منع الحيوانات في الكوندو في كيبيك: أين تعيش القاعدة فعلاً

زرت الكوندو مرتين. أعجبك الفناء والضوء وموقف السيارة. ولم يتحدث أحد عن كلبك. ومع ذلك فالقاعدة التي تقرر إن كان يحق له الدخول موجودة أصلاً، وستسري عليك منذ لحظة التوقيع لدى كاتب العدل. إليك أين تقع هذه القاعدة، وأي مستند تطلبه قبل تقديم العرض.

أين تعيش القاعدة: acte constitutif أم règlement de l’immeuble أم قرار المجلس

المادة 1052 من Code civil du Québec (القانون المدني في كيبيك) قصيرة، وهي التي تحسم كل ما تبقى: تتألف déclaration de copropriété (إعلان الملكية المشتركة) من acte constitutif de copropriété (السند المُنشئ للملكية المشتركة)، ومن règlement de l’immeuble (نظام المبنى الداخلي)، ومن البيان الوصفي للحصص.

acte constitutif يحدد وجهة استعمال المبنى وينص على أي اتفاق آخر يتعلق به، بما في ذلك أي بند جزائي يُطبَّق عند مخالفة الإعلان (المادة 1053).

règlement de l’immeuble يتضمن القواعد المتعلقة بالتمتع بالأجزاء الخاصة والمشتركة واستعمالها وصيانتها (المادة 1054). ومنع الحيوانات قاعدة تمتع واستعمال: في معظم المباني الكيبيكية، هناك تماماً يوجد هذا البند.

هذا التمييز ليس دقة تخص كاتب العدل وحده. فهو يغيّر الأغلبية اللازمة لتعديل البند، ويغيّر السجل الذي يُنشَر فيه التعديل.

وتبقى حالة رابعة، وهي الأهش: قرار مجلس الإدارة، الذي يجوز للمحكمة إبطاله خلال 90 يوماً إذا كان متحيزاً أو اتُّخذ استخفافاً بحقوق الملاك (المادة 1086.2). وإعلان مُعلَّق في المصعد ليس règlement de l’immeuble.

لماذا يلزمك منع الحيوانات حتى لو لم تقرأه

المادة 1062 لا تترك مجالاً: تلزم déclaration de copropriété الملاك المشتركين وخلفهم والأشخاص الذين وقّعوها، اعتباراً من تسجيلها. وأنت خلف البائع. لم توقّع شيئاً، والبند يستهدفك مع ذلك. والمادة 1063 تغلق الباب الآخر: يستعمل كل مالك جزءه الخاص ويتمتع به بحرية شرط احترام règlement de l’immeuble وعدم المساس بحقوق الملاك الآخرين ولا بوجهة استعمال المبنى.

وهنا فخ في القراءة. فـ déclaration مسجَّل في Registre foncier (السجل العقاري في كيبيك)، أما تعديلات règlement de l’immeuble فتُودَع فقط في السجل الذي يمسكه الـ syndicat، أي نقابة الملاك المشتركين (المادتان 1060 و1070). لذلك فالنسخة الموثّقة العائدة لسنة 2009 التي يمدّها إليك البائع قد تكون صحيحة ومنتهية الصلاحية في الوقت نفسه. وكما في ما يحق للمالك تجديده فعلاً، النص الذي يحكم ليس النص الذي يُسلَّم إليك.

منع الحيوانات في الكوندو: منع تام، أم حدّ للوزن، أم موافقة مسبقة

تدور في كيبيك ثلاث عائلات من البنود، ولا تُدار بالطريقة نفسها.

المنع التام. لا كلب ولا قطة، وأحياناً استثناء لسمكة أو لطائر في قفص. وهو الأسهل تطبيقاً بالنسبة إلى الـ syndicat: لا يتطلب أي تقدير.

حدّ الوزن أو الحجم أو العدد. يبدو مرناً وهو الذي يولّد أكبر عدد من النزاعات: لا أحد يتفق على اللحظة التي يُقاس فيها الوزن، وجرو وزنه 6 كلغ يصير كلباً وزنه 25 كلغ. اطلب خطياً كيف طبّقه الـ syndicat في السنوات الثلاث الأخيرة.

الإذن المسبق حالة بحالة. يوافق المجلس على كل حيوان. وهذا البند يحميك أكثر من المنع، بشرط واحد: الحصول على الإذن الخطي قبل انتهاء مهلة فحص المستندات. أما موافقة شفهية من الحارس فلا تساوي شيئاً.

وما يؤطّر هذه البنود الثلاثة هو المادة 1056: لا يجوز لـ déclaration أن تفرض أي قيد على حقوق الملاك، إلا القيود التي تبررها وجهة استعمال المبنى أو خصائصه أو موقعه. والقيد الذي لا يرتبط بشيء من ذلك قابل للنقاش. والكلمة الدقيقة هي فعلاً “قابل للنقاش”: فالمحكمة هي التي تفصل، بناءً على الأدلة، ملفاً بملف. لا تفترض أبداً أن بنداً لن يسري عليك، واعرضه على محامٍ أو على كاتب العدل قبل تقديم العرض. ودليل المشتري يضع هذه الخطوة في ترتيب عمليات التحقق.

animal d’assistance: الـ Charte قبل règlement de l’immeuble

هنا يتغير السجل القانوني. فالمادة 10 من Charte des droits et libertés de la personne (ميثاق الحقوق والحريات في كيبيك) تحظر التمييز القائم على الإعاقة أو على استعمال وسيلة لتخفيف هذه الإعاقة. وتضيف المادة 13 أنه لا يجوز لأحد أن يشترط في تصرف قانوني بنداً ينطوي على تمييز: مثل هذا البند عديم الأثر.

وتلخّص Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (لجنة حقوق الإنسان وحقوق الشباب في كيبيك) الأمر هكذا: الكلب المرشد وكلب المساعدة المدرَّبان لدى جهة متخصصة معترف بهما لدى محاكم كيبيك كوسيلة لتخفيف إعاقة، ويسري موجب التيسير المعقول ما لم يشكّل عبئاً مفرطاً. ولا توجد في كيبيك أي شهادة حكومية رسمية: فوثائق جهة التدريب هي التي تقوم مقام الدليل. أما الحيوان غير المدرَّب فيبقى الاعتراف به ممكناً، شرط إثبات الحاجات والفوائد الحقيقية.

وأبلغ سابقة تأتي من قطاع الإيجار. ففي 2020، في قضية CDPDJ (D.R. et autres) c. Ducharme، حُكم على مؤجّر رفض عقد إيجار بسبب كلب مساعدة يخص طفلاً بدفع أكثر من 13 940 $ للضحايا الثلاث.

مستأجر كوندو تُمنع فيه الحيوانات

إذا اشتريت بهدف التأجير، فنظامان يتراكبان ولا يُفصل فيهما في المكان نفسه.

من جهة الملكية المشتركة. المادة 1057 دقيقة: يصبح règlement de l’immeuble نافذاً في مواجهة المستأجر أو الشاغل منذ أن يسلّمه المالك نسخة منه، أو يسلّمها الـ syndicat عند تخلف المالك. لا تسليم، لا نفاذ. والمادة 1065 تلزم المالك الذي يؤجّر بإبلاغ الـ syndicat خلال 15 يوماً، مع ذكر اسم المستأجر ومدة عقد الإيجار والتاريخ الذي سلّمه فيه نسخة من النظام. وهذا التاريخ هو الغائب في الملفات التي تنحرف. ثم تتيح المادة 1079 للـ syndicat، بعد إشعار المؤجّر والمستأجر، طلب فسخ عقد الإيجار حين يسبب إخلال المستأجر بموجب من موجباته ضرراً جسيماً لمالك آخر أو لشاغل آخر.

من جهة عقد الإيجار. يطبّق Tribunal administratif du logement (محكمة السكن الإدارية في كيبيك) شبكته الخاصة. وملخصات القرارات التي ينشرها واضحة: بند الإيجار الذي يمنع الحيوانات قانوني، ومن غير المناسب التمييز بحسب نوع الحيوان أو طبعه، كلب صغير كان أم كلباً ضخماً. ففي Placement NR inc. c. Chartrand-Boyer (24 مايو 2024)، كان على الفائدة التي احتج بها المستأجرون أن تستوفي معياراً أعلى من مجرد فوائد رفقة حيوان. والعكس موجود أيضاً: ففي Leclerc c. Cantin Lévesque immobilier inc. (4 يوليو 2024)، اعتُبر البند غير نافذ في مواجهة مستأجرين كان كلبهم يؤدي دوراً علاجياً مُثبَتاً وكان المؤجّر قد تسامح معه طوال 7 سنوات. وتنص المادة 1901 على أن البند الذي يفرض على المستأجر موجباً غير معقول بالنظر إلى الظروف هو بند تعسفي.

حين تتغير القاعدة وكلبك موجود أصلاً

يجري تعديل règlement de l’immeuble بأغلبية أصوات الملاك الحاضرين أو الممثَّلين (المادة 1096). لذا فجمعية عامة قليلة الحضور مساء ثلاثاء من نوفمبر قد تمنع الحيوانات في مبنى كان يقبلها.

ويجب أن يكون التعديل صريحاً، في محضر أو في قرار مكتوب، ثم يُودَع في سجل الـ syndicat (المادة 1060): فنقاش بلا تصويت مدوَّن لا يغيّر شيئاً. ويحق بعد ذلك لكل مالك أن يطلب من المحكمة إبطال القرار المتحيز أو المتخَذ استخفافاً بحقوقه، خلال 90 يوماً، وإلا سقط حقه (المادة 1103).

والقانون لا ينشئ أي حق مكتسب تلقائي للحيوان الموجود أصلاً في المكان. وكثير من الجمعيات تصوّت على بند انتقالي يحمي الحيوانات الموجودة. فإن لم تفعل جمعيتك ذلك، صارت المسألة ملفاً لدى محامٍ، لا حديثاً في الممر.

قبل تقديم العرض: المستندات التي تطلبها

المشتري الذي يملك حيواناً يحصل على خمس وثائق.

1. déclaration de copropriété كاملة، أي acte constitutif وrèglement de l’immeuble والبيان الوصفي، مع سندات التعديل المنشورة.
2. règlement de l’immeuble النافذ، كما يرد في السجل الذي يمسكه الـ syndicat (المادة 1070)، لا النسخة المرفقة بعقد شراء البائع.
3. محاضر الجمعيات العامة ومحاضر المجلس للسنتين أو السنوات الثلاث الأخيرة. فالمنع قيد الإعداد يُرى فيها قبل أن يوجد.
4. شهادة الـ syndicat عن حال الملكية المشتركة، التي يجب على البائع تسليمها إليك في الوقت المناسب والتي يزوّده بها الـ syndicat خلال 15 يوماً من طلبه (المادة 1068.1).
5. المستندات التكميلية التي تتيح لك المادة 1068.2 طلبها من الـ syndicat، على نفقتك.

كل ذلك يُفحص خلال المهلة المنصوص عليها في شرط فحص مستندات الملكية المشتركة في نموذج OACIQ. واستفد منها لتغطية الموجبات الموصوفة في القانون 16 في الملكية المشتركة، ولقراءة البند المتعلق بتغطية الأرضيات: فالمخالب وضجيج الارتطام كثيراً ما يجاوران المادة الخاصة بالحيوانات، كما يشرح ما يجب التحقق منه بشأن الضجيج في الكوندو.

وإذا كان حيوانك animal d’assistance (حيوان مساعدة)، فاطرح المسألة خطياً قبل تقديم العرض، مدعومة بوثائق الجهة المدرِّبة. فالسؤال المطروح مسبقاً يُعالَج بوصفه طلب تيسير. والمطروح بعد الانتقال، بوصفه مخالفة.

أسئلة شائعة

البائع يقول لي إن الجميع في المبنى يملك كلباً. التسامح الواقعي ليس تعديلاً للنظام، والمادة 1062 تبقى ملزِمة لك. وقد يصلح حجة يوماً ما، أمام المحكمة، مع دليل. لكنه لا يحل محل إذن خطي من المجلس.

النظام يمنع الكلاب ولا يقول شيئاً عن القطط. يُقرأ النص كما هو مكتوب، وتلاحظ Éducaloi أنه في مسائل الإيجار يمكن للمستأجر مبدئياً أن يستنتج أن له الحق في اقتناء قطة إذا كان البند يخص الكلاب وحدها. أما في الملكية المشتركة، فيبقى بوسع الـ syndicat الاحتجاج بالمادة 1063 إذا مسّ الحيوان بحقوق الآخرين. اعرض البند بنصه الدقيق على من يقرأه قبل أن تتبنى حيواناً.

أؤجّر الكوندو الخاص بي. هل أُسأل عن كلب مستأجري؟ عليك إبلاغ الـ syndicat خلال 15 يوماً باسم المستأجر ومدة عقد الإيجار وتاريخ تسليم النظام (المادة 1065). وبدون هذا التسليم، لا يكون النظام نافذاً في مواجهته (المادة 1057)، ويمكن للـ syndicat طلب فسخ عقد الإيجار إذا سبب الإخلال ضرراً جسيماً (المادة 1079).

وللإكمال، اقرأ ما الذي تشتريه فعلاً في الملكية المشتركة وما يحق للمالك تجديده في الكوندو.

هل تبحث عن كوندو يقبل كلبك أو قطتك؟ اكتب إليّ: أطلب النظام المحدَّث والمحاضر قبل الزيارة، لا بعد تقديم العرض.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج