دليل عملي
خفض فاتورة التدفئة في كيبيك: من أين تبدأ
منزلان من العمر نفسه، في الشارع نفسه في لافال، قد يظهر بينهما فارق بمئات الدولارات في الشتاء الواحد. ونادراً ما …
الصولاريوم يُشترى كما تُشترى قطعة أثاث: طراز، ولون إطار، وتاريخ تركيب. أما هيئة البناء في كيبيك فتصنّفه على نحو آخر. فبالنسبة إليها، «بناء الصولاريوم هو توسيع لمساحة الأرضية». وهذه الكلمة تغيّر الرخصة، والمسافات الواجبة، والهيكل الذي يجب حسابه، وفاتورة الضرائب التي ستتبع.
الصولاريوم أو الشرفة المزجّجة هو توسيع
هيئة البناء صريحة: بما أن الصولاريوم يصبح جزءاً لا يتجزأ من المبنى، فإن أي تركيب جديد يجب أن يستجيب لمقتضيات قانون البناء في كيبيك، الفصل الأول، البناء، وتوضح الهيئة أن مقتضيات القانون تسري حتى عندما يكون الأمر إضافةً إلى مبنى قائم.
ومدينة لافال تقول الشيء نفسه من الجهة البلدية: إضافة صولاريوم أو شرفة مزجّجة تستوجب رخصة بناء وتحسين قبل بدء الأعمال، و«هذا النوع من الإضافات يُعدّ توسيعاً للمبنى الرئيسي». والمدينة تدرجه فعلاً في أمثلتها على التوسيع، إلى جانب إضافة طابق ثانٍ والمرآب المدمج.
الجملة التي ينبغي أن تحسم كل شيء. تكتب هيئة البناء أنه لا وجود لحقّ مكتسب في ما يتعلق بمطابقة الأنظمة، وأن صولاريوماً غير مطابق للنظام الساري وقت بنائه سيلزم تعديله أو هدمه. الزمن لا يُسوّي شيئاً.
ثلاثة فصول أو أربعة فصول: الخطّ الذي يغيّر الرخصة
تعرّف لافال الصولاريوم بأنه غرفة مزجّجة بلا مكوّن عزل دائم، والشرفة المزجّجة بأنها غرفة مزجّجة غير معزولة، موسمية، غير مدفّأة عادةً، وتُبنى غالباً على تراس قائم.
والتدفئة هي الحدّ الحقيقي. تنصّ هيئة البناء على أن الصولاريوم، حين يكون مدفّأً، يجب أن تستجيب أبوابه ونوافذه لمقتضيات القانون في ما يخصّ مقاومة الاقتحام وتسرّب الهواء. وإذا كان طلب الرخصة قد أُودِع بعد 30 أغسطس 2012، أو كان البناء قد بدأ بعد 28 نوفمبر 2012، فعلى الصولاريوم المدفّأ أن يستجيب للجزء 11 من فصل البناء، بقدر ما تكون مساحة المبنى بعد الأعمال 600 متر مربع كحدّ أقصى، والارتفاع 3 طوابق كحدّ أقصى، ولا يحتوي المبنى إلا مساكن. وفوق ذلك، فالمرجع هو القانون الوطني للطاقة في المباني 2015 بصيغته المعدَّلة لكيبيك.
| ما الذي تضيفه | ما الذي يعرّفه | المعالجة الملاحظة |
|---|---|---|
| صولاريوم ثلاثة فصول | غرفة مزجّجة بلا عزل دائم | رخصة بناء، مهلة معلنة 30 يوماً في لافال |
| صولاريوم أربعة فصول | مدفّأ ومعزول، قابل للاستعمال شتاءً | رخصة بناء، مهلة معلنة 50 يوماً في لافال |
| شرفة مزجّجة | غرفة مزجّجة غير معزولة، موسمية، غير مدفّأة | رخصة بناء، توسيع للمبنى الرئيسي في لافال |
| مظلة دائمة | فضاء غير معزول وغير مدفّأ، ملحق دون أن يكون جزءاً من المبنى | شهادة إذن في حيّ Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles |
المسافات والبصمة الأرضية ومساحة الأرضية
الصولاريوم المدفّأ يضيف مساحة أرضية، وهذه المساحة تُحسَب في ما تستطيع القطعة أن تحمله. مونتريال تلخّص معايير التوسيع في سطر واحد: احترام معدّل الإشغال الأقصى للمبنى على القطعة. وتضيف المدينة أنك قد تكون محدوداً، لتوسيع مساحة أو ارتفاع، بحسب الاستعمال المقرّر، ولا سيّما في حالة الحقّ المكتسب.
أما المسافات فتُقرأ نظاماً بنظام. في حيّ Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles البلدي، تعطي بطاقة Info-permis عن المظلات الدائمة معالم: لا يمكن نصب المظلة في ساحة تقع أمام واجهة مطلّة على طريق عامة، ويجب أن تحترم مسافات الارتداد في نظام التقسيم العمراني، ولا يمكن إقامتها على أقل من 1.5 متر من حدّ القطعة. وارتفاعها الأقصى 3 أمتار من أرضية النتوء، و5 أمتار من سطح الأرض. وفوق 12 متراً مربعاً، أو تحت 80 % من التزجيج، ينتقل المشروع إلى لجنة خطط الإنشاء والدمج المعماري. وهذه الأرقام هي أرقام هذا الحيّ البلدي: لا تسري على Anjou، ولا على لافال، ولا على شارعك.
رخصة الصولاريوم في لافال، ورخصة التوسيع في مونتريال
في لافال. التعرفة المنشورة 92 $ عن الشريحة الأولى البالغة 20 000 $، زائد 2.50 $ عن كل شريحة أو جزء من شريحة 1 000 $. والمهلتان المعلنتان 30 يوماً لصولاريوم ثلاثة فصول و50 يوماً لصولاريوم أربعة فصول، وتوضح المدينة أن حساب المهلة لا يبدأ إلا عند استلام كل المستندات المطلوبة. وعلى القائمة: خطة إنشاء بمقياس رسم، وشهادة موقع يعدّها المساح إلزاماً، وخطة معمارية كاملة، وخطة الأساسات. وقبل هذا كله، تحقّق في Info-règlements هل عنوانك خاضع لخطة إنشاء ودمج معماري. ولتوسيع مسكن أحادي الأسرة، تشترط لافال فوق ذلك خطة موقّعة ومختومة من مهندس معماري بمقتضى المادة 16 من قانون المهندسين المعماريين حين ينطبق ذلك، وخطة هيكل موقّعة ومختومة من مهندس.
في مونتريال. لا قاعدة واحدة: المدينة تُحيل صراحةً إلى الحيّ البلدي. وتعرفة الدراسة المشتركة 9.80 $ عن كل شريحة 1 000 $ من قيمة الأعمال، وعدة أحياء بلدية تعلن حدّاً أدنى قدره 167.40 $ لمبنى سكني. والمستندات الأساسية: شهادة موقع، وخطة بمقياس رسم للإنشاء المقترح، وبطاقة مبنى، وخطط هيكل يعدّها مهندس. وفي Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles يلزم فوق ذلك مستند موقّع من عضو في نقابة المهندسين في كيبيك يؤكّد أن الهيكل يستطيع حمل الأحمال والأحمال الزائدة المنصوص عليها في القانون. والغرامة عن مخالفة أولى هناك تتراوح بين 100 $ و300 $ للشخص الطبيعي، والضعف للشخص المعنوي. وقيود الشتاء على رخصة التجديد تُضاف إلى هذه المهل.
الهيكل وأحمال الثلج ورخصة المقاول
هذا هو الشقّ الذي يراه المالك أقلّ ما يرى، ويراه المفتّش أول ما يرى. هيئة البناء دقيقة: القواعد الأساسية يجب أن تكون منيعة على التجمّد، وهيكل السقف يجب أن يُصمَّم ليقاوم الأحمال المختلفة الموصوفة في القانون، ومنها الريح والثلج، سواء كان تقليدي النوع أو غير ذلك. والعناصر الحاملة يجب أن تتوافر لها مقاومة الحريق المطلوبة بحسب المبنى، والبناء القابل للاحتراق غير مسموح إلا إذا كان المبنى نفسه يجوز أن يكون كذلك، ويجب أن يكون الصولاريوم مجهّزاً بمعدّات الحماية من الحريق نفسها الموجودة في المبنى، وهذا قد يستدعي مرشّات.
والرخصة ليست اختيارية هي أيضاً: تكتب هيئة البناء أن بناء صولاريوم يستلزم رخصة مقاول عام أو مقاول متخصص. وكيف تتحقّق منها: اختيار مقاول تجديد.
إشعار تعديل سجل التقييم، والزيادة التي لا أحد يحدّدها بالأرقام
مونتريال تكتبها بوضوح: ينصّ Loi sur la fiscalité municipale، أي قانون الجباية البلدية، على وجوب تحديث سجلات التقييم العقاري لتعكس التعديلات المُدخَلة على العقارات، وأعمال التوسيع من بين ما قد يؤدي إلى زيادة في القيمة. وعلى العكس، فالصيانة الاعتيادية مثل إعادة السقف أو الطلاء لن يكون لها أثر على الأرجح.
وتفصيلان يغيّران الميزانية. التحديث رجعي إلى تاريخ التغيير أو إلى تاريخ انتهاء الأعمال، دون تجاوز السنة المالية السابقة للسنة الجارية. وتتلقّى إشعار تعديل يشرح التغييرات وأسبابها. ولاعتراض عليه في مونتريال، الموعد الأقصى هو الأبعد بين الأول من مايو التالي لبدء سريان السجل واليوم الستين التالي لإرسال الإشعار؛ والرسوم تبدأ من 90 $ حتى قيمة 500 000 $، وسبيل الرجوع التالي يكون أمام قسم الشؤون العقارية في Tribunal administratif du Québec، أي المحكمة الإدارية لكيبيك. والخطوات موجودة في الاعتراض على التقييم البلدي، والأثر على الفاتورة في الضرائب العقارية في مونتريال ولافال.
أما زيادة القيمة، فلا مصدر رسمي يحدّدها بالأرقام. لا جهة عامة كيبيكية تنشر نسبة استرداد لصولاريوم. والذي هو موثّق هو الجهة الأخرى: القيمة في السجل ترتفع، فترتفع الضرائب. وهذه القيمة تُحدَّد بحسب السوق 18 شهراً قبل بدء سريان السجل، أي 1 يوليو 2024 بالنسبة إلى السجلات المونتريالية 2026-2027-2028. وهذا ليس سعر إعادة بيع، ومقدّر قيمة العقار يبقى نقطة انطلاق.
المؤمِّن وشهادة الموقع وإقرارات البائع
يوصي Bureau d’assurance du Canada، أي مكتب التأمين في كندا، بإبلاغ المؤمِّن قبل بدء الأعمال، ليعدّل الحمايات خلال مدة المشروع، ويذكّر بأنه يلزم دائماً مبلغ تأمين يعكس القيمة الحقيقية للمنزل. وإن كنت تنفّذ الأعمال بنفسك، فقد يغطّي ملحق موادّك، لكن لا يجوز حينها أن يدير أي مقاول الورشة.
أما شهادة الموقع فهي النقطة التي يوقف فيها صولاريوم غير معلَن عملية بيع. يذكّر OACIQ بأن على البائع أن يقدّم شهادة تصف الحالة الراهنة للمكان، وأن شهادة يزيد عمرها على عشر سنوات يجب إعادتها بسبب التقادم المنصوص عليه في المادة 2917 من القانون المدني، وأنه يلزم في المتوسط أربعة إلى ستة أسابيع للحصول على شهادة جديدة، وأن على كاتب العدل أن يطّلع عليها عشرين يوماً على الأقل قبل توقيع العقد. وأنا أرى هذه المهلة تُسقِط مواعيد كتّاب العدل كل ربيع.
ونموذج إقرارات البائع عن العقار (DV 00001، نسخة 06/2022) يُقفل الحلقة. القسم D14.4 يسأل هل نُفّذت أعمال مهمة، وإن كان الجواب نعم، هل صدرت الرخص المطلوبة عن كل عمل منها. والقسم D2.11 لا يسمّي الصولاريوم، لكنه يستهدف إضافة أو تعديل الشرفات والتراسات «أو غيرها»، أي النتوء الذي يُبنى الصولاريوم عليه، والجواب بنعم قد يستوجب شهادة موقع جديدة. والتفصيل موجود في إقرارات البائع في كيبيك.
الأسئلة الشائعة
صولاريومي ثلاثة فصول وغير مدفّأ. هل أحتاج رخصة مع ذلك؟ في لافال نعم: المدينة تشترط رخصة بناء وتحسين للصولاريوم كما للشرفة المزجّجة. وفي مونتريال، الجواب يتوقف على الحيّ البلدي وعلى نوع المُنشأ، فالمظلة الدائمة غير المدفّأة تمرّ بشهادة إذن في Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles.
هل يرفع الصولاريوم تقييمي البلدي؟ مونتريال تسمّي أعمال التوسيع بين ما قد يؤدي إلى زيادة في القيمة، والتحديث رجعي إلى تاريخ انتهاء الأعمال. وستتلقّى إشعار تعديل. أما كم، فلا يستطيع قوله إلا مقيّم مدينتك.
اشتريت منزلاً فيه صولاريوم أضافه المالك السابق. ما الذي أتحقّق منه؟ الرخصة أو شهادة الإذن الصادرة عن البلدية، ووجود الصولاريوم على شهادة الموقع. فإن لم يكن فيها، سيلزم المساح أن يعدّ شهادة جديدة، وتصبح المطابقة مشكلتك أنت: لا حقّ مكتسب في هذا الباب.
هل يمكنني بناؤه بنفسي؟ تكتب هيئة البناء أن بناء صولاريوم يستلزم رخصة مقاول عام أو مقاول متخصص. تحقّق من حالتك لدى الهيئة ولدى مؤمِّنك قبل أن تشتري أي شيء.
للاستكمال، اقرأ اختيار مقاول تجديد في كيبيك والاعتراض على التقييم البلدي في كيبيك.
تفكّر في صولاريوم وتريد أن تعرف ما يغيّره عند إعادة البيع؟ اكتب لي: ننظر في شهادة الموقع وفي تقسيم عنوانك العمراني قبل أن تبدأ الورشة.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
