سوق عقارات Sainte-Rose وFabreville بلافال: الربع الثالث 2026

يتجاور Sainte-Rose وFabreville، لكن سوقيهما سارتا في اتجاهين متعاكسين هذا الصيف. ففي الربع الثالث من 2026، تحصي Centris في Sainte-Rose مبيعات سكنية أكثر بنسبة 21% مما كانت عليه قبل سنة، وفي Fabreville مبيعات أقل بنسبة 18%. وبيع المنزل لأسرة واحدة بسعر وسيط قدره 670 000 $ في الحي الأول، و560 000 $ في الحي الثاني. إليك ما تقوله هذه الأرقام، وما تسكت عنه، وما الذي يتغير في القطاع 5 من لافال.

سوق العقارات في Sainte-Rose وFabreville بلافال، بالأرقام

تضع مدينة لافال الحيّين في قطاع التهيئة العمرانية رقم 5 (secteur d’aménagement 5)، وتنشر Centris صفحة مستقلة لكل منهما. والتغيّرات بين قوسين تقارن بالفترة نفسها قبل سنة؛ أما تغيّر مدة البيع فيُحسب بالأيام.

المنزل لأسرة واحدة، الفئة التي تستأثر بمعظم المعاملات.

المصدر: إحصاءات Centris العقارية للافال (Sainte-Rose) وللافال (Fabreville) وللافال، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

الكوندو (الملكية المشتركة). عشر عمليات بيع في Sainte-Rose، واثنتا عشرة في Fabreville: وهو عدد أقل من أن تنشر Centris سعراً وسيطاً للربع. ولذلك يتناول الجدول الأرباع الأربعة الأخيرة.

المصدر: إحصاءات Centris العقارية للافال (Sainte-Rose) وللافال (Fabreville)، مجموع الأرباع الأربعة المنتهية في سبتمبر 2026.

المبنى المتعدد الشقق (plex) من 2 إلى 5 مساكن. ثلاث عمليات بيع في Sainte-Rose وخمس في Fabreville خلال الربع. وفي Fabreville، لا تنشر Centris أي سعر وسيط، حتى على أربعة أرباع.

المصدر: صفحات Centris نفسها، مجموع الأرباع الأربعة المنتهية في سبتمبر 2026.

تقسيم يُقرأ بعناية. تنشر Centris منطقة واحدة باسم «Laval (Fabreville)». غير أن القطاع 5 لا يضم Fabreville كله. فبالمقاطعة بين مجموعتين من البيانات المفتوحة التي تنشرها المدينة، هما العناوين المحددة جغرافياً وحدود القطاعات، أحصيتُ 15 606 عناوين مدنية في مدينة Fabreville السابقة: منها 9 826 في القطاع 5، أما الـ5 780 الباقية، في الغرب، فتقع في القطاع 4. لذلك اقرأ أرقام Centris على أنها أرقام Fabreville كله، لا أرقام الجزء الواقع في القطاع 5 وحده.

وتقسّم APCIQ المنطقة بطريقة ثالثة: فمؤشرها (baromètre) للربع الثالث يضع Sainte-Rose مع Auteuil وVimont، ويضع Fabreville مع Laval-Ouest. ولا يطابق أيٌّ من جداول أشهر المخزون لديها القطاع 5، ولهذا لا يصف هذا المقال هذه السوق بأنها في صالح البائعين أو في صالح المشترين.

حيّان متجاوران، ومستويان من الأسعار

لا يعود الفارق البالغ 110 000 $ إلى الصيف وحده. فعلى أربعة أرباع، تحدد Centris السعر الوسيط للمنزل لأسرة واحدة بـ650 968 $ في Sainte-Rose و566 125 $ في Fabreville، أي على جانبي الـ629 750 $ المسجلة للافال. وفي الفترة نفسها، يبيع Fabreville أسرع أيضاً: 30 يوماً في المتوسط، مقابل 34 يوماً في Sainte-Rose.

لماذا هذا الفارق؟ لا تسمح البيانات المنشورة بالجزم: فـCentris لا تنشر مساحة المنازل المبيعة، ولا عمرها، ولا مساحة أرضها. والسعر الوسيط يصف مجموعة المنازل التي بيعت خلال الفترة، لا قيمة منزل بعينه. ومع ذلك تميّز حقيقة واحدة بين الحيّين، من غير أن تفسر الفارق: فجرد التراث المعماري الذي أعدّته المدينة في 2018 يضم 175 بطاقة في Sainte-Rose، وهو أكثر مما في أي مكان آخر في لافال، مقابل 20 بطاقة في Fabreville.

ما الذي تغيّر في سنة

خسرت لافال كلها 15% من مبيعاتها السكنية في هذا الربع، بحسب Centris. وفي 14 أكتوبر، خلصت APCIQ إلى أن بائعي المنازل لأسرة واحدة يحتفظون بالأفضلية في كل قطاع من القطاعات الكبرى في المنطقة الحضرية، وأن سوق الكوندو في لافال تقترب من التوازن. أما السعر التوجيهي لبنك كندا فهو 2.25% في 19 أكتوبر 2026، قبل الإعلان المقرر في 28 أكتوبر.

Sainte-Rose: مبيعات أكثر، وعرض أكثر بكثير. ارتفعت مبيعات المنازل لأسرة واحدة بنسبة 31%، وارتفعت عروضها السارية بنسبة 72%. وبقيت مدة البيع عند 39 يوماً. وعلى أربعة أرباع، ترتفع المبيعات بنسبة 13% والمخزون بنسبة 43%: فالاتجاه يتجاوز تأثير الموسم.

Fabreville: مبيعات أقل، ومخزون تتبدل طبيعته. تراجعت مبيعات المنازل لأسرة واحدة بنسبة 18% في الربع، وبنسبة 16% على أربعة أرباع. والمخزون الإجمالي مستقر (152 عرضاً سارياً، ناقص 1%)، لكنه يضم منازل لأسرة واحدة أكثر بنسبة 22%، وشققاً في ملكية مشتركة أقل بنسبة 39%.

الإيجار والبناء الجديد. تنشر SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) أرقامها لمنطقة تسمّيها Laval-Ouest/Fabreville/Ste-Rose، ويشمل اسمها Laval-Ouest أيضاً. ومن يناير إلى سبتمبر 2026، أحصت فيها 376 مسكناً بدأ بناؤها، منها 358 شقة، مقابل 561 مسكناً قبل سنة. وكانت نسبة الشغور فيها 2.0% في أكتوبر 2025، مقابل 2.5% قبل ذلك بسنة؛ أما نسبة مدينة لافال فكانت 3.4%.

محطة Sainte-Rose وVieux-Sainte-Rose

برنامج PPU حول المحطة. تقع محطة Sainte-Rose في 99، boulevard Sainte-Rose Est، ويخدمها الخط 12 Saint-Jérôme التابع لشبكة exo، في المنطقة التعريفية B. ومنذ 2022، يؤطّر برنامج خاص للتعمير (programme particulier d’urbanisme، أو PPU) القطاع المحيط بها: نحو 415 هكتاراً على جانبي السكة الحديدية، عند حدود Vieux-Sainte-Rose وAuteuil.

يحدد البرنامج الارتفاعات المسموح بها: من طابق واحد إلى ثلاثة طوابق في الأحياء السكنية القائمة، وحتى ستة طوابق على boulevard Sainte-Rose Est قرب المحطة، وحتى ثمانية طوابق في قلب قطب المحطة. ويتوقع أيضاً التباحث مع exo في إعادة تأهيل موقف السيارات التحفيزي (stationnement incitatif)، الذي يضم اليوم 705 أماكن. أما خطة العمل المرافقة له، وهي إرشادية، فتسير على مراحل زمنية، من دون أي تاريخ لبدء الأشغال.

النتيجة العملية. قرب المحطة، قد تستقبل الأرض المجاورة لمنزلك مبنى من عدة طوابق. وأداة Info-règlements التابعة للمدينة تتيح البحث في قواعد Code de l’urbanisme (نظام التعمير في لافال) بحسب العنوان أو بحسب رقم القطعة.

القواعد التراثية. قد يتطلب التجديد الخارجي أو التوسيع خطة تموضع وإدماج معماري (plan d’implantation et d’intégration architecturale، أو PIIA): وهي بحسب المدينة شرط إضافي على الرخصة، يُقيَّم وفق معايير نوعية (critères) لا وفق قواعد محددة (normes). أما هدم مبنى تراثي فيخضع للنظام L-12507 ولجنة هدم. وفي مايو 2026، نظرت هذه اللجنة في ملف منزل يعود إلى 1904 في rue des Patriotes، مدرج في جرد 2018 وخاضع لـPIIA الأقاليم ذات الأهمية التراثية؛ ويذكر محضر الجلسة أنه لم يرد أي اعتراض في غضون 10 أيام بعد الإشعار العام.

وهناك إشعار اقتراح (avis de proposition) اعتُمد في 2025، وكان يستهدف في الأصل الحي التاريخي في Sainte-Rose، يطلب تقييم جرد تكميلي للمباني التي يعود بناؤها إلى ما قبل 1940؛ وتصنّفه المدينة «قيد التنفيذ» (En cours). اطّلع على ما يترتب على شراء عقار تراثي.

نهر des Mille Îles ومستقبل Golf Ste-Rose

جدولان زمنيان للخرائط. تعلن المدينة لنهاية 2026 الخريطة الجديدة للمناطق المعرّضة للفيضان، التي أعدّتها Communauté métropolitaine de Montréal (المجموعة الحضرية لمونتريال، أو CMM)؛ وحتى ذلك الحين، يبقى المرجع خريطة المناطق من 0 إلى 20 سنة ومن 20 إلى 100 سنة. أما CMM فكتبت في 30 يوليو 2026 أن حكومة كيبيك أجّلت إلى تاريخ غير محدد الدفعة الأولى من هذه الخرائط، وهي الدفعة التي تغطي خصوصاً ضفاف نهر des Mille Îles. وفي 15 أبريل 2026، أبلغت المدينة عن شوارع تعذّر السير فيها، بسبب فيضانات طفيفة، في قطاعي Laval-Ouest وFabreville. فالخريطة التي تسري على عنوان واقع على ضفة النهر قد تتغير إذاً بعد الشراء: اطّلع على ما يجب التحقق منه عند الشراء في منطقة معرّضة للفيضان.

منتزه طبيعي مكان ملعب الغولف. يقع Golf Ste-Rose، في 1400، boulevard Mattawa، في الجزء من Fabreville الذي تضعه المدينة في القطاع 5. وفي فبراير 2026، قدّمت المدينة عرض شراء لهذا الموقع الذي تبلغ مساحته 52 هكتاراً، بتمويل قدره 4.5 مليون $ من CMM ومن حكومة كيبيك، لتحويله إلى منتزه طبيعي؛ وصفحة الاستشارة الخاصة به تتحدث الآن عن اقتناء الأرض. وتعتزم المدينة تأجير الموقع لمشغّل ملعب الغولف حتى 30 نوفمبر 2027. ويتوقع العرض الذي قدّمته المدينة في يونيو 2026 إتاحة الوصول إلى الموقع في 2028، ويشير إلى أن 74% من مساحته تقع في منطقة معرّضة للفيضان. ومن المقرر عقد لقاء إعلامي في 22 أكتوبر 2026.

البيع في Sainte-Rose أو في Fabreville

في Sainte-Rose، ارتفعت المبيعات، لكن المنافسة ارتفعت أكثر: عروض سارية للمنازل لأسرة واحدة أكثر بنسبة 72%، مقابل مبيعات أكثر بنسبة 31%. والسعر الوسيط البالغ 670 000 $ يتوقف على مجموعة المنازل التي بيعت هذا الصيف، لا على منزلك أنت. فانطلق من مبيعات المنازل المشابهة في شارعك: اطّلع على كيفية التدقيق في العقارات المقارنة وفي سعر الجار. وإن كان المنزل مدرجاً في جرد التراث، فاجمع الأذونات والرخص التي حصلت عليها: فقد يطلبها المشتري.

في Fabreville، بيعت المنازل التي انتقلت ملكيتها في 30 يوماً في المتوسط، أي دون متوسط لافال البالغ 36 يوماً، لكن مخزون المنازل لأسرة واحدة نما بنسبة 22%: فمنزلك يُعرض اليوم إلى جانب عدد أكبر من العروض المنافسة.

الشراء في القطاع 5 من لافال

فارق السعر يُدفع أيضاً في رسوم نقل الملكية (droits de mutation). يتجاوز السعران الوسيطان 500 000 $، وهي العتبة التي تطبّق لافال فوقها نسبة 3% في 2026. وباعتماد جدول المدينة، ومع أساس احتساب يساوي السعر، تبلغ الرسوم 7 410.50 $ عند سعر 560 000 $، و10 710.50 $ عند سعر 670 000 $. غير أن أساس الاحتساب هو الأعلى بين ثلاثة مبالغ: السعر المدفوع، والمبلغ المذكور في العقد، والقيمة المسجلة في سجل التقييم مضروبة في 1.03. وحاسبة رسوم نقل الملكية تعيد الحساب بأرقامك أنت.

قرب النهر، ابحث عن العنوان أو عن رقم القطعة على الخريطة التفاعلية لحكومة كيبيك، ثم اطلب الحدود الدقيقة من المدينة: فعبارة «Présence possible de zone inondable» (احتمال وجود منطقة معرّضة للفيضان) لا قيمة قانونية لها.

أسئلة شائعة

هل Fabreville جزء من القطاع 5 في لافال؟ جزئياً. تسمّي المدينة قطاعها 5 «Sainte-Rose, Fabreville»، لكن بياناتها هي نفسها تضع غرب مدينة Fabreville السابقة في القطاع 4. أما Centris فتنشر منطقة واحدة لـFabreville كله.

هل يسمح برنامج PPU لمحطة Sainte-Rose بمبانٍ مرتفعة؟ يتيح حتى ثمانية طوابق في قلب قطب المحطة، ومن طابق واحد إلى ثلاثة طوابق في الأحياء السكنية القائمة. أما لقطعة أرض محددة، فالقواعد المعتمدة هي قواعد Code de l’urbanisme، ويُبحث عنها بحسب العنوان في Info-règlements.

هل سوق Sainte-Rose في صالح البائعين؟ لا تصنّف أي وثيقة صادرة عن APCIQ حي Sainte-Rose وحده: فمؤشرها يجمعه مع Auteuil وVimont. وبالنسبة إلى المنطقة الحضرية، تكتب APCIQ أن بائعي المنازل لأسرة واحدة يحتفظون بالأفضلية في كل قطاع من القطاعات الكبرى.

وللاستزادة، اقرأ سوق العقارات في لافال، حياً بحي، والشراء في لافال: القطاعات الستة، واطّلع على صفحتي عن لافال.

تبيع أو تشتري في Sainte-Rose أو في Fabreville؟ اكتب لي: ننظر معاً في المبيعات المقارنة في شارعك، وفي خريطة المناطق المعرّضة للفيضان، وفي التقسيم العمراني للعنوان. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج