كيف تستعد لشراء أول منزل في كيبيك؟

شراء العقار الأول يُحضَّر له مبكراً، لأن عدة قواعد رسمية تحسب الوقت نيابةً عنك. فالحصة في حساب CELIAPP (حساب التوفير المعفى من الضريبة لشراء أول عقار، أو FHSA بالإنجليزية) لا تنشأ إلا عند فتح الحساب، والمساهمة في حساب التقاعد REER التي تُدفع خلال الـ89 يوماً السابقة لسحب من خطة RAP (خطة شراء المسكن، أو HBP بالإنجليزية) قد تفقد قابليتها للخصم، وسعر الفائدة في الموافقة المسبقة لا يبقى مضموناً إلا من 60 إلى 130 يوماً. إليك الجدول الزمني بالعدّ التنازلي، مع القاعدة التي تحدد كل مهلة.

الاستعداد لشراء أول عقار: الجدول الزمني

لا يحدد أي مصدر رسمي مدة البحث عن عقار. وتنشر APCIQ (الجمعية المهنية للوسطاء العقاريين في كيبيك) مدة البيع: في الربع الثالث من 2026، بقي الكوندو المبيع في لافال 58 يوماً في المتوسط في السوق، والمنزل الأحادي 37 يوماً.

قبل 12 شهراً: حساب CELIAPP والملف الائتماني

الحصة في CELIAPP تبدأ من فتح الحساب. بحسب وكالة الإيرادات الكندية (ARC)، في السنة التي تفتح فيها أول حساب CELIAPP، تكون حصتك 8 000 $ وحصتك المرحَّلة 0 $. وكل سنة تالية تضيف 8 000 $، إضافة إلى 8 000 $ كحد أقصى من الحصة غير المستخدمة، حتى السقف مدى الحياة البالغ 40 000 $.

لشراء مستهدف في خريف 2027، ينشئ الحساب المفتوح في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2026 حصة قدرها 8 000 $ عن سنة 2026؛ وإذا بقيت هذه الحصة غير مستخدمة، يستطيع صاحب الحساب أن يودع حتى 16 000 $ في 2027. أما إذا فُتح الحساب في يناير 2027، فلا يسمح إلا بإيداع 8 000 $ في تلك السنة. وتشترط ARC تقديم الملحق 15 مع التصريح الضريبي لسنة الفتح، حتى من دون أي مساهمة. أما المبلغ الذي تودعه والسنة التي تخصمه فيها فمن شأن المحاسب.

ويشترط فتح الحساب أن تكون مقيماً في كندا، وأن يكون عمرك 18 سنة على الأقل، وألا تكون قد سكنت، في السنة الجارية أو في السنوات التقويمية الأربع السابقة، مسكناً كنت أنت أو زوجك مالكاً له.

الملف الائتماني مجاني. تذكّر الوكالة الكندية لحماية المستهلك في المجال المالي (ACFC) بأن ملفك يُطلب بلا مقابل من Equifax ومن TransUnion، وبأن الاطلاع عليه لا يؤثر في درجتك الائتمانية. ويمكن الاعتراض على الخطأ، ويصححه مكتب الائتمان مجاناً إذا أقرّ به المُقرض؛ وإلا تبقى المعلومة كما هي. ولا تُنشر أي مهلة للتصحيح: ومن هنا الـ12 شهراً. ويجب رفع التجميد الأمني قبل طلب الائتمان، كما تضيف ACFC.

قبل 9 أشهر: المبلغ النقدي، وتاريخ خروجه

بترتيب الدفعات:

1. العربون، إن وُجد: مع وعد الشراء أو خلال 72 ساعة بعد تحقق الشروط (البند 4.3 من نموذج Promesse d’achat الصادر عن OACIQ، الهيئة التي تنظّم الوساطة العقارية في كيبيك).
2. لدى كاتب العدل: أتعاب عقد البيع (البند 7.3)، وتسويات الضرائب العقارية (البند 11.3)، وإذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20%، الضريبة الإقليمية على قسط تأمين القرض العقاري، التي لا يستطيع المُقرض إضافتها إلى الرهن، بحسب ACFC.
3. رسوم نقل الملكية (البند 7.4)، المعروفة بضريبة الترحيب (taxe de bienvenue)، وهي مستحقة ابتداءً من اليوم الـ31 بعد إرسال البلدية للحساب، وفق المادة 11 من Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (قانون رسوم نقل الملكية العقارية).

لا يحدد أي مصدر رسمي رُجع إليه سعر الفحص أو العقد الموثَّق: اطلب عرض سعر مكتوباً. والميزانية بنداً بنداً موجودة في التكلفة الحقيقية لشراء أول منزل.

الجدول المطبَّق سيكون جدول 2027. من يبدأ هذا الجدول الزمني في أكتوبر 2026 سيوقّع في 2027، وهي السنة التي ترتفع فيها عتبات رسوم نقل الملكية إلى 64 400 $ و322 600 $، بحسب ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (وزارة الشؤون البلدية والإسكان في كيبيك). وعلى الكوندو الوسيط في الربع الثالث من 2026:

الأسعار: مقياس APCIQ. الحساب: 0.5% و1% و1.5% حسب الشريحة (المادة 2 من القانون)، على الأعلى بين السعر والقيمة السوقية. وفوق 500 000 $، يجوز للبلدية أن تطبّق نسبة أعلى، تصل إلى 3%، وهو سقف لا يشمل مونتريال. ولسعرك أنت، تعطي حاسبة رسوم نقل الملكية تقديراً يؤكده كاتب العدل.

قبل 6 أشهر: الدفعة الأولى وقاعدة الـ89 يوماً

الحد الأدنى. بحسب ACFC، الدفعة الأولى الدنيا هي 5% حتى 500 000 $، ثم 10% على الجزء التالي حتى 1.5 مليون، و20% من السعر ابتداءً من 1.5 مليون. وسيطلب المُقرض إثبات الأموال، وأحياناً كشوف حسابك المصرفي الأخيرة. ومنذ 15 ديسمبر 2024، بحسب وزارة المالية الكندية، أصبح الإطفاء على 30 سنة مسموحاً للمشتري الأول. ويتم هذا الاختيار مع المُقرض أو مع وسيط الرهن العقاري؛ ويشرح دليل الرهن العقاري للمشتري الأول اختبار التحمل.

خطة RAP والـ89 يوماً. تتيح خطة RAP سحب ما يصل إلى 60 000 $ من حسابات REER الخاصة بك، لكن ARC تقيّد خصم المساهمات المدفوعة خلال الـ89 يوماً السابقة للسحب. لذا فالمبلغ المخصص لخطة RAP يُودَع الآن. أما الأثر الضريبي فيُتحقق منه مع المحاسب.

لا شيء يُسحب بعد. تشترط خطة RAP، كما يشترط السحب المؤهل من CELIAPP، اتفاقاً مكتوباً للشراء، وتوضح ARC أن القرض العقاري الموافق عليه مسبقاً ليس اتفاقاً من هذا النوع. ويمكن استعمال الاثنين للمنزل نفسه: راجع المزايا الضريبية للمشترين لأول مرة.

قبل 3 أشهر: الموافقة المسبقة وعقد الوساطة للشراء

لماذا ليس قبل ذلك. تعطي الموافقة المسبقة المبلغ الذي قد تتمكن من اقتراضه، وتضمن سعر فائدة من 60 إلى 130 يوماً بحسب المُقرض، كما تشير ACFC؛ لكنها لا تضمن الموافقة على القرض. وإذا حصلت عليها قبل سنة من الشراء، تنتهي هذه الضمانة قبله بوقت طويل.

عقد الوساطة للشراء (contrat de courtage achat). ينتهي النموذج الإلزامي لدى OACIQ (CCA، أو CCADI في الملكية المشتركة) في الساعة 23:59 من التاريخ المدوّن فيه، أو بعد 30 يوماً من إبرامه إن لم يُذكر فيه تاريخ. وما لم يُنص على خلاف ذلك، يجوز للمشتري فسخه بلا سبب، على أن يدفع المصاريف المتكبَّدة؛ وإذا نُصّ على أنه غير قابل للفسخ، يبقى قابلاً للفسخ خلال ثلاثة أيام بعد استلام النسخة الموقَّعة (المادة 28 من Loi sur le courtage immobilier، قانون الوساطة العقارية). ومن دون عقد، يأتي تنبيه OACIQ واضحاً: الوسيط «لا يمثّل مصالح المشتري ولا يدافع عنها». والتفاصيل في عقد الوساطة للشراء في كيبيك.

وعد الشراء (promesse d’achat): ثلاث مهل ينبغي مراقبتها

العرض يُلزمك أنت أولاً. بموجب البند 14.1، يلتزم المشتري التزاماً لا رجوع فيه حتى الساعة المدوّنة؛ وخلال هذه المهلة، كما تكتب OACIQ، لا يمكنك سحب وعدك. والعرض المضاد يُعدّ رفضاً.

الفحص (البند 8.1) يتم خلال عدد الأيام المدوّن بعد القبول. والمشكلة التي تُنقص القيمة بشكل ملموس أو تزيد النفقات يجب الإبلاغ عنها كتابةً، مع إرفاق التقرير، في موعد أقصاه اليوم الرابع بعد هذه المهلة، قبل الساعة 20:00؛ وإلا يُعتبر المشتري متنازلاً عنها.

التمويل (البندان 6.2 و6.3). يسلّم المشتري التزام مُقرض خلال المهلة المدوّنة. والموافقة المسبقة لا تعادل هذا الالتزام، كما توضح OACIQ، التي توصي عموماً بـ14 يوماً على الأقل، تُحسب أياماً تقويمية متتالية ابتداءً من اليوم التالي للقبول. ومن دون التزام، يكون أمام البائع خمسة أيام ليعيّن مُقرضاً أو ليجعل الوعد باطلاً.

من القبول إلى المفاتيح، ثم السنة التالية

السحوبات تُطلب الآن. بالنسبة إلى ARC، يذكر الاتفاق المكتوب تاريخ توقيعه، وعنوان المسكن، وتاريخ إتمام الصفقة، وهي بيانات يتضمنها وعد الشراء المقبول. ويتم السحب من CELIAPP بالنموذج RC725، إذا اكتُسب المنزل قبل الأول من أكتوبر من السنة التالية وقبل السحب بـ30 يوماً على الأكثر. وتشترط خطة RAP نموذج T1036 لكل سحب، ضمن السنة التقويمية لأول سحب أو في يناير التالي لها، واكتساب المسكن قبل الأول من أكتوبر من السنة التالية لأول سحب.

لدى كاتب العدل. يصبح المشتري مالكاً عند توقيع عقد البيع (البند 11.1). ويجب أن يُنشأ الرهن العقاري بعقد موثَّق أصلي (en minute)، تحت طائلة البطلان المطلق (المادة 2693 من Code civil du Québec، القانون المدني في كيبيك).

بعد المفاتيح. تقدّم Revenu Québec، منذ السنة الضريبية 2026، رصيداً ضريبياً قابلاً للاسترداد لتيسير الوصول إلى الملكية: 100% من أول 5 000 $ من رسوم نقل الملكية المدفوعة و25% من الـ3 500 $ التالية، حتى 5 875 $. والسنة المعتمدة هي التي يُشهر فيها حقك في Registre foncier (السجل العقاري في كيبيك) ويكون فيها المسكن صالحاً للسكن. ويُطلب الدفع المسبق عبر Mon dossier (الحساب الإلكتروني لدى Revenu Québec) في موعد أقصاه الأول من ديسمبر من تلك السنة، إذا تجاوز الرصيد 1 000 $؛ وإلا يُطالَب به في التصريح الضريبي. وبالنسبة إلى كوندو لافال الوارد في الجدول، تبقى الـ4 665 $ دون شريحة الـ5 000 $: فإذا استُوفيت الشروط، يغطيها الرصيد، بعد الدفع. ويؤكد المحاسب الأهلية.

ويجب إغلاق حساب CELIAPP في موعد أقصاه 31 ديسمبر من السنة التالية لأول سحب مؤهل؛ ويمكن عموماً تحويل الرصيد إلى REER. ولأول سحب من خطة RAP يتم من 2026 إلى 2028، يبدأ السداد على 15 سنة في السنة الخامسة التالية، بحسب ARC.

الأسئلة الشائعة

متى أفتح حساب CELIAPP إذا كنت سأشتري بعد ثلاث سنوات؟ فور أن تصبح مؤهلاً. ففتح الحساب دون إيداع ينشئ بالفعل حصة قدرها 8 000 $ عن السنة، ويمكن أن يبقى الحساب مفتوحاً حتى 15 سنة.

كم من الوقت يلزم للاستعداد لشراء منزل؟ لا تفرض أي قاعدة مدة معينة. والـ12 شهراً ناتجة عن المهل الرسمية: السنة التقويمية لحساب CELIAPP، والـ89 يوماً لخطة RAP، والـ60 إلى 130 يوماً لسعر الفائدة في الموافقة المسبقة.

هل يمكن السحب من CELIAPP أو من RAP بمجرد الحصول على الموافقة المسبقة؟ لا. فكلاهما يشترط اتفاقاً مكتوباً للشراء، وتوضح ARC أن القرض الموافق عليه مسبقاً ليس كذلك.

وللاستزادة، اقرأ جرد التدابير المتاحة للوصول إلى التملّك والمزايا الضريبية للمشترين لأول مرة.

تستهدف شراءك الأول خلال 12 شهراً؟ يمكنني مراجعة هذا الجدول الزمني معك، من عقد الوساطة إلى وعد الشراء. اكتب لي. الخدمة بالفرنسية والإنجليزية والعربية.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج