سوق العقارات في سان أوبير، لونغوي: الربع الثالث 2026

في الربع الثالث من 2026، بيع المنزل لأسرة واحدة بسعر وسيط قدره 587 500 $ في سان أوبير (Saint-Hubert)، البلدية الفرعية (arrondissement) التابعة لمدينة لونغوي، بحسب Centris: أي أقل بمبلغ 37 500 $ مما في لونغوي القديمة، وأقل بمبلغ 57 500 $ مما في الضفة الجنوبية بمجملها. وتراجعت المبيعات بنسبة 25% في سنة، وهو أكبر انخفاض بين البلديات الفرعية الثلاث في المدينة. إليك الأرقام بحسب فئة العقار، وما يمكن التحقق منه حول المطار، وما الذي يغيّره ذلك لمن يبيع أو يشتري.

سوق العقارات في سان أوبير، لونغوي، بالأرقام

تنشر Centris إحصاءات منطقة باسم «Longueuil (Saint-Hubert)»، تحمل اسم البلدية الفرعية، وكان عدد سكانها 90 898 نسمة في إحصاء 2021 بحسب صفحتها. ولا تنزل Centris إلى مستوى أدنى من ذلك: فالدوائر الانتخابية السبع في البلدية الفرعية، من لافليش إلى المزارعين (Maraîchers)، مروراً بكرويدون إيبرفيل وبارك دو لا سيتيه، ليست لها إحصاءات بيع خاصة بها.

في هذا الربع، تحصي Centris عدد 216 عملية بيع سكنية (ناقص 25%)، بحجم مبيعات قدره 124.9 مليون دولار (ناقص 21%). وارتفعت العروض الجديدة بنسبة 5%، والعروض السارية بنسبة 18% لتبلغ 324 عرضاً. وعلى الأرباع الأربعة الأخيرة: 1 152 عملية بيع، أي أقل بنسبة 10%. والتغيّرات المذكورة بين قوسين تقارن بالربع نفسه من 2025؛ أما تغيّر الأيام في السوق فيُحسب بالأيام لا بالنسبة المئوية.

ويخصّص مؤشر APCIQ (baromètre)، المستمد من النظام نفسه، صفحة لسان أوبير، وهي قطاعه رقم 44، بأرقام قريبة جداً (216 عملية بيع، لكن بتراجع قدره 26%). وتقتصر الجداول أدناه على صفحات Centris.

المنزل لأسرة واحدة: أدنى سعراً من لونغوي القديمة، وأسرع بيعاً

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـلونغوي (سان أوبير) وبـلونغوي (لونغوي القديمة) وبـمونتريال (الضفة الجنوبية)، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

يبيع سان أوبير منازل أكثر مما تبيع لونغوي القديمة، بسعر أدنى وبسرعة أكبر: 29 يوماً في المتوسط بين توقيع عقد الوساطة (contrat de courtage) والبيع، مقابل 35 يوماً. ويصمد الفارق على أربعة أرباع: سعر وسيط قدره 588 750 $ (+3%) في سان أوبير، و616 500 $ (+4%) في لونغوي القديمة. ويتراجع عرض المنازل فيه بنسبة 10%، في حين يرتفع في الضفة الجنوبية بنسبة 16%.

ما تقوله APCIQ. على الأشهر الاثني عشر الأخيرة، يصنّف مؤشرها كل الشرائح السعرية للمنزل لأسرة واحدة في سان أوبير بأنها لصالح البائعين. فالشريحة من 440 000 $ إلى 740 000 $، التي تتركز فيها معظم المبيعات، لا يتجاوز مخزونها 2.1 أشهر؛ أما شريحة 880 000 $ فأكثر، فمخزونها 6.7 أشهر. والتوازن، بحسب APCIQ، يقع بين 8 و10 أشهر من المخزون.

الكوندو والمبنى المتعدد الشقق: مبيعات أقل، وعرض أكبر

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـلونغوي (سان أوبير) وبـمونتريال (الضفة الجنوبية)، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

يسجّل الكوندو أكبر تراجع في البلدية الفرعية: مبيعات أقل بنسبة 44%، ووحدات معروضة أكثر بنسبة 52%، و16 يوماً إضافية قبل البيع. ويبقى سعره الوسيط قريباً من سعر لونغوي القديمة (398 500 $). وعلى أربعة أرباع: 402 عملية بيع (ناقص 16%)، بسعر وسيط قدره 381 312 $ (0%).

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـلونغوي (سان أوبير) وبـمونتريال (الضفة الجنوبية)، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

بالنسبة إلى المباني المتعددة الشقق التي بيعت في الربع، وعددها 27، لا تنشر Centris أي نسبة تغيّر، ولا سعراً وسيطاً، ولا مدة بيع: فعدد المعاملات أقل من أن يعطي إحصاءً موثوقاً. ويحل سطر الأرباع الأربعة الأخيرة محل هذه الأرقام.

ما الذي تغيّر في سنة

مبيعات أقل، وأسعار وسيطة صامدة. تنخفض المبيعات بنسبة 18% في المنزل وبنسبة 44% في الكوندو؛ ولا يتحرك السعر الوسيط للمنزل لأسرة واحدة، في حين يرتفع سعر الكوندو بنسبة 3%. وتتناقص المنازل المعروضة، بينما تتراكم وحدات الكوندو المعروضة. والسعر الوسيط لا يصف إلا العقارات التي بيعت خلال الربع: فإذا تغيّرت تركيبة المبيعات، تغيّر هو أيضاً من دون أن يكون منزل بعينه قد ربح قيمة أو خسرها.

السياق الإقليمي. على مستوى المنطقة الحضرية، تلاحظ APCIQ في الربع الثالث أن عدد العقارات المعروضة أعلى بنسبة 17% مما كان عليه قبل سنة، وترى أن الضفة الجنوبية تبقى لصالح البائعين، بما في ذلك سوق الكوندو. وفي 19 أكتوبر 2026، يبلغ السعر التوجيهي لبنك كندا 2.25%، بعد تثبيته في 2 سبتمبر؛ والإعلان المقبل مقرر في 28 أكتوبر.

مطار سان أوبير: ما الذي يمكن التحقق منه

يحمل مطار سان أوبير السابق اليوم اسم MET، أي Aéroport métropolitain de Montréal (مطار مونتريال الحضري). ويقع على route de l’Aéroport، وهي طريق تضعها بيانات شبكة الطرق التي تنشرها المدينة بالكامل داخل البلدية الفرعية. وتستقبل محطته الجديدة المسافرين منذ 15 يونيو 2026، مع Porter Airlines وPascan Aviation؛ وتربطه حافلة METbus التابعة لـRTL بمحطة مترو Longueuil كل 35 دقيقة.

الرحلات الليلية. في 22 مارس 2024، رحّبت المدينة بقرار وزير النقل الفيدرالي: فابتداءً من 1 أبريل 2024، مُنعت طائرات Boeing 737 التابعة لـChrono Aviation من الساعة 23:00 حتى الساعة 7:00، وهو ما كان سكان من سان أوبير يطالبون به منذ سنوات طويلة. واليوم، يؤكد MET أنه لا يستقبل أي طائرة كبيرة الحجم (gros porteur) ولا أي رحلة تجارية ليلية، ويستشهد بدراسة أجرتها Stantec في 2023 مفادها أن الرحلات التجارية لن يكون لها سوى أثر ضئيل على الضجيج. وهذا الملخص هو ملخص المشغّل: فالدراسة نفسها غير منشورة على صفحته.

منحنيات الضجيج الرسمية. يجعل مخطط التهيئة والتنمية للتجمع الحضري (schéma d’aménagement) المناطقَ التي يبلغ فيها مؤشر الضجيج 25 NEF فأكثر حول المطار قطاعاتِ قيود صوتية (الخريطة 38). وعلى الأنظمة البلدية فيها أن تمنع أي استعمال حساس رئيسي جديد، بما في ذلك السكن، أو أن تفرض معايير تستهدف 40 dBA Leq 24 h في غرفة الجلوس وغرف النوم. وتأتي هذه المنحنيات من دراسة صوتية أُجريت في 2011، وما زال المخطط الموحَّد المنشور في 2025 يحيل إليها. وتذكّر الوثيقة نفسها بأن المدينة لا تملك أي صلاحية على النقل الجوي، الذي يعود إلى الاختصاص الفيدرالي.

عملياً. تابع الرحلات في الوقت الفعلي بأداة WebTrak على صفحة الضجيج لدى MET، التي تستقبل البلاغات أيضاً. واسأل المدينة إن كانت الأرض تقع في قطاع 25 NEF فأكثر، خصوصاً إن كنت تنوي التوسيع أو البناء، وزُر العقار في ساعات مختلفة. أما غلاف المبنى نفسه، فراجع الضجيج والعزل الصوتي: ما الذي تتحقق منه.

النقل والورش في البلدية الفرعية

القطار. محطة Longueuil-Saint-Hubert هي المحطة الوحيدة على الخط 13 Mont-Saint-Hilaire التابع لـexo التي تقع في لونغوي؛ ويصل الخط إلى Gare Centrale (المحطة المركزية) مروراً بسان لامبير.

Taschereau: من مشروع Léeo إلى خط حافلات. كانت الخطة العمرانية (plan d’urbanisme) لعام 2021 لا تزال تذكر مشروع Léeo. وفي يونيو 2025، قدّمت لونغوي وبروسار تصوّراً يقوم على خدمة حافلات سريعة، من دون جدول زمني للبناء. أما الإجراء الملموس فجاء من ARTM (الهيئة الإقليمية للنقل الحضري): فخط الحافلات الحضري 901 Taschereau، الذي يشغّله RTL، في الخدمة منذ 24 أغسطس 2026. وكانت ARTM تصفه في يونيو بأنه يربط Terminus Longueuil ومحطة Panama التابعة لـREM ومحطات حافلات في لا بريري وكانديّاك ودلسون. وداخل البلدية الفرعية، تصف الخطة العمرانية قطاع Grande Allée وboulevard Édouard، في لافليش، بأنه مرتبط بـboulevard Taschereau عبر شوارع محلية كثيرة.

لافليش: برنامج PPU الخاص بـGrande Allée وboulevard Édouard. يهدف هذا البرنامج الخاص للتخطيط العمراني (programme particulier d’urbanisme)، المدرج في خطة 2021، إلى تكثيف سكني: مبانٍ مختلطة تضم مساكن في الطوابق العليا، ومقاطع من Grande Allée تتحوّل إلى السكن، ومنع المتاجر المرتبطة بالسيارات. وتلاحظ الخطة أنه لم تبقَ هناك أي أرض جديدة للتطوير: فتحوّل الشريانين سيمر عبر إعادة التطوير.

ورشة Grande Allée مستمرة حتى 2028. منذ ربيع 2026، تعيد لونغوي وبروسار بناء 2.1 كم من Grande Allée، من rue Bellevue في غرينفيلد بارك إلى rue Jonergin في سان أوبير، بحسب بيانات شبكة الطرق التابعة للمدينة: سطح الطريق، وشبكة مياه الشرب، والصرف الصحي، ومسارات مخصصة للحافلات، ومسارات للدراجات، بكلفة 42 مليون دولار. ويبقى مسار واحد على الأقل مفتوحاً في كل اتجاه، لكن الورشة تتقدم على مراحل: فبالنسبة إلى عقار على حافة الشارع، قد تقع الزيارة في قلب منطقة الأشغال.

البيع أو الشراء في سان أوبير، لونغوي

بيع منزل. مدة بيع متوسطها 29 يوماً، ومنازل منافسة أقل بنسبة 10%، وشرائح سعرية كلها لصالح البائعين بحسب APCIQ. هذه ظروف القطاع، لا وعد يخص عنواناً بعينه: فالسعر المطلوب يُبرَّر بالمبيعات الحديثة لمنازل مشابهة، كما يشرح مقال العقارات المقارنة: كيف تدقّق في سعر الجار.

بيع وحدة كوندو. تدخل وحدتك السوق بين 137 وحدة كوندو معروضة (+52%)، في حين تتراجع المبيعات بنسبة 44%. واجمع قبل طرح العقار المستندات التي سيطلبها المشتري من النقابة (syndicat de copropriété)، وهي مفصّلة في موجبات القانون 16 في الملكية المشتركة.

الشراء: رسوم نقل الملكية. في لونغوي، لا يُطبَّق معدل 3% إلا على ما يتجاوز 630 100 $. وعند السعر الوسيط للربع، أي 587 500 $، يعطي الحساب 6 923 $ من رسوم نقل الملكية (droits de mutation، أو ما يُعرف بضريبة الترحيب): 314.50 $ على أول 62 900 $، و2 521 $ حتى 315 000 $، ثم 4 087.50 $ على الباقي. وأساس الحساب هو الأعلى بين السعر، والمقابل المذكور في العقد، والقيمة المسجلة في سجل التقييم مضروبة في 1.06 في 2026، وتصدر المدينة فاتورة بالمبلغ كله تُدفع دفعة واحدة خلال 30 يوماً. وأعد الحساب على سعرك أنت بـحاسبة رسوم النقل.

الشراء: الضرائب. في 2026، ترتفع فاتورة الضرائب للمنزل لأسرة واحدة المتوسط في لونغوي بنسبة 3.4%، بحسب المدينة، التي توزّع على ثلاث سنوات تغيّر القيم في سجل التقييم الممتد من 2025 إلى 2027. وفي 2024، أوضحت المدينة أنها وزّعت السجل السابق أيضاً، لأن الارتفاع الحاد كان أشدّ في سوق المشترين الأوائل في غرينفيلد بارك وسان أوبير. ولا تعيد المدينة إصدار الفاتورة باسم المالك الجديد: فاطلب فاتورة البائع.

شراء مبنى متعدد الشقق. لا تنشر SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) نسبة شغور لسان أوبير وحدها. أما لمدينة لونغوي: 2.1% في أكتوبر 2025 (التصنيف c)، مقابل 1.3% قبل سنة (التصنيف d، أي أنها تُستعمل بحذر). وانطلق من عقود الإيجار الفعلية، كما يفصّل مقال المباني المدرّة للدخل: الحساب الحقيقي.

أسئلة شائعة

هل تنخفض الأسعار في سان أوبير؟ الأسعار الوسيطة للربع الثالث من 2026 لم تنخفض، بحسب Centris: مستقرة للمنزل لأسرة واحدة، ومرتفعة بنسبة 3% للكوندو. ما ينخفض هو عدد المبيعات، والسعر الوسيط لا يقول شيئاً عن قيمة عنوان بعينه.

لماذا يُباع المنزل في سان أوبير بسعر أدنى منه في لونغوي القديمة؟ لا يشرح ذلك أي مصدر رسمي. فـCentris تسجّل الفارق من دون أن تفصّله، والسعر الوسيط يتوقف على المنازل التي بيعت: عمرها، وحجمها، وأرضها. وبالنسبة إلى منزل بعينه، لا تجيب إلا المبيعات المقارنة.

كيف أعرف إن كان منزل ما معرّضاً لضجيج الطائرات؟ تُظهر WebTrak الرحلات في الوقت الفعلي، وتُظهر الخريطة 38 من مخطط التهيئة القطاعات التي يبلغ فيها المؤشر 25 NEF فأكثر، وتحدد المدينة، على الرقم 311 أو 450-463-7311، القاعدة التي تسري على الأرض. وأضف زيارة في الساعة التي تكون فيها عادةً في البيت.

وللاستزادة، اقرأ سوق العقارات في لونغوي، قطاعاً بقطاع والاعتراض على التقييم البلدي في كيبيك. أما صفحة سان أوبير وصفحة لونغوي فتجمعان الباقي.

منزل أو وحدة كوندو للبيع أو للشراء في سان أوبير؟ اكتب لي: أقارن عقارك بالمبيعات الحديثة للنوع نفسه من العقارات، دون رسوم.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج