وفاة الشريك والمنزل في كيبيك: ما يجب تحضيره مسبقاً

الوصية المكتوبة بخط اليد تُجمّد التركة أسابيع. والتأمين الذي يبيعه المُقرض يسدّد للمصرف ولا يدفع للشريك الباقي على قيد الحياة شيئاً. ولا يُباع أي عقار قبل أن يُنشر عقد موثّق في Registre foncier، السجل العقاري في كيبيك. إليك الأدوات التي تُوقَّع بينما كل شيء لا يزال بخير، والوضع القانوني للشريكين الذي يحدد أثر كل واحدة منها.

ما يلي معلومات عامة: أما ملفك الخاص فالمرجع فيه كاتب العدل.

أشكال الوصية الثلاثة، والشكل الذي يُعفي من التحقق

المادة 712 من Code civil du Québec لا تفتح سوى ثلاثة أبواب. لا يمكن الإيصاء إلا بوصية موثّقة لدى كاتب العدل، أو مكتوبة بخط اليد، أو محرّرة أمام شهود.

• الموثّقة. يتلقاها كاتب العدل في أصل محفوظ لديه (en minute) بحضور شاهد واحد أو، في حالات معينة، شاهدين (المادة 716).
• المكتوبة بخط اليد. يكتبها الموصي بكامل يده ويوقّعها، لا بوسيلة تقنية (المادة 726): فالمستند المكتوب على الحاسوب ليس منها.
• أمام شهود. يكتبها الموصي أو يكتبها شخص آخر، ثم يوقّعها أمام شاهدين راشدين يوقّعان فوراً بعده (المادة 727).

والفرق بين هذه الأشكال الثلاثة يُدفع ثمنه بعد الوفاة. فالمادة 772 تنص على أن الوصية المكتوبة بخط اليد أو المحرّرة أمام شهود تخضع للتحقق، بطلب من أي شخص ذي مصلحة. أما الوصية الموثّقة فلا تخضع له: وتؤكد Justice Québec أنها لا تحتاج إلى تحقق وأن الأصل يبقى محفوظاً عند كاتب العدل. وتقدّر Éducaloi تكاليف التحقق بأكثر من 1 000 $ أمام المحكمة وبأكثر من 1 500 $ لدى كاتب عدل، وتكتب أن التركة تبقى مجمّدة بالضرورة خلال المسار كله.

وميزة أخرى: الوصية الموثّقة تُسجَّل في Registre des dispositions testamentaires التابع لغرفة كتّاب العدل في كيبيك (Chambre des notaires du Québec)، فتُعثَر عليها. وعلى المُصفّي في كل الأحوال أن يبحث عمّا إذا كان المتوفى قد أوصى، وأن يجعل الوصية تخضع للتحقق إن وُجدت (المادة 803).

ما يُنتقل فعلاً عند الوفاة، بحسب سند الملكية

لا شيء ينتقل إلى الشريك الباقي لمجرّد أن اسمه في سند الملكية. فالورثة يُصبحون مالكين لذمة المتوفى المالية من لحظة الوفاة (المادة 625). ولا ينتقل إذن سوى ما كان المتوفى يملكه، والسجل العقاري هو الذي يقول ذلك.

في الملكية الشائعة (indivision)، لكل شريك على حصته حقوق المالك الحصري: يمكنه التصرف بها أو رهنها، ويمكن لدائنيه حجزها (المادة 1015). فيصبح الشريك الباقي على قيد الحياة إذن شريكاً على الشيوع مع الورثة، لا مالكاً وحيداً للعقار.

والرافعة الحقيقية هي المادة 1030: لا أحد مُلزَم بالبقاء في الشيوع، ويمكن طلب القسمة في أي وقت، ما لم تكن قد أُجّلت باتفاق، أو بنص في الوصية، أو بحكم قضائي، أو بأثر القانون. فوثيقتان مكتوبتان تؤجلان هذا الحق: اتفاقية شيوع (convention d’indivision) لمدة 30 سنة كحد أقصى قابلة للتجديد (المادة 1013) ومنشورة كي تكون نافذة في مواجهة الغير (المادة 1014)، أو بند في الوصية. وبنودها المفيدة الأخرى مفصّلة في الشراء بين عدة أشخاص والملكية على الشيوع.

تأمين المُقرض أم بوليصة شخصية: من يقبض المال

السؤال ليس المبلغ، بل المستفيد. المادة 2455 واضحة: المبلغ المؤمَّن المستحق لمستفيد معيّن لا يدخل في تركة المؤمَّن عليه. وعلى العكس، التأمين المستحق للتركة أو لذوي الحقوق أو للورثة يدخل في تلك التركة (المادة 2456)، فيُستخدم أولاً في سداد الديون.

والتأمين الذي يبيعه المُقرض يتبع الدين: فهو يسدّد رصيد القرض وحده. لا يقبض الشريك الباقي على قيد الحياة شيئاً، ويدخل العقار في التركة خالياً من رهنه، فتكبر بذلك حصة الورثة. وإذا لم يكن الشريك الباقي وارثاً، فهو قد دفع أقساط تأمين سنة بعد سنة كي يُثري تركة الآخر.

أما البوليصة الشخصية فتدفع المبلغ للشخص المسمّى فيها. بل يمكنها أن تضمن القرض دون أن تعطي كل شيء للمُقرض: فرهن حق ناشئ عن عقد تأمين لا يمنح الدائن المرتهن حقوقاً إلا في حدود رصيد الدين والفوائد وملحقاتها (المادة 2462). والباقي يذهب إلى المستفيد المعيَّن.

والحماية من الحجز تتوقف على الوضع القانوني. فحين يكون المستفيد المعيَّن هو الزوج، أو الشريك المرتبط باتحاد مدني، أو أحد الفروع أو الأصول لصاحب البوليصة، تكون الحقوق التي يمنحها العقد غير قابلة للحجز ما لم يُقبَض المبلغ (المادة 2457). أما الشريك بحكم الواقع (conjoint de fait)، ولو كان في اتحاد أبوي (union parentale)، فليس في هذه القائمة.

والسقوط كذلك. فالطلاق، وبطلان الزواج، وفسخ الاتحاد المدني وبطلانه، تُسقط كل تعيين للزوج كمستفيد (المادة 2459). ولا شيء من هذا يحدث بعد انفصال شريكين بحكم الواقع: يبقى الشريك السابق مستفيداً إلى أن يُعدَّل التعيين كتابةً.

والأنظمة العامة لا تسدّ هذه الفجوة. فمنحة الوفاة من Retraite Québec سقفها 2 500 $، وتُدفع أولاً لمن تكفّل بمصاريف الجنازة إن طلبها خلال 60 يوماً. أما راتب الشريك الباقي على قيد الحياة فيشترط أن يكون المرء متزوجاً أو مرتبطاً باتحاد مدني، أو أن يكون قد عاش حياة مشتركة خلال 3 سنوات سبقت الوفاة، وسنة واحدة فقط إن كان هناك طفل.

ولتقدير مبلغ التأمين تحتاج إلى قيمة العقار اليوم، لا إلى تقييمه البلدي: ومقدّر قيمة العقار يعطيك نقطة انطلاق قبل الاتصال بشركة التأمين.

وفاة الشريك بحكم الواقع: أن تسكن منزلاً ليس منزلك

هذه أصعب الحالات كلها، ولا تُحلّ إلا مسبقاً. فخارج الزواج والاتحاد المدني والاتحاد الأبوي، الشريك بحكم الواقع ليس وارثاً قانونياً ولا يملك أي حق على عقار الآخر. وما يُحضَّر هنا، بالوصية، هو حق السكن نفسه.

• الوصية بحق استعمال. حق الانتفاع المؤقت بمال الغير وقبض ثماره وإيراداته، في حدود احتياجات المستعمل والأشخاص الذين يقيمون معه (المادة 1172). وهو غير قابل للتنازل ولا للحجز، ما لم يُنَص على خلاف ذلك (المادة 1173).
• الوصية بحق منفعة. حق استعمال مال يملكه غيرك والتمتع به، مع الالتزام بالحفاظ على جوهره (المادة 1120). وإذا مُنح دون أجل، فهو مدى الحياة (المادة 1123). يسكن الشريك الباقي، ويبقى الأبناء مالكين لرقبة العقار.
• الوصية بالعقار ملكية تامة، مع مبلغ تأمين لتعويض بقية الورثة.

وفي الحالات الثلاث، يجب أن تحدد الوصية من يدفع ماذا. فالمستعمل الذي يستخدم المال بكامله مُلزَم بإصلاحات الصيانة وبالأعباء (المادة 1175)، لكن القانون لا يحسم أقساط الرهن ولا الإصلاحات الكبرى.

المُصفّي، والمهل الحقيقية قبل البيع

المُصفّي ليس مالكاً للعقار ولا يستطيع البيع وحده. فهو يعمل كمدير لمال الغير مكلَّف بالإدارة البسيطة (المادة 802). ولكي يتصرف في عقار من التركة يحتاج إلى موافقة الورثة أو إلى إذن من المحكمة (المادة 804). ويُنشر تعيينه في سجل الحقوق الشخصية والعينية المنقولة، وفي السجل العقاري كذلك إن وُجد عقار في التركة (المادة 777).

وأبسط سبب تفقد به تركة مشترياً، أراه في هذا الجدول الزمني، لا في السعر.

تصريح نقل الملكية والسجل العقاري

من دونه يتوقف سند الملكية عند المتوفى. فحقوق الوارث والموصى له بمال معيّن في عقار من التركة تُنشر بتسجيل تصريح يُحرَّر بعقد موثّق في أصل محفوظ (المادة 2998). والمادة 2999 تحدد مضمونه، والقائمة كاشفة: فهي تطلب، إلى جانب اسم المتوفى وتاريخ الوفاة وطبيعة التركة، صفة الوارث أو الزوج أو الشريك في اتحاد مدني أو في اتحاد أبوي، ودرجة القرابة، وحق كل واحد في الأموال.

فوضع الشريك الباقي على قيد الحياة سيُكتَب إذن بالحرف الواحد في Registre foncier. والشريك بحكم الواقع خارج الاتحاد الأبوي لا خانة له هناك، إلا بصفته موصى له. وتتمة مسار الورثة موصوفة في وراثة عقار في كيبيك، وكاتب العدل يعمل أسرع حين يكون الملف كاملاً.

المستندات التي يجب أن تكون جاهزة

1. وصية موثّقة لكل من الشريكين، محدَّثة.
2. تعيين مُصفّي، مع بديل له.
3. بوليصة تأمين على الحياة شخصية، بمستفيد معيَّن وقد أُعيدت قراءته.
4. اتفاقية شيوع منشورة، إن كنتما اثنين في سند الملكية.
5. وكالة حماية (mandat de protection)، للعجز لا للوفاة.
6. ملف العقار: عقد الشراء، وشهادة الموقع (certificat de localisation)، وكشف الرهن، وفواتير الضرائب، وتأمين المنزل.
7. قائمة الحسابات والمؤسسات، للمُصفّي المقبل.

وتوصي Éducaloi بمراجعة هذا التخطيط كل 3 إلى 5 سنوات، أو بعد انفصال أو ارتباط جديد أو عملية شراء.

أسئلة متكررة

شريكي بحكم الواقع مستفيد من تأميني على الحياة. هل يكفي ذلك ليحتفظ بالمنزل؟ لا. سيُدفع له المبلغ خارج التركة (المادة 2455)، لكنه لا يمنحه أي حق على العقار: سيكون عليه شراء حصة الورثة وأن يتأهل وحده أمام مُقرض.

نحن منفصلان منذ سنتين ولم أغيّر شيئاً. من يقبض المال؟ إن كنتما شريكين بحكم الواقع، يبقى شريكك السابق مستفيداً. فسقوط التعيين في المادة 2459 لا يشمل سوى الطلاق وبطلان الزواج وفسخ الاتحاد المدني أو بطلانه.

كم يمضي من الوقت قبل أن يصبح ممكناً عرض المنزل للبيع؟ القانون يحدد ترتيب المراحل، لا مدتها. ولا يوجد مصدر رسمي يسمح بذكر مهلة وسطية: فشكل الوصية والاتفاق بين الورثة يحسمان كل شيء تقريباً.

وللاستكمال، اقرأ وراثة عقار في كيبيك والإجراءات لدى كاتب العدل في كيبيك.

تريد معرفة قيمة المنزل قبل الحديث إلى كاتب العدل؟ اكتب لي، وسأعدّ تحليلاً مقارناً للسوق في لافال ومونتريال والضفة الشمالية والضفة الجنوبية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج