استثمار
مبنى متعدد الشقق أم شقة مشتركة
المبنى متعدد الشقق مشروع تجاري. والشقة المشتركة سكن أُسندت إدارة مبناه إلى غيرك. والمقارنة بينهما مقارنة بين …
شراء مبنى مدرّ للدخل قرار. أما إدارته فممارسة ينظّمها القانون مادةً مادة. وفي كيبيك، معظم قواعد عقد الإيجار السكني من النظام العام: لا عقدك ولا اتفاق شفهي يمكن أن يخالفها على حساب المستأجر.
يفترض هذا المقال أن المبنى قد اشتُري. دليل أول مبنى مدرّ للدخل يغطي الشراء، وبناء محفظة يغطي تمويل المبنى التالي. هذه معلومات عامة: تحقّق من حالتك مع مستشار قانوني ومحاسب.
عقد المحكمة والقسم G الشهير
كل عقد إيجار سكني في كيبيك يُبرم على النموذج الإلزامي للمحكمة الإدارية للسكن (TAL). والقسم G ليس إجراءً شكلياً: على المالك أن يصرّح فيه بأدنى إيجار دُفع خلال الاثني عشر شهراً السابقة لبدء العقد، أو بالإيجار الذي حدّدته المحكمة في تلك المدة. وإن لم يُدفع أي إيجار، يذكر آخر إيجار وتاريخه.
وسائل المستأجر الجديد:
- إشعار غائب أو ناقص: يطلب تحديد الإيجار خلال شهرين من بدء العقد.
- إيجار أعلى من المبلغ المصرَّح به: خلال 10 أيام من إبرام العقد.
- تصريح كاذب: شهران من علمه به.
ويمكن لـ TAL أيضاً أن تحكم بتعويضات عقابية حين يُحذف الإشعار أو يُزوَّر عن علم. لذلك: اطلب العقود وأقسام G قبل وعد الشراء. فالإيجار المنفوخ قد يُعاد إلى أصله بعد أشهر، ويعني ذلك عملياً أن حساب المردود المبني على إيجارات مرتفعة قد ينهار بعد توقيع العقد لا قبله.
اختيار المستأجر دون مخالفة الميثاق
يحظر ميثاق حقوق الإنسان والحريات رفض السكن لأي من هذه الأسباب: العِرق، أو اللون، أو الجنس، أو الهوية أو التعبير الجندري، أو الحمل، أو الميل الجنسي، أو الحالة المدنية، أو السن إلا في الحدود التي ينص عليها القانون، أو الدين، أو القناعات السياسية، أو اللغة، أو الأصل الإثني أو القومي، أو الوضع الاجتماعي، أو الإعاقة أو استخدام وسيلة لتخفيفها.
وتقبل لجنة حقوق الإنسان وحقوق الشباب (CDPDJ) أن تتحقق من القدرة على الدفع: إثبات دفع منتظم لإيجار سابق، وتحقّق ائتماني بموافقة صاحب الطلب.
لكنك لا تستطيع أن تطلب رقم الضمان الاجتماعي، ولا رقم التأمين الصحي، ولا رقم جواز السفر أو رخصة القيادة، ولا كشوف الحساب المصرفي، ولا نماذج T4 أو قسائم الراتب، ولا بيانات صاحب العمل. ولا عدد الساكنين، ولا أعمار الأطفال وجنسهم. وقاعدة «الدخل ثلاثة أضعاف الإيجار» شائعة، لكنها لا تستند إلى أي نص. والخط الفاصل بسيط: يحقّ لك أن تقيس القدرة على الدفع، لا أن تجمع ملفاً شخصياً عن المتقدّم قبل أن تقرّر.
مبلغ التأمين محظور
القانون المدني لا لبس فيه: لا يجوز للمالك أن يطلب مقدماً سوى القسط الأول من الإيجار، ولا أكثر من شهر واحد أبداً. ولا أي مبلغ آخر، لا كوديعة ولا بأي صفة، ولا شيكات مؤجّلة التاريخ. فـ«تأمين الأضرار» أو «الشهر الأخير» عند التوقيع مخالف للقانون. حمايتك هي حسن الاختيار، ومحضر حالة مكتوب ومصوَّر، والمحكمة. أما المبلغ الذي تحتجزه اليوم فيتحوّل غداً إلى دعوى استرداد أمام المحكمة.
تعديل العقد وزيادة الإيجار
لتغيير أي شرط من شروط العقد، والإيجار منها، يقع الإشعار الكتابي في نافذة محددة.
| نوع العقد | مهلة الإشعار |
|---|---|
| 12 شهراً أو أكثر | من 3 إلى 6 أشهر قبل نهاية العقد |
| أقل من 12 شهراً | من شهر إلى شهرين قبل نهاية العقد |
| مدة غير محددة | من شهر إلى شهرين قبل التعديل |
| غرفة | من 10 إلى 20 يوماً قبل نهاية العقد |
وأمام المستأجر شهر واحد من الاستلام ليردّ. وسكوته قبول. فإن رفض، فعلى المالك أن يرفع الأمر إلى TAL خلال الشهر التالي للرفض، وإلا تجدّد العقد بالإيجار الحالي.
ومنذ 1 يناير 2026، تُطبَّق منهجية تحديد مبسّطة على الإشعارات المعطاة اعتباراً من ذلك التاريخ. والأساس هو متوسط مؤشر أسعار المستهلك في كيبيك على ثلاث سنوات، أي 3.1% للإيجارات التي تبدأ بين 2 أبريل 2026 و1 أبريل 2027. ويُضاف إليه الجزء من زيادات الضرائب والتأمين الذي يتجاوز هذا الأساس، والأشغال الكبرى التي تُستردّ بنسبة 5% سنوياً. وتنشر TAL أداة الحساب. فـالضرائب العقارية تدخل الحساب، لكن بفائضها فقط.
لا يمكنك رفض تجديد عقد الإيجار
للمستأجر حق البقاء في المسكن، ويتجدّد العقد بحكم القانون بالشروط نفسها إن لم يُرسَل إشعار تعديل. وليس للمالك حق في عدم التجديد. وهذا أشيع خطأ بين المشترين الجدد: الاعتقاد بأن نهاية العقد تعني نهاية المستأجر. أمامه ثلاثة مخارج فقط.
استرداد المسكن. لك أنت، أو لوالديك، أو لأبنائك، أو لقريب تعيله، بإشعار قبل نهاية عقد مدته 12 شهراً بستة أشهر على الأقل. ويردّ المستأجر خلال شهر؛ وسكوته رفض، وعليك عندئذ أن ترفع الأمر إلى TAL خلال الشهر التالي. وللمحكمة أن تفرض تعويضاً يغطي نفقات الانتقال. والمستأجر البالغ 65 سنة أو أكثر، المقيم منذ 10 سنوات ولا يتجاوز دخله 125% من سقف الأهلية للسكن منخفض الإيجار، محمي مع استثناءات.
الإخلاء. ثلاثة أعمال لا غير: تقسيم المسكن، أو توسيعه توسيعاً جوهرياً، أو تغيير استخدامه. إشعار قبل ستة أشهر من نهاية عقد تزيد مدته على ستة أشهر. وقد ارتفع التعويض كثيراً: نفقات انتقال معقولة، زائد شهر إيجار عن كل سنة إيجار متصلة، بحد أقصى 24 شهراً وبحد أدنى 3 أشهر.
وقف الإخلاء. حتى 6 يونيو 2027، لا يجوز إخلاء أي مستأجر لهذه الأسباب الثلاثة، مع استثناءات. أما الاسترداد فيبقى ممكناً. وعليه فإن أي خطة تقوم على تحويل مبنى ثلاثي إلى وحدات كبيرة مجمّدة حتى ذلك التاريخ.
عدم دفع الإيجار
التأخّر أكثر من ثلاثة أسابيع يفتح الباب لطلب أمام TAL بفسخ العقد والإخلاء، مع الإيجار المستحق والفوائد والمصاريف. وقد يكفي أيضاً تكرار التأخير إذا أثبتّ ضرراً جسيماً. لكن إن دفع المستأجر كل ذلك قبل صدور القرار، لم يعد الإخلاء قابلاً للتنفيذ.
الإصلاحات والدخول والأشغال
عليك أن تُبقي المسكن صالحاً للسكن. وفي الإصلاح العاجل والضروري، كتسرّب كبير، أو انقطاع التدفئة شتاءً، أو سلّم ينهار، يجوز لك الدخول بلا إشعار مسبق. لكن إن تعذّر على المستأجر الوصول إليك رغم محاولات موثّقة، جاز له تنفيذ الأشغال وخصم كلفتها من الإيجارات المقبلة، بإيصالات. والردّ السريع أرخص من الدفاع لاحقاً.
وفي غير الحالات العاجلة: إشعار قبل 24 ساعة للتحقّق من حالة المسكن أو لعرضه، بين الساعة 9 صباحاً و9 مساءً. وللأشغال الكبرى، إشعار كتابي قبل 10 أيام على الأقل، وتنفيذ بين 7 صباحاً و7 مساءً.
وفي التنازل عن العقد والتأجير من الباطن، أمامك 15 يوماً للردّ، وسكوتك موافقة. ولا يُرفض التأجير من الباطن إلا لسبب جدي؛ أما التنازل فيمكن رفضه بلا سبب جدي، لكن العقد يُفسخ عندئذ في التاريخ المذكور في الإشعار.
سجلاتك وإقراراتك
تُصرَّح الإيجارات فدرالياً بالنموذج T776 وفي كيبيك بالنموذج TP-128، نموذج لكل مبنى. وميّز بين المصاريف الجارية، التي تُخصم في السنة نفسها، والمصاريف الرأسمالية التي تُضاف إلى كلفة المبنى. وتشترط Revenu Québec الاحتفاظ بالمستندات الأصلية: فبدونها قد يُرفض الخصم.
إسناد الإدارة إلى طرف آخر
كثيراً ما يُقال العكس، وهو غير دقيق. فالعقد الذي يكلّف به المالك شخصاً ليكون وسيطه في تأجير عقاره هو فعلاً عقد وساطة عقارية بمفهوم قانون الوساطة العقارية، ما دام هناك أجر مقابل ذلك. لكن القانون يضيف أن هذا الوسيط غير ملزَم بحيازة رخصة وسيط أو وكالة، وإن جاز منحه إياها بناءً على طلبه.
أي أن المدير الذي يجد لك مستأجراً ليس بالضرورة خاضعاً للرقابة. أما حامل الرخصة فيخضع لـ OACIQ، وللنماذج الإلزامية، ولصندوق التعويض. فبلا رخصة، ليس بين يديك سوى عقدك مع المدير.
أنت ترث عقوداً، لا جدراناً فقط. راسلني: نقرأ العقود وأقسام G والإشعارات القائمة قبل أن تقدّم عرضك.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
