقة الحضرية لمونتريال 1.3% في الربع الأدنى إيجاراً من الشقق، و4.9% في الربع الأعلى إيجاراً. وفي لافال: 0.8% و7.7%. أما الأسرة ذات الدخل المتواضع، فلم يعد التوازن بالنسبة إليها بعد.

الإسقاط. في تقرير آفاق سوق الإسكان لصيف 2026، الصادر في 22 يوليو 2026، تُسقط SCHL للمنطقة الحضرية نسبة 3.8% في 2026، و4.5% في 2027، و4.8% في 2028. وهذا إسقاط، لا قياس.

فجوة المساكن الواجب بناؤها بحسب SCHL

تقرير خريف 2026 هو أحدث تقدير للنقص لدى SCHL. ولا يقدّم جدول الفجوات فيه أرقاماً إلا لست مناطق حضرية، منها مونتريال، ولكندا.

المصدر: SCHL، تقرير عرض المساكن، خريف 2026، الجدول 1. والوضع الراهن يقابل عدد المساكن المتوقَّع بدء بنائها إذا استمرت الاتجاهات الحالية.

مونتريال تبتعد. اتسعت الفجوة فيها منذ تقدير 2025، رغم ازدياد المساكن التي بدأ بناؤها، لأن «نمو الأسعار قلّص القدرة على تحمّل التكاليف أكثر مما استطاع نمو العرض أن يحسّنها». ويلزم «أكثر من مضاعفة الوتيرة السنوية ثلاث مرات» في المنطقة الحضرية. وقد انتقلت نسبة الكلفة إلى الدخل فيها من 34% في 2019 إلى 48%، وهو أعلى مستوى منذ تسعينيات القرن الماضي.

الفجوة تنتقل نحو التملّك. شكّل السكن الإيجاري 86% من المساكن التي بدأ بناؤها في المنطقة الحضرية خلال النصف الأول من 2026، وهو رقم قياسي. وتكلّف شقق الكوندو الجديدة هناك ما بين 20 و40% أكثر من مساكن مماثلة في سوق إعادة البيع، ويبقى عدد ما يبدأ بناؤه منها قريباً من أدنى مستوياته.

بقية كيبيك. لا يقدّم تقرير 2026 أرقاماً لها. وفي آخر تقدير فعل ذلك، الصادر في 19 يونيو 2025، لم تكن SCHL ترى ضرورة، في المنطقة التي تسميها «بقية كيبيك»، لأي بدء بناء يتجاوز الوضع الراهن: 23 229 مسكناً في السنة في السيناريوهين كليهما.

المساكن التي بدأ بناؤها: الوتيرة الحالية

المصدر: SCHL، البيانات الشهرية عن المساكن التي بدأ بناؤها لشهري ديسمبر 2025 وسبتمبر 2026، وقد صدرت الأخيرة في 16 أكتوبر 2026.

2025 كانت قوية، و2026 تراوح مكانها. قفز عدد المساكن التي بدأ بناؤها بنسبة 58% في المنطقة الحضرية في 2025، وبنسبة 32% في كيبيك. وعلى تسعة أشهر من 2026، تتقدّم كيبيك بنسبة 3%، في حين تتراجع أونتاريو بنسبة 5%؛ أما المنطقة الحضرية لمونتريال فتنخفض بنسبة 2%. وفي سبتمبر 2026، سجّلت المنطقة الحضرية 1 266 مسكناً بدأ بناؤه، مقابل 2 610 قبل سنة، وتراجع اتجاهها على ستة أشهر بنسبة 8% من شهر إلى آخر.

الوتيرة مقارنةً بالحاجة. في سيناريوها المرجعي لصيف 2026، تُسقط SCHL بدء بناء 24 600 مسكن في المنطقة الحضرية في 2026، ثم 22 000 في 2027، و20 500 في 2028. وحتى 2025، أفضل سنة في الجدول، تبقى دون نصف الحد الأدنى البالغ 64 000 في السنة.

الديموغرافيا، النصف الآخر من المعادلة

كيبيك خفّضت أهدافها. تنص خطة الهجرة في كيبيك لعام 2026 (Plan d’immigration du Québec 2026)، الصادرة عن ministère de l’Immigration, de la Francisation et de l’Intégration (وزارة الهجرة والفرنسة والإدماج)، على ما بين 43 000 و47 000 قبول دائم في 2026، مقابل 48 500 إلى 51 500 قبول نظامي كان مخططاً له في 2025. وتستهدف ألا يتجاوز العدد على أراضي كيبيك 65 000 عامل أجنبي مؤقت و110 000 طالب أجنبي في 2029. والهدف المعلن: «تخفيف جزء من الضغط الملحوظ في السنوات الأخيرة على الحصول على السكن».

عدد أقل من الأفراد، لا عدد أقل من الأسر. في إسقاطاته الصادرة في 9 يوليو 2026، يتوقع Institut de la statistique du Québec (معهد الإحصاء في كيبيك، ISQ) نحو 50 000 شخص أقل (أي انخفاضاً بنسبة 0.6%) بين 2025 و2029. ووفق فرضيته الوسطى، يُفترض أن ينتقل عدد المقيمين غير الدائمين من نحو 562 000 في الأول من يوليو 2025 إلى 375 000 في 2030. ومع ذلك، يُتوقَّع أن تزداد الحاجات السكنية المرتبطة بالديموغرافيا بنسبة 0.7%: فالانخفاض يطال الشباب أساساً، وعدد المساكن للفرد يرتفع مع التقدم في العمر، لأن العيش وحيداً أو في مسكن جماعي يصبح حينها أكثر شيوعاً.

