ضمان GCR للمنزل الجديد في كيبيك: سنة واحدة، 3 سنوات، 5 سنوات

خلف كل منزل جديد يبيعه مقاول معتمد في كيبيك توجد خطة ضمان إلزامية. لكنها لا تشمل كل المباني، ولا تدفع كل شيء، وتسقط إذا أبلغت متأخراً. إليك مضمونها الدقيق، مأخوذاً من Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (لائحة خطة ضمان المباني السكنية الجديدة) ومن مستندات Garantie de construction résidentielle (GCR)، وهي الهيئة التي تدير هذه الخطة.

ضمان GCR: أي المباني الجديدة مشمولة، وأيها ليس كذلك

المادة 2 من اللائحة (B-1.1, r. 8) تحدد القائمة. خارج الملكية المشتركة المقسّمة: المنزل المخصص لعائلة واحدة، منفصلاً أو مزدوجاً أو في صف، والمبنى متعدد الأسر من وحدتين إلى خمس وحدات. وداخل الملكية المشتركة المقسّمة: المنزل المخصص لعائلة واحدة، منفصلاً أو مزدوجاً أو في صف، والمبنى متعدد الأسر الذي لا يتضمن أكثر من 4 أجزاء خاصة متراكبة. ولا تُحسب مواقف السيارات ومساحات التخزين الخاصة في حساب الأربعة هذا.

قائمة المستثنيات هي التي تصنع خيبات الأمل. تقول GCR ذلك بوضوح: برج الشقق الذي يتجاوز أربع وحدات متراكبة غير مشمول، ولا كذلك تحويل مبنى أو تجديده، ولا التوسيع، ولا البناء على أساسات قائمة، ولا المرآب المنفصل، ولا البناء الذاتي. فمشتري شقة في الطابق الثامن من مشروع في مونتريال لا يملك أي ضمان من GCR. اطلب كتابةً بيان الحماية التي يوفرها المطوّر بدلاً من ذلك، واعرضه على مختص قبل التوقيع.

ولا تنطبق اللائحة كذلك حين يكون عميل المقاول هيئة غير ربحية أو جمعية تعاونية أو مكتب إسكان يتلقى، لهذا المبنى، مساعدة مالية من Société d’habitation du Québec (مؤسسة الإسكان في كيبيك).

الفحص السابق للاستلام (inspection préréception) وقائمة الأشغال الواجب تصحيحها

المادة 17 واضحة. كل مبنى مشمول يجب فحصه قبل الاستلام، بصورة مشتركة بينك وبين المقاول، انطلاقاً من قائمة مسبقة يوفرها مدير الخطة. ويمكن أن يساعدك من تختاره أنت. وتوصي GCR بمهني في البناء، أي مهندس معماري أو مهندس أو تقني مختص أو مفتش مبانٍ.

وما يُحسم في ذلك اليوم بسيط. تحددان أنت والمقاول ما بقي دون إتمام، والعيوب وأخطاء التنفيذ الظاهرة الواجب تصحيحها. وتضع علامة في خانة «AVEC RÉSERVE» (مع التحفظ) في نموذج الفحص السابق للاستلام الخاص بـ GCR. ثم تتفقان على مهلة لتنفيذ هذه الأشغال، لا يمكن أن تتجاوز 6 أشهر. ويُنصح بالصور ومقاطع الفيديو.

والعيب الظاهر الذي لا تدوّنه في تلك اللحظة يخرج من الضمان. والاستثناء الوحيد الذي تنص عليه المادة 10 هو الإبلاغ الخطي خلال 3 أيام تلي الاستلام، وبشرط ألا تكون قد انتقلت للسكن. وهذا هو كل سبب وجود هذا الفحص. فهو يرسم الحد بين ما قبلته أنت وما يبقى على المقاول أن ينجزه. وبخصوص اختيار المفتش وتكلفته، اطّلع على كم يكلف الفحص ومتى تجريه.

سنة، ثلاث سنوات، خمس سنوات: ضمان منزل جديد في كيبيك

قبل الاستلام، تشمل المادة 9 ثلاثة أمور في حال إخلال المقاول بالتزاماته: الدفعات المقدمة، وإتمام الأشغال، والسكن البديل والنقل وتخزين ممتلكاتك إذا لم تستطع الاستلام في التاريخ المتفق عليه.

وبعد الاستلام، تنظّم المادة 10 التغطية حسب المدد.

والكلمات هنا لها وزنها. فخطأ التنفيذ (malfaçon) عند GCR هو عمل نُفّذ بشكل سيئ، قليل الأهمية، لا يمسّ دوام المبنى ولا سلامة ساكنيه. والعيب الخفي (vice caché) هو عيب غير ظاهر بالفحص البصري، قائم قبل الاستلام، لم تكن تعلم به في تلك اللحظة، وعلى درجة من الخطورة تنقص جودة المبنى. أما العيب الجسيم ذو الخمس سنوات فهو عيب خطير، ظاهر أو غير ظاهر، يمكن أن يؤثر في دوام المبنى أو في سلامة ساكنيه.

وتُحسب مهلة الضمان الخمسية من انتهاء الأشغال، لا من الاستلام. والتاريخان لا يتطابقان دائماً. دوّن كليهما.

السقوف المالية، وما لا يدفعه ضمان GCR أبداً

ويُعاد مبلغ السكن البديل بموجب مستندات مثبتة، مع سقوف يومية للمبيت والطعام: 95 $ لشخص واحد، و125 $ لشخصين، و160 $ لثلاثة، و190 $ لأربعة أشخاص وأكثر. وفي المبنى متعدد الأسر خارج الملكية المشتركة، يبلغ سقف الإصلاح 200 000 $ مضروبة في عدد المساكن.

مستثنيات المادة 12. يُستثنى بوجه خاص: عيوب المواد والتجهيزات التي وفّرتها وثبّتتها أنت، والإصلاحات الناتجة عن السلوك الطبيعي للمواد كالشقوق والانكماش، وتلك التي أصبحت لازمة بسبب خطئك أو بسبب صيانة غير كافية أو تعديلاتك الخاصة، والتآكل العادي، والقوة القاهرة، والتربة الملوثة، ومواقف السيارات ومحلات التخزين الواقعة خارج المبنى، وكل عمل خارجي كالمسبح وتنسيق الأرض والأرصفة والممرات وصرف المياه السطحية. أما انحدار الأرض العكسي فيبقى مشمولاً. ويسقط اثنان من هذه المستثنيات، هما السلوك الطبيعي للمواد والقوة القاهرة، إذا لم يحترم المقاول أصول الصناعة أو معياراً نافذاً.

وهذا السقف يخص المبنى، لا فاتورتك الكاملة. فرسوم نقل الملكية وكاتب العدل والضرائب تُضاف إلى سعر الباني: احسبها في حاسبة تكاليف الإغلاق قبل أن تحدد ميزانيتك.

الإبلاغ الخطي: المهلة التي تُميت المطالبة

تفرض اللائحة إبلاغاً خطياً إلى المقاول، مع نسخة إلى مدير الخطة، خلال «مهلة معقولة» من الاكتشاف. وتوضح GCR أن الاجتهاد القضائي يحدد هذه المهلة المعقولة بـ 6 أشهر تلي اكتشاف المشكلة. فاكتشاف يحدث في يناير ولا يُبلَّغ عنه إلا في أكتوبر ينطلق إذاً بعائق كبير، حتى لو كان العيب نفسه حقيقياً تماماً.

وهناك ممارستان تتجنبان الأسوأ. أبلِغ خطياً منذ لحظة الاكتشاف، دون أن تنتظر معرفة ما إذا كان المقاول سيتعاون، لأن هذا الإبلاغ يفيد أيضاً في قطع مدة التقادم. وفي ما يخص السكن البديل المرتبط بتأخر التسليم، يجب أن يُرسل الطلب في موعد أقصاه 6 أشهر تلي استلام المبنى، مع المستندات المثبتة.

وتنص المادة 19.1 على متنفَّس. فعدم التقيد بمهلة لا يمكن أن يُحتجّ به عليك إذا كان المقاول أو مدير الخطة قد أخل هو نفسه بالتزاماته، أو إذا كانت تصريحاته هي التي جعلتك تتجاوز المهلة. وهذا استثناء، لا خطة.

المطالبة والوساطة والتحكيم

الإجراء الوارد في المادة 18 سلسلة من المهل القصيرة.

1. تبلّغ المقاول بالعيب خطياً، مع نسخة إلى مدير الخطة.
2. وبعد 15 يوماً على الأقل، إن لم يتحرك شيء أو لم يُرضِك التدخل، تُخطر مدير الخطة خطياً. وتُطلب رسوم فتح ملف قدرها 100 $، أي 114.98 $ مع الضرائب بحسب GCR. وتُعاد إليك إذا كان القرار في مصلحتك، ولو جزئياً، أو إذا تم التوصل إلى اتفاق.
3. وخلال 15 يوماً، يطلب مدير الخطة من المقاول أن يتدخل وأن يبيّن، خلال 15 يوماً تالية، ما ينوي فعله.
4. ثم يفحص مدير الخطة الموقع ويُصدر، خلال 30 يوماً تلي الفحص، تقريراً خطياً مفصلاً يُرسل بالبريد المسجل.

غير راضٍ عن القرار؟ أمامك 30 يوماً من تاريخ استلامه بالبريد المسجل لعرض النزاع على التحكيم. ويمكن للطرفين أيضاً أن يتفقا، في المهلة نفسها، على وساطة أمام وسيط يُختار من قائمة يعدّها وزير العمل. وفي حال الفشل، تبدأ مهلة التحكيم البالغة 30 يوماً من جديد من إشعار الوسيط.

وحين يكون المستفيد هو مقدّم الطلب، تكون تكاليف التحكيم على عاتق مدير الخطة، إلا إذا لم تكسب في أي جانب من مطالبتك. ويمكن للمحكّم كذلك أن يمنحك استرداد نفقات الخبرة المعقولة وذات الصلة في حال الكسب الكامل أو الجزئي. وقرار التحكيم نهائي وغير قابل للطعن.

قبل التوقيع، وما يتغير عند إعادة البيع

أربع عمليات تحقق تختصر في صفحة واحدة. هل المقاول معتمد لدى GCR وحامل لرخصة من Régie du bâtiment du Québec (هيئة البناء في كيبيك)؟ وهل يدخل المبنى في فئات المادة 2؟ وهل تسلّمت نسخة من عقد الضمان موقّعة حسب الأصول، علماً أن المادة 138 تعفيك من التزاماتك التعاقدية ما لم تحصل عليها؟ وهل يحتوي العقد بنداً يقلّص حقوقك، وهو ما تحظره المادة 140، لأن المستفيد لا يمكن أن يتنازل عنها باتفاق خاص؟

أنا أطلب هذه النسخة من عقد الضمان دائماً قبل التوقيع، لأنها المستند الذي يحمل رقمي الاعتماد والرخصة. واعرض الباقي على كاتب العدل أو المحامي، كما يذكّر المقال عن كاتب العدل في كيبيك، خطوة بخطوة.

عند إعادة البيع، الضمان يتبع المبنى. تنص المادتان 16 و32 على أنه يفيد كل مشترٍ لاحق، للمدة الباقية. فمشترٍ يستلم منزلاً عمره سنتان يرث بقية الحماية الثلاثية على العيوب الخفية والخمسية على العيوب الجسيمة. أما من جهة البائع، فهذا لا يعفيك من شيء: إقراراتك كبائع والضمان القانوني في Code civil du Québec (القانون المدني لكيبيك) يبقيان نافذين بالتوازي.

أسئلة متكررة

شقتي في الطابق الخامس من مبنى جديد. هل أنا مشمول؟ لا، إذا كان المبنى يتضمن أكثر من أربعة أجزاء خاصة متراكبة. فالتغطية الإلزامية تتوقف هناك. اطلب من المطوّر كتاباً يوضح الحماية المقدّمة بدلاً منها.

اكتشفت تسرّب مياه بعد 14 شهراً من الاستلام. هل فات الوقت؟ ليس بالضرورة. فخطأ التنفيذ غير الظاهر يقتصر على سنة، لكن العيب الخفي يشمل ثلاث سنوات والعيب الجسيم خمس سنوات من انتهاء الأشغال. وما يهم حينها هو خطورة العيب وسرعة إبلاغك الخطي.

يقول لي الباني إن الشق طبيعي. هل هذا صحيح؟ السلوك الطبيعي للمواد مستثنى، والشقوق والانكماش في ذلك. لكن هذا الاستثناء لا يسري إذا لم يحترم المقاول أصول الصناعة أو معياراً نافذاً. وهذه مسألة خبرة، لا مسألة رأي.

هل يجب أن أدفع لفتح ملف؟ نعم، 100 $ بحسب اللائحة، أي 114.98 $ مع الضرائب لدى GCR. وتُعاد إليك هذه الرسوم إذا أنصفك القرار، ولو جزئياً، أو إذا تم التوصل إلى اتفاق.

وللاستكمال، اقرأ شراء عقار جديد البناء في كيبيك وثماني أساطير عقارية والقاعدة التي تدحضها.

هل لديك مشروع جديد في لافال أو مونتريال؟ اكتب لي قبل توقيع العقد التمهيدي (contrat préliminaire). أتحقق من اعتماد الباني وأحضّر معك الفحص السابق للاستلام (inspection préréception).

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج