سوق العقارات في روزمون وفيليري، مونتريال: الربع الثالث 2026

في مونتريال، سجّلت دائرتا روزمون لا بوتيت باتري (Rosemont-La Petite-Patrie) وفيليري سان ميشيل بارك إكستنشن (Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension) عدد 209 و126 عملية بيع سكنية في الربع الثالث من 2026، بحسب Centris: أي أقل بنسبة 23% و26% مما كانت عليه في صيف 2025، وهو قرابة ضعف التراجع المسجّل في جزيرة مونتريال (ناقص 13%). ويحتل المبنى المتعدد الشقق (plex) وزناً كبيراً في الدائرتين، إذ يمثّل قرابة نصف المبيعات في فيليري وقرابة ثلثها في روزمون، ويصمد سعره الوسيط عند 950 000 $ في روزمون و880 000 $ في فيليري. إليك الأرقام، ثم ما الذي يتغيّر في القطاع: الخط الأزرق للمترو، والضرائب، والتحويل إلى ملكية مشتركة.

سوق العقارات في روزمون وفيليري بالأرقام

تغطي صفحتا Centris الخاصتان بهاتين الدائرتين (arrondissements) من مونتريال 141 813 و145 090 نسمة بحسب إحصاء 2021. والتغيّرات المذكورة بين قوسين تقارن بالربع نفسه من 2025؛ أما تغيّر الأيام في السوق فيُحسب بالأيام لا بالنسبة المئوية.

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـروزمون لا بوتيت باتري وبـفيليري سان ميشيل بارك إكستنشن وبـجزيرة مونتريال، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

في فيليري، يسجّل سجل التقييم العقاري (rôle d’évaluation) عدد 12 715 وحدة من 2 إلى 5 مساكن، مقابل 5 184 وحدة كوندو و3 660 منزلاً لأسرة واحدة. وفي روزمون، 12 675 وحدة من 2 إلى 5 مساكن، و12 454 وحدة كوندو، و2 802 منزل لأسرة واحدة. فوحدات الكوندو في روزمون تكاد تعادل المباني المتعددة الشقق عدداً؛ أما في فيليري، فالمباني المتعددة الشقق أكثر من ضعف وحدات الكوندو.

المبنى المتعدد الشقق: السوق المحورية في روزمون وفيليري

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـروزمون لا بوتيت باتري وبـفيليري سان ميشيل بارك إكستنشن وبـجزيرة مونتريال، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

يمثّل المبنى المتعدد الشقق 59 من أصل 126 عملية بيع في فيليري، و65 من أصل 209 في روزمون، مقابل أقل من عملية بيع واحدة من كل خمس في الجزيرة (614 من أصل 3 344). وهو يُباع هناك أسرع أيضاً: 39 يوماً في روزمون و43 يوماً في فيليري في المتوسط بين توقيع عقد الوساطة (contrat de courtage) والبيع، مقابل 52 يوماً في الجزيرة. وعلى الأرباع الأربعة الأخيرة، تحصي Centris عدد 339 عملية بيع لمبانٍ متعددة الشقق في روزمون (ناقص 1%) و284 في فيليري (ناقص 13%)، بسعر وسيط قدره 986 625 $ و856 250 $ على التوالي، وكلاهما مرتفع بنسبة 7%.

رسوم نقل الملكية عند السعر الوسيط. عند 950 000 $، يعطي جدول مدينة مونتريال لسنة 2026 رسوماً قدرها 14 349 $ (droits de mutation، أو ما يُعرف بضريبة الترحيب)؛ وعند 880 000 $، تبلغ الرسوم 12 949 $. ولسعرك أنت، تطبّق حاسبة رسوم النقل معدلات المدينة.

الكوندو والمنزل لأسرة واحدة

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـروزمون لا بوتيت باتري وبـفيليري سان ميشيل بارك إكستنشن وبـجزيرة مونتريال، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

في روزمون، يمثّل الكوندو 60% من المبيعات. وترتفع عروضه السارية بنسبة 37%، لكن الوحدات المبيعة بقيت 40 يوماً في السوق، مقابل 67 يوماً في الجزيرة.

نسبة +33% في فيليري. تقوم هذه النسبة على 47 عملية بيع. وعلى أربعة أرباع، تعطي Centris سعراً وسيطاً قدره 497 562 $ (+8%)، ويعطي مؤشر APCIQ (baromètre)، على 12 شهراً، 473 750 $ (0%): ولا يُظهر أيٌّ منهما قفزة بمقدار الثلث. فتغيّر السعر الوسيط يصف مبيعات فترة ما، لا قيمة وحدة بعينها، لأن تركيبة المبيعات تتغيّر من ربع إلى آخر.

ما تقوله APCIQ. يقيس مؤشر APCIQ (الجمعية المهنية للوسطاء العقاريين في كيبيك) للربع الثالث سوق الكوندو في القطاعين 13 (روزمون) و14 (فيليري) بحسب الشريحة السعرية، على 12 شهراً. في فيليري، الشرائح الأربع التي تُباع فيها وحدات كوندو كلها لصالح البائعين، بين 3.5 و5.1 أشهر من المخزون. وكذلك الأمر في روزمون ابتداءً من 280 000 $ (بين 2.9 و5.0 أشهر)؛ ولا تميل لصالح المشترين إلا الشريحة الدنيا، التي يبلغ مخزونها المتوسط 8 وحدات (10.6 أشهر). والتوازن، بحسب APCIQ، يقع بين 8 و10 أشهر من المخزون.

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـروزمون لا بوتيت باتري وبـفيليري سان ميشيل بارك إكستنشن وبـجزيرة مونتريال، الأرباع الأربعة المنتهية في سبتمبر 2026.

مع 19 عملية بيع في روزمون و20 في فيليري خلال الربع، لا تنشر Centris سعراً وسيطاً فصلياً للمنزل لأسرة واحدة، ومن هنا جاء اعتماد الأرباع الأربعة الأخيرة في الجدول. وهي الفئة الوحيدة التي ينخفض فيها العرض: 40 منزلاً معروضاً في روزمون (ناقص 2%)، و30 منزلاً في فيليري (ناقص 16%).

ما الذي تغيّر في سنة في مونتريال

مبيعات أقل، وعرض أكبر. تتراجع المبيعات بنسبة 23% في روزمون و26% في فيليري، وترتفع العروض الجديدة بنسبة 8% و1%، وتصعد العروض السارية بنسبة 22% و10%. ومع ذلك، لا ينخفض أي سعر وسيط منشور في الدائرتين.

السياق الإقليمي. في منطقة مونتريال الحضرية (RMR)، تحصي APCIQ عدد 9 265 عملية بيع في الربع الثالث (ناقص 12%) و20 350 عقاراً معروضاً (+17%). وفي الكوندو على مستوى الجزيرة كلها، تضع الظروف على الحدّ بين السوق المتوازنة وأفضلية المشترين، وهو ما لا تُظهره صفحاتها الخاصة بقطاعي روزمون وفيليري. وبقي السعر التوجيهي لبنك كندا عند 2.25% في 20 أكتوبر 2026، والإعلان المقبل مقرر في 28 أكتوبر.

حساب الضرائب لسنة 2026. يقيس سجل التقييم 2026-2027-2028، النافذ منذ 1 يناير 2026، السوقَ كما كانت في 1 يوليو 2024، مقابل 1 يوليو 2021 للسجل السابق. وترتفع فيه قيمة المباني من 2 إلى 5 مساكن بنسبة 9.4% في المتوسط في روزمون و10.9% في فيليري، مقابل 9.8% لمدينة مونتريال. وبحسب ميزانية المدينة لسنة 2026، ترتفع أعباؤها الضريبية العقارية بنسبة 4.5% و4.1% في المتوسط هذه السنة، مقابل 3.5% للمدينة كلها. والمتوسط لا يحدد فاتورة مبنى بعينه. ومقال الضرائب العقارية في مونتريال ولافال يفصّل طريقة الحساب.

ما الذي يتحرك في القطاع: الخط الأزرق وقطاع Pie-IX

الخط الأزرق، المتوقع في 2031. تمدّ STM (شركة النقل في مونتريال) المترو نحو الشرق انطلاقاً من محطة Saint-Michel: خمس محطات جديدة، ونفق طوله نحو 6 كم، وافتتاح متزامن للمحطات الخمس متوقع في 2031. وستقع محطة Vertières عند تقاطع شارع Jean-Talon وجادة Pie-IX. وقبل الأشغال، تُخضع STM للفحص المباني الواقعة على مسافة تقل عن 75 م من الحفريات أو عن 30 م من محور النفق.

قطاع Pie-IX قيد التخطيط. في صفحة حُدّثت في 31 أكتوبر 2025، تعرض مدينة مونتريال هذا القطاع الممتد على 35 هكتاراً، حول Pie-IX وJean-Talon Est، والموزّع بين فيليري سان ميشيل بارك إكستنشن وسان ليونار، قرب روزمون لا بوتيت باتري. وتستهدف المدينة فيه مساكن جديدة وحديقة مركزية، وتعلن عن استشارات في 2026. وتحدد الصفحة أفقاً يمتد حتى 2050، بلا جدول زمني للأشغال.

مساكن إيجارية جديدة، ووحدات كوندو شبه غائبة. من يناير إلى سبتمبر 2026، أحصت SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) 519 مسكناً بدأ بناؤها في منطقتها «Rosemont/La Petite-Patrie»، مقابل 62 قبل سنة: 513 مسكناً للإيجار و6 وحدات كوندو. وفي منطقة «Villeray/St-Michel/Pc-Extension»: 116 مسكناً (140 في 2025)، منها 90 للإيجار و26 مسكناً تعاونياً، ولا أي وحدة كوندو.

نسبة شغور إجمالية غير منشورة. عن أكتوبر 2025، وهو أحدث مسح، لا تقدّم SCHL نسبة إجمالية لهاتين المنطقتين (لأسباب تتعلق بالسرية أو بالموثوقية الإحصائية). أما للمساكن ذات الغرفة الواحدة، فتنشر 0.5% في Rosemont/La Petite-Patrie و1.2% في Villeray/St-Michel/Pc-Extension، بتصنيف «ممتاز»، مقابل 3.2% في منطقة مونتريال الحضرية.

التحويل والتأجير السياحي: قواعد مونتريال

التحويل إلى ملكية مشتركة مفرزة (copropriété divise). في التجمّع الحضري لمونتريال (agglomération)، تحظر المادة 51 من Loi sur le Tribunal administratif du logement (قانون محكمة السكن الإدارية) تحويل مبنى يضم مسكناً، أو ضمّ مسكناً خلال السنوات العشر السابقة، إلى ملكية مشتركة مفرزة، إلا بموجب استثناء (dérogation). ولا يشمل الحظر المبنى الذي يشغل جميع مساكنه مالكون على الشيوع (propriétaires indivis)، لكن إذن المحكمة يبقى مطلوباً.

في روزمون، يمكن طلب الاستثناء إذا كان المالك يسكن أحد المساكن وقت تقديم الطلب، خلال 6 أشهر من تسلّم المحكمة إشعار النية (avis d’intention). والرسوم المنشورة: 3 119 $ لدراسة الملف، ثم 1 274 $ لكل مسكن محوَّل. والاستثناء ليس إذناً: فالمحكمة وحدها تستطيع أن تأذن بالتحويل.

في فيليري، لم تعد الدائرة تسمح بالتحويل: فقد أُلغي نظام الاستثناء الخاص بها في 2019 (RCA19-14003). لذا لم يعد بإمكان مبنى إيجاري هناك أن يصبح ملكية مشتركة مفرزة، باستثناء حالة الشيوع المذكورة أعلاه؛ ومقال الملكية على الشيوع في مونتريال يشرح هذه الصيغة وطريقة تمويلها. ومنذ 8 أبريل 2026، يحظر النظام 01-283-125 هناك أيضاً تحويل المحلات التجارية الواقعة في بعض الشوارع التجارية إلى مساكن: فإن كان المبنى مختلطاً، تحقّق لدى مكتب التصاريح في الدائرة قبل تقديم العرض. أما حالتك بالتحديد، فتُحسم مع كاتب عدل أو محامٍ.

التأجير السياحي. في روزمون، يُحظر الإيواء السياحي خارج المسكن الرئيسي، باستثناء بيوت الضيافة (gîtes)، المسموح بها فقط في شارع Saint-Hubert بين Bellechasse وJean-Talon Est. وفي فيليري، لا يُسمح بالتأجير السياحي التجاري إلا في شارعي Saint-Hubert وJean-Talon Est. وخارج هذه الشوارع، يُحسب عائد المبنى المتعدد الشقق إذن على أساس عقود إيجار عادية.

البيع أو الشراء في روزمون أو فيليري

بيع مبنى متعدد الشقق. يدخل مبناك السوق بين 140 مبنى متعدد الشقق معروضاً في روزمون (+9%) أو 160 في فيليري (+19%)، مع مبيعات أقل مما كانت عليه قبل سنة. ويُبرَّر السعر بالمبيعات الحديثة لمبانٍ تضم العدد نفسه من المساكن، وبعقود الإيجار: اجمعها قبل طرح العقار للبيع.

بيع وحدة كوندو. في روزمون، أمام المشتري وحدات للمقارنة أكثر بنسبة 37% مما كانت عليه قبل سنة. وعلى البائع أن يسلّمه شهادة النقابة (attestation du syndicat) المنصوص عليها في المادة 1068.1 من Code civil du Québec: راجع القانون 16 والملكية المشتركة في كيبيك.

شراء مبنى متعدد الشقق. السعر الوسيط ليس سعر مبنى ثلاثي (triplex) بعينه. انطلق من الإيجارات المدوّنة في عقود الإيجار ومن أنظمة الدائرة. ومقال المباني المدرّة للدخل في مونتريال ولافال يفصّل التحققات اللازمة.

شراء وحدة كوندو. يتسع الخيار في روزمون، لكن APCIQ لا تزال تصنّف فيه كل الشرائح السعرية تقريباً لصالح البائعين. ولا يحدد أي مصدر هامش التفاوض بالأرقام: فهو يُقرأ في المبيعات المقارنة داخل المبنى الذي تستهدفه.

أسئلة شائعة

هل تنخفض أسعار المباني المتعددة الشقق في روزمون أو فيليري؟ ليس سعرها الوسيط في الربع الثالث من 2026، بحسب Centris: +1% في روزمون، و+7% في فيليري. ما ينخفض هو عدد المبيعات، والسعر الوسيط لا يقول شيئاً عن قيمة عنوان بعينه.

هل يمكن تحويل مبنى متعدد الشقق إلى وحدات كوندو في روزمون أو فيليري؟ في روزمون، يمكن طلب استثناء إذا كان المالك يسكن المبنى؛ ثم تقرّر Tribunal administratif du logement (محكمة السكن الإدارية). وفي فيليري، لم تعد الدائرة تمنح الاستثناء منذ 2019. وفي الدائرتين كلتيهما، يفلت المبنى الذي يشغله بالكامل مالكون على الشيوع من الحظر، لا من إذن المحكمة.

هل سيرفع المترو الأسعار قرب Jean-Talon؟ لا يقيس أي مصدر رسمي هذا الأثر. أما ما هو منشور فهو التاريخ: تتوقع STM افتتاح المحطات الخمس في 2031.

وللاستزادة، اقرأ سوق العقارات في مونتريال، دائرةً بدائرة والعقارات المقارنة: كيف تدقّق في سعر الجار، ثم راجع صفحة مونتريال.

تبيع أو تشتري مبنى متعدد الشقق أو وحدة كوندو في روزمون أو فيليري؟ اكتب لي. أعدّ لك مجاناً تحليلاً مقارناً انطلاقاً من المبيعات الحديثة لمبانٍ من النوع نفسه.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج