المالك الساكن في مبنى متعدد الشقق في كيبيك: استرداد المسكن

أنت تشتري مبنى من شقتين أو من ثلاث شقق في مونتريال أو في لافال لتسكن فيه. المساكن مشغولة، وعقود الإيجار تتجدّد من تلقاء نفسها، وCode civil du Québec (القانون المدني لكيبيك) لا يترك لك سوى باب واحد: استرداد المسكن. إليك من يحق له ممارسته، وفي أي مهل، وضدّ من هو محظور، وما يكلّفه حين تحكم محكمة بأنه جرى بسوء نية. هذه معلومات عامة: تحقّق من حالتك مع مستشار قانوني.

المالك الساكن يشتري عقود إيجار مع الجدران

المستأجر لا يخسر شيئاً لأن المبنى انتقل إلى مالك آخر. المادة 1936 من القانون المدني تمنح كل مستأجر حقاً شخصياً في البقاء في المسكن: فلا يجوز إخلاؤه إلا في الحالات التي ينص عليها القانون. والمادة 1937 تُغلق النقاش حول البيع: فنقل ملكية عقار يشتمل على مسكن لا يسمح للمالك الجديد بفسخ العقد؛ بل يستمرّ العقد، ويمكن تجديده كأي عقد آخر، ويكون للمالك الجديد تجاه المستأجر ما ينشأ عن ذلك من حقوق وواجبات. ففي يوم التوقيع لدى كاتب العدل، تصبح مؤجِّراً بشروط كتبها شخص آخر.

والإشغال ليس رغبة فقط: بل هو في الغالب شرط التمويل. فـSCHL (وكالة الإسكان الفدرالية) تشترط أن يكون العقار مخصصاً لإشغال المقترض أو قريب منصوص عليه في البرنامج، مع رأس مال ذاتي لا يقل عن 5% على أول 500,000 دولار من قيمة القرض و10% على ما يزيد، في مبنى من مسكن أو مسكنين، و10% اعتباراً من 3 أو 4 مساكن. هذه القاعدة هي ما يجعل المبنى المتعدد في متناول المشتري لأول مرة، وهي نفسها ما يفرض عليك حلّ مسألة الإشغال قبل تقديم العرض. حساب قدرتك على الاقتراض ودليل أول مبنى مدرّ للدخل يغطيان بقية البناء المالي.

من يحق له استرداد مسكن، ولإسكان من

المادة 1957 حصرية. فمؤجِّر المسكن، إن كان مالكه، يجوز له استردادُه ليسكنه هو نفسه، أو ليُسكن فيه أصوله أو فروعه من الدرجة الأولى، أو أي قريب آخر أو نسيب يكون هو عائله الرئيسي. ويجوز له أيضاً استردادُه ليُسكن فيه زوجاً يبقى هو عائله الرئيسي بعد انفصال جسماني أو طلاق أو حلّ اتحاد مدني. أما الأخ أو الأخت أو الصديق أو ابن الأخ: فلا يجوز إلا إذا كنت عائلهم الرئيسي، وعليك أن تُثبت ذلك.

الملكية على الشيوع تُعطّل كل شيء تقريباً. فالمادة 1958 تمنع مالك حصة شائعة من استرداد مسكن، إلا إذا لم يكن هناك سوى مالك آخر واحد وكان هذا المالك زوجه. ويلخّصها Éducaloi بلا مواربة: إضافة مالك ثالث، ولو بنسبة 1%، تُسقط الحق، ووجود شركة مساهمة في سند الملكية يؤدي إلى النتيجة نفسها. فشراء مبنى ثلاثي مع صديق واسترداد كل واحد مسكناً: هذا لا يصحّ.

وهناك حدّ أخير يفاجئ كثيرين في المبنى المتعدد. فالمادة 1964 تمنع المؤجِّر من الاستفادة من الاسترداد، دون موافقة المستأجر، إذا كان مالكاً لمسكن آخر شاغر أو معروض للإيجار في التاريخ المقرّر، من النوع نفسه، يقع في الجوار وبإيجار مماثل. فالمسكن الخالي في الطابق الأرضي قد يمنعك من استرداد المسكن في الأعلى. أي أن ما تملكه أنت في المبنى نفسه قد يُستعمل في مواجهة طلبك، لا لمصلحته.

مهل إشعار الاسترداد في مبنى متعدد الشقق

كل شيء يُحسم على تقويم، لا في محادثة. المادة 1960 تحدّد المهل، والمادة 1961 تحدّد مضمون الإشعار: التاريخ المقرّر لممارسة الاسترداد، واسم المستفيد، وعند الاقتضاء درجة قرابته أو صلته بك. ويجب أن يُعيد الإشعار أيضاً نصّ المادة 1959.1، وهي المادة التي تحمي بعض المستأجرين. وتنشر Tribunal administratif du logement (محكمة السكن الإدارية في كيبيك) نموذجاً لإشعار الاسترداد ونموذجاً لردّ المستأجر، وهما مقترحان لا إلزاميان.

واحسبها على دورة الأول من يوليو الكيبيكية. فالعقد الذي ينتهي في 30 يونيو يقتضي إشعاراً يُرسَل في 31 ديسمبر السابق على أبعد تقدير. لكن الإشعار يصدر عن المؤجِّر المالك: وأنت لا تصبح كذلك إلا من تاريخ عقد البيع. فتسلُّم العقار في ربيع 2026 لا يفتح أي باب لشهر يوليو 2026؛ وأول نافذة مفيدة تُغلق في 31 ديسمبر 2026، من أجل استرداد في 30 يونيو 2027. وهذه هي المفاجأة السيئة الأولى لمشتري المبنى المتعدد لأول مرة، ويمكن توقّعها قبل العرض. فالفارق هنا ليس تفصيلاً إدارياً: هو الفارق بين الانتقال هذا الصيف والانتقال بعد سنة كاملة، وهو يتقرّر بتاريخ عقد البيع لا بنيّتك.

ما يمكن للمستأجر أن يردّ به، وما عليك إثباته أمام TAL

سكوت المستأجر لا يخدمك. فعليه، خلال شهر من تسلُّم الإشعار، أن يُعلمك بعزمه على الالتزام به أو عدمه. وإن أغفل ذلك، اعتبرته المادة 1962 رافضاً مغادرة المسكن. فالرفض هو النتيجة التلقائية، لا الاستثناء.

وأمام الرفض، تُتيح لك المادة 1963 شهراً واحداً لطلب إذن المحكمة. وفي الجلسة يقع عبء الإثبات عليك: عليك أن تُظهر أنك تعتزم فعلاً استرداد المسكن للغاية المذكورة في الإشعار، وأن الأمر ليس ذريعة لتحقيق غايات أخرى. ولا يمكن لأحد أن يضمن لك مسبقاً أن المحكمة ستقبل طلبك، ولا ينبغي لأي وسيط أن يفعل ذلك. فالاسترداد ليس إجراءً تلقائياً يتبع الإشعار، بل طلب يُقدَّم ويُثبَت أمام المحكمة.

وإذا رفضت المحكمة طلبك بعد انقضاء مهل التجديد، نصّت المادة 1969 على تجديد العقد، ويمكنك طلب تحديد الإيجار خلال شهر من القرار النهائي. وتنطبق المادة نفسها إذا لم تمارس الاسترداد في التاريخ المقرّر.

المستأجرون الذين يُحظَر الاسترداد في مواجهتهم

هنا تغيّر القانون، وهو قاطع. فالمادة 1959.1 تمنع المؤجِّر من استرداد مسكن أو إخلاء مستأجر حين يكون هذا المستأجر أو زوجه، وقت الاسترداد، بالغاً 65 سنة أو أكثر، ويشغل المسكن منذ 10 سنوات على الأقل، ودخله مساوٍ أو أدنى من 125% من الدخل الأقصى المؤهِّل للسكن منخفض الإيجار. وحدّ 65 سنة يحلّ محلّ الحدّ القديم البالغ 70 سنة منذ Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés (القانون الذي يحدّ من حق المؤجِّرين في الإخلاء ويعزّز حماية المستأجرين المسنّين)، الذي صُدِّق عليه في 6 يونيو 2024. وتنشر Société d’habitation du Québec (مؤسسة الإسكان في كيبيك) سقوف الدخل، وقد أصدرت سقوف 2026.

وثلاث حالات تُعيد فتح الباب، وهي وحدها: أن تكون أنت نفسك بالغاً 65 سنة أو أكثر وتريد سكن المسكن، أو أن يكون المستفيد من الاسترداد بالغاً 65 سنة أو أكثر، أو أن تكون مالكاً ساكناً بالغاً 65 سنة أو أكثر وترغب في أن تُسكن، في المبنى نفسه الذي تسكنه، مستفيداً دون 65 سنة.

ولا تخلط بين هذا وبين الإخلاء، الذي يستهدف شيئاً آخر: تقسيم المسكن، أو توسيعه توسيعاً جوهرياً، أو تغيير استخدامه. فهذا الإخلاء محظور ثلاث سنوات منذ 6 يونيو 2024. أما الاسترداد لتسكن أنت فيبقى ممكناً، لكن أي خطة تقوم على تحويل المساكن مجمّدة حتى يونيو 2027.

التعويض وسوء النية واستخدام المسكن بعد الاسترداد

الاسترداد لا يفتح التعويض نفسه الذي يفتحه الإخلاء. فحين تأذن المحكمة بالاسترداد، تُتيح لها المادة 1967 أن تفرض ما تراه من شروط عادلة ومعقولة، بما فيها دفع تعويض للمستأجر يعادل نفقات الانتقال. أما في الإخلاء، فالمادة 1965 أثقل بكثير: نفقات انتقال معقولة، زائد شهر إيجار عن كل سنة إيجار متصلة، بحد أدنى 3 أشهر وبحد أقصى 24 شهراً، وللمستأجر أن يطلب أكثر إن أثبت ضرراً يبرّر ذلك.

والخطر المالي الحقيقي في مكان آخر. فالمادة 1968 تُتيح للمستأجر استرداد الأضرار الناشئة عن الاسترداد، سواء وافق عليه أم لا، إلا إذا أثبت المؤجِّر أنه جرى بحسن نية: فالإثبات عليك أنت. وإن أثبت المستأجر سوء النية، جاز له أيضاً أن يطالب بتعويضات عقابية. وتمنع المادة 1970 تأجير المسكن المسترَد أو استخدامه لغاية غير الغاية التي مُورس الحق من أجلها، دون إذن المحكمة. فالاسترداد للسكن ثم إعادة التأجير بسعر أعلى ليس منطقة رمادية. ولاحظ اتجاه عبء الإثبات في المادة 1968: ليس على المستأجر أن يثبت سوء نيتك، بل عليك أنت أن تثبت حسن نيتك.

قبل العرض على مبنى متعدد: العقود، والإيجار المدوَّن، والإشعارات المرسَلة سابقاً

ثلاثة مستندات تحدّد جدولك الزمني. أطلبها قبل أي promesse d’achat (وعد شراء)، لا بعد قبولها.

• العقود الموقّعة، كلها. المدة، وتاريخ الانتهاء، وأسماء المستأجرين، والخدمات المشمولة. فتاريخ الانتهاء يحكم مهلة إشعارك، ومن ثمّ تاريخ انتقالك.
• الإيجار المدوَّن فعلاً في العقد، لا الوارد في بطاقة العرض. فللمستأجر الجديد سبل رجوع لتحديد الإيجار إذا لم يطابق الإيجار المعلن عند التوقيع أدنى إيجار في 12 شهراً السابقة.
• كل إشعار أُرسل سابقاً: تعديل، أو استرداد، أو إخلاء، وردّ المستأجر عليه. فإشعار الاسترداد يجب أن يسمّي المستفيد منه، والإشعار الذي أرسله البائع لنفسه لا يشير إليك.

وأضف إلى ذلك مدة إشغال كل مستأجر، وهي مفيدة في ضوء المادة 1959.1. فمستأجر بالغ 65 سنة ومقيم منذ 12 سنة ليس تفصيلاً من تفاصيل الزيارة، بل قد يكون نهاية مشروعك في السكن. وبقية التحققات الخاصة بمبنى مدرّ للدخل في دليل المبنى الثلاثي في لافال.

أسئلة متكررة

أتسلّم العقار في 1 يوليو. هل يمكنني الانتقال إلى المسكن الأعلى في اليوم نفسه؟ فقط إن كان خالياً، أو إن غادر المستأجر بمحض إرادته وكان الاتفاق مكتوباً. وإلا، فيجب أن يسبق الإشعار نهاية العقد بستة أشهر، وأنت لا تصبح مؤجِّراً إلا من تاريخ عقد البيع.

أنا وأخي نشتري مبنى من شقتين. هل يمكن لكل منا استرداد مسكن؟ لا. فالمادة 1958 تقصر الاسترداد في الملكية الشائعة على الحالة التي لا يوجد فيها سوى مالك آخر واحد يكون زوجك.

المستأجر عمره 68 سنة. هل الاسترداد محظور تلقائياً؟ لا، فشروط المادة 1959.1 الثلاثة تراكمية: 65 سنة أو أكثر للمستأجر أو لزوجه، و10 سنوات إشغال على الأقل، ودخل مساوٍ أو أدنى من 125% من سقف الأهلية للسكن منخفض الإيجار. وقد تنطبق أيضاً الاستثناءات المرتبطة بالسن.

كم سيلزمني أن أدفع للمستأجر؟ في الاسترداد، يمكن للمحكمة أن تفرض تعويضاً يعادل نفقات الانتقال، ومعه ما تراه من شروط عادلة ومعقولة. والاتفاق الرضائي بينك وبين المستأجر شائع في الممارسة، لكنه لا يُفترض ولا يُستنتج من محادثة: بل يُكتب ويُوقَّع.

وللإتمام، اقرأ مبنى متعدد الشقق أم شقة مشتركة في مونتريال وإدارة العقارات الإيجارية في مونتريال ولافال.

تستهدف مبنى متعدد الشقق لتسكن فيه؟ راسلني: نقرأ العقود وتواريخ الانتهاء والإشعارات المرسَلة سابقاً قبل أن نحدّد تاريخ انتقالك.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج