المنزل الصغير في كيبيك: التقسيم العمراني والتمويل

كلمة «منزل صغير» لا تشير إلى أي نوع ملكية معترف به في كيبيك. فهي تغطي شيئين يعاملهما القانون بطريقتين متعاكستين: مبنى موضوع على أساس دائم، ومقصورة على عجلات. وكل ما تبقى، من الرخصة إلى القرض إلى التأمين إلى إعادة البيع، ينبع من هذا التمييز. إليك كيف يُتحقق منه، وأين يتعطل المشروع.

على أساس أم على عجلات: شيئان قانونيان مختلفان

المادة 900 من Code civil هي باب الدخول. فالعقارات هي قطع الأرض، والبناءات والمنشآت ذات الطابع الدائم القائمة عليها، وكل ما يشكل جزءاً لا يتجزأ منها. والمادة 903 تضيف الفارق الذي يهم منزلاً صغيراً: المنقولات المثبَّتة مادياً بصفة دائمة في العقار، دون أن تفقد فرديتها، تبقى عقارات ما دامت فيه وتؤمّن منفعته.

والنتيجة تُقرأ في المادة 2970. فإشهار الحقوق المتعلقة بعقار يتم في السجل العقاري. أما إشهار الحقوق المتعلقة بمنقول فيتم في سجل الحقوق الشخصية والحقوق العينية المنقولة، الذي يُمسك في مكتب مستقل بحسب المادة 2969. والمادة 2663 تشترط إشهار الرهن كي تكون الحقوق التي يمنحها نافذة في مواجهة الغير.

فالمنزل الصغير الباقي على عجلاته ليس له إذاً بطاقة في السجل العقاري. ولا يُرهن برهن عقاري. وهو يُباع، لكن أثر المعاملة ليس أثر عقار. هذه هي نقطة انطلاق كل ما يلي.

وهذا التمييز ليس تفصيلاً شكلياً. فهو الذي يقرر في أي سجل يُقيَّد حقك، وأي نوع من القروض يستطيع المُقرض أن يعرضه عليك، وأي وثيقة سيطلبها منك المشتري بعد سنوات. والسؤال الأول الذي أطرحه على من يعرض عليّ مشروعاً كهذا هو دائماً السؤال نفسه: هل هو مثبَّت على أساس دائم، نعم أم لا.

التقسيم العمراني: الاستعمال يسبق المساحة

لا يوجد قانون إقليمي يحدد مساحة سكن دنيا. فالسلطة تعود إلى البلدية، و Loi sur l’aménagement et l’urbanisme يقول بالضبط إلى أين تصل. المادة 113 تتيح للمجلس أن يعتمد نظام تقسيم عمراني يحدد، في فقرته 3، لكل منطقة البناءات أو الاستعمالات المسموح بها وتلك المحظورة. والفقرة 5 تتيح له أن يحدد، لكل منطقة أو قطاع منها، كثافات إشغال الأرض، وأبعاد البناءات وحجمها، ومساحة الطوابق ومساحة البناء على الأرض. والفقرة 5.1 تضيف العمارة والمظهر الخارجي.

فالسؤال الأول ليس أبداً «ما المساحة الدنيا». بل «أي استعمال مسموح به على هذه القطعة». ومدينة كيبيك توضح ذلك جيداً. فنظام مواءمة التخطيط العمراني لديها، R.V.Q. 1400، يدرج في فئة السكن أربع مجموعات استعمال، منها المجموعة H4 للمنزل أحادي الوحدة والمنزل المتنقل. والمادة 17 تعرّفه: استعمال سكني يمارَس في مبنى من مسكن واحد مصمَّم ليكون قابلاً للنقل على الطرق، مصنوع في المصنع، مستطيل الشكل، يقل أحد أضلاعه عن ستة أمتار، ويمكن وصله بالخدمات العامة. والمادة نفسها توضح أن مبنى يُشيَّد في الموقع، مستطيل الشكل، يُعتبر منزلاً أحادي الوحدة حين يقل أحد أضلاعه عن ستة أمتار.

بعبارة أخرى، عرض الصندوق وحده يكفي ليرحّل المشروع إلى مجموعة استعمال مستقلة، لا تُسمح إلا حيث تجيزها شبكة المواصفات. أما تحققات القطعة فتبقى نفسها كأي أرض أخرى: وهي مفصّلة في ما يجب التحقق منه قبل شراء أرض.

المساحة على الأرض وعرض الواجهة: مثال كيبيك بالأرقام

النظام نفسه يبيّن أين تموت مشاريع كثيرة، عند شباك الرخص. المادة 327: يجب أن يكون للمبنى الرئيسي إسقاط على الأرض لا يقل عن 50 متراً مربعاً، مع استبعاد بناء ملحق متصل به. والمادة 328: يجب أن يكون للواجهة الرئيسية عرض أدنى قدره ستة أمتار في الطابق الأرضي.

هذه الأرقام تسري في كيبيك ولا تسري في مكان آخر. لا تنقلها إلى لافال ولا إلى مونتريال. فلافال تخصص للموضوع نوع وسط مستقلاً في Code de l’urbanisme لديها، عنوانه ZM Maisons mobiles: أي أن الاستعمال محصور هناك في مناطق محددة، وليس مسموحاً في كل مكان. وأداة Info-Règlements في المدينة تعطي النظام المطبَّق حسب العنوان، ومن هناك يبدأ التحقق، تماماً كما في قراءة التقسيم العمراني وسجل التقييم.

Code de construction لا يغطي ما تظن أنه يغطيه

كثير من باعة المنازل الصغيرة يعدون بمبنى «مطابق للكود». والبطاقة الفنية FT-1.1.1.1. الصادرة عن Garantie de construction résidentielle، والتي أقرّت Régie du bâtiment جزأها التنظيمي، تذكّر بما تعفيه المادة 1.04 من الفصل الأول من Code de construction: عقار مستعمل كمسكن لا يزيد ارتفاعه على طابقين، أو لا يضم أكثر من 8 مساكن. ويكفي تحقق أحد الشرطين.

فالمنزل الصغير لأسرة واحدة يقع إذاً خارج الفصل الأول. وكما تكتب البطاقة، تصبح البلدية هي صاحبة الاختصاص وتطبّق نظامها الخاص بالبناء، وهو يحيل عادةً إلى كود 2015 أو إلى نسخة أسبق. فعبارة «مطابق للكود» لا تعني شيئاً ما لم تسأل المدينة أي نسخة تطبّق.

تمويل منزل صغير: العقار والمنقول لا يُقترض لهما بالطريقة نفسها

هنا يكلّف تمييز الفصل الأول مالاً. فـ SCHL صريحة في برنامجها Préfab Plus: المنازل الجاهزة المثبَّتة بصفة دائمة في الأرض والموضوعة على أساس دائم مؤهلة وفق معايير الاكتتاب المعتادة، ومضمونة بقرض رهن عقاري تقليدي. أما المنازل الجاهزة القابلة للنقل وغير المثبَّتة بصفة دائمة في الأرض فتندرج في تمويل المنقولات لدى SCHL وتُضمن برهن على منقول.

نظامان ومنتجان. وتؤكد SCHL كذلك أنها تؤمّن قروضاً على أنواع ملكية متعددة، بما فيها المنازل المصنّعة أو المتنقلة، وتشترط أن يكون العقار صالحاً للسكن ومتاحاً طوال السنة، مع طريق وصول سالك في كل الفصول. وبالنسبة لقرض المالك الساكن، تقل قيمة الشراء القصوى عن 1 500 000 $ والإطفاء الأقصى 25 سنة.

وما لا أستطيع إعطاءك إياه، لغياب مصدر عام: السعر والدفعة الأولى والإطفاء التي سيقبلها مُقرض على تمويل منقول. احسب القسط في السيناريوهين بـ حاسبة الرهن العقاري، ثم اطلب من وسيط رهون تأكيد الأهلية. وآلية تأمين القرض مشروحة في خرافة الدفعة الأولى بنسبة 20%.

أرض مستأجرة: العقد هو الآمر، لا سند الملكية

تركيب منزل صغير في مشروع أو مجمّع تُستأجَر فيه الأرض يغيّر الملف كله. فالمادة 1892 من Code civil تعتبر عقد إيجار منزل متنقل موضوع على هيكل حاملاً حكم عقد إيجار مسكن، سواء كان له أساس دائم أم لا، وكذلك عقد إيجار أرض مخصصة لاستقبال منزل متنقل. فمحكمة السكن الإدارية مختصة إذاً، ونموذج عقدها إلزامي منذ 1 سبتمبر 1996. وللأرض، النموذج هو عقد إيجار أرض مخصصة لتركيب منزل متنقل.

وثلاث قواعد تستحق أن تُعرف قبل التوقيع.

صيانة الأرض جزء من العقد. المادة 1996 تلزم المؤجّر بتسليم الأرض وصيانتها وفق معايير التهيئة التي يضعها القانون، وتوضح أن هذه الموجبات جزء من عقد الإيجار.

حقك في البيع محمي. المادة 1998 تمنع المؤجّر من تقييد حق المستأجر في التصرف بالمنزل المتنقل أو تأجيره، ومن فرض نفسه وكيلاً لهذا البيع. غير أن المستأجر البائع عليه أن يُشعر مؤجّر الأرض فوراً.

المشتري يرث عقد الإيجار. بحسب المادة 2000، يصبح مشتري منزل متنقل قائم على أرض مستأجرة مستأجراً للأرض، ما لم يُشعر المؤجّر بنيته مغادرة المكان خلال شهر من الشراء.

وعلى قطعة مملوكة ملكية تامة، لا ينطبق شيء من ذلك: أنت في السجل العقاري وفي نظام التقسيم العمراني. أما على أرض مستأجرة فأنت تملك مبنى وعقد إيجار، والعقد هو الذي يحدد كلفتك الشهرية على المدى الطويل.

التأمين وإعادة البيع: ما لا يضع له أي مصدر رقماً

لم أجد أي منشور لـ Bureau d’assurance du Canada يضع قاعدة خاصة بالمنازل الصغيرة. فالبوليصة تتبع طبيعة المال المؤمَّن، والمؤمِّن هو من يحسم حالةً حالة. أما ما ينشره BAC فهو وجود خدمة تُقدَّم مع أعضائه لمساعدة المستهلكين الذين لا يتمكنون من الحصول على تأمين مسكن. وهذا المركز لا يتدخل حين ينجم الرفض عن تصريح كاذب أو احتيال أو سجل جنائي متصل بالتأمين المطلوب. والأسباب الكلاسيكية للرفض مفصّلة في ما يجعل منزلاً صعب التأمين.

أما إعادة البيع، فكن على بيّنة: لا تسمح أي بيانات عامة بوضع رقم لهذا السوق. فمؤشر APCIQ السكني يوزّع المبيعات والأسعار الوسيطة على ثلاث فئات: المنزل لأسرة واحدة، والملكية المشتركة، والمبنى المتعدد الشقق. والمنزل الصغير ليس أياً منها. فلا يوجد إذاً سعر وسيط ولا مدة بيع منشورة لهذا المنتج، والمُقرض الذي يطلب تقييماً سيبنيه على عقارات مقارنة لا وجود لها في معظم القطاعات.

أسئلة شائعة

هل يمكن رهن منزل صغير على عجلات؟ ليس برهن عقاري. فهو غير مشهَر في السجل العقاري، لأن المادة 2970 تقصر هذا السجل على الحقوق المتعلقة بعقار. وتعالج SCHL هذه الحالة عبر تمويل المنقولات، المضمون برهن على منقول.

مدينتي لا تقول شيئاً عن المنازل الصغيرة. هل يعني ذلك أنها مسموحة؟ لا. نظام التقسيم العمراني يعمل بالاستعمالات المسموح بها والمحظورة، وفق الفقرة 3 من المادة 113 من Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. وما ليس مسموحاً به في المنطقة فهو محظور. اطلب شبكة التقسيم الخاصة بالقطعة خطياً.

البائع يؤكد أن منزله الصغير مطابق للكود. كم يساوي ذلك؟ قليلاً، ما دامت المدينة لم تؤكد. فمبنى لا يزيد على طابقين أو لا يضم أكثر من 8 مساكن معفى من الفصل الأول من Code de construction، والنظام البلدي هو من يتولى الأمر، محيلاً غالباً إلى نسخة أسبق من الكود.

هل أستطيع تركيب واحد في آخر أرض والديّ؟ ذلك يتوقف على الاستعمال المسموح به في المنطقة وعلى معايير الإقامة، لا على مساحة الأرض. وهذا النوع من المشاريع أقرب إلى المسكن الملحق منه إلى المنزل المتنقل، وكلاهما يُتحقق منه لدى دائرة التخطيط العمراني قبل أي وعد شراء.

وللاستزادة، اقرأ ما يجب التحقق منه للشراء في لافال و إطار المسكن الملحق في كيبيك.

مشروع منزل صغير على أرض محددة؟ اكتب لي. أقوم بتحققات الاستعمال والمعايير لدى البلدية قبل أن تودع وعد شراء.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج