منزل جديد أم منزل مستعمل في كيبيك: ما الذي يختلف فعلاً

يقارن مشترٍ بين عرضين: منزل ضمن مشروع بسعر 500 000 $ في حيّ قيد التطوير، ومنزل بُني عام 1998 بسعر 520 000 $ في حيّ مكتمل. فيستنتج أن الفارق 20 000 $. لكن إذا كان سعر الجديد معلناً قبل الضرائب، فهو مخطئ بنحو 75 000 $. إليك البنود التي تفصل فعلاً بين الخيارين، والسؤال الذي يحسم الأمر.

منزل جديد أم مستعمل: ما الذي يختلف على الورق

قبل التفضيلات الشخصية هناك القواعد. وستة منها لا تعمل بالطريقة نفسها في السوقين.

المخطط والإضاءة والجيران تُحسم كلها في الزيارة. أما هذه البنود الستة فتُحسم عند تحرير الشيك.

TPS وTVQ: الفاتورة التي لا يحملها البيع الثاني

ضريبة TPS، وهي ضريبة السلع والخدمات الفدرالية، تبلغ 5% من السعر، وضريبة TVQ، وهي ضريبة المبيعات في كيبيك، تبلغ 9.975% من السعر قبل TPS، بحسب Revenu Québec، أي دائرة الضرائب في المقاطعة. وعلى منزل جديد يُباع بـ 500 000 $ قبل الضرائب، يعني ذلك 25 000 $ من TPS و49 875 $ من TVQ، أي 74 875 $ في المجموع. أما استردادات Revenu Québec فتستهدف المسكن الجديد أو الذي خضع لتجديدات كبرى: المنزل المسكون سابقاً الذي تشتريه من مالكه لا يحمل هذا البند. اطلب من كاتب العدل أن يؤكد لك وضعك تحديداً.

الاستردادات موجودة، لكنها تتلاشى بسرعة.

أعد قراءة العمود الأخير وأنت تستحضر أسعار المنازل الجديدة في منطقة مونتريال الكبرى. فعند 500 000 $، يكون الاستردادان المعتادان قد بلغا الصفر أصلاً. ويجب كذلك أن يصبح المسكن محل إقامتك المعتاد، وأن تكون أنت شاغله الأول.

أما الاسترداد المخصص لشراء المسكن الأول فيغيّر رتبة المبالغ، لكنه مؤطَّر بشروط. فـ Revenu Québec تشترط، من بين أمور أخرى، عقد بيع مبرماً بعد 19 مارس 2025 وقبل 2031، وأشغالاً بدأت بعد 19 مارس 2025 وقبل 1 يناير 2031، واكتملت في جزئها الأكبر قبل 1 يناير 2036، ونقل ملكية قبل التاريخ نفسه. ويجب ألّا تكون أنت ولا زوجك قد طلبتماه من قبل. وهو يخص TPS وحدها. وفي مثالنا، يسترد المشتري الأول المؤهَّل ضريبة TPS ويبقى عليه رغم ذلك دفع 49 875 $ من TVQ.

أدخل هذه المبالغ في حاسبة تكاليف الإغلاق قبل أن تقارن بين عرضين. عند هذه النقطة يتغيّر معنى فارق الـ20 000 $ الذي بدأنا به.

الضمان: خطة إلزامية من جهة، والقانون المدني من جهة أخرى

على البناء الجديد المؤهَّل، تغطّي الخطة التي تديرها Garantie de construction résidentielle (GCR)، وهي هيئة ضمان المنازل الجديدة في كيبيك، عيوب التنفيذ غير الظاهرة لمدة سنة واحدة، والعيوب الخفية لمدة 3 سنوات، وعيوب التصميم أو البناء أو التربة لمدة 5 سنوات، إضافةً إلى الدفعات المقدمة وإتمام الأشغال والسكن المؤقت قبل الاستلام. وتستثني GCR، من بين أمور أخرى، الملكية المشتركة التي تزيد على أربع وحدات خاصة متراكبة، والتجديد، والتوسعة، والبناء الذاتي، وتشترط إبلاغاً خطياً خلال مهلة معقولة تحددها بستة أشهر. والتفصيل موجود في مقال ضمان GCR: سنة واحدة، 3 سنوات، 5 سنوات.

أما في منزل مسكون سابقاً، فالمادة 1726 من القانون المدني هي التي تعمل. فالبائع يضمن أن العقار خالٍ من العيوب الخفية التي تجعله غير صالح للاستعمال المقصود منه، أو التي تنقص من منفعته إلى حدّ ما كنت لتشتريه معه، أو ما كنت لتشتريه بهذا السعر. والمادة نفسها تضع الحدّ الذي يُخسِّر القضايا: البائع لا يضمن العيب الظاهر، أي العيب الذي يستطيع مشترٍ حصيف ومجتهد أن يلاحظه من دون خبير. والشروط وسبل الرجوع مفصّلة في مقال العيب الخفي في كيبيك.

وهناك فارق دقيق يغيّر المقارنة في كثير من الأحيان: ضمان GCR قابل للانتقال، ويتبع المبنى طوال المدة المتبقية. فمنزل عمره سنتان ليس بناءً جديداً، لكنه ما زال يحمل جزءاً من حمايتَي 3 و5 سنوات.

الشراء قبل أن يوجد المنزل

حين يبيع مقاول أو مطوّر عقاراً سكنياً، مبنياً أو سيُبنى، إلى شخص طبيعي يشتريه ليسكنه، تفرض المادة 1785 من القانون المدني عقداً تمهيدياً، هو contrat préliminaire، يتضمن شرطاً يتيح لك العدول خلال 10 أيام. وإذا كان يجب أن تُسلَّم إليك مذكرة معلومات ولم تُسلَّم عند التوقيع، فإن المهلة تمتد حتى 10 أيام بعد استلامها.

ثم تحدد المادة 1786 ما يجب أن يتضمنه هذا العقد: تاريخ التسليم، وسعر البيع، وإذا كان السعر قابلاً للمراجعة، فطرائق هذه المراجعة. وهذا البند الأخير هو أول ما ينبغي البحث عنه. فالسعر الثابت ليس ثابتاً إلا إذا لم ينص أي بند على مراجعته. أما تعويض العدول، إن كان منصوصاً عليه، فلا يجوز أن يتجاوز 0.5% من السعر المتفق عليه.

السعر يتجمّد، أما السوق فلا يتجمّد. في أغسطس 2026، سجّلت APCIQ في المنطقة الحضرية لمونتريال سعراً وسيطاً قدره 650 000 $ للمنزل العائلي الواحد، بارتفاع 3% خلال سنة، مع 20 128 عرضاً سارياً بارتفاع 18%، و2 853 عملية بيع بانخفاض 13%. وفي لافال، بلغ السعر الوسيط للمنزل العائلي الواحد 642 750 $، بارتفاع 7%، مع مبيعات بانخفاض 17% وعروض بارتفاع 21%. ومخزون يرتفع ومبيعات تتراجع لا يقولان إلى أين يتجه السعر. لا أحد يستطيع أن يخبرك بقيمة وحدتك يوم التسليم.

ما لا يشمله السعر المعلن

توصي SCHL، عند شراء شقة جديدة في ملكية مشتركة، بأن تحدد بوضوح ما هو مشمول في السعر وما هو غير مشمول، بما في ذلك المرافق ومواد التشطيب والخدمات العامة، وبأن تبحث عن التكاليف الأقل وضوحاً مثل عقود إيجار المعدات الطويلة الأمد. وتنصح أيضاً بالتحقق مما إذا كان العقد يسمح للمطوّر بتأجيل تاريخ الإشغال.

أما خطة الضمان فتستهدف المبنى نفسه. وما يحيط به يُدرج في ميزانية منفصلة. اطلب كتابةً، قبل التوقيع، تحديد من يدفع كلفة تنسيق الأرض والمدخل والسياج ووحدات الإنارة والأجهزة المنزلية. فسعر الجديد الذي يبدو مقارَناً جيداً ببيع ثانٍ قد يتوقف عن كونه كذلك بمجرد جمع هذه البنود.

حيّ مكتمل أم حيّ قيد الاكتمال

رسوم نقل الملكية، أي droits de mutation المعروفة بضريبة الترحيب، لا تتعلق بعمر المبنى ولا بالمقاول، بل بالبلدية. وعلى أساس 650 000 $، تعطي شرائح 2026 نتيجتين.

ووعاء الضريبة هو الأعلى بين ثلاثة مبالغ: السعر المدفوع فعلاً من دون TPS وTVQ، أو المبلغ المدوَّن في العقد، أو القيمة السوقية، أي قيمة سجل التقييم مضروبة في المعامل المقارن، المحدَّد بـ 1.03 في لافال لعام 2026. واحتفظ بالأول: على منزل جديد، تُحسب ضريبة الترحيب من دون ضرائب المبيعات.

الحيّ الجديد يأتي بمجاهيل تُتحقَّق ولا تُخمَّن: الجدول الزمني للبنى التحتية، وتقسيم الأراضي التي ما زالت شاغرة حولك، والخدمة المدرسية، وتاريخ إدراج المبنى في سجل التقييم. أما الحيّ الناضج فيأتي بالأشجار، وبشبكة نقل معروفة، وبسجل تقييم استقر منذ زمن.

منزل جديد أم مستعمل: ميزانية السنوات العشر المقبلة

في الجديد، ينحصر الإنفاق في البداية: ضرائب المبيعات، ثم الأشغال الخارجية. بعد ذلك تسري حمايات سنة واحدة و3 و5 سنوات، ثم تنطفئ.

وفي منزل من عام 1998، لا توجد ضريبة مبيعات، لكن يوجد جدول زمني. السقف والنوافذ وسخان الماء والتغطية الخارجية ومصرف الصرف: لكل عنصر عمر افتراضي وموعد استحقاق لا يقبل التفاوض. ومنهجية تقدير هذا الاحتياطي موجودة في مقال تكلفة صيانة منزل في كيبيك. والفحص الجدي قبل الشراء يحوّل هذا الجدول إلى أرقام، وهذه الأرقام تنتمي إلى المقارنة تماماً مثل TVQ.

السؤال الذي يحسم ليس السعر ولا الضمان. بل هو هذا: في أي تاريخ يجب أن تكون مستقراً في سكنك، وماذا تفعل إذا انزاح هذا التاريخ ستة أشهر؟ عقد الإيجار يُنهى بإشعار قبل أشهر، وبيع عقارك الحالي له تاريخ إشغال ثابت. أما الورشة فلها تاريخ تسليم مدوَّن في contrat préliminaire، وخطة ضمان تنص على تعويض السكن المؤقت في حال التأخير، وهو ما يقول الكثير عن تكرار هذه المشكلة. فإذا كان جوابك «لا أستطيع تحمّل ستة أشهر»، فالبيع الثاني أنسب لك، مهما كان جمال المجسّم المعروض.

أسئلة متكررة

هل يشمل السعر المعلن لمنزل جديد الضرائب؟ هذا يتوقف على المقاول، وهو أول ما ينبغي تثبيته كتابةً. واسأل أيضاً إن كانت استردادات TPS وTVQ متنازَلاً عنها له: فذلك يغيّر من يقبض ماذا.

أشتري جديداً بـ 500 000 $. هل يحق لي استرداد TPS؟ ليس الاسترداد المعتاد: فهو يصبح صفراً عند 450 000 $ لـ TPS وعند 300 000 $ لـ TVQ. أما الاسترداد المخصص لشراء المسكن الأول فقد ينطبق إذا استوفيت جميع شروط Revenu Québec.

أشتري منزلاً جديداً عمره سنتان من شخص عادي. هل لديّ ضمان؟ ضمان GCR يتبع المبنى طوال المدة المتبقية من الحمايات. وينطبق فوق ذلك ضمان الجودة القانوني الوارد في القانون المدني، إلا إذا تم البيع من دون ضمان قانوني.

هل تُحسب ضريبة الترحيب على السعر مع الضرائب أم بدونها؟ بدونها. فالوعاء يعتمد المبلغ المدفوع فعلاً مع استبعاد TPS وTVQ، ما لم تكن القيمة السوقية أو المبلغ المدوَّن في العقد أعلى.

وللاستكمال، اقرأ شراء عقار جديد البناء في كيبيك وضريبة الترحيب في كيبيك.

هل تتردد بين مشروع جديد وبيع ثانٍ في لافال أو مونتريال؟ اكتب لي مرفقاً العرضين، ونحسب السيناريوهين معاً حتى مكتب كاتب العدل.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج