استثمار

مبنى متعدد الشقق أم شقة مشتركة

بقلم جورج مطر · 3 أغسطس 2026 · 6 دقائق قراءة

الصورة: Dllu, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

المبنى متعدد الشقق مشروع تجاري. والشقة المشتركة سكن أُسندت إدارة مبناه إلى غيرك. والمقارنة بينهما مقارنة بين التزامين، لا بين استثمارين قابلين للترتيب. ولهذا لن تجد هنا حكماً بأن أحدهما أفضل من الآخر، بل القواعد التي تحكم كلاً منهما: الدفعة الأولى، وموقف المُقرض من الإيجارات، وحدود رفع الإيجار، والضريبة، وما يبقى على عاتقك في نهاية كل شهر.

الدفعة الأولى تتغير بعدد الشقق وبسكنك فيها

في القرض المؤمَّن من SCHL، يجب أن يكون السكن مخصصاً لسكن المقترض أو أحد أقاربه في الحالات المنصوص عليها. وعندها يكون الحد الأدنى لرأس المال الخاص 5 بالمئة على أول 500 000 دولار من قيمة الإقراض و10 بالمئة على الباقي في مبنى من وحدة أو وحدتين، لكنه 10 بالمئة فور أن يضم المبنى 3 أو 4 وحدات. ويجب أن تبقى قيمة العقار دون 1 500 000 دولار، وتُحدَّد نسبتا خدمة الدين الإجمالية والكلية بسقفي 39 بالمئة و44 بالمئة.

وإن لم تسكن المبنى تغيّر المنطق. فبرنامج العقار المُدِرّ للدخل لدى SCHL يشمل المباني من وحدتين إلى أربع وحدات غير المسكونة من مالكها، بنسبة قرض إلى قيمة أقصاها 80 بالمئة، أي رأس مال خاص بنسبة 20 بالمئة، وبقيمة عقار دون 1 000 000 دولار.

فالمبنى نفسه لا يتطلب الدفعة الأولى نفسها بحسب سكنك فيه من عدمه: هذا أول بند في الميزانية، قبل أي حساب للعائد.

ماذا يفعل المُقرض بالإيجارات

تؤطّر SCHL أيضاً طريقة دخول الإيجارات في ملفك. ففي عقار يسكنه مالكه وهو موضوع طلب القرض، يمكن اعتماد منهج الدخل الإيجاري الإجمالي حتى 100 بالمئة في مبنى من وحدتين، لكن حتى 50 بالمئة فقط، أو منهج الدخل الإيجاري الصافي، في مبنى من 3 أو 4 وحدات. أما العقار غير المسكون من مالكه وهو موضوع الطلب فيُعتمد فيه ما يصل إلى 50 بالمئة من الإيجارات الإجمالية أو منهج الدخل الصافي، أي الإيجارات الإجمالية ناقص نفقات التشغيل. وفي المنهج الإجمالي تُضاف نسبة الإيجارات إلى الدخل السنوي الإجمالي.

الشقة المشتركة لا تضيف إيجاراً إلى الحساب، لكنها تضيف عبئاً: 50 بالمئة من رسوم الملكية المشتركة تدخل في النسبتين. فمشتريان بالدخل الوظيفي نفسه لا يملكان القدرة نفسها على الاقتراض، وهذا يُتحقَّق منه منذ الموافقة المسبقة.

الإيجارات لا تُحدَّد بحرية

هذا ما تنساه جداول العائد. فعقد إيجار السكن يتجدد بقوة القانون (المادة 1941 من القانون المدني). ولتعديله، على المؤجّر أن يرسل إشعاراً قبل انتهاء المدة بثلاثة أشهر على الأقل وستة على الأكثر في عقد مدته 12 شهراً فأكثر، أو من شهر إلى شهرين إن كان أقصر (المادة 1942)، وأن يبيّن فيه بالدولار الإيجار الجديد أو الزيادة (المادة 1943). وللمستأجر شهر واحد للرفض (المادة 1945)، وللمؤجّر بعدها شهر واحد لمراجعة محكمة السكن الإدارية، وإلا تجدد العقد بالشروط السابقة (المادة 1947).

والمحكمة لا تقدّر بالعين. فنظام معايير تحديد الإيجار يحدد المكوّنات: نسبة أساس تُطبَّق على الإيجار، وتغيّر الضرائب العقارية البلدية وضرائب الخدمات، وتغيّر الضرائب المدرسية، وتغيّر أقساط التأمين ضد الحريق والمسؤولية، ونسبة 5 بالمئة تُطبَّق على النفقات الرأسمالية المنجزة خلال الفترة المرجعية، والنفقات الناتجة عن خدمة جديدة. ويُطبَّق كل معيار بحسب الحصة العائدة للسكن. أما نسبة الأساس فتُستخرج من متوسط ثلاثة تغيّرات سنوية في مؤشر أسعار المستهلك في كيبيك، وقد حددها TAL بـ 3,1 بالمئة للإشعارات المُعطاة اعتباراً من 1 يناير 2026.

وقاعدتان تكملان الصورة عند الشراء. المادة 1896 تُلزم المؤجّر بأن يسلّم المستأجر الجديد، عند التوقيع، إشعاراً بأدنى إيجار دُفع خلال الاثني عشر شهراً السابقة؛ والإقرار الكاذب أو الإغفال المتعمّد يفتح الباب لتعويضات عقابية. والمادة 1950 تتيح لهذا المستأجر أن يطلب تحديد الإيجار خلال 10 أيام من إبرام العقد، أو خلال شهرين إن لم يتسلّم ذلك الإشعار.

فالمبنى ذو الإيجارات دون السوق لا يُصحَّح عند توقيع عقد البيع. والمادة 1937 قاطعة: التصرف في مبنى يضم سكناً لا يتيح للمؤجّر الجديد فسخ عقد الإيجار، بل يستمر العقد، ويكتسب المؤجّر الجديد تجاه المستأجر الحقوق والالتزامات الناشئة عنه. ولا يفلت من دعوى التحديد سوى المبنى الحديث البناء، لمدة خمس سنوات، وبشرط أن ينص العقد على ذلك مع الإيجار الأقصى (المادة 1955).

العمل الحقيقي للمالك المؤجّر

منذ 2024، يجوز للمؤجّر الذي أُخطر بتنازل عن عقد الإيجار أن يرفض الموافقة لسبب غير السبب الجدي، لكن العقد يُفسَخ عندئذٍ في تاريخ التنازل المذكور في الإشعار، ولا يجوز للمتنازل أن يطلب أي مقابل (المواد 1978.1 إلى 1978.3). وعند تأخر الإيجار، يصبح الفسخ ممكناً بعد ثلاثة أسابيع (المادة 1971).

واسترداد السكن لتسكن فيه أنت أو أحد أقاربك يقتضي إشعاراً قبل انتهاء العقد بستة أشهر على الأقل (المادة 1960)، وعند الرفض طلباً إلى المحكمة خلال شهر تثبت فيه نيتك الحقيقية (المادة 1963). وتمنعه المادة 1959.1 إذا كان المستأجر أو زوجه في الخامسة والستين أو أكثر، ويشغل السكن منذ عشر سنوات على الأقل، ودخله يساوي أو يقل عن 125 بالمئة من الحد الأقصى المؤهِّل لسكن بإيجار منخفض، مع الاستثناءات المقررة. أما الإخلاء لتقسيم السكن أو توسيعه أو تغيير وجهته فيوجب دفع مصاريف النقل وتعويض بشهر إيجار عن كل سنة إيجار متواصلة، بحد أدنى ثلاثة أشهر وأقصى 24 شهراً (المادة 1965).

ولا ينتهي الأمر بصدور الحكم. فالمادة 1968 تتيح للمستأجر أن يسترد التعويضات الناتجة عن استرداد السكن أو الإخلاء، سواء وافق عليه أم لا، ما لم يثبت المؤجّر أنه تصرّف بحسن نية؛ وله أن يطلب تعويضات عقابية إن أثبت أن الاسترداد أو الإخلاء تمّ بسوء نية. وهذا يعني أن نية المشتري الحقيقية يوم تقديم العرض تبقى قابلة للمساءلة بعد سنوات.

مواعيد وإشعارات وجلسات: الإدارة الإيجارية مهنة، لا بند دخل.

ضريبة دخل الإيجار ليست تفصيلاً

تطلب Revenu Québec تصريح إيرادات الإيجار ونفقاته في النموذج TP-128. والنفقات الرأسمالية لا تُخصم في سنة إنفاقها: بل تُوزَّع عبر خصم الاستهلاك. وهذا الخصم اختياري ومحصور في دخل الإيجار المتبقي بعد جميع النفقات الأخرى، فلا يمكنه إنشاء خسارة ولا زيادتها. والأرض غير قابلة للاستهلاك، ونسبة الفئة 1 هي 4 بالمئة، ولا حق لك فيه إلا عن الجزء المؤجَّر.

والوجه الآخر يظهر عند البيع: إذا بعت بسعر يفوق كلفة الشراء، أضفت استرداد الاستهلاك إلى إيرادات الإيجار لتلك السنة، إضافة إلى الربح الرأسمالي. وتأجير كامل المسكن الذي كنت تقيم فيه يستتبع تصرفاً مفترضاً بالقيمة السوقية العادلة.

ماذا تطلب الشقة المشتركة بدل ذلك

لا مستأجر، ولا محكمة سكن، ولا محاسبة إيجارية، ولا إشعارات بمواعيد قانونية. وفي المقابل، رسوم لا تحددها أنت: يقرّها مجلس الإدارة كل سنة بعد استشارة الجمعية العامة (المادة 1072)، وقد ترتفع دون أن يكون لك صوت حاسم فيها. وما يحق لك طلبه من مستندات قبل التوقيع مفصّل في دليل رسوم الملكية المشتركة، أما السؤال الأوسع عمّا تفوّضه فعلاً وما تحتفظ به فتجده في كوندو أم منزل.

إطار القرار

لا أحدهما استثمار أفضل من الآخر. هما ببساطة لا يطلبان الشيء نفسه.

هل تريد أصلاً أم مهنة؟ المبنى متعدد الشقق يمنحك التزامات مؤجّر، يؤطّرها القانون المدني ومحكمة السكن الإدارية، طوال السنة وليس في يوم الشراء فقط.
هل تناسب دفعتك الأولى الصيغة المقصودة؟ خمسة أو عشرة أو عشرون بالمئة: كل شيء يتوقف على عدد الشقق وعلى سكنك فيها، لا على تفاؤلك.
هل تستطيع العيش مع الإيجارات الحالية؟ هي ما تشتريه فعلاً، لا ما تأمله.
هل قرأت العقود وبيان الإيجارات ومحاضر الزيادات؟ تلك أول خطوة في شراء عقار مُدِرّ للدخل، قبل أي جدول حسابات.

تقارن بين مبنى متعدد الشقق وشقة مشتركة بالميزانية نفسها؟ اكتب إليّ: نقرأ عقود الإيجار من جهة، وإعلان الملكية المشتركة من جهة أخرى، ونضع قدرتي الاقتراض جنباً إلى جنب.