البيع قبل الشراء في كيبيك: البنود التي تحسم الأمر

أنت مالك وتريد الانتقال. السؤال الحقيقي ليس هل ستبيع وتشتري، بل بأي ترتيب. وهذا الترتيب يُحسَم في ثلاثة بنود من نماذج إلزامية، وهناك بالضبط ينتقل الخطر المالي من طرف إلى آخر.

إليك ما يتيحه كل بند، وما يتحقق منه المقرض، وما يفرضه كاتب العدل.

المسارات الثلاثة، والخطر الذي ينقله كل منها

البيع أولاً ثم الشراء. أنت تعرف المبلغ الدقيق المتاح لك. وفي المقابل، قد تجد نفسك بلا عقار جديد في التاريخ الذي يجب أن تُخلي فيه العقار القديم.

الشراء أولاً ثم البيع. أنت تعرف إلى أين تذهب. وفي المقابل، تحمل عقارين طوال فترة لا تتحكم أنت بمدتها.

الاثنان في الوقت نفسه. هذا هو السيناريو الذي يستهدفه الجميع. وهو يفترض أن سلسلتين من المعاملات، لكل منهما شروطها ومقرضوها وكتّاب عدلها، تصلان إلى النقطة نفسها في التاريخ نفسه.

وتقول المادة 1396 من Code civil du Québec، أي القانون المدني للمقاطعة، لماذا هذا المسار الثالث هشّ: الوعد وحده لا يعادل العقد المقصود. فما دام العقد الموثَّق لم يُوقَّع، فالمال غير موجود.

لا أحد من هذه المسارات يلغي الخطر. كل واحد منها يقرّر فقط من يتحمّله.

البيع قبل الشراء: ما الذي يتيحه البند R2.1

حين تشتري من دون أن تكون قد بعت، ينص النموذج الإلزامي Annexe R, Immeuble résidentiel (AR 00001)، أي الملحق السكني الخاص بوعد الشراء، على الشرط R2.1.

ما الذي يقوله البند. يصبح الوعد معلَّقاً على بيع العقار العائد للمشتري، في عنوان محدَّد بالاسم داخل النموذج. وعلى المشتري أن يُشعر البائع خطياً، قبل تاريخ وساعة مدوَّنين في النموذج، إما بأن الشرط تحقّق، وإما بأنه يتنازل عنه. وإن تنازل، وجب عليه في الوقت نفسه أن يثبت أن لديه الأموال اللازمة لتغطية ثمن الشراء. ومن دون إشعار ضمن المهلة، يصبح الوعد لاغياً وكأنه لم يكن.

كيف يتشابك ذلك مع التمويل. إذا كان الوعد معلَّقاً أيضاً على الحصول على قرض عقاري، فإن Annexe R يوضح أن تعهّد المقرض المعلَّق هو نفسه على بيع عقارك يستوفي شرط التمويل. لكن ما إن يتحقق الشرط R2.1 حتى يتعين عليك تقديم تعهّد لا يحمل أي شرط على الإطلاق. فمصرفك يرافقك إذاً على مرحلتين، والمرحلة الثانية متوقفة على المشتري الخاص بك أنت.

وهذا موجب معلَّق بالمعنى الوارد في المادة 1497 من Code civil: موجب يُجعل متوقفاً على حدث مستقبلي وغير مؤكد. والكلمة التي ينبغي الاحتفاظ بها هي «غير مؤكد».

بند الـ72 ساعة، من زاوية البائع الذي يقبله

نادراً ما يسير الشرط R2.1 وحده. فهو يأتي مع البند R2.2، الذي تسميه OACIQ، الهيئة التي تنظّم مهنة الوساطة العقارية في كيبيك، «بند الـ72 ساعة».

ما الذي يحتفظ به البائع. يستطيع أن يستمر في عرض العقار للبيع رغم قبوله الوعد. وإذا قبل وعداً جديداً، فما إن تتحقق كل شروط هذا الوعد الجديد، باستثناء توقيع عقد البيع ودفع الثمن وإلغاء الوعد الأول، حتى يتعين عليه أن يرسل إلى المشتري الأول إشعاراً خطياً.

ما الذي يحصل عليه المشتري الأول. اثنتان وسبعون ساعة اعتباراً من تسلّم ذلك الإشعار، كي يسلّم إشعاراً خطياً يقول فيه إما إنه يتنازل عن الشرط R2.1 وعن كل الشروط الأخرى التي لم تتحقق بعد، باستثناء التوقيع لدى كاتب العدل، وإما إنه يجعل وعده لاغياً وكأنه لم يكن. ولا يمكنه التنازل إلا بأن يثبت في الوقت نفسه أن لديه الأموال. ومن دون جواب، يسقط الوعد.

والنسخة الحالية من النموذج تضبط الإثبات: يؤشّر البائع على الوسيلة التي ستثبت اللحظة التي تسلّم فيها المشتري الإشعار، من بريد إلكتروني أو بريد مسجَّل أو غير ذلك، ويؤشّر المشتري على الوسيلة التي ستثبت اللحظة التي أُرسل فيها جوابه. وهذا التفصيل يحسم أكثر الخلافات حول احتساب المهلة.

ما الذي يعطيه البائع في المقابل. هو لا يبيع، بل يمنح حق أفضلية. فالمشتري الثاني يوقّع وعداً معلَّقاً على إلغاء الوعد الأول، وهو البند R2.3، الذي يتعهد البائع بموجبه أن يقوم بحسن نية وعلى نفقته بالخطوات المعقولة للحصول على ذلك الإلغاء. وتوصي OACIQ بأن تتجاوز المهلة المدوَّنة في R2.3 بخمسة أيام على الأقل أطول مهلة لتحقق شروط الوعد الجديد.

في سوق مشدودة، تُضعف هذه الآلية الشرط R2.1 إضعافاً جدياً. وفي سوق بطيئة، غالباً ما تكون الطريقة الوحيدة لجعل العرض مقبولاً.

الشراء قبل البيع: القرض الجسري وما يتحقق منه المقرض

ما لا أستطيع أن أقوله لك. لا تنشر أي جهة عامة جدولاً أو تعرفة للقرض الجسري. فالمبالغ والمدة والرسوم والأسعار تتباين من مقرض إلى آخر، والنسخة الموثوقة الوحيدة هي تلك التي يضعها لك مقرضك أو وسيطك في القروض العقارية خطياً.

ما الذي يتكرر في كل مكان. القرض الجسري يقدّم لك سلفاً القيمة الصافية التي باتت مضمونة ببيع عقارك الحالي. وما دام بيعك معلَّقاً على شروط، فلا شيء مضمون: فما ينظر إليه المقرض هو وعد قد يصبح لاغياً وكأنه لم يكن. ولذلك يُقدَّم الطلب مرفقاً بوعد مقبول تحققت شروطه، وتُدفع الفوائد عن المدة الفعلية للتداخل بين العقارين، لا عن المدة التي كنت قد توقعتها.

الحلول التي تُجهَّز مسبقاً. تصف Agence de la consommation en matière financière du Canada، أي الوكالة الكندية للمستهلك في المسائل المالية، طريقتين للاقتراض على القيمة الصافية للمنزل: خط الائتمان العقاري، حتى 65% من القيمة، والرهن الثاني، وهو كقاعدة عامة حتى 80%. وهذه المنتجات تُجهَّز قبل أن تحتاج إليها.

ما الذي يفرضه التأهيل. تعطي الوكالة نفسها معايير المقرضين: ينبغي ألا تتجاوز مصاريف السكن الشهرية 39% من الدخل الإجمالي للأسرة، وألا تتجاوز الديون كلها 44%، ويشترط اختبار التحمل أن تتأهل على أعلى الرقمين: 5.25% أو السعر المتفاوَض عليه مضافاً إليه 2%. وإذا احتسب المقرض مصاريف العقارين معاً ضمن هاتين النسبتين، انكسر السيناريو عند هذه النقطة، قبل أي سؤال عن الميزانية. ومرور سريع على حاسبة القدرة الشرائية مع إدخال العقارين معاً يعطيك الجواب في خمس دقائق، وتذكّر أن الموافقة المسبقة على الرهن لا تضمن كل شيء.

حمل عقارين معاً، بنداً بنداً

كلفة حمل عقارين معاً ليست رقماً، بل قائمة. املأها شهراً بشهر.

ويُضاف إلى ذلك ملفان لدى كاتب العدل بدل ملف واحد، لكل منهما أتعابه ورسوم نشره وتسوياته: راجع التكلفة الحقيقية لبيع منزل في كيبيك.

ونقطة كثيراً ما تُنسى: اتصل بشركة التأمين قبل أن تترك عقاراً فارغاً. فهي وحدها تستطيع أن تخبرك بما ينص عليه عقدك حين يصبح المسكن غير مشغول.

تواريخ التوقيع، والإشغال، وما يفرضه كاتب العدل

تاريخان منفصلان. يحدّد البند 11.1 من promesse d’achat، أي وعد الشراء، موعد توقيع عقد البيع أمام كاتب العدل، وينص على أن المشتري يصبح مالكاً اعتباراً من ذلك التوقيع. أما البند 11.2 فيحدّد على حدة التاريخ والساعة اللذين يصبح المكان منهما متاحاً للإشغال. والتاريخان قد يختلفان.

الآلية التي تعالج الفارق. إذا جاء الإشغال بعد توقيع عقد البيع، نص البند 11.3 على تسوية عند التوقيع: يدفع البائع مبلغاً شهرياً مدوَّناً في النموذج، يُحتسب من تاريخ التوقيع حتى تاريخ الإشغال، ويتحمّل خلال هذه الفترة التدفئة والكهرباء والصيانة العامة. وهذه هي الأداة المخصصة للبقاء أياماً أو أسابيع في بيتك بعد أن تكون قد بعته. وهي تُتفاوض عند تقديم العرض، لا بعده.

ما الذي لا يستطيع كاتب العدل ضغطه. تذكّر Éducaloi، الهيئة الكيبيكية للمعلومات القانونية، بأن كاتب العدل يجب أن يكون قد تسلّم دفعتك الأولى وأموال المقرض قبل توقيع عقد البيع، وأن مهلة مقاصة قد تصل إلى عشرة أيام عمل تُطبَّق بعد ذلك. وبعد توقيع عقد الرهن ثم عقد البيع، احسب نحو يومين إلى ثلاثة أيام للنشر في السجل العقاري. ويضع دليل الشراء الصادر عن SCHL تاريخ الإقفال عموماً بين 30 و60 يوماً بعد توقيع العرض في حالة منزل قائم. راجع دور كاتب العدل.

البيع قبل الشراء أم العكس: ما الذي يحسم الأمر لأسرتك

لا يوجد جواب عام صحيح. توجد أربعة متغيرات، وتُتحقَّق على الورق.

1. القيمة الصافية المتاحة فعلاً. ليست قيمة المنزل: بل ما يتبقى بعد رصيد الرهن، والغرامة المحتملة، وأجر الوسيط، والرسوم.
2. النسبتان مع احتساب العقارين. إذا لم تمرّ نسبتا 39% و44% عند احتساب العقارين معاً، فالمسألة محسومة: أنت تبيع أولاً.
3. نوع العقار الذي تبيعه. المنتج الذي يموّله كثير من المشترين بسرعة لا يتصرف كعقار غير نمطي، أو مبنى متعدد الشقق، أو كوندو بملف ناقص. و المهلة الواقعية للبيع في مونتريال جزء من الحساب، لا من الأمنيات.
4. قدرتك على تحمّل المؤقت. التخزين، والسكن المؤقت، وانتقال ثانٍ: كلفة وتعب، يُقارنان بكلفة حمل العقارين معاً.

تُملأ هذه السطور الأربعة قبل الحديث عن أي استراتيجية. والجدول غالباً ما يحسم الأمر وحده.

أسئلة شائعة

هل يستطيع البائع أن يرفض عرضاً معلَّقاً على بيع منزلي؟ نعم. لا يقع عليه أي موجب بقبول شرط R2.1 ولا البند R2.2 الذي يرافقه. إنها مفاوضة، وغالباً ما تُلعب في مقابل السعر أو تاريخ الإشغال أو العربون. راجع روافع التفاوض الحقيقية.

إذا تسلّمت إشعار الـ72 ساعة، هل أستطيع طلب وقت إضافي؟ النموذج لا ينص على ذلك. فالمهلة تسري من لحظة تسلّم الإشعار، وغياب الجواب يجعل الوعد لاغياً وكأنه لم يكن. والتمديد يفترض اتفاقاً خطياً بين الطرفين، وليس للبائع أي مصلحة في منحه إن كان يملك أصلاً وعداً ثانياً ثابتاً.

هل أستطيع التنازل عن الشرط من دون أن أكون قد بعت؟ نعم، لكن فقط إذا أثبتّ في الوقت نفسه أن لديك الأموال لتغطية ثمن الشراء: تعهّد من المقرض بلا أي شرط، أو دليل على توفّر الأموال. أما نية الاقتراض فلا تكفي.

كم تدوم مدة القرض الجسري؟ لا يوجد مصدر عام يحدّد مدة قياسية. اطلب خطياً المدة القصوى، والسعر، والرسوم، وما الذي يحدث إن تأجّل بيعك.

وللاستزادة، اقرأ التكلفة الحقيقية لبيع منزل في كيبيك وكم يستغرق بيع منزل في مونتريال فعلياً.

هل لديك منزل للبيع وتاريخ يجب احترامه؟ اكتب لي. نملأ جدول المتغيرات الأربعة قبل اختيار الترتيب، ونخطط التواريخ بالعكس انطلاقاً من التوقيع لدى كاتب العدل.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج