سوق العقارات في سان أوستاش ودو مونتاني: الربع الثالث 2026

في سان أوستاش (Saint-Eustache)، وجد المنزل لأسرة واحدة الذي بيع في الربع الثالث من 2026 مشترياً في 23 يوماً في المتوسط، أي في أقل من نصف الأيام الـ49 المسجّلة في لورانتيد (Laurentides) بمجملها، بحسب Centris. وبلغ سعره الوسيط 598 250 $. وفي MRC de Deux-Montagnes نفسها، أي البلدية الإقليمية للمقاطعة، كاد مخزون دو مونتاني (Deux-Montagnes) من المنازل لأسرة واحدة المعروضة للبيع يتضاعف، ولا تزال سانت مارت سور لو لاك (Sainte-Marthe-sur-le-Lac) تنتظر الاعتراف بسدّها في الخرائط الجديدة للمناطق المعرّضة للفيضان. إليك أرقام البلديات السبع في هذه الـMRC.

سوق العقارات في سان أوستاش وجاراتها بالأرقام

تنشر Centris صفحة لكل بلدية من بلديات الـMRC السبع. وبين قوسين، نسبة التغيّر على سنة؛ أما تغيّر الأيام فيُحسب بالأيام، لا بالنسبة المئوية.

المنزل لأسرة واحدة. باعت خمس من البلديات السبع هذا الصيف عدداً أقل من أن تنشر له Centris سعراً وسيطاً للربع. لذلك تغطي الأعمدة الثلاثة الأخيرة الأرباعَ الأربعة الأخيرة.

المصدر: الإحصاءات العقارية لـCentris الخاصة بـسان أوستاش وسانت مارت سور لو لاك ودو مونتاني وبوانت كالوميه وسان جوزيف دو لاك وأوكا وسان بلاسيد ولورانتيد، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

الكوندو (الملكية المشتركة). لا يُنشر أي سعر وسيط للربع في الـMRC؛ وعلى أربعة أرباع، لثلاث مدن فقط سعر وسيط منشور. أما البلديات الأربع الأخرى، فلم تبع أي منها أكثر من أربع وحدات كوندو هذا الصيف.

المصدر: صفحات Centris نفسها، الربع الثالث 2026 ومجموع الأرباع الأربعة المنتهية في سبتمبر 2026.

المبنى المتعدد الشقق (plex) من 2 إلى 5 مساكن. أربع عشرة عملية بيع في الربع في البلديات السبع مجتمعة، من دون أي سعر وسيط تنشره Centris، حتى على أربعة أرباع. أما مؤشر APCIQ (الجمعية المهنية للوسطاء العقاريين في كيبيك)، المعروف بالـbaromètre، الذي يجمع هذه البلديات في قطاع واحد، فيعطي سعراً وسيطاً قدره 766 000 $ على 12 شهراً، لـ47 عملية بيع.

سان أوستاش ودو مونتاني وسانت مارت سور لو لاك: ثلاثة أنماط

سان أوستاش تحمل الحجم. تمثّل عمليات البيع السكنية المئة التي سجّلتها نحو 40% من عمليات البيع في الـMRC هذا الصيف.

سانت مارت سور لو لاك تبيع أكثر. ارتفعت مبيعاتها من المنازل لأسرة واحدة بنسبة 28%، لكن سعرها الوسيط في الربع تراجع بنسبة 9%، إلى 558 750 $، في حين أن سعرها الوسيط على أربعة أرباع هو الأعلى بين الأسعار المنشورة في الـMRC، عند 605 187 $. فالسعر الوسيط يصف مجموعة المنازل التي بيعت، لا قيمة منزل بعينه.

دو مونتاني تبيع بسرعة. على أربعة أرباع، بيعت منازلها لأسرة واحدة في 26 يوماً في المتوسط، وهي أقصر مدة في الجدول.

نظرة APCIQ. يضع مؤشرها هذه المدن في القطاع 25، أي غرب الضفة الشمالية (Ouest de la Rive-Nord). وتسمّي الصفحة 6 من المؤشر ستاً منها، لكن خريطته تشمل سان بلاسيد أيضاً، وقد تحققتُ من ذلك: مبيعات صفحات Centris السبع يبلغ مجموعها 252، وهو المجموع الوارد في المؤشر. وتحدد APCIQ فيه السعر الوسيط للمنزل لأسرة واحدة بـ573 500 $ (+2%) ومدة البيع بـ30 يوماً، مقابل 596 000 $ و36 يوماً للضفة الشمالية كلها.

وعلى 12 شهراً، يقع المنزل لأسرة واحدة في القطاع 25 في سوق «لصالح البائع» (Vendeur) في كل شريحة سعرية دون 850 000 $، مع مخزون قدره 2.5 شهر بين 430 000 $ و710 000 $. أما عند 850 000 $ فأكثر، فتحصي APCIQ عدد 12.1 شهراً من المخزون، وتتحدث عن سوق «لصالح المشتري» (Acheteur).

ما الذي تغيّر في سنة في سان أوستاش ودو مونتاني

في منطقة مونتريال الحضرية، أحصت APCIQ عدد 9 265 عملية بيع في الربع، أي أقل بنسبة 12% مما كانت عليه قبل سنة. ويكتب بيانها الصادر في 14 أكتوبر أن بائعي المنازل لأسرة واحدة يحتفظون بالأفضلية في كل قطاع رئيسي، وأن الكوندو في الضفة الشمالية يبقى لصالح البائعين. ويبلغ السعر التوجيهي لبنك كندا 2.25% في 19 أكتوبر 2026، قبل الإعلان المقرر في 28 أكتوبر.

العرض يرتفع أسرع من المبيعات. في القطاع 25، ارتفعت العروض السارية (inscriptions en vigueur) بنسبة 25%، إلى 416 عرضاً، وتراجعت المبيعات بنسبة 9%. وفي دو مونتاني، بلغ مخزون المنازل لأسرة واحدة 45 منزلاً، أي بزيادة 95%. وفي سان أوستاش، بقي هذا المخزون مستقراً (+1%)، لكن مخزون الكوندو تضاعف وزاد: 51 عرضاً سارياً، بزيادة 121%. وفي القطاع كله، يُباع الكوندو في 45 يوماً، أي بزيادة 12 يوماً، بسعر وسيط قدره 355 000 $ (ناقص 4%).

الإيجار والبناء الجديد. في أكتوبر 2025، قاست SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) نسبة شغور قدرها 1.0% في سان أوستاش و0.6% في دو مونتاني، مقابل 2.9% في منطقة مونتريال الحضرية؛ ولا تنشر نسبة إجمالية للبلديات الخمس الأخرى. ومن يناير إلى سبتمبر 2026، أحصت 533 مسكناً بدأ بناؤه (mises en chantier) في دو مونتاني، منها 520 شقة، مقابل 186 قبل سنة؛ أما سان أوستاش فانتقلت من 100 إلى 23. والمسكن الذي بدأ بناؤه مسكنٌ شُرع في تشييده، لا مسكن سُلّم إلى أصحابه.

شبكة REM في دو مونتاني: محطتان، وورشة على ضفة البحيرة

ما يعمل. فرع Deux-Montagnes من شبكة REM (Réseau express métropolitain، القطار الخفيف الحضري) في الخدمة منذ 17 نوفمبر 2025. ومحطتاه في الضاحية الشمالية (couronne nord) تقعان كلتاهما في مدينة دو مونتاني: محطة Grand-Moulin، في 46، rue de la Gare، ومحطة Deux-Montagnes، في 400، boulevard Deux-Montagnes، وكلتاهما بحالة «En service» (في الخدمة) على القائمة الرسمية في 21 أكتوبر 2026. ولا تقع أي منهما في سان أوستاش ولا في سانت مارت سور لو لاك. والوقوف فيهما مدفوع.

ما يُبنى. في 19 مارس 2026، أعلنت مدينة دو مونتاني بدء أشغال مشروع Quai no. 15، عند طرف الجادة الخامسة عشرة (15e Avenue)، على ضفة البحيرة: خمسة مبانٍ من 16 طابقاً قرب محطة Grand-Moulin، داخل منطقة TOD (aire TOD)، وهي منطقة تشجّع على الكثافة السكنية قرب النقل العام. ولا تذكر المصادر أي ورش تشكّل الشقق الـ520 التي أحصتها SCHL.

النتيجة العملية. تقول المدينة إنها تركّز الكثافة قرب المحطات حفاظاً على الأحياء القائمة. فقبل تقديم عرض على عقار قريب من محطة، اسأل دائرة التعمير (urbanisme) عمّا يسمح به التقسيم العمراني (zonage) على الأراضي المجاورة.

الماء: السدود، والخرائط المؤجلة، وفيضان أبريل

خريطة مؤجلة. تغطي الدفعة الأولى من خرائط الجيل الجديد التي أعدّتها Communauté métropolitaine de Montréal (المجموعة الحضرية لمونتريال، CMM) خصوصاً بحيرة دو مونتاني (lac des Deux Montagnes) ونهر الجزر الألف (rivière des Mille Îles). وكان من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2026؛ وفي 30 يوليو، طلبت CMM من حكومة كيبيك العودة عن قرارها تأجيلها إلى تاريخ غير محدد. ولا تعلن الصفحة الحكومية المحدَّثة في 28 أغسطس 2026 إلا نشراً «خلال الأشهر المقبلة»؛ وإلى ذلك الحين، تسري خرائط الجيل القديم الخاصة بالبلدية أو بالـMRC. وسان بلاسيد هي البلدية الوحيدة في الـMRC التي تقع خارج إقليم CMM.

سدّ سانت مارت سور لو لاك. جرى تمديده وتقويته ورفعه وجعله غير نفّاذ للماء في 2020، بتمويل قدره 48.8 مليون دولار من كيبيك وأوتاوا. وتريد المدينة الاعتراف بمتانته كي يُربط القطاع الجنوبي، حيث يقع نحو 2 000 مسكن، بأدنى درجة من الخطر. ولهذا عليها أن تقدّم دراسة أداء (étude de performance) في موعد أقصاه 1 مارس 2028؛ وقد أذن مجلسها بهذه الدراسة. وخلف منشأة معترف بها، ستحدد حكومة كيبيك «منطقة محمية ذات خطر متبقٍّ» (zone protégée à risque résiduel)، تخضع لمعايير فئة الشدة المنخفضة (classe d’intensité faible). وفي مارس، طلب رئيس البلدية توضيح فئة القطاع الواقع جنوب chemin d’Oka خلال المرحلة الانتقالية، وهو غموض «يزرع البلبلة لدى شركات التأمين والمُقرضين بالرهن العقاري».

دو مونتاني وبوانت كالوميه. في أكتوبر 2024، كتبت دو مونتاني أنها زوّدت نفسها مؤخراً بسدود، وأن عليها أن تثبت أنها آمنة كي يُعترف بها. ومنذ أبريل 2025، تتولى محطة ضخ لمياه الأمطار بقدرة 1 200 لتر في الثانية المهمة حين يرتفع منسوب البحيرة. وتشير الـMRC أيضاً إلى منشأة حماية في بوانت كالوميه.

سان أوستاش. في 15 أبريل 2026، انتقلت المدينة إلى حالة التأهب البرتقالية (veille orange) بسبب فيضان نهر الجزر الألف. ولا تزال صفحتها عن المناطق المعرّضة للفيضان تعلن دخول الخرائط الجديدة حيز التنفيذ «المقرر في 2025»، وهي معلومة لم تعد محدَّثة. وقبل أي أشغال، على المالك في منطقة معرّضة للفيضان أن يستعلم لدى Service de l’urbanisme (دائرة التعمير).

البيع أو الشراء في سان أوستاش وغرب الضفة الشمالية

ثلاثة جداول لرسوم نقل الملكية. في 2026، تطبّق خمس من البلديات السبع معدل 3% على ما يتجاوز 500 000 $. وتطبّق سان بلاسيد 2% من 500 000 $ إلى 1 000 000 $، ثم 3%. وتحتفظ أوكا بمعدل 1.5% حتى 630 100 $، ثم 2% حتى 1 260 300 $، و3% فوق ذلك، بحسب صفحتها المحدَّثة في 30 يناير 2026. فعلى الشريحة الممتدة من 500 000 $ إلى 600 000 $، تبلغ رسوم نقل الملكية (droits de mutation، أو ضريبة الترحيب) 3 000 $ في المدن الخمس التي تطبّق 3%، و2 000 $ في سان بلاسيد، و1 500 $ في أوكا. والأساس هو الأعلى بين السعر، والمبلغ المذكور في العقد، والتقييم البلدي مضروباً في المعامل المقارن (facteur comparatif)، وهو 1.12 في دو مونتاني: أعد الحساب بـحاسبة رسوم النقل، واطّلع على من يدفع ضريبة الترحيب ومتى.

للبائع. في سان أوستاش، يُباع المنزل لأسرة واحدة بسرعة ومخزونه مستقر؛ أما في الكوندو، فتجاور وحدتك أكثر من ضعف العروض التي كانت معروضة قبل سنة. وعند 850 000 $ فأكثر، تصف APCIQ سوق المنزل لأسرة واحدة في القطاع 25 بأنها «لصالح المشتري» (Acheteur). والسعر الوسيط لمدينة ما لا يحدد سعرك: انطلق من المبيعات المماثلة في شارعك، مستعيناً بـطريقة التدقيق في عقار مقارن.

للمشتري. جنوب chemin d’Oka في سانت مارت سور لو لاك، أو قرب الماء، احصل كتابةً من البلدية على الخريطة التي تنطبق على القطعة (lot)، وعلى جواب شركة التأمين، قبل رفع شرط التمويل.

أسئلة شائعة

هل توجد محطة REM في سان أوستاش؟ لا. محطتا الضاحية الشمالية، Grand-Moulin وDeux-Montagnes، تقعان في مدينة دو مونتاني.

هل سوق سان أوستاش لصالح البائعين؟ لا يصنّف مؤشر APCIQ سان أوستاش وحدها. أما للقطاع 25، الذي يشملها، فيصنّف المنزل لأسرة واحدة «لصالح البائع» (Vendeur) دون 850 000 $، و«لصالح المشتري» (Acheteur) عند 850 000 $ فأكثر، على الأشهر الاثني عشر الأخيرة.

هل تأخذ الخرائط في الحسبان سدّ سانت مارت سور لو لاك؟ ليس بعد. فالاعتراف به يمرّ بدراسة يجب تقديمها في موعد أقصاه 1 مارس 2028، وخرائط CMM الجديدة ليست سارية. وحتى لو اعتُرف به، فسيبقى خلفه «منطقة محمية ذات خطر متبقٍّ».

وللاستزادة، اقرأ سوق العقارات في لورانتيد، قطاعاً بقطاع، والتحققات اللازمة قبل الشراء في منطقة معرّضة للفيضان وكيف تقارن بين قطاعات الضفة الشمالية، واطّلع على صفحتي عن سان أوستاش.

منزل للبيع أو للشراء في سان أوستاش أو دو مونتاني أو سانت مارت سور لو لاك؟ اكتب لي: أجمع لك المبيعات المقارنة في القطاع، وخريطة المناطق المعرّضة للفيضان التي تنطبق على القطعة، وجدول رسوم نقل الملكية في المدينة. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج