سوق العقارات في فيل ماري ولو بلاتو مون رويال، مونتريال: الربع الثالث 2026

في الربع الثالث من 2026، سجّلت Centris عدد 311 عملية بيع سكنية في فيل ماري (Ville-Marie) بمونتريال، وهو عدد يفوق ما سُجّل في أي دائرة أو مدينة أخرى في جزيرة مونتريال، لكنه أقل بنسبة 19% مما كان عليه في صيف 2025. أما جارتها، لو بلاتو مون رويال (Le Plateau-Mont-Royal)، فسجّلت 197 عملية بيع (ناقص 6%). والدائرتان تبيعان الكوندو (الملكية المشتركة) قبل أي شيء آخر، ومع ذلك لا تضعهما APCIQ (الجمعية المهنية للوسطاء العقاريين في كيبيك) في الجهة نفسها من السوق. إليك الأرقام، وما الذي يفصل بينهما، وما الذي يتغيّر لمن يبيع فيهما أو يشتري.

سوق العقارات في فيل ماري ولو بلاتو مون رويال بالأرقام

يكاد عدد سكان الدائرتين يتساوى في إحصاء 2021: 104 944 نسمة في فيل ماري، و105 813 نسمة في لو بلاتو، بحسب صفحتيهما على Centris. لكن عدد سكان فيل ماري ازداد بنسبة 18% بين 2016 و2021، في حين ازداد عدد سكان لو بلاتو بنسبة 2% فقط، كما أن الكثافة السكانية في لو بلاتو تبلغ ضعف الكثافة في فيل ماري.

وفي هذا الربع، سجّلت فيل ماري 1 180 عرضاً جديداً (ناقص 4%) و2 368 عرضاً سارياً، أي بالقدر نفسه الذي كانت عليه العروض السارية قبل سنة؛ وسجّلت لو بلاتو 495 عرضاً جديداً (+4%) و564 عرضاً سارياً (+25%). والتغيّرات المذكورة بين قوسين تقارن بالربع نفسه من 2025؛ أما تغيّر عدد الأيام في السوق فيُحسب بالأيام لا بالنسبة المئوية.

الكوندو: جارتان وسوقان مختلفتان

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـمونتريال (فيل ماري) وبـمونتريال (لو بلاتو مون رويال) وبـمونتريال (الجزيرة)، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

يمثّل الكوندو 289 عملية بيع من أصل 311 في فيل ماري، و150 من أصل 197 في لو بلاتو. وتضم فيل ماري وحدها 2 203 وحدات معروضة، أي نحو ثلث الوحدات المعروضة في الجزيرة كلها والبالغ عددها 6 696. ويقع سعرها الوسيط دون السعر الوسيط للجزيرة، في حين يتجاوزه سعر لو بلاتو. غير أن الفارق الأوضح بين الدائرتين هو المدة: 92 يوماً في المتوسط بين توقيع عقد الوساطة (contrat de courtage) والبيع في فيل ماري، مقابل 48 يوماً في لو بلاتو.

ما تقوله APCIQ. يعالج مؤشرها (baromètre) للربع الثالث فيل ماري (القطاع 11) ولو بلاتو مون رويال (القطاع 12) كلّاً على حدة. ففي الكوندو، وعلى 12 شهراً، يصنّف فيل ماري بأنها لصالح المشترين في جميع الشرائح السعرية ابتداءً من 230 000 $، مع ما بين 14.0 و24.2 شهراً من المخزون. أما في لو بلاتو، فجميع الشرائح ابتداءً من 290 000 $ لصالح البائعين، مع ما بين 4.3 و6.1 أشهر من المخزون. ويقع التوازن بين 8 و10 أشهر. وفي بيانها الصادر في 14 أكتوبر، تكتب APCIQ أن نطاق وسط مدينة مونتريال «في فائض أصلاً» (déjà en surplus) في فئة الكوندو. وأخيراً، على مدى خمس سنوات، يعطي عمود «منذ 5 سنوات» (Depuis 5 ans) في المؤشر السعرَ الوسيط للكوندو في فيل ماري تغيّراً قدره +2%، مقابل +18% في لو بلاتو.

المبنى المتعدد الشقق والمنزل في لو بلاتو مون رويال

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـمونتريال (لو بلاتو مون رويال) وبـمونتريال (فيل ماري) وبـمونتريال (الجزيرة)، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

السعر الوسيط للمبنى المتعدد الشقق في لو بلاتو، أي 1 200 000 $، هو الأعلى بين أقاليم الجزيرة التسعة التي تنشر لها Centris سعراً وسيطاً لهذه الفئة في هذا الربع؛ وتليها روزمون لا بوتيت باتري بسعر 950 000 $. وتتراجع المبيعات بنسبة 24% في الربع، لكنها ترتفع بنسبة 5% على الأرباع الأربعة الأخيرة، لتبلغ 175 عملية بيع. أما في فيل ماري، فقد بيع 12 مبنى في الربع: وهو عدد أقل من أن يُنشر له سعر.

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـمونتريال (لو بلاتو مون رويال) وبـمونتريال (فيل ماري) وبـمونتريال (الجزيرة)، مجموع الأرباع الأربعة الأخيرة حتى الربع الثالث 2026.

المنزل لأسرة واحدة فئة هامشية في الدائرتين: 16 عملية بيع في لو بلاتو و10 في فيل ماري خلال الربع، وهو عدد أقل من أن تنشر له Centris سعراً وسيطاً فصلياً. ومن هنا جاء الاعتماد على مجموع الأرباع الأربعة الأخيرة في الجدول.

ما الذي تغيّر في سنة

فيل ماري تبيع أقل، من دون مخزون إضافي. تراجعت المبيعات بنسبة 19% وحجم المبيعات بنسبة 27%، في حين لم يتحرك المخزون المعروض. وفي الكوندو، بقي السعر الوسيط مستقراً، وطالت مدة البيع بمقدار 8 أيام.

لو بلاتو تبيع بالقدر نفسه تقريباً، وعرضها يتضخّم. لم تنخفض المبيعات إلا بنسبة 6%، لكن العروض السارية ارتفعت بنسبة 25%: +30% في الكوندو، و+18% في المبنى المتعدد الشقق.

كيف يُقرأ السعر الوسيط. يصف السعر الوسيط العقارات التي بيعت خلال الربع، لا قيمة عقارك أنت: فإذا بيعت وحدات صغيرة أكثر من المعتاد، ينخفض السعر الوسيط من دون أن يفقد أي مسكن شيئاً من قيمته.

السياق. على مستوى المنطقة الحضرية، تحصي APCIQ عدد 9 265 عملية بيع في الربع الثالث، أي أقل بنسبة 12% مما كان عليه قبل سنة، وعدداً من العقارات المعروضة أعلى بنسبة 17%. وبقي السعر التوجيهي لبنك كندا عند 2.25% في 20 أكتوبر 2026، والإعلان المقبل مقرر في 28 أكتوبر.

ما الذي يتحرك في وسط مونتريال

سجل التقييم ارتفع أقل في الوسط. يعكس سجل التقييم 2026-2027-2028 حالة السوق في 1 يوليو 2024. ويبلغ متوسط الارتفاع 12.6% لمدينة مونتريال، لكنه لا يتجاوز 5.8% في فيل ماري، وهو الأدنى بين الدوائر التسع عشرة، ويعود ذلك أساساً إلى انخفاض قيمة مباني المكاتب بنسبة 10.8%. ولا تكسب وحدات الكوندو فيها، وعددها 36 252 وحدة، إلا 3.5%، وهو أدنى ارتفاع للكوندو بين الدوائر. وفي لو بلاتو، تكسب المباني من 2 إلى 5 مساكن نسبة 4.0%، وهو أدنى ارتفاع لهذه الفئة في المدينة. وبحسب ميزانية 2026، تتغيّر الأعباء الضريبية العقارية من 2025 إلى 2026 بمتوسط 1.0% لوحدات الكوندو في فيل ماري و1.8% للمباني المتعددة الشقق في لو بلاتو، مقابل 3.4% و3.5% للمدينة كلها. وهذه متوسطات: فبحسب الميزانية نفسها، يتوقف عبء كل مبنى على الفارق بين ارتفاع قيمته ومتوسط الارتفاع.

في لو بلاتو، يبقى المبنى المتعدد الشقق مبنى متعدد الشقق. يمنع نظام التخطيط العمراني في الدائرة (Règlement d’urbanisme) تقليص عدد المساكن (المادة 134.2)، ودمج مسكن أو تقسيمه (المادة 135.2)، وتوسيع مسكن لأسرة واحدة إلى ما يتجاوز 200 م² (المادة 134.1). ويُمنع تحويل مبنى إيجاري إلى ملكية مشتركة مفرزة (copropriété divise) في كامل التجمّع الحضري (agglomération)، إلا بإذن استثنائي من المجلس (المادة 51 من Loi sur le Tribunal administratif du logement، أي قانون محكمة السكن الإدارية)، ولو بلاتو لا يمنح أي إذن من هذا النوع. فتحويل مبنى ثلاثي إلى منزل مستبعد إذن، وكذلك تقسيمه إلى وحدات كوندو، إلا في الاستثناء الذي ينص عليه القانون. تبقى الملكية على الشيوع (indivision)، ولها قواعدها الخاصة: راجع الملكية على الشيوع في مونتريال، ثم تحقّق من وضع المبنى لدى مكتب الرخص (comptoir des permis) قبل تقديم العرض.

في وسط المدينة، الجديد إيجاري في معظمه. في منطقة SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) المسماة «Centre-ville de Montréal/Île-des-Soeurs»، التي لا تتبع حدود الدائرة، بدأ بناء 412 مسكناً من يناير إلى سبتمبر 2026: 20 مسكناً بالملكية المشتركة و392 مسكناً للإيجار، مقابل 833 مسكناً، كلها للإيجار، قبل سنة. وفي 1 سبتمبر 2026، وافق مجلس الدائرة على مبنى سكني يتراوح ارتفاعه بين 5 و18 طابقاً في 810, rue Saint-Antoine Est، مع مساهمة بنحو 52 مسكناً خارج السوق. وحتى 31 ديسمبر 2026، يُعفى تحويل المكاتب إلى مساكن في وسط المدينة من Règlement pour une métropole mixte (نظام الحاضرة المختلطة).

مساكن شاغرة. في أكتوبر 2025، وهو أحدث مسح منشور، قاست SCHL نسبة شغور قدرها 6.4% في هذه المنطقة، وهي الأعلى بين مناطق الجزيرة التي تنشر لها نسبة، و4.2% في لو بلاتو، وهي نسبة ينبغي استعمالها بحذر بحسب SCHL نفسها. وكانت المنطقة الحضرية عند 2.9%.

البيع أو الشراء في قلب مونتريال: ما الذي تغيّره الأرقام

بيع وحدة كوندو في فيل ماري. تنضم وحدتك إلى 2 203 وحدات كوندو معروضة، في شرائح سعرية تعدّها APCIQ لصالح المشترين ابتداءً من 230 000 $. ويُدافَع عن السعر بالمبيعات الحديثة لوحدات مشابهة، ويُفضَّل أن تكون في البرج نفسه، لا بالسعر الوسيط للدائرة. واجمع مبكراً مستندات النقابة (syndicat de copropriété): فمقال موجبات القانون 16 في الملكية المشتركة يعدّد قائمتها.

البيع في لو بلاتو. بحسب APCIQ، الشرائح السعرية للكوندو لصالح البائعين ابتداءً من 290 000 $، لكن عدد الوحدات المعروضة يزيد بنسبة 30% على ما كان عليه قبل سنة، وكلها نقاط مقارنة إضافية أمام المشتري. أما المبنى المتعدد الشقق فيُباع على أساس إيجاراته وعقود إيجاره وحالته، لأن المشتري لن يستطيع تقليص عدد مساكنه.

الشراء. في فيل ماري، الخيار واسع: في الربع الثالث، احتاجت وحدة الكوندو في المتوسط إلى 92 يوماً لتُباع. ولا يحدد أي مصدر عام هامش التفاوض بالأرقام: فهو يُقرأ في المبيعات المقارنة داخل المبنى الذي تستهدفه. وفي لو بلاتو، احسب حساب رسوم نقل الملكية في مونتريال (droits de mutation، المعروفة بضريبة الترحيب): 2% على الشريحة من 552 300 $ إلى 1 104 700 $، ثم 2.5% حتى 2 136 500 $. فالسعر الوسيط للكوندو في لو بلاتو يتجاوز العتبة الأولى، والسعر الوسيط للمبنى المتعدد الشقق يتجاوز الثانية. أجرِ الحساب بـحاسبة رسوم النقل قبل أن تحدد ميزانيتك.

الاستثمار. خارج المسكن الرئيسي، لا يُسمح بالتأجير السياحي في فيل ماري إلا في rue Sainte-Catherine، بين Saint-Mathieu وAtateken، عبر استعمال مشروط (usage conditionnel) وعلى بُعد 150 متراً على الأقل من أي مسكن سياحي آخر (résidence de tourisme). أما في لو بلاتو، فيلزم أن يقع العقار في قطاع تجاري وأن يطل مدخله الرئيسي على boulevard Saint-Laurent، بين Sherbrooke وavenue du Mont-Royal، أو على rue Saint-Denis، بين Sherbrooke Est وGilford. والباقي مفصّل في قواعد التأجير قصير الأمد في كيبيك.

أسئلة شائعة

هل تنخفض أسعار الكوندو في وسط مدينة مونتريال؟ ليس السعر الوسيط في فيل ماري في الربع الثالث 2026: 442 500 $، وهو مستقر على سنة بحسب Centris. وعلى الأرباع الأربعة الأخيرة، يتراجع بنسبة 2%، إلى 458 662 $. ما يتغيّر أساساً هو عدد المبيعات ومدة البيع.

هل فيل ماري سوق مشترين؟ في الكوندو، نعم بحسب APCIQ، في جميع الشرائح السعرية ابتداءً من 230 000 $، على 12 شهراً. ولا ينشر مؤشرها شرائح سعرية للمنزل لأسرة واحدة ولا للمبنى المتعدد الشقق في الدائرة.

هل يمكن تحويل مبنى ثلاثي في لو بلاتو إلى منزل لأسرة واحدة؟ يمنع نظام التخطيط العمراني في لو بلاتو مون رويال تقليص عدد المساكن (المادة 134.2). تحقّق من وضع المبنى لدى مكتب الرخص قبل توقيع وعد الشراء (promesse d’achat).

هل تُضاف وحدات كوندو جديدة في وسط المدينة؟ قليلة، بحسب SCHL: 20 مسكناً بالملكية المشتركة بدأ بناؤها من يناير إلى سبتمبر 2026 في منطقتها «Centre-ville de Montréal/Île-des-Soeurs»، مقابل 392 مسكناً للإيجار.

وللاستزادة، اقرأ سوق العقارات في مونتريال، دائرةً بدائرة، والسعر المطلوب والسعر المُباع في مونتريال والاعتراض على التقييم البلدي في كيبيك. أما صفحة مونتريال فتجمع الباقي.

تبيع أو تشتري في فيل ماري أو في لو بلاتو مون رويال؟ اكتب لي. أعدّ لك مجاناً تحليلاً مقارناً انطلاقاً من المبيعات الحديثة للنوع نفسه من العقارات في قطاعك.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج