vermiculite والأسبستوس في منزل بكيبيك

حبيبات رمادية بنية تلمع قليلاً، مصبوبة سائبة بين روافد الفراغ العلوي: هذا غالباً كل ما يلمحه المشتري من فتحة الوصول. للمادة اسم، vermiculite (الفيرميكوليت)، وسؤال ملتصق بها: هل تحتوي على amiante (الأسبستوس)؟ لا أحد يستطيع الجواب عن هذا السؤال بمجرد النظر إلى الحبيبات، وهنا تحديداً تُتخذ القرارات على نحو خاطئ.

vermiculite وamiante في منزل كيبيكي: المادة والسنوات

تصف حكومة كيبيك الـvermiculite بأنها عازل “يأتي على شكل حبيبات يتراوح لونها بين الفضي الذهبي والرمادي البني”، استُخدم سابقاً “لعزل الفراغات العلوية (الأقبية العلوية، والفراغات ذات فتحة الوصول، والمنسردات، إلخ) في المنازل”. ثم تأتي الجملة التي تهم: “بعض عوازل الـvermiculite المسوَّقة بين 1920 و1990 قد تحتوي على ألياف amiante.”

الأصل جيولوجي. تحدّد Santé Canada (وزارة الصحة الكندية) المصدر في “الـvermiculite القادمة من منجم Libby في مونتانا (الولايات المتحدة) من عشرينيات القرن الماضي حتى 1990”، وقد بيعت “خصوصاً تحت اسم Zonolite”. وكان الرسيب يحتوي أيضاً على amiante، وتسمّي حكومة كندا الشكل المعني: التريموليت.

ثمة معلمان زمنيان يحدّان المسألة هنا في كيبيك. استخدمت صناعة البناء هذه المواد “خصوصاً بين الثلاثينيات و1990”، بحيث يمكن العثور عليها في مبانٍ سكنية “بُنيت أو جُدّدت في تلك الحقبة”. والحظر الفيدرالي على بيع amiante واستيراده واستخدامه لا يعود إلا إلى 30 ديسمبر 2018. فمنزل من 1962 ومنزل من 1988 يطرحان السؤال ذاته. وتضيف CNESST التفصيل الذي يهدم أي تشخيص بالعين: “وجود amiante يكاد لا يُذكر أبداً على مادة تحتويه.”

وحده تحليل عيّنة يحسم الأمر، لا نظرة سريعة إلى الفراغ العلوي

تقلب اللوائح الكيبيكية عبء الإثبات. فـRèglement sur la santé et la sécurité du travail (RSST، نظام الصحة والسلامة في العمل في كيبيك) يفترض أن المواد المرشَّحة لاحتواء amiante تحتويه فعلاً، ولا توجد سوى طريقتين لإثبات العكس (المادة 69.4، الممتدة إلى المواد بالمادة 69.12): معلومة مستندية قابلة للتحقق، كورقة بيانات تقنية، أو تقرير أخذ عيّنات يشمل عدداً كافياً من العيّنات التمثيلية.

والعتبة مرقَّمة: تحتوي المادة على amiante “حين يكون تركيز amiante 0,1 % على الأقل” (المادة 69.2). ويتبع التحليل منهجاً من Guide d’échantillonnage des contaminants de l’air en milieu de travail الصادر عن IRSST (دليل أخذ عيّنات ملوّثات الهواء في بيئة العمل)، وعلى المختبر “أن يشارك في برنامج ضبط جودة بين المختبرات” (المادة 69.5). ويجب أن يسمّي التقرير الشخص المسؤول ومؤهّله، ويحدّد موقع كل عيّنة، ويذكر المنهج، ويعرّف المختبر (المادة 69.7). ورسالة إلكترونية تقول “لقد جرى اختباره” ليست تقريراً.

من يأخذ العيّنة؟ تطلب حكومة كيبيك أن يجري التحقق مقاول مؤهَّل “يؤكّد وجود amiante ويحدّد ما إذا كانت بعض المواد تحتاج إلى تحليل”، أو مختبر متخصص، لأن الفحص البصري “ليس سهلاً أن تقوم به بنفسك”. وعند الشك، تعامل مع المادة كما لو كانت تحتوي على amiante.

سليمة أم محرَّكة: حالتان لا يعاملهما القانون بالطريقة ذاتها

ما يشكّل الخطر فعلاً هو الألياف التي تنتقل إلى الهواء. تكتب حكومة كيبيك أن “المواد التي تحتوي على amiante وتكون في حالة جيدة لا تطلق أليافاً في الهواء، وهي بالتالي غير خطرة عموماً”. وتضيف Santé Canada أن “أفضل وسيلة لتقليل خطر التعرض لـamiante هي تجنب تحريك العازل”.

وعلى العكس، المادة الهشّة أو السيئة الحالة تطلق ألياف، وكذلك يفعل النشر والحفر والقطع والصنفرة والتجليخ والكسر. ويصنّف مخطط مصادر amiante في المسكن الذي نشرته حكومة كيبيك الـvermiculite ضمن “العازل المنفوخ، الهشّ، السائب”.

أما الفراغ العلوي المشتبه به، فالتدابير الرسمية ملموسة: تقييد الوصول، وإبلاغ كل من يلزمه الصعود، وعدم تخزين أي شيء فيه، وسدّ الشقوق بين السقف والفراغ العلوي، وتلبيد فتحة الوصول ومحيط وحدات الإضاءة، و"لا تحاول أبداً إزالة العازل بنفسك". أما حالتك أنت، فمن يجيب عنها هي الصحة العامة ومهني مؤهَّل.

ما يفرضه القانون على المقاول قبل الأشغال

قبل عمل قد يُصدر غباراً، على صاحب العمل “أن يتحقق من وجود amiante في المواد والمنتجات المرشَّحة لاحتوائه” (المادة 69.11 من RSST)، وفي ورشة بناء “أن يحدّد أنواع amiante الموجودة في المواد” (المادة 3.23.3 من Code de sécurité pour les travaux de construction، قانون السلامة في أشغال البناء). وإزالة المواد الهشّة المحتوية على amiante مصنَّفة في الخطر المرتفع، مع نظامين مخفَّفين حسب حجم الأنقاض.

التزامان يغيّران جدول أي مشروع. على maître d’oeuvre (المسؤول عن الورشة) أن يرسل إلى CNESST إشعاراً خطياً بافتتاح الورشة قبل 10 أيام على الأقل من بدء الأنشطة، وفي حالة إزالة amiante يجب أن يحدّد هذا الإشعار “الطرق والأساليب المستخدمة وشهادة بوجود برنامج للتدريب والإعلام” (المادة 2.4.1). وعلى صاحب العمل أيضاً أن يحتفظ بسجل للإدارة الآمنة لـamiante (المادة 69.16). وتطبّق CNESST تسامحاً صفرياً: “في حال الإخلال بإحدى هذه القواعد، ستوقف CNESST الأشغال ويتعرض المخالفون لملاحقات جزائية.”

واحفظ في ذهنك جيداً نطاق هذه المواد: إنها تستهدف صاحب العمل والمسؤول عن الورشة، لا المالك الذي يقوم بأعمال بسيطة بيديه وحده في منزله. والتوجيه الرسمي الموجّه إلى الفرد يبقى ألا ينفّذ هذه الأشغال بنفسه.

الإزالة أو الاحتواء أو الإبقاء: الأثر على مشروع تجديد

حين تكون المادة مرشَّحة لإصدار غبار amiante، فالخيارات المقررة هي إزالتها، أو حصرها بالكامل في إنشاء دائم مانع للألياف، أو طلاؤها أو تشبيعها برابط، أو تغطيتها بمادة مانعة (المادة 69.9). وقاعدة واحدة لا تُناقش: قبل الهدم، يجب إزالة هذه المواد (المادة 3.23.3.2).

ترجم ذلك إلى لغة المشاريع والميزانيات. إضافة عازل من فوق، وتهيئة غرفة تحت السقف، وتركيب وحدات إضاءة مدمجة، وتمرير أسلاك: كل واحدة من هذه التدخلات تمسّ الفراغ العلوي. أما المشروع الذي لا يمسّ الفراغ العلوي إطلاقاً فهو مشروع لا تتحرك ميزانيته بسبب هذه المسألة.

الكلفة. لا يسمح لي أي مصدر رسمي راجعته بتقدير كلفة إزالة vermiculite في كيبيك بالأرقام، ولذلك لن أعطيك مبلغاً. أما ما تسمح المصادر بطلبه فنعم: وصف خطي للأشغال يحدّد الخدمات والتكاليف والمهل والتأمينات والضمانات. وهذا أيضاً، وهو مفاجئ: “في كيبيك، لا يوجد برنامج رسمي للاعتماد أو للشهادة للمهنيين الذين يمكنهم العمل في ورشات تحتوي على amiante”. وفي غياب ذلك، تحقق من رخصة المقاول في Registre des détenteurs de licence de la Régie du bâtiment (سجل حاملي الرخص لدى RBQ). وهذه الميزانية تُضاف إلى المصاريف المتوقعة أصلاً عند الشراء، والتي تحسبها لك حاسبة تكاليف الإغلاق.

ما يجب على البائع أن يصرّح به بشأن الـvermiculite

النموذج الإلزامي Déclarations du vendeur sur l’immeuble (إقرارات البائع عن العقار) يسمّي الـvermiculite مرتين، في D7.4 وفي D8.5، أما الخبرة المتعلقة بـamiante فتُصرَّح في D13.2. والنموذج مفصَّل في إقرارات البائع في كيبيك.

وثمة تفصيل صغير في النموذج يمر عادةً دون أن يُلحَظ. البند D8.5، عن نوع العازل في الفراغ العلوي، يوفّر خانة “لا أعرف”. أما D7.4، الذي يسأل إن كانت مواد قد تحتوي على amiante قد استُخدمت سابقاً، فلا يوفّرها: هناك “نعم” وهناك “لا”. فالبائع الذي لم يُحلّل فراغه العلوي قطّ يجيب إذاً عن مسألة واقعية يجهلها. والجواب القابل للدفاع عنه يمر عبر القسم D15.

وفي جانب المشتري، الرهان هو الضمان. تذكّر Éducaloi أن العيب يكون خفياً إن لم يكن ظاهراً، وإن كان المشتري يجهله، وإن كان موجوداً وقت الشراء، وأن الفحص المتوقَّع منه “يجب أن يكون جدياً ومنتبهاً وحصيفاً”. فـvermiculite ظاهرة ومُصرَّح بها ليست عيباً خفياً، وvermiculite مُصرَّح بها لكن لم تُحلَّل قطّ ليست ضماناً بأن كل شيء على ما يرام. وسبل الرجوع مفصَّلة في العيب الخفي في كيبيك.

vermiculite وamiante: وعد الشراء، والمُقرض، والمؤمِّن

OACIQ واضحة بشأن دور الوسيط: النموذج يساعده على الوفاء بواجب التحقق، وعليه أن يفصح عن أي شك في عامل قد يؤثر على المعاملة، ويمكنه أن ينصح بإضافة شروط إلى promesse d’achat (وعد الشراء). والـvermiculite تستدعي المنعكس ذاته: شرط خبرة، ومهلة واقعية لأخذ العيّنة وتحليلها وتسلّم تقرير خطي، ومصير واضح إن كانت النتيجة موجبة.

وتوضيح صادق في الختام. لا يسمح لي أي مصدر رسمي راجعته بالقول إن مُقرضاً كيبيكياً يرفض تلقائياً تمويل منزل معزول بالـvermiculite، ولا إن مؤمِّناً يرفض تأمينه. أما القابل للتحقق فهو أن إثبات التأمين يبقى البند الذي يُخرج المعاملة عن مسارها في اليوم الأخير، للأسباب المذكورة في منزل يصعب تأمينه في كيبيك. اتصل بمؤمِّنك وبين يديك العنوان وسنة البناء قبل أن تحرّر أي شيء.

أسئلة شائعة

هل يمكنني أخذ عيّنة بنفسي وإرسالها إلى المختبر؟ تطلب حكومة كيبيك أن يجري التحقق مقاول مؤهَّل أو مختبر متخصص، وتكتب ألا تنفّذ الأشغال بنفسك أبداً. ولا يوصي أي من المصادر التي راجعتها بأخذ العيّنة من قِبل المالك.

هل كل vermiculite تحتوي على amiante؟ لا. تكتب حكومة كيبيك أن “بعض” العوازل المسوَّقة بين 1920 و1990 قد تحتويه. لكن اللائحة تفترض وجود amiante إلى أن تُثبت ورقة بيانات تقنية أو تقرير تحليل العكس، بعتبة 0,1 %.

أشّر البائع على “لا” في D7.4. هل انتهى الأمر؟ هذا يخبرك بما يعتقد البائع أنه يعرفه، لا بما يحتويه العازل. اسأل إن كان قد أُجري تحليل سابقاً، وهو ما يستهدفه D13.2، ثم اطلب التقرير. و"لا" بلا تقرير ليست نتيجة مختبر.

وللاستكمال، اقرأ قائمة فحص ما قبل الشراء والانسحاب من عقار: سبع إشارات.

منزل يعجبك، وvermiculite في الفراغ العلوي؟ اكتب إليّ قبل أن تحرّر وعد الشراء: نضع شرط الخبرة الصحيح والمهلة الصحيحة، مع المستندات المؤيدة.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج