البيع لاستيفاء الضرائب البلدية في كيبيك: الإجراءات

منزل مهجور، ومزاد بلدي، وسعر يبدو زهيداً: يُتداوَل البيع لاستيفاء الضرائب (vente pour taxes) على أنه صفقة رابحة. لكنه إجراء تنفيذي، ويترك للمالك السابق سنة كاملة لاسترداد العقار. إليك من يبيع، وما يُدفع في المكان، ومتى يصبح الراسي عليه المزاد (adjudicataire) مالكاً فعلاً.

من يبيع، وفي أي وقت من السنة

ثلاثة أنظمة تتعايش، ولا يشبه أحدها الآخر.

في مدينة تخضع لـLoi sur les cités et villes (قانون المدن والبلدات). يُعدّ أمين الخزينة بياناً بالعقارات التي بقيت ضرائبها غير مدفوعة، ويأمر المجلس كاتب المدينة (greffier) ببيعها بالمزاد العلني، ويصدر الكاتب إشعاراً عاماً خلال 30 يوماً (المواد 511 إلى 513). ويُنشر الإشعار مرتين في جريدة من الإقليم، ولا يجوز أن يجري البيع قبل 15 يوماً من النشر الثاني، ويتلقى المالك المسجّل في سجل التقييم إشعاراً بالبريد المضمون (المادتان 514 و515).

في بلدية تخضع لـCode municipal (القانون البلدي). ليست البلدية من يبيع، بل MRC (البلدية الإقليمية)، عبر أمين سرها وخزينتها (greffier-trésorier). بل إن القانون يحدد التاريخ الافتراضي: الخميس الثاني من مارس، الساعة 10، ما لم يقرر مجلس MRC خلاف ذلك بنظام (المادة 1026).

في مونتريال. تتصرف المدينة بموجب المواد 111 إلى 113 من الملحق C من ميثاقها، التي تحيل إلى المواد 517 إلى 535 من Loi sur les cités et villes. ويُعدّ أمين الخزينة قبل 1 سبتمبر إشعاراً إلى آخر مالك مسجّل، مع إنذار بالدفع خلال 10 أيام. وتصدر القائمة في سبتمبر، ويليها المزاد في نوفمبر: بيع 2026 محدد في 2 نوفمبر، الساعة 10، في Marché Bonsecours، مع تسجيل مسبق إلزامي عبر الإنترنت.

وفي لافال، مزاد 2026 محدد في 19 نوفمبر الساعة 10، في قاعة المجلس البلدي في 3131، boulevard Saint-Martin Ouest. ويجري التسجيل في المكان في اليوم نفسه، بين الساعة 8:30 والساعة 9:45، بلا استثناء. وليست كل المدن تبيع كل سنة: Blainville تجري بيعها مرة كل سنتين.

ما يدفعه المشتري في البيع لاستيفاء الضرائب البلدية

يجب على الراسي عليه المزاد أن يدفع فوراً، وإلا يُعاد عرض العقار للبيع أو يؤجَّل البيع (المادة 519 من Loi sur les cités et villes، والمادة 1034 من Code municipal). ومنذ 2024، يمكن للمجلس أن ينص على مهلة للدفع وعلى مزايدة عن بُعد، لكن القرار يجب أن يرد في الإشعار.

لا يوجد سعر افتتاحي أدنى. في المقابل، إذا لم يغطِّ سعر الرسو الضرائب والفوائد ومصاريف البيع، يدفع الراسي عليه المزاد الباقي. وتقبل لافال الحوالة المصرفية، والأمر المصرفي، والشيك المصدَّق، والنقد، وتردّ الفائض خلال 10 أيام.

المصاريف تتراكم حتى قبل المزاد. في مونتريال، يضيف إشعار البيع لاستيفاء الضرائب 78 $ إلى الدين، ويضيف تسجيل الإشعار المسبق في Registre foncier (السجل العقاري) 5% من رأس المال حتى حد أقصى قدره 2 000 $.

وتُضاف رسوم نقل الملكية: فالمديرية العامة للسجل العقاري تصنّف هذا البيع ضمن عمليات النقل بمفهوم Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (قانون رسوم نقل الملكية العقارية). وحاسبة رسوم النقل تعطي المقدار التقريبي، وكاتب العدل يؤكد الأساس المعتمد. وتوضح Blainville أيضاً أن ضريبتي TPS وTVQ تنطبقان، إلا على المباني السكنية غير الجديدة.

حق الاسترداد لمدة سنة: ما يملكه الراسي عليه المزاد فعلاً

هذه هي النقطة التي يُسقطها كل المحتوى المتداول تقريباً.

منذ الرسو، يُعدّ المشتري واضعاً يده على العقار ويمكنه الاستلام، لكن مع الخضوع للاسترداد الذي يمكن ممارسته خلال السنة التالية، ودون أن يحق له إزالة الخشب أو المنشآت خلال هذه السنة (المادة 521). فطوال اثني عشر شهراً، يستطيع المالك السابق أو ممثلوه القانونيون استرداد العقار بأن يدفعوا للراسي عليه المزاد سعر البيع، بما فيه كلفة شهادة الرسو، مع فائدة 10% في السنة، وجزء السنة يُحسب سنة كاملة (المادة 531). ولا يستطيع المشتري الاعتراض على ذلك.

بل يستطيع أي شخص ممارسة هذا الاسترداد، لكن باسم المالك السابق ولمصلحته وحده (المادة 533). وبموجب Code municipal، يُدفع الاسترداد إلى أمين سر وخزينة MRC لا إلى المشتري (المادة 1057)، وتقتطع MRC نسبة 2.5% من سعر الشراء أتعاباً لها (المادة 1059).

عقد البيع النهائي لا يأتي إلا بعد ذلك. فعند انقضاء مهلة السنة، يحق للراسي عليه المزاد الحصول عليه بإبراز شهادة الرسو وإثبات دفع الضرائب البلدية والمدرسية التي استحقت في الأثناء (المادة 525). وقبل ذلك، يلزم رضا المالك والدائنين الممتازين أو المرتهنين، الذين يجب أن يتدخلوا في العقد.

وخلال هذه السنة نفسها، تتقادم دعوى إبطال البيع بمرور اثني عشر شهراً من الرسو (المادة 530). ومنذ 2024، تسمح المادة 534.1 للراسي عليه المزاد بالمطالبة بكلفة الإصلاحات الضرورية، مع فائدة 10%، وبالاحتفاظ بالحيازة حتى الدفع. وهذا لا يجعل التجديد حكيماً: فـVal-d’Or توصي بالاقتصار على الإصلاحات التي لا غنى عنها للحفاظ على العقار ما دامت المهلة سارية.

ما يمحوه البيع لاستيفاء الضرائب، وما يبقى

البيع سند ناقل للملكية ويطهّر العقار من أي رهن (المادتان 528 و529). لكنه لا يطهّر الباقي. فالمادة 529 تستثني خصوصاً الضرائب الخاصة غير المستحقة بعد، والإيرادات العقارية المنشأة (rentes foncières)، والضرائب أو الاشتراكات المدرسية.

والبطاقة القانونية للمديرية العامة للسجل العقاري أوضح من ذلك: فالشطب القانوني لا يشمل إلا الرهون العقارية، والإشعار المسبق بالبيع، والرسو، ورهن الإيجارات، وحقوقها التبعية. وكل حق عيني أو شخصي آخر لا ينقضي بالبيع. الترجمة العملية: الارتفاقات (servitudes) تتبع العقار. وتكتبها Val-d’Or بالأسود على الأبيض: يأخذ الراسي عليه المزاد المال مع أي ارتفاق إيجابي أو سلبي، ظاهر أو خفي.

وإذا مورس الاسترداد، يستعيد المالك السابق حقه خاضعاً للديون الممتازة والرهنية التي كانت تثقل العقار يوم البيع، مطروحاً منها ما دُفع من توزيع حصيلة البيع (المادة 532).

لا زيارة، ولا ضمان، ولا سعر افتتاحي

تجيب Blainville دون مواربة: لا، لا يمكن زيارة العقارات المبنية المعروضة للبيع، والأمر يتعلق بشراء على مسؤولية المشتري الذي يكون حق ملكيته غير مستقر. وتصوغ Val-d’Or القاعدة نفسها بطريقة أخرى: يقبل الراسي عليه المزاد العقار بلا ضمان وعلى مسؤوليته ومخاطره وحده، بالحالة التي يكون عليها لحظة الرسو.

فلا توجد إذاً Déclarations du vendeur (إقرارات البائع)، ولا فحص قبل الشراء، ولا شرط تمويل، ولا وسيط بائع أمامك. إنها درجة أبعد من البيع بدون ضمان قانوني العادي، ونظام مختلف عن العقار المستردّ من المصرف، الذي يمر عبر المحكمة.

وما يبقى قابلاً للتحقق قبل المزاد يُقرأ على الورق: فهرس العقارات في Registre foncier، وسجل التقييم، والتقسيم العمراني، والإشعارات العامة. وفاتورة الضرائب البلدية تشرح من أين يأتي الدين الذي يقود إلى البيع.

المنازل المهجورة: المسار الآخر يمر عبر وزير الإيرادات

المنزل الفارغ ليس بالضرورة متخلفاً عن دفع الضرائب. فكثير من هذه المنازل يعود إلى تركة لم يسوّها أحد، والخرافة تقول إن Curateur public هو من يتولاها. وليس الأمر كذلك.

حين يتنازل جميع الورثة المعروفين، أو بعد ستة أشهر من الوفاة إذا لم يكن أي وارث معروفاً ولم يطالب أحد بالتركة، تؤول التركة إلى الدولة (المادة 697 من Code civil du Québec). ويمارس هذه الحيازة وزير الإيرادات (المادة 698)، الذي يعمل بصفة مُصفٍّ، ويجري جرداً، وينشر إشعاراً في Gazette officielle du Québec (المادة 699). ويملك الوارث الذي يثبت صفته 10 سنوات لاسترداد المبالغ (المادة 701).

وLoi sur les biens non réclamés (قانون الأموال غير المطالب بها) تجعل الأمر قابلاً للرصد: فلكل عقار عُهد إليه بإدارته، يجب على الوزير أن ينشر صفته كمدير في Registre foncier (المادة 17)، وهو يحتفظ بسجل عام لهذه الأموال (المادة 18). وإذا كنت ترث بدلاً من أن تشتري، فالتسلسل موصوف في وراثة عقار في كيبيك.

المباني الشاغرة: ما تفرضه مونتريال ولافال

يجب على كل بلدية أن تُبقي سارياً نظاماً بشأن إشغال المباني وصيانتها (المادة 145.41 من Loi sur l’aménagement et l’urbanisme). وفي حال التقادم والتدهور، ترسل إشعاراً كتابياً بالأشغال؛ وإن لم تُنفَّذ، يمكن لـCour supérieure أن تأذن للمدينة بإجرائها وبالمطالبة بكلفتها، مضمونة برهن قانوني.

ثم يمكن للمجلس أن يطلب تسجيل إشعار تدهور (avis de détérioration) في Registre foncier، وعليه أن ينشر قائمة هذه العقارات على موقعه (المادتان 145.41.1 و145.41.4). وبعد ستين يوماً من التسجيل، إذا لم يُفعل شيء، يمكن للبلدية أن تتملك العقار بالتراضي أو بنزع الملكية حين يكون شاغراً منذ المدة التي يحددها النظام، أو تمثل حالته خطراً، أو يكون تراثياً (المادة 145.41.5). فالعقار المهجور قد ينتقل إذاً من يد إلى يد دون المرور بمزاد.

والفخ بالنسبة إلى المشتري في المادة 145.41.6: غرامة العَود، التي قد يبلغ حدها الأقصى 250 000 $، يمكن فرضها بصرف النظر عن تغيّر المالك إذا كان إشعار التدهور مسجلاً قبل الشراء. فخطأ المالك السابق يلاحقك.

وفي مونتريال، تسجيل المبنى الشاغر إلزامي منذ 1 يناير 2026: 275 $ تشمل اللافتة الواجب وضعها في مكان ظاهر، وتجديد سنوي بـ 150 $، وإلغاء بلا رسوم. وفي لافال، لا يشمل النظام L-12950 كل المباني، بل نحو 2 600 عقار ذي أهمية تراثية. ويفرض خصوصاً إغلاق مدخل الماء الرئيسي في المبنى الشاغر. وتتراوح الغرامات بين 500 $ و1 000 $ للشخص الطبيعي، وتصل إلى 125 000 $ في حال العَود، وكل يوم يُعد مخالفة مستقلة.

أسئلة شائعة

هل يُشترى العقار بأقل من قيمته السوقية؟ لا يسمح أي مصدر رسمي بتأكيد ذلك. لا يوجد سعر افتتاحي أدنى، لكن لا شيء يضع سقفاً للمزايدة أيضاً. والمدينة تعلن المبلغ المستحق، لا خصماً.

هل أستطيع التجديد خلال سنة الاسترداد؟ المادة 521 تمنعك من إزالة الخشب أو المنشآت. ومنذ 2024، يمكنك المطالبة بكلفة الإصلاحات الضرورية مع فائدة 10%، لكن هذا الاسترداد يكون موضوع دعوى مستقلة.

هل سيموّل المُقرض ذلك؟ السعر مستحق فوراً، والسند يبقى غير مستقر سنة. ولا ينشر أي مصدر سياسة مُقرض بشأن هذه الحالة: السؤال يُطرح على وسيط رهن عقاري قبل المزاد، لا بعده.

هل هو شراء أول جيد؟ لا، وأقولها بلا تحفّظ: الدفع نقداً، دون زيارة، دون ضمان، مع سند قابل للإلغاء طوال سنة، ليس باب دخول إلى الملكية. إنها عملية لمن يستطيع تجميد المبلغ اثني عشر شهراً وتحمّل الخسارة.

للاستكمال، اقرأ الضرائب العقارية في مونتريال ولافال وشراء عقار مستردّ من المصرف في كيبيك.

عقار يثير فضولك في قائمة بيع لاستيفاء الضرائب؟ اكتب إليّ: نقرأ معاً الفهرس في Registre foncier وشروط البيع قبل أن تتنقّل.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج