دليل المشتري
فحص ما قبل الشراء: قائمة ما يُفحص، بنداً بنداً
يوم الفحص، يتبع معظم المشترين المفتش من غرفة إلى أخرى ويومئون برؤوسهم، ثم يغادرون بتقرير من عشرات الصفحات وسؤال …
يعرض الكتيّب التشطيبات، ونادراً ما يذكر ما يحميك إذا سلّم المقاول متأخراً، أو سلّم عملاً معيباً، أو لم يسلّم أصلاً. هذه الحمايات موجودة، لكن لها حدود ومهل. إليك ما أتحقق منه قبل أن يوقّع المشتري.
ضمان GCR: إلزامي، لكن ليس في كل الحالات
خطة ضمان المباني السكنية الجديدة إلزامية، وتديرها Garantie de construction résidentielle (GCR)، وهي هيئة مرخّص لها من هيئة البناء في كيبيك (Régie du bâtiment du Québec، RBQ). وتشمل المنازل المخصصة لعائلة واحدة، والمباني من وحدتين إلى خمس وحدات غير المملوكة بنظام الملكية المشتركة، والشقق في مبانٍ لا تتجاوز أربع وحدات متراكبة بعضها فوق بعض. أما الشقة في مبنى أعلى من ذلك فلا يشملها هذا الضمان: اطلب كتابةً بيان الحماية المتوفرة.
| ما يشمله الضمان | الشرط |
|---|---|
| الدفعات المقدمة حتى 50 000 $، أو إتمام الأشغال | إخلال المقاول بالتزاماته قبل الاستلام |
| الأشغال غير المكتملة والعيوب الظاهرة | تدوينها كتابةً عند الاستلام، أو خلال 3 أيام إن لم تكن قد انتقلت للسكن |
| عيوب التنفيذ غير الظاهرة | اكتشافها خلال سنة من الاستلام |
| العيوب الخفية | اكتشافها خلال 3 سنوات من الاستلام |
| عيوب التصميم أو البناء أو التربة | ظهورها خلال 5 سنوات من انتهاء الأشغال |
| السكن المؤقت والنقل والتخزين حتى 6 000 $ | تأخر التسليم، أو تعذّر السكن أثناء أشغال الإصلاح |
بالنسبة إلى المنزل، تُغطّى الإصلاحات حتى سعر العقد، دون تجاوز 300 000 $.
الحدود. يُستثنى من الضمان، من بين أمور أخرى: السلوك الطبيعي للمواد (الشقوق والانكماش)، والتآكل العادي، وقلة الصيانة، والتعديلات التي تجريها بنفسك، والقوة القاهرة، والتربة الملوثة، وكل ما هو خارج المبنى كتنسيق الأرض والمسبح الخارجي.
ويجب الإبلاغ عن كل مشكلة كتابةً إلى المقاول، مع نسخة إلى GCR، خلال مهلة معقولة من اكتشافها. وتعدّ GCR مهلة ستة أشهر معقولة في الحالات غير العاجلة. وإذا تأخر الإبلاغ، فقد تُرفض المطالبة.
التحقق من المقاول
تحقق من رخصته في سجل حاملي الرخص لدى RBQ: يلزمه التصنيف الفرعي 1.1.1 للمنازل والمباني متعددة الوحدات، أو 1.1.2 للمباني في الملكية المشتركة. ثم تحقق من اعتماده في دليل الشركات المعتمدة لدى GCR، الذي يعرض سجله في التفتيش والمطالبات والتحكيم.
واطلب عقد الضمان موقّعاً من المقاول. فبحسب اللائحة، لا تلتزم بتنفيذ التزاماتك الواردة في العقد إلا بعد أن يصبح هذا المستند بين يديك.
العقد التمهيدي ومهلة الأيام العشرة
حين يبيع مقاول أو مطوّر مسكناً لشخص يشتريه ليسكنه، يفرض القانون المدني عقداً تمهيدياً (contrat préliminaire) يمنحك حق العدول خلال 10 أيام (المادة 1785). وإن نص العقد على تعويض عن العدول، فلا يجوز أن يتجاوز 0.5% من السعر المتفق عليه (المادة 1786). وفي حالة الشقة، إن لم تُسلَّم إليك مذكرة المعلومات (note d’information) عند التوقيع، يمكنك العدول حتى 10 أيام بعد استلامها. أما إن كنت تشتري بغرض التأجير، فلا ينطبق هذا الحق.
استغل هذه الأيام العشرة: اعرض العقد على مختص، وقارن المشمولات بالخيارات الإضافية، وتحقق من تاريخ التسليم، وفي حالة الشقة، مما إذا كانت المساحة المعلنة إجمالية أم صافية.
الفحص السابق للاستلام (inspection préréception)
قبل الاستلام، تفحص المبنى مع المقاول باستخدام القائمة التي تعدّها GCR. اصطحب معك من يساعدك، إذ توصي GCR بمهني مختص في البناء. دوّن كل ما بقي دون إتمام أو يحتاج إلى تصحيح، وضع علامة على خانة «avec réserve» (مع التحفظ)، والتقط صوراً، وانتبه للإضافات التي طلبتها. ومما يجب فحصه:
- الخارج: انحدار الأرض حول المبنى، والأساسات، والسطح، والكسوة الخارجية، وإحكام الفواصل حول الأبواب والنوافذ.
- الداخل: الأرضيات، والجدران والأسقف، والأبواب، والمقابس، والحنفيات، ومراوح التهوية، والخزائن.
- القبو والمرآب: مصرف الأرضية، ولوحة الكهرباء، وسخان الماء، وجهاز تبادل الهواء، وباب المرآب.
وتتفقان على موعد لإنجاز هذه الأشغال، لا يتجاوز ستة أشهر. والعيب الظاهر الذي لا يُدوَّن عند الاستلام، أو خلال ثلاثة أيام إن لم تكن قد انتقلت للسكن، لا يشمله الضمان. وفي الملكية المشتركة، يفحص الأجزاءَ المشتركة مهنيٌّ تختاره نقابة الملاك. ولاختيار مفتش، اطّلع على كم يكلف الفحص ومتى تجريه.
تأخر التسليم
إذا تعذّر عليك الاستلام في التاريخ المتفق عليه، يمكن لـ GCR أن تعوّضك، بموجب إيصالات، عن تكاليف السكن المؤقت والنقل والتخزين، ضمن سقوف يومية. قدّم المطالبة كتابةً إلى المقاول، مع نسخة إلى GCR، في موعد أقصاه ستة أشهر بعد الاستلام. والقوة القاهرة مستثناة.
وفي حالة الشقة، منذ 14 أغسطس 2025، يجب أن تكون دفعاتك المقدمة محمية بالكامل، مثلاً في حساب أمانة لدى كاتب عدل أو محامٍ، وأن تُردّ إليك إذا لم تُسلَّم الوحدة في التاريخ المتفق عليه.
هل أنت مستأجر بعقد مدته 12 شهراً؟ يُقدَّم إشعار عدم التجديد قبل نهاية العقد بثلاثة إلى ستة أشهر (المادتان 1942 و1946 من القانون المدني)، وغالباً قبل أن يتحدد تاريخ التسليم نهائياً. جهّز خطة بديلة.
ضريبتا GST وQST: الجديد خاضع للضريبة
بيع العقار المستعمل معفى من الضريبة، أما الجديد فلا. اسأل هل يشمل السعر المعلن الضريبة الفدرالية GST (وتسمى TPS بالفرنسية) وضريبة كيبيك QST (TVQ)، وهل تُحال الاستردادات إلى المقاول. وفي كيبيك، تتولى Revenu Québec معالجة هذه الاستردادات، بما فيها استرداد GST.
| الاسترداد | المبلغ | بحسب السعر |
|---|---|---|
| GST، مسكن جديد | 36% من GST، بحد أقصى 6 300 $ | يتناقص فوق 350 000 $، وينعدم عند 450 000 $ |
| QST، مسكن جديد | 50% من QST، بحد أقصى 9 975 $ | يتناقص فوق 200 000 $، وينعدم عند 300 000 $ |
| GST، المشترون لأول مرة | حتى 100% من GST، بحد أقصى 50 000 $ | يتناقص فوق 1 000 000 $، وينعدم عند 1 500 000 $ |
يجب أن يصبح المسكن مقر إقامتك المعتاد، وأن تكون أول من يسكنه (ويكفي أن يكون أحد أقاربك في حالة الاستردادات العادية).
واسترداد المشترين لأول مرة أصبح قانوناً نافذاً، إذ صدرت الموافقة الملكية على مشروع القانون الفدرالي C-4 في 12 مارس 2026. وهو يشمل الاتفاق الموقّع مع المقاول ابتداءً من 20 مارس 2025 وقبل 2031، لبناء يبدأ قبل 2031 ويُنجز في معظمه وتُنقل ملكيته قبل 2036. ويُشترط أن يكون عمرك 18 عاماً على الأقل، وأن تكون مواطناً كندياً أو مقيماً دائماً، وألا تكون أنت أو زوجك أو شريك حياتك قد حصلتما عليه من قبل، أو سكنتما منزلاً يملكه أحدكما، في كندا أو خارجها، خلال السنة الجارية أو السنوات الأربع السابقة. ولم تُنسّق كيبيك ضريبة QST مع هذا الإجراء.
وضريبة الترحيب تُطبَّق على العقار الجديد أيضاً. احسبها باستخدام حاسبة ضريبة الترحيب.
الشقة الجديدة: رسوم يحددها المطوّر
تتضمن مذكرة المعلومات الميزانية التقديرية ونسخة أو ملخصاً من إعلان الملكية المشتركة (déclaration de copropriété). ويجب أن تعادل حصة صندوق الاحتياط (fonds de prévoyance) نسبة 0.5% من قيمة إعادة البناء، أو أن تتبع دراسةً لصندوق الاحتياط (المادة 1791).
فخ الرسوم المؤقتة. ما دام المطوّر يسيطر على نقابة الملاك، فإن ميزانيته هي التي تحدد رسومك. وإذا جاءت تقديراته أقل بأكثر من 10% مما يُنفق فعلاً في أول سنة مالية كاملة بعد فقدانه السيطرة، فعليه ردّ الفرق، لكن إلى النقابة لا إليك، ولا شيء إن كان الفرق دون 10%. قارن بمبانٍ مماثلة، واسأل عمّا تشمله الرسوم.
كاتب العدل الذي يختاره المطوّر
كثيراً ما يعهد المطوّر بجميع مبيعات المشروع إلى كاتب عدل واحد، يُذكر اسمه في العقد التمهيدي. ويبقى كاتب العدل هذا ملزماً بالحياد، وعليه أن ينصحك أنت أيضاً، لكنه لا يفاوض نيابة عنك. ولا شيء يمنعك من عرض العقد على كاتب عدل أو محامٍ من اختيارك خلال أيامك العشرة.
وبخصوص الأتعاب، اطلب عرض سعر مكتوباً وأضفه إلى حاسبة تكاليف الإغلاق. واطّلع أيضاً على كاتب العدل في كيبيك، خطوة بخطوة.
لماذا تحتاج إلى وسيطك الخاص
مكتب المبيعات يعمل لصالح المقاول، سواء كان العاملون فيه موظفين لديه أو وسيطاً متعاقداً معه. ومنذ 10 يونيو 2022، لم يعد يحق للوسيط نفسه أن يمثل المشتري والبائع معاً في معاملة سكنية: فوسيط المشروع لا يمكن أن يكون وسيطك.
دوري: التحقق من المقاول، وقراءة العقد خلال أيامك العشرة، والمقارنة بالعقارات المستعملة في المنطقة، والتحضير للفحص السابق للاستلام، ومتابعة المواعيد. اذكر وسيطك منذ زيارتك الأولى لمكتب المبيعات، واتفق على أتعابه كتابةً قبل التوقيع.
وجدت مشروعاً جديداً يعجبك؟ تواصل معي قبل توقيع العقد التمهيدي، ونقرؤه معاً بنداً بنداً.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
