دليل البائع
التكلفة الحقيقية لبيع منزل في كيبيك
معظم البائعين يحسبون صافي عائدهم هكذا: سعر البيع، ناقص رصيد الرهن، ناقص أتعاب الوسيط. الرقم الناتج متفائل أكثر من …
هذا من أكثر الأسئلة تكراراً لدى المشترين لأول مرة، ولا يمكن لرقم واحد أن يجيب عنه بصدق.
شخصان يكسبان الراتب نفسه تماماً قد تتم الموافقة لهما على مبلغين يفصل بينهما 150 ألف دولار. إليك السبب، وكيف تحسب رقمك أنت.
المُقرض لا ينظر إلى راتبك، بل إلى نسبتين
تستخدم المؤسسات المالية الكندية نسبتي خدمة دين.
نسبة خدمة الدين الإجمالية (GDS). حصة دخلك الشهري الإجمالي المخصصة للسكن: دفعة الرهن، الضرائب البلدية والمدرسية، التدفئة، ونصف رسوم الملكية المشتركة إن وجدت. الحد المعتاد حوالي 32 بالمئة، وأحياناً أعلى قليلاً حسب الملف.
نسبة خدمة الدين الكلية (TDS). الشيء نفسه، مضافاً إليه كل ديونك الأخرى: قرض السيارة، خط الائتمان، بطاقات الائتمان، القرض الدراسي، النفقة. الحد المعتاد حوالي 40 إلى 44 بالمئة.
هذه النسبة الثانية هي التي تعرقل معظم الملفات، لا الراتب.
لماذا يحصل جارك بالدخل نفسه على مبلغ أكبر
خذ أسرتين بدخل مشترك متطابق قدره 110 آلاف دولار.
الأولى بلا ديون. الثانية عليها دفعة سيارة شهرية بقيمة 650 دولاراً ورصيد على خط ائتمان. دفعة السيارة وحدها تقتطع عشرات الآلاف من قدرة الاقتراض، لأنها تستهلك جزءاً من نسبة الدين الكلية كان سيذهب إلى السكن.
لهذا تنطبق القاعدة نفسها على أي عملية شراء مخطط لها خلال الاثني عشر شهراً المقبلة: لا تموّل سيارة، ولا تأخذ قرضاً شخصياً جديداً، وسدد أرصدة بطاقات الائتمان قبل تقديم الطلب. أثر ذلك على قدرتك على الاقتراض أكبر من أثر زيادة راتب بقيمة 5 آلاف دولار.
اختبار الضغط
عنصر آخر يكتشفه كثير من المشترين متأخراً: أنت لا تُؤهَّل بالسعر المعروض عليك.
على المُقرضين الخاضعين للتنظيم الفدرالي أن يؤهلوك بسعر أعلى من سعرك الفعلي، للتحقق من قدرتك على الاستمرار في الدفع لو ارتفعت الأسعار. عملياً، تُحسب دفعتك بسعر أعلى لأغراض الموافقة.
النتيجة: المبلغ الذي يمكنك اقتراضه أقل مما توحي به دفعتك الفعلية. هذا محبط، لكنه أيضاً ما يحمي المشترين من تجديد مستحيل بعد خمس سنوات.
الدفعة الأولى تغير الحساب كله
قواعد الحد الأدنى للدفعة الأولى في كندا تدريجية:
- 5 بالمئة على أول 500 ألف دولار من السعر
- 10 بالمئة على الشريحة بين 500 ألف و1.5 مليون دولار
- 20 بالمئة على ما يتجاوز 1.5 مليون دولار
تحت 20 بالمئة، يصبح تأمين قرض الرهن العقاري إلزامياً. يُضاف هذا القسط إلى المبلغ المقترض فيرفع دفعتك الشهرية، وهو ما يقلل بدوره قدرتك الشرائية.
الانتقال من 15 إلى 20 بالمئة كدفعة أولى له غالباً أثر على ميزانيتك الشهرية أكبر مما يتوقع المشترون، لأن قسط التأمين يختفي في الوقت نفسه.
والتكاليف التي يتجاهلها حساب المُقرض
موافقتك تخبرك بما يقبل البنك إقراضه. لا تخبرك بما يمكنك تحمله بارتياح.
البنود التي يقلل المالكون الجدد من تقديرها أكثر من غيرها:
- رسوم نقل الملكية، المعروفة بضريبة الترحيب، وتُستحق بعد أشهر من الشراء
- أتعاب الموثق والفحص والانتقال
- الضرائب البلدية والمدرسية، إن كنت مستأجراً سابقاً
- الصيانة، وتُقدر غالباً بنحو 1 بالمئة من قيمة العقار سنوياً
- رسوم الملكية المشتركة، إن كان العقار شقة
الأسرة التي تحصل على موافقة بمبلغ 550 ألف دولار وتشتري بـ550 ألف دولار تجد نفسها غالباً في ضيق خلال السنة الأولى. الشراء بأقل قليلاً من سقف موافقتك ليس نقصاً في الطموح، بل هامش أمان.
كيف تحصل على رقمك أنت
لا يوجد حد أدنى عام للراتب للشراء في مونتريال أو لافال. ما يوجد هو رقمك أنت، محسوباً من دخلك وديونك ودفعتك الأولى وسعر اليوم.
خطوتان عمليتان:
احسب تقديراً أولياً باستخدام حاسبة القدرة الشرائية وحاسبة الرهن العقاري لترى أثر السعر والدفعة الأولى على دفعتك.
احصل على موافقة مسبقة حقيقية من مُقرض أو وسيط رهن عقاري. إنها مجانية، وتثبّت سعراً لفترة محددة، وهي ما يمنحك ثقلاً عند تقديم عرض. الموافقة المسبقة تساوي أضعاف أي محاكاة إلكترونية.
بعد ذلك فقط تبدأ البحث عن عقارات. البحث قبل معرفة رقمك هو أضمن طريقة للوقوع في حب شيء لا تستطيع تمويله.
للمزيد، اقرأ التكلفة الحقيقية لشراء منزلك الأول في كيبيك وأخطاء الموافقة المسبقة التي يجب تجنبها.
تريد معرفة ما يسمح به وضعك فعلاً؟ تواصل معي. أستطيع إحالتك إلى وسطاء رهن عقاري ينجزون هذا الحساب بشكل صحيح، دون تكلفة عليك.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
