الملكية على الشيوع في مونتريال: كيف تُموَّل

تزور شقة من أربع غرف ونصف في حي البلاتو، معروضة بسعر يقل 80 000 دولار عن شقة مشتركة مماثلة على بعد شارعين. تقول البطاقة إنها “على الشيوع”. هذا ليس خصماً على السعر، بل هو منتج قانوني مختلف تماماً، له طريقة تمويل أخرى وجمهور مشترين آخر يوم إعادة البيع. وإليك في ما يلي ما الذي يتغير فعلاً، وما الذي ينبغي أن تكون قد قرأته وفهمته قبل أن تقدّم وعد الشراء.

لماذا توجد الملكية على الشيوع في مونتريال تحديداً

الشيوع لم يولد من موضة عابرة. هو نتيجة حظر قانوني.

المادة 51 من قانون المحكمة الإدارية للسكن، Loi sur le Tribunal administratif du logement، تضع القاعدة على ثلاث مراحل. الفقرة الأولى: المبنى الذي يضم، أو ضمّ خلال السنوات الـ 10 السابقة للطلب، مسكناً واحداً على الأقل لا يمكن تحويله إلى ملكية مشتركة مقسّمة من دون إذن المحكمة. الفقرة الثالثة: التحويل “محظور في تجمّع مونتريال المنصوص عليه في المادة 4 من Loi sur l’exercice de certaines compétences municipales dans certaines agglomérations، إلا باستثناء يُمنح تطبيقاً للمادة 54.12 بقرار من مجلس البلدية”.

وتضيف مدينة مونتريال تحذيراً ينساه كثير من البائعين: “الاستثناء الذي يمنحه الحيّ البلدي لا يشكّل إذناً بالتحويل. المحكمة الإدارية للسكن وحدها هي التي يمكنها الإذن بالتحويل.” ثم إن الاستثناء نفسه غير موجود في كل مكان. فحيّا Plateau-Mont-Royal وCôte-des-Neiges Notre-Dame-de-Grâce لا يمنحان أي استثناء. ولا تنظر Lachine إلا في المباني السكنية المكوّنة من مسكنين أو 3 مساكن. وتشترط Ahuntsic-Cartierville، من بين شروط أخرى، أن يكون نصف المساكن على الأقل مشغولاً من مالكيه.

النتيجة: في الأحياء المركزية، لا يحق لمالك مبنى ثلاثي يريد بيع مساكنه منفصلة أن ينشئ ثلاث حصص عقارية مسجّلة. فيبيع إذن حصصاً من مبنى بقي كتلة واحدة. أنت لا تشتري الطابق الثاني، بل تشتري نسبة مئوية من المبنى كله، مع حق شغل الطابق الثاني.

وثمة تفصيل في الفقرة نفسها يستحق قراءتين: الحظر “لا يسري على المبنى الذي تشغل مساكنَه كلها ملاكٌ على الشيوع”. هذا هو باب الخروج لبعض المباني الشائعة، ولهذا فإن الإشغال الفعلي للمساكن من الملاك معطى يُتحقَّق منه، لا حكاية عابرة.

الملكية المقسّمة والملكية على الشيوع: الفارق في السجل العقاري

تصوغها OACIQ، هيئة الإشراف على الوساطة العقارية في كيبيك، من دون مواربة: في الملكية على الشيوع “لا يملك أي من هؤلاء المالكين جزءاً خاصاً من المبنى، بل يحوزون جميعاً نسبة مئوية من المبنى بكامله ويتمتعون بحقوق استعمال حصرية”.

ويكمل القانون المدني الصورة. فالمادة 1015 تفترض تساوي الحصص، وتمنح كل مالك على الشيوع، في ما يخص حصته، حقوق المالك الحصري: له أن يتصرف فيها وأن يرهنها، ولدائنيه أن يحجزوا عليها. وتضبط المادة 1016 الاستعمال: لكل واحد أن ينتفع بالمال الشائع شرط ألا يمس وجهته ولا حقوق الآخرين. ويذكّر Éducaloi بنتيجة الصمت: “يفترض القانون أنكم مالكون بحصص متساوية، حتى لو كانت دفعاتكم الأولى ومساهماتكم في أقساط الرهن غير متساوية”.

وسطر التقييم العقاري ليس تجميلياً. فالمادة 1050 لا تنشئ كياناً مستقلاً لأغراض التقييم والضريبة العقارية إلا للحصة في ملكية مشتركة مقسّمة. ولا وجود لما يعادلها في الحصة الشائعة: الضرائب البلدية والمدرسية، تقول OACIQ، “يتقاسمها الملاك مجتمعين، بحسب النصيب الذي يحوزه كل منهم”. أما ما تشتريه فعلاً في الحالة المقسّمة فمفصّل في هذا الدليل عن الشقة المشتركة والمنزل.

تمويل الملكية على الشيوع في مونتريال

هنا يُفاجأ المشترون، وهنا تحديداً يجب أن نكون دقيقين.

ما يسمح به القانون. تجيز المادة 1015 الرهن على حصة شائعة. فالترتيب ليس مخالفاً للقانون ولا غريباً.

ما يجعل المُقرضين يترددون. مادتان تفسّران حذرهم. تنص المادة 1035 على أن دائني المالك على الشيوع، “ولو كانوا مرتهنين”، لا يمكنهم طلب القسمة، إلا بالدعوى غير المباشرة في الحالة التي يستطيع فيها المالك نفسه طلبها. وتضيف المادة 1021 أن القسمة التي تحصل قبل الأجل المنصوص عليه في الاتفاقية لا يُحتج بها على الدائن الذي يحوز رهناً على حصة شائعة، ما لم يكن قد وافق عليها. والضمانة التي لا يستطيع صاحبها وحده أن يحرّك تنفيذها ضمانة أقل سيولة. وثمن قلة السيولة هذه يُدفع من الدفعة الأولى.

ما لا أستطيع أن أؤكده لك. تنشر SCHL معايير الأهلية لقرض المالك الشاغل: دفعة أولى دنيا بنسبة 5 بالمئة على أول 500 000 دولار و10 بالمئة على الباقي، وقيمة تقل عن 1 500 000 دولار، وخدمة دين إجمالية بسقف 39 بالمئة وخدمة دين كلية بسقف 44 بالمئة، ومسكن مخصص لأن يشغله المقترض. ولا يوجد أي مستند عام من SCHL أمكنني الاطلاع عليه يعلن عن منتج تأمين رهن عقاري يغطي حصة شائعة. لذلك لا أستطيع أن أستشهد بقاعدة مكتوبة تحدد دفعتك الأولى بنسبة 20 بالمئة، ولن أفعل. ما أستطيع قوله: تحقق من المبلغ الدقيق، ومن قائمة المُقرضين الذين يقبلون الشيوع، عبر وسيط رهن عقاري قبل تقديم العرض لا بعده. فـالقدرة على الاقتراض تُحسب بطريقة مختلفة حين يغيب تأمين القرض.

القرض الجماعي. في عدد من المباني الشائعة، ليست حصتك هي المرهونة بل المبنى بكامله، بقرض واحد يسدده الملاك معاً. وعقد الوساطة الإلزامي الصادر عن OACIQ يأخذ ذلك في الحسبان: فهو يُلزم البائع بتقديم “كل المستندات المتعلقة بالقروض الخاصة بالمبنى وعقود القرض والضمان العقاري بما فيها كل الغرامات التي قد ترتبط بها”. اطلب هذه العقود. هي التي ستقول لك إن كان تعثّر الجار قادراً على بلوغ سقفك. وعن الدفعة الأولى عموماً، اقرأ أيضاً خرافة الـ 20 بالمئة.

اتفاقية الشيوع: ما يجب أن تحسمه

تتيح المادة 1013 للملاك على الشيوع تأجيل القسمة كتابةً، لمدة لا تتجاوز 30 سنة، قابلة للتجديد. وتشترط المادة 1014 نشر الشيوع الاتفاقي الوارد على عقار كي يكون حجة على الغير، وتحدد ما يشمله النشر: المدة المتفق عليها، وتعيين الحصص، وحقوق الأفضلية الممنوحة، وإسناد حق استعمال أو انتفاع حصري بجزء من المال.

ومن دون هذه الاتفاقية تسري القواعد المكمّلة، وهي لا تشبه حياة مبنى. فالمادة 1025 تقرر أن الملاك على الشيوع يديرون المال مجتمعين. وتوزّع المادة 1026 الأمر: قرارات الإدارة تُتخذ بأغلبية الملاك، عدداً وحصصاً، أما التصرف في المال أو قسمته أو إثقاله بحق عيني أو تغيير وجهته أو إدخال تعديلات جوهرية عليه فيتطلب الإجماع. معارض واحد يكفي لتعطيل إعادة تمويل أو تحويل كبير. وتجيز المادة 1027 إسناد الإدارة إلى مدير.

وتُعدّد Chambre des notaires، غرفة كتّاب العدل في كيبيك، ما يمكن أن تغطيه الاتفاقية: المدة، والحقوق والالتزامات المتصلة بالانتفاع بالأماكن، وتقاسم التزامات الصيانة والتجديد، وتقاسم النفقات، وملكية التحسينات، والقيود على البيع، وقواعد الإدارة، وقواعد القسمة عند انتهاء الشيوع. وتضيف أن الاتفاقية تتضمن عادة حق أفضلية “يُلزم المالك على الشيوع الذي يريد البيع بأن يعرض حصته أولاً على شركائه في الشيوع”.

وحق الأفضلية هذا ليس تفصيلاً من تفاصيل المجاملة. فالمادة 1022 تمنح كل مالك على الشيوع حق استرداد خلال 60 يوماً في مواجهة مشترٍ أجنبي عن الشيوع، إلا حين تكون حقوق الأفضلية قد نُصّ عليها في الاتفاقية ونُشرت. بعبارة أخرى، قد يُنقض شراؤك إن لم تُنجَز الأوراق كما يجب.

الأعباء والضرائب وخطر الدفع بدلاً من الجار

المادة 1019 هي القاعدة الافتراضية: الملاك على الشيوع ملزمون، “بنسبة حصصهم”، بمصاريف الإدارة وسائر الأعباء المشتركة. بنسبة، لا بالتضامن. لكن الاتفاقية قد تنص على غير ذلك، والأهم أن قرضاً واحداً يثقل المبنى ينشئ بذاته تعرّضاً مشتركاً حقيقياً جداً.

فاطرح السؤال بصوت عالٍ قبل العرض: إذا توقف المالك في الطابق الأرضي عن دفع حصته من القرض أو من الضرائب، فمن يدفع بدلاً منه، وفي أي مهلة، وبأي رجوع عليه؟ يجب أن يكون الجواب مكتوباً في الاتفاقية. وإن لم يكن فيها، فسيكلفك غالياً يوم تقع الحالة. والمبدأ نفسه ينطبق على الشراء بين الأقارب، وهو مفصّل في الشراء بين عدة أشخاص في كيبيك.

أما في الأشغال، فتمنح المادة 1020 الحق في استرداد النفقات الضرورية المبذولة للحفاظ على المال، وفي تعويض عند القسمة عن سائر النفقات المأذون بها. وكلمة “المأذون بها” تؤدي العمل كله: يُطلب الإذن قبلاً، وكتابةً.

إعادة بيع حصة شائعة

ما ستعيد بيعه ليس مسكناً، بل حصة. ونموذج OACIQ الإلزامي يحمل هذا الاسم بالضبط: عقد وساطة حصري، “حصة في مبنى سكني بالدرجة الأولى مملوك على الشيوع”. وهذا النموذج يُلزم البائع بأن يحصل من الملاك الآخرين على تنازل كتابي عن حق الأفضلية أو عن حق الاسترداد المنصوص عليه في المادة 1022، وأن يسلّمه إلى الوسيط.

ولهذا نتيجتان مباشرتان على سعرك. أولاً، يضيق جمهور المشترين المحتملين ليقتصر على أولئك الذين يملكون الدفعة الأولى المطلوبة والذين يجدون مُقرضاً يقبل الشيوع. ثانياً، كل عملية بيع تمر عبر موافقة، أو على الأقل تنازل، أشخاص ليسوا أطرافاً في معاملتك أصلاً.

ولا يسمح لي أي مصدر عام بتقدير فارق السعر رقمياً بين حصة شائعة وملكية مشتركة مقسّمة مماثلة في مونتريال. فـAPCIQ لا تنشر هذا التفصيل. واحذر أي نسبة مئوية تُعلن بلا مصدر، بما في ذلك نسبة في اتجاه الارتفاع.

وتقدّم المادة 1031 مخرجاً جماعياً: ثلاثة أرباع الملاك على الشيوع، الذين يمثلون 90 بالمئة من الحصص، يمكنهم إنهاء الشيوع في مبنى مخصص أساساً للسكن لإقامة ملكية مشتركة مقسّمة. ويبقى أن إذن المحكمة الإدارية للسكن لا يزال مطلوباً في الحالات التي تشملها المادة 51، وأن إعلان الملكية المشتركة يجب تسجيله خلال سنة من الإذن، وإلا صار الإذن بلا أثر.

المستندات التي تطلبها والمهنيون الذين تستشيرهم

عقد الوساطة الإلزامي الصادر عن OACIQ يضع أصلاً قائمة ما يجب على البائع تقديمه. اطلبها كاملة، قبل انتهاء مهلة الفحص.

• اتفاقية الشيوع المنشورة، وتاريخ انتهائها
• محاضر اجتماعات الملاك على الشيوع
• البيانات المالية وكشوف الضرائب
• وثيقة تأمين المبنى المملوك على الشيوع
• نظام المبنى وعقود تعديله
• عقود القرض والضمان العقاري، بما فيها الغرامات
• شهادة الموقع، certificat de localisation، التي تصف حالة المبنى الراهنة
• عقود الإيجار، إن بقيت مساكن مؤجَّرة

ثلاثة مهنيين، ثلاثة أدوار. كاتب العدل يقرأ الاتفاقية ويطلب تعديلها عند الحاجة: تذكّر Chambre des notaires أن بإمكان مهني في القانون أن ينصحك ويساعدك على صياغتها. ووسيط الرهن العقاري يؤكد أي مُقرض يقبل الملف وبأي شروط. والوسيط العقاري يستعمل النموذج الصحيح ويحصل على التنازلات. ولا يغني أي من الثلاثة عن الاثنين الآخرين. والتسلسل الكامل حتى تسلّم المفاتيح موصوف في المسار لدى كاتب العدل.

أسئلة متكررة

هل الشيوع أضعف قانونياً من الشقة المشتركة؟ لا. هو حق ملكية منصوص عليه في المادة 1012 وما يليها من القانون المدني. ما يتغير هو موضوع الحق، نسبة مئوية بدل حصة عقارية مسجّلة، وطريقة تعامل المُقرضين معه.

هل أستطيع تأجير مسكني في مبنى على الشيوع؟ ذلك يتوقف على اتفاقية الشيوع وعلى عقد قرضك، لا على قاعدة عامة في القانون المدني. اجعل من يقرأ المستندين قبل الشراء إن كان التأجير جزءاً من خطتك.

هل يستطيع مالك على الشيوع أن يجبرني على البيع؟ تقرر المادة 1030 أن أحداً ليس ملزماً بالبقاء في الشيوع وأن القسمة يمكن طلبها دائماً، إلا إذا أُجّلت باتفاقية. فاتفاقية منشورة وسارية هي إذن حمايتك الأساسية. تحقق من تاريخ انتهائها: لا يمكن أن يتجاوز 30 سنة.

هل يمكن أن يصبح مبناي الشائع مقسّماً يوماً ما؟ ربما، لكن ليس تلقائياً أبداً. يلزم جمع ثلاثة أرباع الملاك على الشيوع الذين يمثلون 90 بالمئة من الحصص (المادة 1031)، والحصول على إذن المحكمة الإدارية للسكن حين يكون مطلوباً، واحترام نظام الحيّ البلدي. اشترِ المبنى كما هو، لا كما قد يصير.

وللاستزادة، اقرأ ما تشتريه فعلاً في الملكية المشتركة والشراء بين عدة أشخاص في كيبيك.

هل تتردد أمام حصة شائعة في حي مركزي؟ اكتب إليّ: نقرأ اتفاقية الشيوع وعقود القرض قبل أن نتحدث عن السعر.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج