عملية بيع منزل في كيبيك: المراحل

بين أول لقاء مع وسيط والتوقيع لدى الـnotaire، يمرّ بيع عقار سكني بنحو عشر مراحل. كل مرحلة مرتبطة بمستند محدد، وهذا المستند، لا عادات الأطراف، هو الذي يقرر ما عليك فعله وفي أي مهلة. إليك التسلسل الحقيقي، نموذجاً بنموذج.

عملية بيع منزل في كيبيك تبدأ بنموذجين

اللقاء الأول لا يلزمك بشيء على الإطلاق. أما في اليوم الذي توقّع فيه، فأنت تملأ مستندين اثنين.

الأول هو contrat de courtage vente (عقد الوساطة الحصري للبيع)، وهو نموذج إلزامي صادر عن OACIQ. مدته ليست مفروضة عليك: أنت من يكتب تاريخ الانتهاء، وإن بقيت الخانة فارغة ينتهي العقد بعد 30 يوماً من إبرامه. اقرأ عقد الوساطة الحصري للبيع بنداً بنداً قبل التوقيع.

والثاني هو نموذج Déclarations du vendeur sur l’immeuble (إقرارات البائع عن العقار)، أي الـDV. توجيه OACIQ صريح: يملؤه الوسيط معك لحظة إبرام الـcontrat de courtage، ثم يرفقه بالـfiche descriptive (بطاقة وصف العقار) وبكل promesse d’achat (وعد شراء) يصله. وعليه أن يستوضح منك كلما كان الجواب غامضاً، وأن يحصل على الفواتير والتصاريح التي تسند إقراراتك، وأن يحدّثه فور ظهور عنصر جديد. ما تكتبه هناك يرافق الملف حتى مكتب الـnotaire: نموذج DV بالتفصيل.

certificat de localisation، القطعة التي تؤخر أكبر عدد من الملفات

منذ توقيع الـcontrat de courtage، على الوسيط أن يتحقق مما إذا كنت تملك certificat de localisation (شهادة موقع يصدرها مسّاح)، وكم عمرها، وما الإضافات التي نُفذت منذ إصدارها، وأن يفحص مضمونها. فإن لم تكن موجودة، أو لم تعد صالحة، أو لم تعد تعكس حالة المكان الراهنة، وجب عليه أن يوصيك بإصدار واحدة جديدة.

لماذا كل هذه السرعة في حسم هذه النقطة بالذات. لأن البند 10.3 من نموذج Promesse d’achat يلزمك بتسليم المشتري نسخة رسمية من سند تملّكك ومن الـcertificat de localisation، وعلى هذه الشهادة أن تعكس أي عملية أو تعديل مساحي، والحالة المادية الراهنة للمكان، وقيود القانون الخاص مثل حق الارتفاق، وقيود القانون العام. ويعطي النموذج الأمثلة: مضخة حرارية، شرفة أرضية، سياج، مستودع صغير، مسبح. أما المشتري الذي يرغب في شهادة أخرى فيتحمّل تكلفتها.

الشهادة التي يتجاوز عمرها عشر سنوات تطرح مشكلة مستقلة: مهلة التقادم المكسب في المادة 2917 من Code civil هي 10 سنوات، وتصنّف OACIQ الشهادة المنتهية ضمن الحالات التي تُثار منذ إبرام العقد. وإصدار شهادة جديدة عبر arpenteur-géomètre (مسّاح) يستغرق وقتاً، وهذا الوقت متفاوت. لذلك يُحسم الأمر عند توقيع الـcontrat de courtage، لا يوم وصول promesse d’achat.

fiche descriptive والنشر والزيارات: الطرح الفعلي للبيع

الـfiche descriptive هي أول مصدر معلومات يطّلع عليه الجمهور. وOACIQ واضحة: المعلومات المنشورة يجب أن تكون دقيقة ومتحقَّقاً منها ومحدَّثة، وعلى الوسيط أن يكون قادراً على إثبات دقتها. وهو يتحقق منها قبل النشر لا بعده.

البطاقة ليست جامدة. فور بلوغ عنصر ذي صلة إلى علم الوسيط، تقرير فحص أو خبرة أو مساهمة خاصة، عليه أن يصحّح البطاقة وإقرارات البائع بواسطة نموذج Modifications.

ثم يأتي النشر عبر خدمات التبادل بين الوسطاء، والزيارات، والملاحظات المرتجعة. عدد الزيارات والمدة قبل أول promesse d’achat يتفاوتان من قطاع إلى آخر ومن شهر إلى آخر؛ ولا متوسط ينطبق على عقارك. قبل تحديد السعر المطلوب، حدّد نقطة انطلاقك عبر تقدير قيمة عقارك. وعن المدة، اقرأ ما الذي يجعل مدة البيع تتفاوت.

promesse d’achat: القبول أو الرفض أو العرض المضاد

يلتزم المشتري التزاماً لا رجعة فيه حتى ساعة وتاريخ يكتبهما بنفسه في البند 14.1. وإن لم تقبل ضمن هذه المهلة، يصبح الوعد باطلاً. ويضيف النموذج جملتين يكتشفهما كثير من البائعين بعد فوات الأوان: كل رفض من جانبك يجعل الوعد باطلاً ولاغياً، وكل عرض مضاد له أثر الرفض نفسه.

عملياً، لا يمكنك تقديم عرض مضاد ثم العودة إلى العرض الأول. كل عرض مضاد يلغي ما سبقه، وعلى الأخير أن يعدّد كل العناصر المشمولة والمستثناة الغائبة عن الوعد الأصلي. والاتفاق الذي يلزمك سيكون الوعد بصيغته المعدّلة بهذا العرض المضاد الأخير.

توصي OACIQ بأن تعطي جواباً عن كل الوعود الواردة إليك، ولو كان هذا الجواب بالرفض. أما الوسيط فعليه من جهته أن يعرضها عليك كلها دون استثناء.

شروط المشتري، والمهلة المكتوبة خلف كل شرط

الوعد المقبول ليس بيعاً. إنه يفتح فترة ينفّذ فيها المشتري شروطه، ولكل شرط عدّاده الخاص. المهل المتروكة فارغة يجري التفاوض عليها وتتفاوت من معاملة إلى أخرى؛ أما المطبوعة في النموذج فلا يجري التفاوض عليها.

الفحص. يجعل البند 8.1 الوعد معلّقاً على أن يُخضع المشتري العقار للفحص خلال عدد أيام متفق عليه. فإن كشف الفحص عن عامل من شأنه أن ينقص بصورة ملموسة قيمة العقار أو إيراداته، أو أن يزيد نفقاته، وجب على المشتري أن يُشعرك خطياً وأن يسلّمك نسخة من التقرير في موعد أقصاه اليوم الرابع التالي لانقضاء تلك المهلة، قبل الساعة 20. عندها يصبح الوعد باطلاً منذ تسلّمك هذا الإشعار مرفقاً بالتقرير. وإن لم يُشعر ضمن المهلة المقررة، اعتُبر متنازلاً عن الشرط. فالتقرير السلبي يفتح إذن باب خروج، لا تخفيضاً تلقائياً للسعر: أي تعديل يمرّ عبر مستند جديد موقّع.

التمويل. يلتزم المشتري ببذل مساعٍ بحسن نية للحصول على قرضه، وعليه أن يزوّدك ضمن المهلة المتفق عليها بنسخة من تعهد مُقرض. وهذا التعهد يتوقف غالباً على التقييم الذي يطلبه المُقرض للعقار، وهو تقييمه هو لا تقييم السوق. وفي غياب التعهد، أمامك خمسة أيام بعد انقضاء المهلة للتصرف خطياً: إما أن تطالب بطلب جديد لدى مُقرض تعيّنه أنت، وإما أن تجعل الوعد باطلاً. وإن لم تفعل شيئاً خلال هذه الأيام الخمسة، يصبح باطلاً على أي حال.

المستندات. في البند 9.1، تسلّم المستندات المعدّدة ضمن المهلة المتفق عليها. والمشتري غير الراضي، أو الذي لم يتسلّمها، عليه أن يُشعرك خطياً خلال سبعة أيام من انقضاء تلك المهلة. وتُدوَّن هذه الإشعارات في نموذج Avis et suivi de réalisation de conditions (إشعار ومتابعة تحقق الشروط)، حتى لا يتمكن أي من الطرفين من الادعاء لاحقاً بأنه لم يتسلّم شيئاً.

المرحلة الأخيرة من عملية البيع: لدى الـnotaire

متى تحققت الشروط كلها، يُوقَّع عقد البيع أمام الـnotaire (كاتب العدل في كيبيك) المعيَّن في البند 11.1، في التاريخ المدوّن في الوعد أو قبله. يفحص الـnotaire السندات أولاً. يتحقق من أن السند لا يقبل المنازعة، ومن أنك المالك الحقيقي، ومن أن لديك الحق والأهلية للبيع، ومما إذا كان على شريكك في الزواج أن يوافق، ومن الأعباء الرهنية التي تثقل العقار. وبالاستعانة بالـcertificat de localisation، يتحقق من أبعاد الأرض، ومن أن البناء مقام فعلاً على القطعة المبيعة، ومن مطابقة التقسيم العمراني، ومن التعديات وحقوق المرور.

مادتان من Code civil تحكمان هذه المرحلة. المادة 1719 تلزمك بتسليم السندات التي بحوزتك، ونسخة من سند تملّكك، ومن السندات السابقة، ومن الـcertificat de localisation. والمادة 1723 تلزمك بضمان خلو العقار من كل الحقوق ما عدا تلك التي أعلنتها، وبتطهيره من الرهون التي تثقله. ومن هنا يأتي الإبراء: على مُقرضك أن يوافق على شطب رهنه.

ثم يحتسب التسويات المنصوص عليها في البند 11.3: الضرائب العقارية العامة والخاصة، ومخزون الوقود، والإيرادات والنفقات، في تاريخ التوقيع أو تاريخ الإشغال. ويمنحه البند 11.4 تعليمات لا رجعة فيها بدفع أتعاب الوسيط من المبالغ العائدة إليك، بعد الديون الممتازة والرهنية. وهو يحتجز الأموال ما دام العقد لم يُسجَّل لدى Bureau de la publicité des droits (مكتب إشهار الحقوق).

ما يحضره البائع. أوراق الهوية، وسند التملّك، والـcertificat de localisation، وآخر فاتورة ضرائب بلدية ومدرسية، وكشف رصيد الرهن، وعقود الإيجار التي يستلمها المشتري وفق البند 11.7، وفواتير العناصر المشمولة، والمعطيات المصرفية، وموافقة الشريك إن كان العقار مسكن العائلة. وحتى الإشغال، تبقى مسؤولاً عن إبقاء المكان في الحالة التي كان عليها وقت الزيارات: كيف تجري المعاملة لدى الـnotaire.

أسئلة شائعة

هل يمكنني رفض promesse d’achat بلا تبعات؟ الرفض يجعل الوعد باطلاً ولاغياً، ولست ملزماً بتعليله. لكن إن كان مطابقاً للشروط المدوّنة في الـcontrat de courtage الخاص بك، فإن الرفض يجعل أتعاب الوسيط مستحقة. تحقق من هذه المطابقة قبل أن تردّ.

كشف الفحص عن مشكلة. هل يمكن للمشتري أن يطالب بتخفيض السعر؟ لا، ليس استناداً إلى البند 8.1، الذي يتيح له فقط أن يجعل الوعد باطلاً بإشعارك خطياً مع نسخة من التقرير ضمن المهلة المقررة. تعديل السعر اتفاق منفصل، ولك الحرية في رفضه.

هل يبطل عيب يُكتشف بعد رفع الشروط عملية البيع؟ ليس تلقائياً. يمنحك البند 10.5 مهلة 21 يوماً من تاريخ الإبلاغ الخطي لمعالجة العيب على نفقتك أو للإفادة بأنك لن تعالجه. ثم أمام المشتري خمسة أيام ليشتري رغم ذلك، مع إنقاص الإقرارات بالقدر نفسه، أو ليجعل الوعد باطلاً. اعرض نص الإبلاغ الخطي على notaire قبل أن تردّ.

وللاستزادة، اقرأ كيف تحضّر منزلك للبيع وعقد الوساطة الحصري للبيع بنداً بنداً.

هل أنت متردد بشأن ترتيب المراحل أو بشأن مهلة بدأت تسري؟ راسلني. سأقول لك أين أنت من هذا التسلسل، حتى لو كان عقارك مسجلاً لدى وسيط آخر.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج