استئجار مسكن عبر وسيط عقاري في كيبيك

عقد إيجار المسكن الموقّع عبر وسيط عقاري تحكمه مواد القانون المدني نفسها التي تحكم عقدًا يُوقَّع من دونه. وما يضيفه الوسيط هو نماذج إلزامية صادرة عن OACIQ (الهيئة التي تنظّم مهنة الوساطة العقارية في كيبيك)، وحساب أمانة للدفعة المقدمة، وواجبات في التحقق وتقديم المشورة. وإليك ما يحتاج المالك والمستأجر إلى معرفته في مونتريال ولافال وسائر كيبيك، من عقد الوساطة حتى نهاية الإيجار، بما في ذلك المساكن المفروشة.

هذه معلومات عامة وليست استشارة قانونية. والمقصود هنا عقد الإيجار السكني طويل الأمد: أما التأجير للسياح لمدة 31 يومًا أو أقل فيخضع لنظام آخر، مشروح في قواعد الإيجار قصير الأمد.

الإيجار السكني: ما يقوم به الوسيط وما لا يقوم به

لم يعد التأجير حكرًا على الوسطاء. منذ 2018، كما توضح OACIQ، يجوز لشخص لا يحمل رخصة أن يكون وسيطًا في عملية تأجير، وهو ما تؤكده المادة 2 من Loi sur le courtage immobilier (قانون الوساطة العقارية). لكنه لا يجوز له أن يقدّم نفسه بصفة وسيط عقاري، لأنها صفة محجوزة.

أما الوسيط المرخَّص فيبقى خاضعًا للقانون كله. وبحسب OACIQ، فإن واجباته في التحقق والإعلام والمشورة هي نفسها في البيع. فهو ينسّق الزيارات، ويحرّر وعد الإيجار، ويوصي بقراءة نظام الملكية المشتركة، ويحصل عند الحاجة على موافقة المستأجر على التحقق من عاداته في الدفع، ويتولى الإعلان. وهو يمثّل الطرف الذي وقّع معه، وعليه أن يكون منصفًا تجاه الطرف الآخر.

ما لا يقوم به. تطلب OACIQ من الوسطاء ألا يقدّموا استشارات قانونية، وأن يوجّهوا الطرفين إلى رجل قانون أو إلى Tribunal administratif du logement (محكمة السكن الإدارية، TAL). وفي عقد وساطة الإيجار، يصرّح المؤجر بأنه وحده المسؤول عن التحقق من سلوك المستأجر المحتمل وعاداته في الدفع، ما لم يُنص على خلاف ذلك.

عقد وساطة الإيجار من جهة المالك

بالنسبة إلى مسكن يقع في مبنى سكني أساسًا يضم أقل من خمسة مساكن، أو في ملكية مشتركة، تشترط المادتان 23 و24 من القانون عقدًا مكتوبًا على النموذج الإلزامي لـ OACIQ. ولا ينعقد العقد إلا بالتوقيع، وتنص المادة 26 على بطلان كل عقد شفهي. ومع شخص طبيعي، يكون هذا النموذج هو Contrat de courtage exclusif, location résidentielle (عقد الوساطة الحصري للإيجار السكني، CCL)، أو نسخته غير الحصرية.

ما ينص عليه عقد CCL، بندًا بندًا:

• المدة. إذا لم يُذكر تاريخ انتهاء، ينتهي العقد بعد 30 يومًا من إبرامه.
• الفسخ. ما لم يُنص على خلاف ذلك، يجوز للمؤجر فسخه دون سبب، مع دفع المصاريف المترتبة عند الاقتضاء. وحتى إذا نُص على أنه غير قابل للفسخ، تمنح المادة 28 من القانون ثلاثة أيام لفسخه بعد استلام النسخة الموقّعة.
• الأتعاب. نسبة مئوية من مجموع الإيجار أو مبلغ مقطوع، مضافًا إليه الضرائب. وتُستحق إذا أُبرم اتفاق إيجار خلال مدة العقد، بواسطة الوسيط أو من دونه، أو إذا رفض المؤجر وعدًا مطابقًا لشروطه، أو إذا أُبرم الإيجار خلال 180 يومًا من انتهاء العقد مع شخص أبدى اهتمامه خلال مدته. ولا تُستحق إذا لم يُوقَّع عقد الإيجار بسبب خطأ المستأجر.
• الوثائق. يقدّم المؤجر، من بين أمور أخرى، ما يثبت الإيجار المدفوع في آخر عقد، وإعلان الملكية المشتركة، ونظام المبنى.
• الزوج. لتأجير الجزء المخصص للأسرة في مبنى يضم أقل من خمسة مساكن، تشترط المادة 404 من القانون المدني الموافقة الكتابية للزوج المتزوج أو المرتبط بعقد اتحاد مدني.

من يدفع للوسيط. لا يحدد أي قانون ولا OACIQ نسبة الأتعاب: فهي تُتفاوض وتُكتب في العقد. وفي عقد CCL، المؤجر هو من يلتزم بالدفع. أما المستأجر الذي يريد وسيطًا خاصًا به فيوقّع عقدًا مستقلًا، هو نموذج خاص مستوحى من عقد وساطة الشراء، بحسب OACIQ. انظر أيضًا العمولة العقارية في كيبيك.

ما يحق للمؤجر أن يطلبه من المتقدّم

ترسم Commission d’accès à l’information (هيئة حماية المعلومات الشخصية في كيبيك)، كما تنقل عنها TAL، الحدّ الفاصل.

ولا يجوز للمؤجر رفض متقدّم لا يقدّم أرقام وثائق هويته. ويمكن للمتقدّم أن يقدّم بنفسه شهادة ائتمانية، أو رسالة من مؤجر سابق، أو ما يثبت انتظامه في الدفع لـ Hydro-Québec. وبالنسبة إلى الطالب أو الوافد الجديد الذي لا سجل له، تترك TAL للطرفين أن يتفقا على الوثائق التي تثبت القدرة على الدفع.

التمييز ممنوع. تحظر المادتان 10 و12 من Charte des droits et libertés de la personne (ميثاق الحقوق والحريات في كيبيك) رفض تأجير مسكن لسبب مثل العرق، أو الجنس، أو الحمل، أو الحالة المدنية، أو السن إلا في الحدود التي ينص عليها القانون، أو الدين، أو اللغة، أو الأصل العرقي أو القومي، أو الوضع الاجتماعي، أو الإعاقة. وتتناول المادة 1899 من القانون المدني المرأة الحامل أو من لديه أطفال، إلا إذا كانت مساحة المسكن تبرّر الرفض.

وعد الإيجار والدفعة المقدمة: مبلغ واحد مسموح به

المادة 1904 من القانون المدني واضحة. لا يجوز للمؤجر أن يطلب مقدّمًا سوى قسط الإيجار الأول، ولا يزيد أبدًا على شهر واحد. فلا تأمين بأي اسم كان، ولا شيكات مؤجلة التاريخ. و"تأمين الأثاث" أو “الشهر الأخير” لا يُستثنيان من ذلك.

مع الوسيط، تمرّ الدفعة المقدمة عبر حساب الأمانة. ينص Promesse de location résidentielle (وعد الإيجار السكني) الصادر عن OACIQ، وهو إلزامي أيًا كان عدد المساكن في المبنى، في بنده 4.3 على دفعة مقدمة من إيجار الشهر الأول، تُدفع بشيك باسم الوكالة أو الوسيط بصفة أمين، مقابل إيصال. ويبقى المبلغ في حساب الأمانة حتى توقيع عقد الإيجار أو تسلّم المسكن، ثم يُحتسب من الإيجار. وإذا سمح الاتفاق بذلك، لا يقتطع الوسيط أتعابه منه إلا في تلك اللحظة، وليس أبدًا عند قبول الوعد.

ثم يأتي عقد الإيجار الخاص بـ TAL. نموذجه إلزامي لكل عقد إيجار سكني جديد منذ 1 سبتمبر 1996، سواء أكان غرفة أم شقة أم وحدة سكنية في ملكية مشتركة أم منزلًا. وعلى المؤجر أن:

• يسلّم نظام المبنى قبل إبرام العقد (المادة 1894)؛
• يسلّم نسخة من العقد خلال 10 أيام (المادة 1895)؛
• يصرّح في القسم G بأدنى إيجار دُفع خلال الأشهر الـ 12 السابقة (المادة 1896). وإذا لم يُدفع أي إيجار خلال تلك الفترة، توفّر TAL نموذج إشعار لذكر آخر إيجار وتاريخه.

وسبل الطعن المرتبطة بالقسم G مشروحة في دليل العقارات المؤجرة. وإذا كنت مترددًا بين الاستئجار والشراء، فإن حاسبة الاستئجار أو الشراء تضع الميزانيتين جنبًا إلى جنب.

المسكن المفروش: ما يتغيّر وما لا يتغيّر

العقد ينص على ذلك. يتضمّن القسم B من نموذج عقد الإيجار الخاص بـ TAL خانة تفيد بأن الأثاث مؤجَّر ومشمول في الإيجار، تليها قائمة: الأجهزة، والأسرّة، والطاولات، والكراسي، والأرائك، والخزائن. ويتضمّن عقد CCL من جهته بندًا للمشمولات، ويجب أن تبقى هذه الأغراض صالحة للاستعمال طوال مدة الإيجار.

ما لا يتغيّر. قائمة عقود الإيجار المستثناة في المادة 1892 من القانون المدني لا تذكر المسكن المفروش. فمستأجره يتمتع إذن، مثل أي مستأجر، بحق البقاء في المسكن بموجب المادة 1936، وبمهل الإشعار نفسها، وبالحماية نفسها من أي تأمين.

استثناءان ينبغي معرفتهما. تستثني المادة 1892 الإيجار لأغراض الاصطياف، والغرفة المؤجرة في المسكن الرئيسي للمؤجر إذا لم يُؤجَّر فيه أكثر من غرفتين ولم يكن للغرفة مخرج مستقل ولا مرافق صحية مستقلة. وفي غير هذه الحالات، وغير غرفة الفندق أو المؤسسة الصحية، تُعامل الغرفة معاملة المسكن، مع مهل إشعار من 10 إلى 20 يومًا.

الجرد يحمي الطرفين. بحسب المادة 1890، تُثبت حالة المأجور بوصف أو بصور؛ وفي غياب ذلك يُفترض أن المستأجر تسلّمه في حالة جيدة. لذلك فإن جردًا لكل قطعة أثاث، مصوّرًا وموقّعًا عند الدخول، يحدد المرجع. وفي النهاية لا يُسأل المستأجر عن الاستهلاك العادي ولا عن التقادم، وعليه أن يترك المسكن خاليًا من كل الأغراض عدا أغراض المؤجر (المادة 1978).

في الإيجار من الباطن لمسكن مفروش. بحسب TAL، لا يجوز للمستأجر الذي يؤجّر من الباطن أن يطلب أكثر من إيجاره هو، باستثناء كلفة الخدمات ورسوم معقولة مقابل استعمال أثاثه. ومخالفة ذلك جريمة يعاقب عليها بغرامة.

أثناء الإيجار: المهل المهمة

التنازل أو الإيجار من الباطن. بحسب TAL، يناسب التنازل المستأجر الذي يغادر نهائيًا، ويناسب الإيجار من الباطن من يغيب بضعة أشهر ويبقى مسؤولًا عن العقد. ويذكر إشعار التنازل الاسم والعنوان وتاريخ التنازل المقرر. ومنذ تعديلات 2024، يجوز للمؤجر رفض التنازل لسبب غير السبب الجدي، وعندها يُفسخ العقد في التاريخ المذكور في الإشعار (المادة 1978.2). أما الإيجار من الباطن فلا يُرفض إلا لسبب جدي. والتنازل مجاني، والمتنازَل له، لأنه ليس مستأجرًا جديدًا، لا يمكنه طلب تحديد إيجاره.

التجديد تلقائي. في غياب إشعار تعديل من المؤجر أو إشعار عدم تجديد من المستأجر، يُجدَّد العقد بالشروط نفسها (المادتان 1941 و1946). وطريقة حساب الزيادة مفصّلة في زيادة الإيجار 2027 وقاعدة TAL.

محكمة السكن الإدارية هي التي تفصل، لا الوسيط

تمنح المادة 28 من Loi sur le Tribunal administratif du logement المحكمةَ اختصاصًا حصريًا في الدرجة الأولى بالطلبات المتعلقة بعقد إيجار مسكن حتى الحد المالي لاختصاص Cour du Québec، وكذلك بالتجديد وتحديد الإيجار واسترداد المسكن. فالنزاع بين المؤجر والمستأجر يُحسم إذن أمام TAL.

أما الشكوى ضد وسيط فتُقدَّم إلى OACIQ، التي تتلقى طلبات المساعدة والتحقيق من الجمهور. أنا وسيط عقاري ولست محاميًا: في ما يخص حقوقك، تجيبك TAL أو محامٍ أو هيئة للمعلومات القانونية بحسب حالتك.

أسئلة شائعة

هل يمكن للوسيط أن يطلب مني تأمينًا؟ لا. تمنع المادة 1904 من القانون المدني المؤجر من طلب أي مبلغ غير إيجار الشهر الأول. والدفعة المقدمة في وعد الإيجار الخاص بـ OACIQ تُحتسب من هذا الشهر الأول، وتبقى في حساب الأمانة حتى توقيع العقد أو تسلّم المسكن.

من يدفع للوسيط في عملية التأجير؟ في عقد وساطة الإيجار الخاص بـ OACIQ، المؤجر هو من يدفع، بنسبة لا يحددها أي قانون. والمستأجر الذي يريد من يمثّله يوقّع عقده الخاص، الذي ينص عندها على الأتعاب.

هل يمنح المسكن المفروش المستأجر حقوقًا أقل؟ لا. فالمسكن المفروش غير مستثنى من نظام إيجار المساكن: حق البقاء في المسكن ومهل الإشعار ومنع التأمين كلها تنطبق.

سأنتقل قبل نهاية العقد. ماذا أفعل؟ اقترح تنازلًا بإشعار مكتوب: اسم الشخص وعنوانه والتاريخ المقرر. ولدى المؤجر 15 يومًا للرد؛ وإذا رفض دون سبب جدي، ينتهي العقد في ذلك التاريخ. وبقية الخطوات في قائمة الانتقال في مونتريال أو لافال.

وللاستزادة، اقرأ هل يستحق الاستثمار في العقار المؤجر في كيبيك؟ والاستئجار أو الشراء في مونتريال الكبرى.

تعرض مسكنًا للإيجار في لافال أو في مونتريال، مفروشًا أو غير مفروش، أو تبحث عن مسكن؟ اكتب لي. نراجع معًا عقد الوساطة ووعد الإيجار وعقد TAL قبل التوقيع. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج