تحليل السوق

سوق العقارات في نوتردام دو غراس (مونتريال) ووستماونت: الربع الثالث 2026

بقلم جورج مطر · 20 أكتوبر 2026 · 10 دقائق قراءة

في الربع الثالث من 2026، بيع المنزل لأسرة واحدة (unifamiliale) في وستماونت (Westmount) بسعر وسيط قدره 2 525 000 $، أي ما يزيد قليلاً على ثلاثة أضعاف السعر الوسيط في جزيرة مونتريال (812 000 $)، بحسب Centris. وفي دائرة كوت دي نيج نوتردام دو غراس (Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce، أو CDN-NDG) بمونتريال، يبلغ هذا السعر 1 289 500 $. أما أوترمون (Outremont) وهامبستيد (Hampstead) ومون رويال (Mont-Royal) ومونتريال الغربية (Montréal-Ouest) وكوت سان لوك (Côte-Saint-Luc)، فلا تنشر لها Centris أي سعر وسيط فصلي: عدد المبيعات فيها أقل من أن يكفي.

وسط غرب مونتريال بالأرقام

يجمع هذا القطاع دائرتين (arrondissements) من مدينة مونتريال، هما كوت دي نيج نوتردام دو غراس وأوترمون، وخمس مدن مرتبطة (villes liées) لكل منها مجلسها وميزانيتها ومعدلاتها الخاصة: وستماونت، ومون رويال، وهامبستيد، وكوت سان لوك، ومونتريال الغربية. والدائرة هي الأثقل وزناً بينها: 170 583 نسمة في إحصاء 2021 بحسب صفحتها على Centris، و181 عملية بيع سكنية في الربع (ناقص 5%)، مقابل 56 عملية بيع في وستماونت (+9%). أما الجزيرة كلها فتحصي 3 344 عملية بيع (ناقص 13%). والتغيّرات المذكورة بين قوسين تقارن بصيف 2025؛ أما تغيّرات مدة البيع فتُحسب بالأيام لا بالنسبة المئوية.

المنزل لأسرة واحدة: أربعة أسعار وسيطة تتجاوز 1.6 مليون دولار

المنزل لأسرة واحدة	المبيعات	السعر الوسيط للربع	السعر الوسيط، الأرباع الأربعة الأخيرة	العروض السارية
أوترمون	9	غير منشور	2 299 200 $ (+6%)	24
وستماونت	41 (+7%)	2 525 000 $ (+24%)	2 257 500 $ (+7%)	136 (ناقص 1%)
هامبستيد	12	غير منشور	1 859 375 $ (+6%)	31 (ناقص 20%)
مون رويال	26	غير منشور	1 668 250 $ (ناقص 4%)	70 (ناقص 30%)
كوت دي نيج نوتردام دو غراس	42 (ناقص 19%)	1 289 500 $ (+10%)	1 278 875 $ (+6%)	109 (+25%)
مونتريال الغربية	8	غير منشور	1 215 625 $ (+5%)	18
كوت سان لوك	25	غير منشور	969 937 $ (+8%)	63 (+26%)
جزيرة مونتريال	1 002 (ناقص 12%)	812 000 $ (+2%)	816 250 $ (+3%)	2 162 (+7%)

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـمونتريال (أوترمون) وبـوستماونت وبـهامبستيد وبـمون رويال وبـمونتريال (كوت دي نيج/نوتردام دو غراس) وبـمونتريال الغربية وبـكوت سان لوك وبـمونتريال (الجزيرة)، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

على مدى أربعة أرباع، تقع في هذا القطاع أعلى أربعة أسعار وسيطة للمنزل لأسرة واحدة بين كل الأقاليم التي تتابعها Centris في الجزيرة: أوترمون، ووستماونت، وهامبستيد، ومون رويال. وتتقدّم أوترمون على وستماونت بفارق 41 700 $. أما في الربع وحده، فلا يُنشر من بين هذه الأربعة إلا السعر الوسيط لوستماونت. وكوت سان لوك هي الإقليم الوحيد في القطاع الذي يبقى دون المليون دولار.

ما تنشره APCIQ. يجمع مؤشر الربع الثالث (baromètre) الصادر عن APCIQ (الجمعية المهنية للوسطاء العقاريين في كيبيك) هامبستيد ومون رويال وأوترمون ووستماونت في قطاع واحد يسميه «Centre» (الوسط). ويسجّل فيه المنزل لأسرة واحدة سعراً وسيطاً قدره 2 375 000 $ (+23%) على 88 عملية بيع، و2 000 000 $ (+3%) على 12 شهراً، ومدة بيع متوسطة قدرها 100 يوم (+22)، مقابل 52 يوماً للجزيرة في الوثيقة نفسها.

الكوندو والمبنى المتعدد الشقق في كوت دي نيج نوتردام دو غراس وفي المدن المرتبطة

الكوندو (ملكية مشتركة)	المبيعات	السعر الوسيط للربع	السعر الوسيط، الأرباع الأربعة الأخيرة	العروض السارية
وستماونت	14	غير منشور	950 481 $ (+2%)	71 (ناقص 20%)
أوترمون	23	غير منشور	776 875 $ (+2%)	119 (+16%)
مون رويال	13	غير منشور	618 000 $ (+3%)	86 (+14%)
كوت سان لوك	28	غير منشور	567 812 $ (+8%)	108 (+11%)
كوت دي نيج نوتردام دو غراس	99 (+4%)	562 000 $ (+6%)	546 875 $ (ناقص 1%)	369 (+27%)
جزيرة مونتريال	1 728 (ناقص 15%)	477 000 $ (0%)	477 544 $ (0%)	6 696 (+12%)

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـوستماونت وبـمونتريال (أوترمون) وبـمون رويال وبـكوت سان لوك وبـمونتريال (كوت دي نيج/نوتردام دو غراس) وبـمونتريال (الجزيرة)، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

تبيع CDN-NDG عدد 99 وحدة كوندو، أي أكثر من الأقاليم الأربعة الأخرى في الجدول مجتمعة، وهي وحدها التي يُنشر لها سعر وسيط فصلي: 562 000 $ (+6%)، في حين لم يتحرك السعر الوسيط للجزيرة. وترتفع عروضها السارية إلى 369 عرضاً (+27%)، وبقيت وحدات الكوندو المبيعة فيها 71 يوماً في المتوسط في السوق، أي 13 يوماً أكثر مما كانت عليه في صيف 2025.

المبنى المتعدد الشقق (plex) من 2 إلى 5 مساكن	المبيعات	السعر الوسيط	الأيام في السوق	العروض السارية
كوت دي نيج نوتردام دو غراس، الربع	40 (ناقص 9%)	944 500 $ (+2%)	60 (+12)	114 (+8%)
كوت دي نيج نوتردام دو غراس، الأرباع الأربعة الأخيرة	174 (+9%)	943 486 $ (ناقص 2%)	69 (+4)	111 (+7%)
جزيرة مونتريال، الربع	614 (ناقص 13%)	902 500 $ (+3%)	52 (ناقص 1)	1 631 (+16%)

المصدر: إحصاءات Centris العقارية الخاصة بـمونتريال (كوت دي نيج/نوتردام دو غراس) وبـمونتريال (الجزيرة)، الربع الثالث 2026، أي من يوليو إلى سبتمبر.

وفي بقية القطاع، بيع ما بين صفر وأربعة مبانٍ متعددة الشقق خلال الربع: لا تنشر Centris لها لا سعراً ولا مدة بيع.

ما الذي تغيّر في سنة

ارتفاع بنسبة 24% يُقرأ بحذر. يستند السعر الوسيط الفصلي في وستماونت إلى 41 عملية بيع؛ وعلى مدى أربعة أرباع، لا يتجاوز الارتفاع 7%. ولا يقيس تغيّر السعر الوسيط تطوّر قيمة منزل بعينه، لأن تركيبة المبيعات تتغيّر من ربع إلى آخر.

العرض يتراجع في ثلاث مدن مرتبطة ويرتفع في الدائرة. في جميع الفئات مجتمعة، تنخفض العروض السارية في هامبستيد (ناقص 15%) وفي مون رويال (ناقص 10%) وفي وستماونت (ناقص 6%)، لكنها ترتفع بنسبة 22% في CDN-NDG وبنسبة 12% في الجزيرة. وبحسب مؤشر APCIQ، قطاع «Centre» هو الوحيد بين قطاعات الجزيرة الثمانية عشر الذي تتراجع فيه العروض السارية (ناقص 5%).

السياق الإقليمي. بحسب APCIQ، يحتفظ بائعو المنازل لأسرة واحدة في الربع الثالث بالأفضلية في كل قطاع من القطاعات الكبرى للمنطقة الحضرية، في حين يقع الكوندو في الجزيرة على الحد الفاصل بين التوازن وأفضلية المشترين. وبقي السعر التوجيهي لبنك كندا عند 2.25% في 20 أكتوبر 2026؛ والإعلان المقبل مقرر في 28 أكتوبر.

الضرائب ورسوم نقل الملكية في مونتريال والمدن المرتبطة

ضريبة الترحيب تتغيّر عند كل حدّ بلدي. تسمح المادة 2 من Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (قانون رسوم نقل الملكية العقارية) لكل بلدية بأن تحدد معدّلها على الشريحة التي تتجاوز 500 000 $، حتى 3%، وهو سقف لا يُلزم مدينة مونتريال.

المدينة	ما يتجاوز 500 000 $	على 700 000 $	على 1 500 000 $
مونتريال (CDN-NDG، أوترمون)	1.5% حتى 552 300 $، و2% حتى 1 104 700 $، ثم 2.5%	9 349.00 $	27 325.50 $
وستماونت	3%	11 610.50 $	35 610.50 $
هامبستيد	1.5% حتى 552 300 $، ثم 3%	10 826.00 $	34 826.00 $
مونتريال الغربية	2%، و2.5% ابتداءً من 750 000 $، و3% ابتداءً من 1 000 000 $	9 610.50 $	31 860.50 $
كوت سان لوك	1.5% حتى 800 000 $، ثم 2.5%	8 610.50 $	27 610.50 $
مون رويال	1.5% حتى 630 100 $، و2% حتى 1 260 300 $، ثم 2.5%	8 960.00 $	26 158.50 $

المصدر: صفحات رسوم نقل الملكية لعام 2026 الخاصة بـمدينة مونتريال وبـوستماونت وبـهامبستيد وبـمونتريال الغربية وبـكوت سان لوك وبـمون رويال. المبالغ محسوبة انطلاقاً من هذه الشرائح.

بالنسبة إلى هامبستيد، التي لا تزال صفحتها تعرض الشريحتين الأوليين لعام 2025، يطبّق الحساب شريحتي 2026 المنصوص عليهما في القانون. وتنتقل مونتريال إلى 3.5% فوق 2 136 500 $، ثم إلى 4% فوق 3 113 000 $. تعطيك حاسبة رسوم النقل فكرة عن حجم المبلغ؛ أما المبلغ المعتمد فهو المبلغ الذي تحدده المدينة.

سجل التقييم. في سجل التقييم (rôle d’évaluation) للسنوات 2026-2027-2028، الذي يعكس حالة السوق في 1 يوليو 2024، تبلغ القيمة المتوسطة للمنزل لأسرة واحدة 2 739 500 $ في وستماونت، و2 324 400 $ في أوترمون، و2 137 200 $ في هامبستيد، و2 000 500 $ في مون رويال، مقابل 927 300 $ في التجمّع الحضري (agglomération). ومقارنة بالسجل السابق، ارتفعت قيمة المنازل لأسرة واحدة بنسبة 2.4% في مون رويال، و4.9% في وستماونت، و5.0% في CDN-NDG، مقابل 12.1% في مدينة مونتريال.

الضريبة العقارية. تقدّر ميزانية مونتريال لعام 2026 حساب الضرائب للمنزل لأسرة واحدة المتوسط بـ7 442 $ في كوت دي نيج نوتردام دو غراس (+1.4%، وهو أدنى ارتفاع بين الدوائر التسع عشرة)، و13 800 $ في أوترمون (+3.1%)، و4 939 $ (+4.3%) للمدينة كلها. أما المدن المرتبطة فتصوّت على معدلاتها الخاصة: إذ تعرض وستماونت لعام 2026 معدلاً إجمالياً قدره 0.6583 $ لكل 100 $ من التقييم، للعقارات السكنية المؤلفة من خمسة مساكن أو أقل. وفي المدن الأخرى، اطلب من البائع آخر حساب ضرائب وصله.

ما الذي يتحرك في كوت دي نيج نوتردام دو غراس وحولها

Namur-Hippodrome: مخطط بلا جدول زمني. بحسب صفحة المشروع لدى مدينة مونتريال، المحدّثة في 4 يونيو 2026، يُفترض أن يستقبل هذا الحي المستقبلي الممتد على 95 هكتاراً، قرب محطة Namur وعلى موقع ميدان السباق القديم (hippodrome)، ما بين 18 500 و20 000 مسكن، أكثر من نصفها خارج السوق. وقد اعتُمد المخطط التوجيهي (plan directeur) منذ ديسمبر 2024؛ والمرحلة التالية هي استقبال المشاريع العقارية الأولى، من دون أي تاريخ منشور لبدء البناء.

النقل. تقع محطتان عاملتان من شبكة REM (القطار الخفيف)، بحسب بطاقة كل منهما، في مون رويال وفي أوترمون: محطة Ville-de-Mont-Royal على chemin Canora، ومحطة Édouard-Montpetit التي تتصل بالخط الأزرق للمترو. أما مشاريع التنقّل في الجنوب الغربي الكبير لمونتريال (grand Sud-Ouest)، التي تشمل منطقة دراستها كوت دي نيج نوتردام دو غراس ووستماونت ومونتريال الغربية، فقد سُحبت من Plan québécois des infrastructures (المخطط الكيبيكي للبنى التحتية) في ميزانية كيبيك 2025-2026، بحسب برنامج الاستثمارات (programme des immobilisations) لدى ARTM، هيئة النقل الإقليمية.

المبنى المتعدد الشقق: لا استثناء للتحويل. يُمنع تحويل مبنى إيجاري إلى ملكية مشتركة مفرزة (copropriété divise) في كامل التجمّع الحضري، إلا بإذن استثنائي (dérogation)، ودائرة CDN-NDG لم تعد تمنح أي إذن من هذا النوع منذ 9 أكتوبر 2024 (النظام RCA24 17403). ففي CDN-NDG إذن، لا يستطيع مشتري المبنى المتعدد الشقق أن يعوّل على التحويل ليعيد بيع المساكن واحداً تلو الآخر. أما الملكية على الشيوع (indivision) فتخضع لقواعد أخرى، مشروحة في الملكية على الشيوع في مونتريال.

التأجير قصير الأمد. تمنع أوترمون المساكن السياحية التجارية (résidences de tourisme)؛ أما CDN-NDG فلا تسمح بها إلا في بعض المناطق التجارية، مثل boulevard Décarie.

سوق الإيجار. في مسح SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) لشهر أكتوبر 2025، وهو أحدث مسح منشور، ارتفعت نسبة الشغور في سنة واحدة من 2.5% إلى 4.0% في المنطقة المسماة «N.-D.-de-Grâce/Ct-St-Luc etc.»، ومن 2.1% إلى 2.9% في المنطقة المسماة «Ct-des-Neiges/Mt-Royal/Outremont». ومن يناير إلى سبتمبر 2026، سجّلت المنطقة الأولى بدء بناء 43 مسكناً، مقابل 254 قبل سنة، وسجّلت الثانية 492 مسكناً، مقابل 425.

البيع أو الشراء في وسط غرب مونتريال

البيع في مدينة مرتبطة صغيرة. مع 12 عملية بيع لمنازل لأسرة واحدة خلال الربع في هامبستيد و8 في مونتريال الغربية، لا يُنشر أي سعر وسيط: يُدافَع عن السعر بالمبيعات المقارنة للأرباع الأربعة الأخيرة. والمنهج مشروح في العقارات المقارنة: كيف تدقّق في سعر الجار.

البيع في وستماونت. في الربع، بقي المنزل لأسرة واحدة المبيع فيها 102 يوم في المتوسط في السوق، أي ستة أيام أكثر مما كان عليه قبل سنة، وهو ضعف الأيام الـ51 المسجّلة في الجزيرة بحسب Centris. والمتوسط لا يتنبأ بمدة بيع عنوان بعينه.

شراء كوندو في كوت دي نيج أو في نوتردام دو غراس. اتّسع الخيار: عدد العروض السارية يزيد بنسبة 27% على ما كان عليه قبل سنة. وعلى سعر 700 000 $، تبلغ رسوم نقل الملكية فيهما 9 349 $.

شراء مبنى متعدد الشقق. انطلق من الإيجارات المحصّلة فعلاً، في مناطق ارتفعت فيها نسبة الشغور بحسب SCHL، ومن دون أن تعوّل، في CDN-NDG، على التحويل إلى ملكية مشتركة مفرزة.

أسئلة شائعة

هل السوق لصالح البائعين أم المشترين في وستماونت أو أوترمون أو مون رويال؟ لا تحسم APCIQ ذلك حسب المدينة، بل حسب الشريحة السعرية في قطاعها «Centre»، للمنزل لأسرة واحدة، على 12 شهراً. فدون 2 500 000 $، السوق لصالح البائعين (من 4.1 إلى 7.2 أشهر من المخزون)؛ ومن 2 500 000 $ إلى 3 000 000 $، السوق متوازنة (8.3 أشهر)؛ ومن 3 000 000 $ فما فوق، السوق لصالح المشترين (16.0 شهراً). وقراءة هذه الشرائح مشروحة في الفئة السعرية العليا في مونتريال ولافال.

لماذا ضريبة الترحيب أعلى في وستماونت منها في مون رويال للسعر نفسه؟ لأن كل مدينة تحدد معدّلها فوق 500 000 $. تطبّق وستماونت 3% ابتداءً من هذه العتبة، في حين تُبقي مون رويال على 1.5% حتى 630 100 $. وعلى سعر 1 500 000 $، يبلغ الفارق 9 452 $.

هل سيحرّك مشروع Namur-Hippodrome الأسعار في كوت دي نيج نوتردام دو غراس؟ لا يقيس أي مصدر رسمي أثراً كهذا، ولا تنشر المدينة أي تاريخ لبدء البناء.

وللاستزادة، اقرأ سوق العقارات في مونتريال، دائرةً بدائرة، وضريبة الترحيب في كيبيك وكيف تقارن بين حيّين في مونتريال. أما صفحة مونتريال فتجمع الباقي.

تبيع أو تشتري في وستماونت أو في نوتردام دو غراس أو في مون رويال؟ اكتب لي. أعدّ لك مجاناً تحليلاً مقارناً انطلاقاً من المبيعات الحديثة للنوع نفسه من العقارات، مع حساب رسوم نقل الملكية في المدينة المعنية.