جزيرة مونتريال استثناء: انخفاض بنسبة 6.9% في عدد السكان وانخفاض بنسبة 5.3% في الحاجات السكنية بحلول 2029، بحسب ISQ.

ما لا تحتسبه هذه الإسقاطات. يوضح ISQ أن الحاجات التي يقدّرها تستثني «العجز الواجب سدّه لبلوغ قدرة أفضل على تحمّل التكاليف». وهذا العجز هو فجوة SCHL، وثبات عدد السكان لا يسدّها. وتضيف SCHL أن الطلب يُنتظر أن يشتدّ خلال العقد المقبل، وأن «الخطر الرئيسي هو أن يكون عرض المساكن الجديدة غير كافٍ حين يتعافى الطلب».

ما الذي يغيّره ذلك للمشتري أو المالك

تستأجر وتفكر في الشراء. المباني الجديدة تتنافس على المستأجرين: تشير SCHL إلى أشهر مجانية تُعرض أحياناً في منطقة مونتريال. لكن اتساع الخيارات هذا لا يطال الإيجارات الأدنى. وقبل أن تقارن إيجاراً بدفعة رهن عقاري، تضع حاسبة الإيجار مقابل الشراء العمودين جنباً إلى جنب، ويفصّل مقال الإيجار أم الشراء في مونتريال الكبرى البنود.

تشتري. بحسب SCHL، تتركز المساكن الناقصة أكثر فأكثر في فئة التملّك. وفارق 20 إلى 40% هذا بين الكوندو الجديد وإعادة البيع يُتحقَّق منه مشروعاً بمشروع. وحمايات البناء الجديد مشروحة في شراء عقار جديد البناء في كيبيك.

تملك مبنى متعدد الشقق (plex). تلاحظ SCHL نسبة شغور أعلى في المساكن الجديدة والغالية، وارتفاعاً في إيجارات 2025 مصدره أساساً عقود الإيجار المجدَّدة. والقواعد وحساب التدفق النقدي في دليل المباني المدرّة للدخل. أما مردودية الشراء بغرض التأجير فيتناولها مقال آخر من هذه السلسلة.

متى تنتهي أزمة السكن: ما تسمح البيانات بقوله

ما يمكن قوله:

• في المتوسط، كانت سوق الإيجار في المنطقة الحضرية لمونتريال في 2025 داخل نطاق التوازن المؤقت الذي حددته SCHL؛ أما الربع الأدنى إيجاراً فلا.
• ابتعدت القدرة على تحمّل كلفة الشراء في مونتريال عن مستواها في 2019.
• تبقى المساكن التي بدأ بناؤها في 2026 بعيدة عن الوتيرة التي تُعدّ ضرورية.
• يتباطأ النمو السكاني بقرار سياسي، وهو ما يخفف الضغط دون أن يمحو التأخر.

ما لا يمكن قوله: تاريخ. أفق 2036 لدى SCHL هو نهاية سيناريو، لا توقّع. والإسقاطات تتحرك: في فبراير 2026، رفعت SCHL توقعاتها لنسبة الشغور في مونتريال، بعد انفراج أقوى من المتوقع في 2025، ثم رفعتها مجدداً في يوليو، إلى 4.5% بدلاً من 4.2% لعام 2027. وأي تاريخ قاطع سيكون مجرد رأي.

ما ينبغي ترقّبه: تقرير سوق الإيجار المقبل، المستند إلى مسح أكتوبر 2026. أما توقعات الأسعار فيتناولها مقال آخر من هذه السلسلة.

الأسئلة الشائعة

متى تنتهي أزمة السكن في كيبيك؟ لا يحدد أي مصدر رسمي تاريخاً. وأفق 2036 لدى SCHL هو أفق سيناريو بناء، لا موعد نهائي.

هل نسبة الشغور البالغة 3% معيار رسمي؟ لا. ترى فيها SCHL عتبة متداولة في القطاع، وتقترح منذ يونيو 2026 نطاقات مؤقتة لكل مدينة: من 2.5% إلى 4.0% لمونتريال.

هل انتهت أزمة السكن في مونتريال في 2026؟ في المباني الجديدة والفئة العليا، اتسع العرض الإيجاري. أما في الربع الأدنى إيجاراً، فكانت نسبة الشغور 1.3% في أكتوبر 2025، وفي الشراء، تعمّقت فجوة القدرة على تحمّل التكاليف بحسب SCHL.

هل سيحل تراجع عدد السكان أزمة نقص المساكن؟ ليس وحده: بحسب ISQ، يُتوقَّع أن ينخفض عدد سكان كيبيك بنسبة 0.6% بحلول 2029، لكن يُتوقَّع أن تزداد الحاجات السكنية بنسبة 0.7%. وهذه الإسقاطات لا تحتسب التأخر المتراكم.

وللاستزادة، اقرأ كيف تقرأ البيانات المؤرَّخة لسوق مونتريال ولافال وسوق العقارات في لافال حسب القطاع.

تتساءل عمّا تغيّره هذه الأرقام في مشروع الشراء أو البيع الخاص بك؟ اكتب لي. سننظر معاً في البيانات المؤرَّخة الخاصة بقطاعك. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج