إقرارات البائع في كيبيك: نموذج DV 00001

كثير من البائعين يملأون نموذج Déclarations du vendeur sur l’immeuble في خمس عشرة دقيقة، ويضعون علامة “لا” في كل مكان ليُنهوا الأمر بسرعة. ومع ذلك فهو أثقل مستند من حيث العواقب بين كل ما سيوقّعونه قبل العقد لدى كاتب العدل: فهو يُرفَق بـ promesse d’achat، أي وعد الشراء، ثم يصير قطعة من قطع العقد نفسه. وفي ما يلي ما يطلبه هذا النموذج فعلاً، ولماذا تحمي الصراحة في ملئه البائعَ قبل أن تحمي المشتري.

نموذج إلزامي يصير جزءاً من العقد

نموذج Déclarations du vendeur sur l’immeuble، أي إقرارات البائع عن العقار، والمعروف اختصاراً بـ DV، إلزامي منذ تموز 2012. وتفرضه OACIQ، الهيئة المنظِّمة للوساطة العقارية في كيبيك، على بيع أي عقار سكني بالدرجة الأولى يضم أقل من 5 وحدات سكنية، حين يبيعه شخص طبيعي، بما في ذلك عقار مملوك على الشيوع. أما الملكية المشتركة المقسَّمة فلها نموذج DVD. والنسخة النافذة تحمل الإشارة DV 00001 والرقم V24 06/2022: ثلاث عشرة صفحة، وست عشرة فقرة مرقّمة من D1 إلى D16.

وعلى الوسيط أن يملأه بالاشتراك مع البائع عند إبرام عقد الوساطة، وأن يحصل على توقيع البائع عليه. وOACIQ صريحة تماماً في مسألة الرفض: إذا رفض البائع ملء النموذج وتوقيعه، أو إذا كتب فيه “أرفض ملء النموذج” ووقّعه مع ذلك، فإن الوسيط لا يستطيع ببساطة أن يبرم معه عقد وساطة أصلاً.

ثم يأتي الجزء الذي لا يتوقّعه إلا قليل من البائعين. فبمجرد إطلاع المشتري عليه، يُرفَق النموذج ويُحدَّد في البند 13.1 من Promesse d’achat. وبذلك يصير جزءاً لا يتجزأ منه، شأنه شأن الثمن. ويُرسَل إلى المقرض العقاري، ويُسلَّم إلى أي مفتّش يطلبه. وبتوقيع الفقرة D16، يلتزم البائع فوق ذلك بإبلاغ وسيطه بأي معلومة يحصل عليها بعد التوقيع.

الفقرات الست عشرة لإقرارات البائع

والفقرة D2 هي التي يمرّ عليها الناس بأسرع ما يمكن، وهذا خطأ. فالبند D2.8 يتناول الرهون وحقوق الارتفاق والتعدّيات على الحدود، والبند D2.9 يتناول القيود المفروضة بحكم القانون العام، أما البندان D2.13 وD2.14 فيتناولان رفض شركة تأمين أن تؤمّن العقار أو أن تعوّضك.

ما تعرفه، وما لا يمكنك ادّعاء جهله

تُفتتح الفقرات من D3 إلى D14 كلها بالعبارة نفسها: “على حدّ علمك”. وتؤكّد OACIQ ذلك: النموذج لا يطالب البائع بأن يعلن ما لا يعرفه.

ويضع Code civil عتبة ثانية. فالمادة 1728 تجعل البائع مسؤولاً عن ردّ الثمن وجبر الضرر إن كان يعلم بـ vice caché، أي العيب الخفي، “أو كان لا يمكنه جهله”، والمادة 1733 تكرّر الصيغة نفسها. و"لا يمكنه جهله" ليس “كان يعلم”. قبو يغمره الماء كل ربيع، أو بقعة في السقف أُعيد طلاؤها ثلاث مرات: مالك منتبه لا يستطيع القول إنه لم يلاحظ شيئاً.

وكلمة عن النزاعات، لأن الاعتقاد شائع. فـ DV لا يطرح أي سؤال عام من نوع “هل لديك نزاع قائم؟”. إنه يسأل إن كان لديك ملف لدى Tribunal administratif du logement، محكمة السكن في كيبيك، متعلق بالعقار (D2.6 f)، وإن كنت تلقّيت إشعار عدم مطابقة (D2.12)، وينتهي بسؤال مفتوح، D14.5: هل من عناصر أخرى قد يكون لها أثر في قيمة العقار أو إيراداته أو نفقاته أو استعماله؟ الدعوى ضد مقاول تُعلَن هناك، ثم تُفصَّل في D15.

والوسيط ليس متفرّجاً. فالمادة 84 من النظام المتعلق بشروط ممارسة عملية الوساطة تُلزمه بالبحث عن العوامل التي قد تضرّ بالأطراف، والمادة 85 تُلزمه بإبلاغهم بها.

خزان المازوت وpyrite وvermiculite: أين تنحرف الأجوبة

خزان المازوت. يظهر في النموذج ثلاث مرات. البند D3.3 يسأل إن وُجد يوماً خزان تحت الأرض أو على سطحها للمازوت أو للزيت، والبند D3.4 يسأل إن حصل تسرّب أو تسريب في التربة، والبند D12.4 يسأل إن كانت التدفئة تتضمّن خزان مازوت. وخزان أُزيل قبل اثنتي عشرة سنة يُعلَن هو الآخر رغم ذلك.

الـ vermiculite. يرد اسمه مرتين في النموذج. البند D7.4 يسأل إن استُخدمت يوماً مواد قد تحتوي على الأسبستوس، والـ vermiculite يفتتح القائمة. والبند D8.5 يسأل عن نوع العازل الموجود في العلّية، وهي قائمة يرد فيها اسمه أيضاً.

الـ pyrite والـ pyrrhotite. النموذج لا يسأل ما يظنه معظم الناس. فلا يوجد سؤال من نوع “هل تحتوي بلاطتك على pyrite؟”. البند D13.2 يسأل إن أُجريت فحوص أو خبرات، ويسمّي الـ pyrite والـ pyrrhotite والرادون وترسّب المغرة ورغوة العزل من اليوريا فورمالديهايد (MIUF) والأسبستوس ومصرف الأساسات. فإن كان الجواب نعم، هل يمكنك تقديم المستندات؟ وإن كان لا، فلماذا؟ وما الإشكالية التي كشفتها الخبرة؟ ووضع علامة “لا” بينما يرقد تقرير في خزانة ملفات هو السيناريو الذي ينتهي أمام المحكمة.

الأشغال بلا رخصة. البند D14.4 يسأل إن نُفِّذت أشغال كبيرة، ثم إن أُعدّت مخططات ودفاتر شروط وإن صدرت الرخص المطلوبة لكل منها. ويُنبّه النموذج كذلك إلى أن شهادة موقع جديدة قد تُطلَب بعد إضافة مسبح أو مستودع صغير أو شرفة أو سياج (D2.11). وهذا ما سيتحقّق منه مفتّش المشتري على الأرض، كما تفصّل قائمة الفحص قبل الشراء. أما ما أطلبه من بائع قبل أن أجلس معه فملخَّص في صفحة البائع.

بلا ضمان قانوني، يبقى الإقرار الكاذب قابلاً للطعن

المادة 1726 تُلزم البائع بضمان خلوّ المال من vices cachés. والمادة 1732 تجيز استبعاد هذا الضمان، لكنها تضيف أن البائع لا يستطيع، في أي حال، التحلّل من أفعاله الشخصية. والمادة 1733 تمنعه من استبعاد مسؤوليته إن لم يكشف العيوب التي كان يعلمها أو لا يمكنه جهلها، إلا حين يشتري المشتري على مسؤوليته من بائع غير محترف.

وقد اكتسب هذا الاستثناء وزناً. ففي Tremblay c. Immeubles Perron ltée, 2024 QCCA 719، أكّدت محكمة الاستئناف التوجّه الصادر في Blais c. Laforce سنة 2022. وتلخّص OACIQ المبادئ: بند الاستبعاد الكلي ينسب إلى المشتري علماً مفترَضاً بالعيوب، ومن يقبله لن يستطيع كذلك مقاضاة الملّاك السابقين. والأهم أن مجرد صمت البائع عن عيب يعلمه لم يعد يشكّل تدليساً في بيع على مسؤولية المشتري: على المشتري أن يثبت كذبة، أو نصف حقيقة، أو مناورة احتيالية.

وبقراءة سريعة، يبدو ذلك مكافأةً للبائع الذي يسكت. غير أن الصمت لا وجود له هنا. فأمام البائع ثلاث عشرة صفحة من الأسئلة المكتوبة، وكل “لا” جواب، لا صمت. والجواب غير الدقيق عن علم فعل شخصي، أي خارج نطاق بند الاستبعاد، ويدخل في المادة 1401: الغلط الناشئ عن تدليس الطرف الآخر يعيب الرضا في كل الحالات التي، لولاه، ما كان الطرف ليتعاقد أو لكان تعاقد بشروط مختلفة.

ومن ذلك تتبع نتيجتان. المادة 1728: البائع الذي كان يعلم العيب أو لا يمكنه جهله يدين بردّ الثمن وجبر الضرر، لا بتخفيض فحسب. والمادة 1739: لا يستطيع البائع أن يحتجّ بتأخّر المشتري في الإبلاغ إن كان يعلم العيب أو لا يمكنه جهله. والمحكمة وحدها تقرّر، بناءً على الأدلة، إن كان جواب ما يشكّل تدليساً: اعرض كل حالة غامضة على كاتب العدل للتحقّق.

وهنا يقع الانقلاب. فالمادة 1726 توضّح أن البائع غير ملزَم بضمان العيب الخفي المعلوم للمشتري: العيب المُعلَن يكفّ عن أن يكون خفياً. وإعلان تسرّب مياه عُولِج سنة 2019، مع الفاتورة، يحوّل دعوى محتملة بعد ثلاث سنوات إلى نقاش في السعر اليوم. أما بقية الإشارات التي تُقرأ على الورق والأثر الحقيقي للأشغال في القيمة فمعالجان في مكان آخر.

ملء إقرارات البائع: المستندات أولاً، ثم D15

في أسفل الصفحة 11 تذكير بأحرف كبيرة: قدّم كل المستندات المتاحة التي تدعم الإقرارات. اجمعها قبل البدء.

• عقد البيع وشهادة الموقع، مع تاريخها.
• الفواتير والكفالات والمخططات والرخص البلدية الخاصة بالأشغال.
• الخبرات المدفوعة سابقاً: pyrite، pyrrhotite، الرادون، المغرة، الأسبستوس، المياه.
• مستندات التأمين لديك، بما فيها أي رفض للتأمين أو للتعويض.
• أدلة الصيانة: تنظيف المدخنة، تفريغ الخزان الإنتاني، المضخة الحرارية.
• وللعقار المؤجَّر، عقود الإيجار وأي إشعار ورد من مستأجر.

وحين لا تعرف الجواب فعلاً، فالنموذج ينصّ على التصرّف المناسب. فبعض الأسئلة فيها خانة “لا أعرف”: سنة البناء، ونوع الأساس، وسنة تركيب غطاء السقف. وفي ما عدا ذلك، يذهب الجواب إلى الفقرة D15 مرفقاً برقم البند المعني، ويطلب النموذج أن تُفصَّل فيه الأسباب التي حالت دون الإجابة عن سؤال ما.

لا تخمّن سنةً أبداً ولا تترك خانةً فارغة أبداً: الفراغ غامض، والغموض ينقلب في النهاية على من خلقه. أما “لا أعلم، فأنا مالك منذ 2021 والعقار يعود إلى 1958” فجواب دقيق وقابل للدفاع عنه.

أسئلة متكررة

هل أستطيع البيع دون ملء إقرارات البائع؟ بلا وسيط، لا تُلزمك أي قاعدة من قواعد OACIQ بذلك، لكن المواد 1401 و1728 و1733 من Code civil تنطبق على أي حال. وما إن يتولّى وسيط عرض العقار حتى يصير النموذج ملحقاً إلزامياً للعقد.

إن بعت بلا ضمان قانوني، هل عليّ أن أعلن كل شيء رغم ذلك؟ نعم. بند الاستبعاد لا يعفيك من ملء النموذج ولا من الإجابة بدقة. إنه يحميك من العيوب التي كنت تجهلها، لا من جواب كاذب يبقى فعلاً شخصياً بمفهوم المادة 1732.

أصلحت المشكلة. هل عليّ إعلانها؟ نعم، وهذا في مصلحتك. فالفقرة D15 تطلب تحديد طبيعة الحادث وموضعه وكيف عولج الوضع. تسرّب موثَّق ومُصلَح حجة بيع؛ والتسرّب نفسه، إن اكتشفه المشتري، نزاع.

أنا مصفّي تركة ولم أسكن المنزل قط. يبقى النموذج إلزامياً. ويجيب المصفّي بأفضل ما لديه من علم، وإن تعذّر عليه الجواب أشار إلى ذلك في D15 مع صفته والسبب. وهذا مكتوب في الصفحة الأولى.

وللاستزادة، اقرأ سبع إخفاقات تتكرر في معاملة والبيع مع وسيط أو بدونه في كيبيك.

هل لديك إقرار تملأه وشكّ في خانة واحدة؟ راسلني ونملأه سطراً سطراً قبل طرح العقار في السوق، بالمستندات المؤيِّدة.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج