كاتب العدل في كيبيك: ما يحتاج كل مشترٍ معرفته، خطوة بخطوة

كثير من المشترين القادمين من مقاطعة أخرى أو من بلد آخر يتوقعون إتمام الشراء لدى محامٍ. في كيبيك، يتم ذلك لدى كاتب العدل (notaire). وعمله يبدأ يوم قبول وعد الشراء، لا يوم التوقيع. إليك ما يقوم به، وبأي ترتيب، وما الذي قد يؤخر كل شيء.

لماذا لا غنى عن كاتب العدل

للرهن العقاري، القانون هو الذي يفرضه. تنص المادة 2693 من القانون المدني لكيبيك على وجوب إنشاء الرهن العقاري (hypothèque) بعقد موثَّق أصلي (en minute) يحتفظ كاتب العدل بنسخته الأصلية، وإلا كان باطلاً بطلاناً مطلقاً. فإذا كنت تموّل شراءك بقرض، فلا مفرّ من كاتب العدل.

للبيع، العقد والممارسة هما اللذان يفرضانه. وعد الشراء الإلزامي الصادر عن هيئة OACIQ، وهو النموذج الذي يستخدمه وسيطك، ينص على توقيع عقد البيع أمام كاتب العدل. وهو عقد رسمي يصعب الطعن فيه.

ضابط عمومي، لا محاميك الخاص

يجعل قانون التوثيق في كيبيك (Loi sur le notariat) من كاتب العدل ضابطاً عمومياً. وعليه أن يتحقق من هوية الأطراف وأهليتهم، وأن يتأكد من أن رضاهم حر ومستنير، وأن ينصحهم ويتصرف تجاههم بحياد.

فهو ينصح المشتري والمقرض والبائع دون أن ينحاز لأحد، ولا يفاوض نيابة عنك: هذا دور وسيطك. ومنذ 10 يونيو 2022، لم يعد يحق للوسيط نفسه أن يمثل المشتري والبائع معاً في معاملة سكنية.

من يختار كاتب العدل، ومن يدفع ماذا

ليست هذه قاعدة قانونية، بل اتفاق بين الطرفين وعُرف سائد. ينص وعد الشراء الصادر عن OACIQ على أن المشتري يختار كاتب العدل ويتحمل تكاليف عقد البيع ونشره وعقد الرهن. وهناك استثناءات، مثل البناء الجديد حين يفرض المطوِّر كاتب عدله.

أما البائع فيتحمل تكاليفه الخاصة: شطب رهنه العقاري، والتحققات اللازمة لتسليم سند ملكية سليم، وشهادة الموقع (certificat de localisation) التي يلتزم بتقديمها.

أتعاب كاتب العدل لا تخضع لتعرفة ثابتة، وتختلف بحسب الملف: شقة في ملكية مشتركة، مبنى متعدد الوحدات (plex)، عدة مشترين، عقود بالإنجليزية. اطلب عرض سعر مكتوباً، ثم أضف المبلغ إلى حاسبة تكاليف الإغلاق.

نصيحتي: اختر كاتب العدل قبل توقيع وعد الشراء، ليُدرَج اسمه فيه من البداية.

من قبول الوعد إلى التوقيع

1. الشروط. يُستوفى شرطا الفحص والتمويل ضمن المهل المحددة في الوعد. وإذا لم تقدّم إثبات التمويل في الوقت المحدد، يمكن للبائع أن يطلب تقديم طلب قرض جديد أو أن يعتبر الوعد لاغياً. وبخصوص الفحص، اطّلع على كم يكلف ومتى تجريه.

2. تعليمات المقرض. بعد الموافقة على القرض، يرسل المقرض تعليماته إلى كاتب العدل: المبلغ والشروط والمستندات المطلوبة، ومنها إثبات تأمين المسكن.

3. فحص سندات الملكية. في السجل العقاري لكيبيك (Registre foncier du Québec)، يتتبع كاتب العدل سلسلة البيوع المتعاقبة ليتأكد من أن البائع هو المالك فعلاً وأن له حق البيع. ويبحث أيضاً عن كل ما قد يقيّد حقك: رهن، أو حجز، أو حكم قضائي، أو حق ارتفاق، أو ضرائب غير مدفوعة.

4. شهادة الموقع. يعدّها مسّاح أراضٍ (arpenteur-géomètre)، وتصف الحالة الراهنة للعقار، المادية والقانونية. ويتحقق كاتب العدل فيها من أبعاد القطعة، وموقع المباني عليها، واحترام تنظيم المناطق، والتعديات على أرض الجار، وحقوق الارتفاق، ومناطق الفيضانات. وتعدّ غرفة كتّاب العدل (Chambre des notaires) أن يكون عمر الشهادة أقل من 10 سنوات معياراً أساسياً، لكن حتى الشهادة الحديثة قد تصبح غير محدّثة: مسبح أو توسعة أُضيفا بعد إعدادها قد يبرران طلب شهادة جديدة.

5. التسويات (répartitions). يوزّع كاتب العدل باليوم ما دفعه البائع مسبقاً: الضرائب البلدية (من 1 يناير إلى 31 ديسمبر)، والضريبة المدرسية (من 1 يوليو إلى 30 يونيو)، ورسوم الملكية المشتركة، ووقود التدفئة، وإيجارات المبنى متعدد الوحدات. مثال من OACIQ: التوقيع في 1 يونيو وضرائب السنة مدفوعة، فتعيد للبائع الضرائب البلدية من يونيو إلى ديسمبر، والضريبة المدرسية عن شهر يونيو.

6. حساب الأمانة (compte en fidéicommis). يجب إيداع دفعتك الأولى والتكاليف ومبالغ التسويات في حساب الأمانة لدى كاتب العدل قبل التوقيع. ويتحقق كاتب العدل من مصدر الأموال ومن أن الإيداع نهائي لا رجعة فيه. وبحسب Éducaloi، قد تمتد مهلة المقاصة هذه حتى 10 أيام عمل. حوّل المال مبكراً، وإن كان قادماً من الخارج فاحتفظ بالكشوف التي تثبت مصدره.

التوقيع: موعدان لا موعد واحد

يُوقَّع الشراء عادةً على مرحلتين: عقد الرهن أولاً، ثم عقد البيع بعد أيام قليلة بحضور البائع. ويقرأ كاتب العدل كل عقد ويشرحه، فاطرح أسئلتك.

تصبح مالكاً عند توقيع عقد البيع. وتُسلَّم المفاتيح عادةً في اليوم نفسه، إلا إذا نص الوعد على موعد إشغال لاحق.

ما تحضره معك: وثائق الهوية التي طلبها كاتب العدل، وإثبات تأمين المسكن الذي يشترطه المقرض. أما المال فيجب أن يكون قد وصل مسبقاً إلى حساب الأمانة.

للقادمين الجدد: يمكنك التوقيع بالإنجليزية، لكن النشر في السجل العقاري يتطلب الفرنسية، والترجمة الرسمية تضيف وقتاً. أما التوقيع عن بُعد فيبقى استثنائياً، والقرار فيه لكاتب العدل.

النشر وتسليم الأموال

بعد كل توقيع، ينشر كاتب العدل العقد في السجل العقاري، وهو ما يستغرق نحو يومين إلى ثلاثة أيام بحسب Éducaloi. والنشر يجعل حقك نافذاً في مواجهة الغير.

بعد نشر البيع، يتحقق كاتب العدل من عدم تسجيل أي حق آخر في الأثناء. وعندها فقط يسدّد رهن البائع وعمولة الوسيط والحسابات المرتبطة بالعقار، ثم يسلّم الباقي للبائع. وهذه هي فائدة حساب الأمانة: لا يقبض البائع شيئاً قبل تسوية ديون العقار.

تاريخ التوقيع وتاريخ الإشغال

يحدد الوعد التاريخين، وقد يفصل بينهما أيام أو أشهر. وإذا بقي البائع في العقار بعد التوقيع، يدفع لك التعويض الشهري المنصوص عليه في الوعد، وهو ليس إيجاراً، ويواصل دفع تكاليف الطاقة والصيانة.

يُدوَّن تاريخ العقد بصيغة «في هذا اليوم أو قبله»: فهو ليس مهلة ملزِمة بصرامة، لكن التأخير قد يسبب خلافاً جدياً. وإن كنت ستغادر مسكناً مستأجراً، فاترك هامشاً قبل حجز الانتقال.

ما الذي يؤخر التوقيع

• تمويل متأخر. دون تعليمات المقرض، لا عقد رهن.
• شهادة موقع قديمة أو تكشف مشكلة. تعدٍّ على أرض الجار أو مخالفة: يجب التصحيح أو التفاوض أو إعداد شهادة جديدة، والمسّاح يحتاج وقتاً.
• عبء مسجَّل على سند الملكية. رهن قانوني لمقاول، أو حكم قضائي، أو ضرائب غير مدفوعة: يجب تسديده أو شطبه.
• نقابة ملكية مشتركة بطيئة. مشتري الشقة يرث الرسوم المشتركة غير المدفوعة على البائع (المادة 1069 من القانون المدني). لذلك يطلب كاتب العدل من النقابة كشفاً بالرسوم المستحقة، ويتوقف كل شيء على ردّها.
• أموال لم تُحرَّر بعد، أو مستندات أُرسلت في اللحظة الأخيرة. اطلب من كاتب العدل القائمة الكاملة منذ أول تواصل.

بعد التوقيع

يسلّمك كاتب العدل نسخاً مطابقة للأصل من العقود، ويرسل تقريره النهائي إلى المقرض.

بعد بضعة أشهر، ترسل لك البلدية فاتورة ضريبة الترحيب، وعادةً ما تُدفع خلال 30 يوماً. وكاتب العدل لا يحصّلها عند التوقيع. احسبها الآن باستخدام حاسبة ضريبة الترحيب، واقرأ التكلفة الحقيقية لشراء منزلك الأول لتطّلع على الميزانية الكاملة.

تأمين سند الملكية اختياري. بحسب هيئة الأسواق المالية (Autorité des marchés financiers)، فإن تأمين سند الملكية الخاص بالمالك ليس إلزامياً. يُدفع بقسط واحد، وقد يغطي عيباً في سند الملكية أو احتيالاً أو بعض التعديات غير المعروفة، لكنه لا يغطي العيوب الخفية. اسأل كاتب العدل إن كان ملفك يستدعيه.

قُبل وعد الشراء الخاص بك وتريد أن تعرف ما تحضّره لكاتب العدل؟ تواصل معي، ونراجع ملفك خطوة بخطوة.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج