التكلفة الحقيقية لبيع منزل في كيبيك

معظم البائعين يحسبون صافي عائدهم هكذا: سعر البيع، ناقص رصيد الرهن، ناقص أتعاب الوسيط. الرقم الناتج متفائل أكثر من اللازم دائماً تقريباً.

إليك القائمة الكاملة، بترتيب وصول التكاليف.

قبل الإدراج

شهادة الموقع. هذا البند الأكثر نسياناً وأحد الأغلى. على البائع تقديم شهادة موقع محدثة تعكس الوضع الحالي للأرض والمباني. إن كانت شهادتك أقدم من عشر سنوات تقريباً، أو إذا نُفذت أعمال منذ ذلك الحين، سيطلب المشتري أو موثقه واحدة جديدة.

احسب عموماً من 800 إلى 1500 دولار، وأكثر لأرض معقدة أو مبنى متعدد الوحدات. قد تتجاوز مدة انتظار المساح عدة أسابيع في الفترات المزدحمة. تحقق من شهادتك في البداية، لا عشية التوقيع.

الإصلاحات والتحضير. الدهان، الإصلاحات الصغيرة، التنظيف العميق، التخزين المؤقت. ليس إلزامياً، لكنه بند الميزانية ذو أفضل عائد في القائمة.

التهيئة للعرض. إذا لجأت إلى خدمة تهيئة المنزل، تتراوح الصيغ من استشارة ببضع مئات من الدولارات إلى تهيئة كاملة مع استئجار أثاث تُحسب بالآلاف.

عند البيع

أتعاب الوسيط. عادة من 4 إلى 5 بالمئة من سعر البيع، إضافة إلى ضريبتي GST وQST. ليست نسبة منظمة في كيبيك، وهي قابلة للتفاوض. على 500 ألف دولار، نتحدث عن حوالي 20 إلى 25 ألف دولار قبل الضريبة.

هذا البند الأكثر وضوحاً، وغالباً الوحيد الذي يتوقعه البائعون.

عند الموثق

في كيبيك يختار المشتري الموثق ويدفع له مقابل عقد البيع. لكن للبائع تكاليفه التوثيقية الخاصة.

رفع الرهن. إذا كان عليك رهن، يجب شطبه من سجل الأراضي. هذا الرفع على نفقة البائع، وعادة بضع مئات من الدولارات.

التسويات. غالباً دفعت مسبقاً ضرائبك البلدية والمدرسية للسنة الجارية، وربما زيت التدفئة أو رسوم الملكية المشتركة. يحسب الموثق الحصة العائدة للمشتري ابتداءً من تاريخ التسليم، ويُعاد إليك المبلغ. إنها تسوية لمصلحتك لا تكلفة، لكنها تغير حسابك النهائي.

المُقرض

غرامة السداد المبكر. هذا البند الأكثر إيلاماً حين يصل دون سابق إنذار.

إذا بعت قبل نهاية مدة رهنك ولم تنقل قرضك إلى عقار جديد، يطبق المُقرض غرامة. على سعر متغير، تكون عادة فائدة ثلاثة أشهر. على سعر ثابت، تكون الأعلى بين فائدة ثلاثة أشهر وفارق سعر الفائدة، وهو حساب قد يعطي مبالغ بالآلاف.

اتصل بالمُقرض قبل الإدراج واطلب المبلغ الدقيق للغرامة في التاريخ المتوقع. اسأل أيضاً إن كان قرضك قابلاً للنقل إلى عقار جديد، فهذا قد يلغيها تماماً.

الضرائب

مكاسب رأس المال. إذا كان العقار المباع مسكنك الرئيسي طوال سنوات ملكيتك له، فالمكسب معفى عموماً. لكن عليك رغم ذلك التصريح بعملية التصرف في إقرارك الضريبي.

إن لم يكن مسكنك الرئيسي، مثل كوخ أو عقار مدر للدخل أو عقار مؤجر، يصبح جزء من المكسب خاضعاً للضريبة. يعتمد الحساب على وضعك وعلى القواعد السارية في سنة البيع. تحدث مع محاسب قبل البيع لا بعده، لأن بعض القرارات لا تُتخذ إلا مسبقاً.

حالة المبنى متعدد الوحدات. إذا كنت تبيع مبنى من وحدتين أو ثلاث وتشغل إحدى الوحدات، فقد يولد الجزء المؤجر مكسباً خاضعاً للضريبة وأحياناً استرداد إهلاك إن كنت قد طالبت به. هذا بالضبط الوضع الذي تكلف فيه ساعة عند محاسب أقل من المفاجأة.

الانتقال

يُنسى غالباً من الحساب: شركة النقل، التخزين المؤقت إن وُجدت فجوة بين التواريخ، توصيل الخدمات، التنظيف النهائي، وأحياناً إيجار انتقالي بين العقارين.

مثال على 500 ألف دولار

على سبيل الاسترشاد، لمنزل عائلي بيع بـ500 ألف دولار مع رهن قائم:

• أتعاب الوسيط: حوالي 22500 دولار قبل الضريبة
• شهادة الموقع: حوالي 1200 دولار
• التحضير والتهيئة: من 1000 إلى 3000 دولار
• رفع الرهن: بضع مئات من الدولارات
• غرامة الرهن: من صفر إلى عدة آلاف حسب مدتك
• الانتقال: من 1500 إلى 3000 دولار

التكاليف عدا الأتعاب تصل بسهولة إلى 5000 حتى 10000 دولار. هذه هي الحصة الغائبة عن الحساب الذهني لمعظم البائعين.

ما يجب فعله قبل الإدراج

ثلاث مكالمات، بهذا الترتيب:

1. المُقرض، للغرامة وقابلية نقل القرض.
2. المساح أو الموثق، للتحقق من شهادة الموقع.
3. المحاسب، إن لم يكن العقار مسكنك الرئيسي دائماً.

هذه المكالمات الثلاث تستغرق ساعة إجمالاً وتمنع تقريباً كل المفاجآت السيئة.

للمتابعة، اقرأ البيع مع وسيط أو بدونه وكيف تحضّر منزلك للبيع.

تريد كشف صافي عائد واقعياً لعقارك قبل أن تقرر؟ تواصل معي. سأعده معك بنداً بنداً.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج