ما الذي يستطيع مالك العقار خصمه في كيبيك

المنزل الذي تسكنه لا يمنحك أي خصم، وهذا ليس سهواً من المشرّع. وكل شيء يتغير ما إن يدرّ مسكن إيجاراً، أو تُستعمل غرفة لكسب دخل من عمل. إليك أين يمر الحد بالنسبة إلى السنة الضريبية 2026، وما الذي يكلّفه الإهلاك فعلاً عند إعادة البيع، والمقياسان الكيبيكيان اللذان يتركهما الملاك على الطاولة.

المسكن الرئيسي: لا خصم، ومع ذلك تصريح

للقاعدة سبب، وهو مكتوب. تصوغه وزارة المالية في كيبيك بلا مواربة في مجموعتها الخاصة بالنفقات الضريبية. فالربح الرأسمالي المحقق عند التصرف في مسكن رئيسي معفى بموجب المادة 271 من قانون الضرائب، و«في المقابل، فإن منح هذا الإعفاء يبرر عدم قبول خصم نفقات التحسين والفوائد العقارية والضرائب العقارية وسائر المصاريف المتكبدة بشأن مسكن رئيسي من الدخل». ويضيف المستند نفسه أن الخسائر الرأسمالية على مثل هذا المال لا تمنح أي تخفيف ضريبي. فأنت إذن لست أمام نظام ناقص: أنت أمام النصف الآخر من مقايضة. أما IRS فيقبل فائدة قرض مضمون بمسكن رئيسي أو ثانوي، تحت سقف مديونية. والنظامان لا يُقتطع منهما على الهوى.

أما الإعفاء نفسه فيُستحق بنموذج. فمنذ السنة الضريبية 2016، لا تمنح وكالة الإيرادات الكندية الإعفاء إلا إذا صُرّح بالبيع في الملحق 3، مع سنة الاقتناء، وحصيلة التصرف، ووصف المال. وللتصرفات من سنة 2017 فصاعداً، يُضاف النموذج T2091(IND). والتعيين المقدَّم متأخراً يكلّف أقل المبلغين: 8 000 $ أو 100 $ عن كل شهر كامل انقضى منذ الأجل الأصلي.

وثمة تفصيل كيبيكي يعرفه قليل من البائعين: بالنسبة إلى سنة ضريبية تنتهي بعد 2 أكتوبر 2016، لا يمكن تعيين مسكن مسكناً رئيسياً في كيبيك إلا إذا كان قد عُيّن كذلك على المستوى الفيدرالي. فالخطوة الفيدرالية هي التي تحكم المعاملة الكيبيكية، لا العكس.

المبنى المدرّ للدخل: نفقة جارية أم نفقة رأسمالية

على مبنى مؤجَّر، كل شيء تقريباً ينتهي به الأمر إلى الخصم. والسؤال الحقيقي هو متى. ودليل T4036 الصادر عن وكالة الإيرادات الكندية يطرح أربعة اختبارات، ويعطي أمثلته الخاصة.

والفائدة تُخصم: يجيز الدليل خصم الفائدة على المبالغ المقترضة لشراء أو تحسين مال إيجاري. أما الفائدة على مال أُعيد تمويله لأغراض شخصية فلا. والمصاريف المتكبدة للاقتراض، من تقييم ومعالجة ملف وتأمين قرض عقاري، تُوزَّع على خمس سنوات، بواقع 20% في السنة. وكل ذلك يُصرَّح به فيدرالياً على النموذج T776.

إهلاك المبنى: الخصم الذي يُسترد عند إعادة البيع

النفقة الرأسمالية ليست ضائعة: هي تُضاف إلى كلفة المال وتفتح حق الخصم مقابل الإهلاك. ومعظم المباني المقتناة بعد 1987 تقع في الفئة 1، بنسبة 4% في السنة. أما الأثاث والأجهزة المنزلية فتقع في الفئة 8، بنسبة 20%. وفي سنة الاقتناء، تحدّ قاعدة نصف السنة الخصم بنصف الإضافات الصافية إلى الفئة.

وهو اختياري. فوكالة الإيرادات الكندية صريحة: يمكنك طلب أي مبلغ، من الصفر إلى الحد الأقصى المسموح به.

ولا يمكنه صناعة خسارة. فالإهلاك لا يُنشئ خسارة إيجارية ولا يزيدها. هو يخفّض دخلاً، ولا يعمّق عجزاً.

وهو يُسترد. ففي السنة التي تتصرف فيها بالمال، قد يتعين عليك إضافة مبلغ إلى دخلك بصفته استرداد إهلاك، أو خصم خسارة نهائية. فالإهلاك ينقل الضريبة في الزمن: لا يمحوها. وعلى مبنى ارتفعت قيمته، يقع الاسترداد في الإقرار نفسه الذي يحمل الربح الرأسمالي، وفي السنة نفسها.

وقبل أن تقرر، تحتاج إلى ترتيب من حيث الحجم للقيمة الحالية للمبنى. ومقدّر قيمة العقار يعطي نقطة الانطلاق هذه، وهو لا يحل محل مقيّم معتمد ولا محل محاسبك.

المبنى متعدد الشقق الذي تسكنه: النسبة، والخط الذي لا يُتجاوز

يحسم دليل T4036 مسألة التوزيع بمثال مرقَّم: إذا أجّرت 4 غرف من منزل من 10 غرف، تخصم 100% من النفقات التي تخص الغرف المؤجَّرة وحدها، زائد 40%، أي 4 من 10، من النفقات التي تمس المبنى كله، كالضرائب والتأمين. والمساحة المؤجَّرة بالأمتار المربعة هي الأساس الآخر المقبول. اختر منهجاً، واكتب الحساب، واحتفظ بالنسبة نفسها من سنة إلى أخرى.

أما الخط الذي لا يُتجاوز فيختصره الدليل نفسه في جملة: يمكنك طلب الإهلاك على الجزء المؤجَّر إذا كان ذلك لا يُنشئ خسارة إيجارية ولا يزيدها وإذا لم تعيّن المبنى مسكناً رئيسياً لك. فالميزتان لا تجتمعان. وعلى مبنى مزدوج أو ثلاثي تشغله، في لافال كما في مونتريال، يساوي الإعفاء في الغالب أكثر من 4% في السنة على الجزء المؤجَّر. وحساب المردود موجود في الدليل الصادق للمباني المدرّة للدخل.

المكتب المنزلي: العامل المستقل يخصم ما لا يخصمه الأجير

بالنسبة إلى عامل مستقل، تشترط وكالة الإيرادات الكندية أحد شرطين: أن تكون المساحة مقر عملك الرئيسي، أو أن تستعملها حصراً لكسب دخل عملك وبصورة منتظمة ومستمرة لاستقبال عملائك.

وقائمة النفقات أطول من قائمة الأجير: التدفئة، والكهرباء، وتأمين المسكن، ومواد التنظيف، والإصلاحات، وجزء من الضرائب العقارية ومن الفائدة العقارية. والتوزيع يجري على أساس معقول، مثل مساحة مكان العمل مقسومة على مساحة المسكن. والحد: لا يجوز أن يتجاوز الخصم صافي دخل المشروع قبل هذه النفقات. والعزاء: الرصيد غير المستعمل يُرحَّل إلى السنة المالية التالية. وكل ذلك يمر بالنموذج T2125.

والفخ في الصفحة نفسها من الوكالة: قواعد الربح الرأسمالي وقواعد الاسترداد ستنطبق إذا خصمت إهلاكاً على الجزء من مسكنك المستعمل للمشروع ثم بعت مسكنك. فطلب الخصم مقابل الإهلاك على مكتبك يعني إخراج جزء من منزلك من الإعفاء. أما الشروط الخاصة بالأجير فأضيق، ويفصّلها مقال الضريبة ومالك العقار في كيبيك.

مقياسان كيبيكيان ينساهما الملاك

الرصيد الضريبي للبقاء في المنزل لكبار السن. يستهدف من بلغوا 70 سنة فأكثر، ومعدله يرتفع نقطة كل سنة منذ 2022: 39% في 2025، و40% في 2026. والسقف السنوي للنفقات المقبولة هو 19 500 $ لمسنّ مستقل و25 500 $ لمسنّ غير مستقل. ويبدأ التخفيض بنسبة 3% عن كل دولار من الدخل العائلي فوق 72 465 $ في 2026، ثم يصير 7% فوق 117 395 $. وما يهم مالك العقار: الخدمات المعترف بها تشمل الصيانة والتموين بشأن مسكن أو الأرض القائم عليها، لكن كلفة المواد وسائر الأموال المقتناة بمناسبة الخدمة مستثناة. عقد إزالة الثلج، نعم. المجرفة، لا. المرجع: المادة 1029.8.61.5 من قانون الضرائب.

الإعانة الممنوحة لكبار السن لتعويض ارتفاع الضرائب البلدية. قائمة منذ 2016، في المواد من 210.7 إلى 210.9 من قانون الجباية البلدية. ويلزم أن تكون قد بلغت 65 سنة في نهاية السنة السابقة، وأن تكون مالكاً لمسكنك منذ خمس عشرة سنة متتالية على الأقل، وأن يكون دخلك العائلي 64 200 $ على الأكثر لإعانة مطلوبة لسنة 2026. أما الشرط الجوهري: يجب أن يتجاوز ارتفاع قيمة وحدتك بنسبة 7.5% متوسط الارتفاع الذي طال جميع الوحدات ذات المسكن الواحد المسجلة في السجل. والمبلغ يساوي أقل المبلغين: 500 $ أو الجزء من الضرائب العقارية العامة المرتبط بهذا الفائض.

وهذا ليس كلاماً نظرياً هنا. فسجل لافال 2025-2026-2027، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2025 والمبني على ظروف السوق في 1 يوليو 2023، يُظهر ارتفاعاً بنسبة 37% للقطاع السكني مقارنة بالسجل السابق، وقيمة متوسطة قدرها 622 300 $ للمنزل الأحادي. وحين يتحرك سجل بهذا الحجم، يكفّ الفارق بين وحدة والمتوسط عن كونه تجريداً. وحساب الضرائب مفكَّك في الضرائب العقارية في مونتريال ولافال، والمسار الواجب اتباعه في الاعتراض على التقييم البلدي.

المستندات التي تُحفظ، وإلى متى

القاعدة العامة لدى وكالة الإيرادات الكندية هي ست سنوات من نهاية آخر سنة ضريبية تتعلق بها السجلات. واستثناء واحد يغيّر كل شيء لمالك عقار: السجلات المتعلقة باقتناء الأموال طويلة الأجل والتصرف فيها تُحفظ إلى ما لا نهاية. ففاتورة نفقة رأسمالية من 2011 لا تزال تنفع في 2038، لأنها هي التي تثبت كلفة المال، وبالتالي الربح.

والحد الأدنى الواجب ترتيبه لكل مبنى: العقد الموثَّق وكشف التسويات، وإيصال رسوم نقل الملكية، وكل فاتورة أشغال مؤشَّر عليها بأنها جارية أو رأسمالية، وعقود الإيجار، والحساب المكتوب لنسبتك، وجدول الجزء غير المهلَك من الكلفة الرأسمالية.

أنا وسيط لا خبير ضرائب. والمعدلات والسقوف المذكورة هنا تخص سنة 2026 وتتغير كل سنة: اعرض وضعك على محاسب قبل تقديم إقرارك.

الأسئلة الشائعة

هل ينبغي أن أطلب الإهلاك على مبناي الإيجاري؟ هو اختياري، وهو قرار خزينة لا خانة تُؤشَّر. فالإهلاك يخفّض الضريبة الآن ويعيدها عند إعادة البيع في صورة استرداد. وعلى مبنى متعدد الشقق تسكنه، يُفقدك أيضاً تعيين المبنى مسكناً رئيسياً.

عمري 72 سنة وأدفع عقد إزالة ثلج. هل يُحتسب؟ خدمات الصيانة المقدَّمة بشأن المسكن أو الأرض من الخدمات المعترف بها في رصيد البقاء في المنزل، بنسبة 40% في 2026، وضمن السقوف السنوية. أما كلفة المواد والأموال المشتراة بمناسبة الخدمة فمستثناة.

أؤجّر مسكناً من مبناي المزدوج. أي نموذج عليّ تقديمه؟ فيدرالياً، النموذج T776، مع النسبة التي حسبتها. ولدى Revenu Québec نموذجه الخاص بدخل الإيجار: اطلبه من محاسبك، لأن الإقرارين لا يُملآن بالطريقة نفسها.

للاستزادة، اقرأ المزايا الضريبية للمشترين لأول مرة في كيبيك وما يجب التحقق منه قبل شراء مبنى ثلاثي في لافال.

تتساءل إن كان مبناك أو كوندوك الإيجاري لا يزال يستحق الاحتفاظ به؟ اكتب لي. ننظر في أرقام المبنى معاً، وأقول لك متى يجب الاتصال بخبير الضرائب.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج