ثماني أساطير عقارية، والقاعدة التي تدحض كل واحدة منها

الأسطورة العقارية تعيش لأن أحداً لا يذهب ليقرأ النص. وهذه ثماني قناعات راسخة في سوق مونتريال، ومعها القاعدة المكتوبة التي تصحّح كل واحدة منها، وكلها قابلة للتحقق من مصدرها.

الأسطورة الأولى: لا بد من دفعة أولى بنسبة 20 بالمئة

القاعدة الفدرالية متدرجة، ونقطة البداية فيها ليست 20 بالمئة. فالدفعة الأولى الدنيا هي 5 بالمئة حتى 500000 دولار. وفوق ذلك تصبح 5 بالمئة على الشريحة الأولى البالغة 500000 دولار، و10 بالمئة على ما زاد. وعند 1,5 مليون فأكثر تصير 20 بالمئة إلزامية، لأن CMHC تضع سقفاً قدره 1500000 دولار لقيمة القرض الذي تؤمّنه.

والصحيح أن دفعة أولى دون 20 بالمئة توجب شراء تأمين على القرض العقاري، وتتراوح قسطه، بحسب الوكالة الكندية للاستهلاك في المجال المالي، بين 0,6 و4,5 بالمئة من مبلغ القرض. وتشترط CMHC أيضاً ألا تتجاوز نفقات السكن 39 بالمئة من الدخل الإجمالي للأسرة، وألا تتجاوز الديون مجتمعةً 44 بالمئة. والحساب بالأرقام تجده في أسطورة الدفعة الأولى.

الأسطورة الثانية: المشتري هو من يدفع أجر الوسيط

الأجر لا يحدده قانون الوساطة العقارية ولا OACIQ: بل يُتفاوَض عليه. وحين يكون البائع ممثَّلاً، يعرض وسيطه حصة من أجره على وسيط المشتري. عندها يُخصم المبلغ المنصوص عليه في عقد وساطة الشراء من تلك الحصة، وتقول OACIQ ذلك بوضوح: قد لا يكون على المشتري أن يدفع أي أجر مباشرةً لوسيطه.

وثلاث ملاحظات مفيدة. على وسيط المشتري إبلاغ موكّله بالحصة المعروضة قبل صياغة وعد الشراء أصلاً. والدفع يقع عند توقيع عقد البيع، بعد تأمين التمويل، ويوزّع الموثّق المبالغ. وإذا بقي مبلغ مستحق فعلاً بموجب عقد وساطة الشراء، فالبند R2.5 من استمارة الملحق R الإلزامية يتيح إدراجه في سعر الشراء وتمويله. وأشكال الأجر الممكنة، من نسبة مئوية إلى مبلغ مقطوع إلى أجر بالساعة، مشروحة في العمولة موضَّحة.

وثمة بند واحد يفاجئ المشترين: إذا كان عقد وساطة الشراء حصرياً، واشترى العميل، خلال 180 يوماً على الأكثر من تاريخ انتهائه، عقاراً كان الوسيط قد لفت اهتمامه إليه أثناء سريان العقد، فقد يبقى الأجر مستحقاً، ما لم يكن العميل قد أبرم خلال تلك المدة عقد وساطة حصرياً مع وسيط آخر. فاقرأ تاريخ الانتهاء قبل أن توقّع.

الأسطورة الثالثة: البناء الجديد أأمن دائماً

خطة الضمان الإلزامية التي تديرها Garantie de construction résidentielle تشمل المنازل الفردية المنفصلة والمزدوجة والمتلاصقة، والمباني التي تضم من وحدتين إلى خمس وحدات غير خاضعة للملكية المشتركة المقسّمة، والملكيات المشتركة التي تضم أربع وحدات خاصة متراكبة أو أقل. أما مباني الملكية المشتركة التي تزيد وحداتها المتراكبة على أربع، أي أبراج الكوندو، فمستبعدة. ومثلها تحويل المباني، وأعمال الترميم كالتوسعة أو البناء على أساسات قائمة، والبناء الذاتي.

وحيث تنطبق، يكون الضمان حقيقياً: سنة واحدة لعيوب الصنعة القائمة وغير الظاهرة، وثلاث سنوات للعيوب الخفية، وخمس سنوات لعيوب التصميم والتنفيذ والتربة، وهو ينتقل إلى المشتري التالي للمدة المتبقية. كما يحمي العربون المدفوع للمقاول حتى 50000 دولار، ويغطي حتى 6000 دولار من نفقات السكن البديل والنقل والتخزين عند تأخر التسليم. وتحقق أولاً من أن المقاول معتمد ومن أن المشروع مسجَّل، في دليل البناء الجديد.

الأسطورة الرابعة: الموافقة المسبقة تضمن القرض

لا. الوكالة الكندية للاستهلاك في المجال المالي صريحة: الموافقة المسبقة لا تضمن حصولك على قرض عقاري بذلك المبلغ، وقد يرفض المقرض شخصاً سبقت الموافقة المبدئية له. فقبل الموافقة يتحقق من أن العقار المقصود يستوفي معايير معينة، والمبلغ النهائي يتوقف على قيمة العقار بقدر ما يتوقف على دفعتك الأولى.

بعبارة أخرى، الموافقة المسبقة تؤهّل المقترض لا المنزل. والأخطاء التي تُسقط الملف بين الموافقة المسبقة والموثّق مجموعة في مزالق الموافقة المسبقة.

الأسطورة الخامسة: السعر المطلوب يعكس القيمة

السعر المطلوب قرار تسويقي. ومرجعان يذكّران بذلك. أولهما التقييم البلدي الذي يُخلط دائماً بالقيمة: فقانون الجباية البلدية يحدد تاريخه المرجعي في 1 يوليو من السنة المالية الثانية السابقة لبدء سريان السجل، أي قبل ثمانية عشر شهراً. ويعرّف القانون نفسه القيمة الحقيقية بأنها قيمة التبادل في سوق حرة تنافسية، أي السعر الأرجح في بيع رضائي لا يكون فيه البائع ولا المشتري مُلزَماً. فالسجل إذن يصف سوقاً ماضية، وإن قاسها بدقة.

وثانيهما المقرض. فلما كان المبلغ الممنوح يتوقف على قيمة العقار، فإن سعراً يُدفع فوق تلك القيمة لا يُموَّل: الفارق يُسدَّد نقداً. وهذا بالضبط ما يجري في حقيقة العروض المتعددة.

الأسطورة السادسة: يمكن إلغاء وعد شراء مقبول بتغيير الرأي

من حيث المبدأ، لا. تصوغها Éducaloi بلا مواربة: عرض الشراء المقدَّم إلى البائع عقد بحد ذاته. وخلال مهلة القبول يكون غير قابل للرجوع، ولا يمكنك سحبه إلا إذا وصل إشعارك إلى البائع قبل العرض نفسه. ويضيف القانون المدني أنه متى قُبل الوعد التزم الطرفان بإبرام البيع.

وتبقى المخارج المنصوص عليها في العقد، كشرط الفحص الذي يفترض مشكلة جوهرية لا مجرد تبدّل في الرأي، أو اتفاق مع البائع، مع العلم أن الوسطاء الذين أدّوا عملهم يستطيعون المطالبة بأجرهم.

وثمة حق عدول واحد حقيقي، وهو خاص بالبناء الجديد. فحين يبيع مقاول أو مطوّر عقاراً سكنياً، مبنياً أو قيد البناء، لشخص طبيعي يشتريه ليسكنه بنفسه، يجب أن يسبق البيعَ عقدٌ تمهيدي، وعلى هذا العقد أن ينص على حق الواعد بالشراء في العدول خلال 10 أيام. والتعويض، إن نص عليه العقد، لا يجوز أن يتجاوز 0,5 بالمئة من سعر البيع المتفق عليه.

وهناك حالة ثانية في البناء الجديد: حين تكون مذكرة المعلومات واجبة التسليم، كما في شراء حصة في ملكية مشتركة مقسّمة، وأخفق البائع في تسليمها عند توقيع العقد التمهيدي، يبقى للواعد بالشراء أن يعدل ما لم يتسلّمها، أو خلال 10 أيام من تسلّمها.

الأسطورة السابعة: على البائع قبول أعلى عرض

لا قاعدة تُلزمه بذلك. تكتب OACIQ أن للبائع الحق في رفض وعد شراء حتى لو كان السعر والشروط المعروضة مطابقة لتوقعاته، وأن الأمر يعود إليه في نهاية المطاف في قبول عرض دون آخر. فتاريخ الإشغال، أو تمويل محسوم سلفاً، أو خلو العرض من الشروط، قد يزن أحياناً أكثر من الرقم.

والمنظَّم هنا هو الإجراء. فعلى الوسيط أن يعرض كل الوعود فور تسلّمها، دون اعتبار لترتيب الوصول، ولا لهوية المشترين، ولا للظروف المحيطة. ولا يجوز له تخفيض حصته من الأجر لتفضيل مشترٍ على آخر. وتحذّر OACIQ من أسلوب تجميع العروض كلها في تاريخ وساعة محددين، لمخالفته موجب عرض كل اقتراح دون إبطاء.

وللبائع أن ينتظر قبل الرد، أو أن يطلب تمديد المهلة، وللمشتري أن يرفض التمديد. لكن للوعد مهلة قبول: فإن لم يرد البائع، سقط الوعد عند انقضائها ولم يعد المشتري ملتزماً به. ولإعادة فتح النقاش عندئذ لا بد من عرض مضاد.

الأسطورة الثامنة: الفحص يضمن خلو العقار من المشكلات

لا يضمن شيئاً، بل يفعل أكثر من ذلك. تذكّر Éducaloi بأن الضمان القانوني لا ينطبق على ما كان يمكن أن يكشفه فحص ما قبل الشراء، أو شهادة موقع محدَّثة، أو بحث يجريه موثّق في سجل الملكية العقارية. ويسير القانون المدني في الاتجاه ذاته: البائع لا يضمن العيب الظاهر، أي ذاك الذي يلاحظه مشترٍ حصيف ومجتهد دون خبير.

يبقى الفحص لا غنى عنه، لكن بوصفه أداة قرار لا بوليصة تأمين. وما يغطيه فعلاً مفصَّل في القائمة بنداً بنداً.

ما يتبقى حين تسقط الأساطير

كل تصحيح من هذه التصحيحات الثمانية يأتي من نص تستطيع أنت قراءته، ولا يعتمد أي منها على رأي. والمنعكس المفيد هو ذاته دائماً: اطلب المصدر قبل أن تعدّل عرضاً، وتشكّك في النصيحة التي تبدأ بعبارة يجب دائماً. وهو المنعكس نفسه الذي يكشف الإشارات التي تبرر الانسحاب.

هل توجّه إحدى هذه القناعات قرارك الآن؟ اكتب إليّ ولنتحقق معاً مما تقوله القاعدة في حالتك تحديداً.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج