اللغة والمعاملة العقارية في كيبيك: ما الذي يفرضه القانون

المعاملة العقارية في كيبيك تدور حول مستندات: عقد وساطة، وإقرارات البائع، ووعد شراء، وملاحق، وعقد بيع، وعقد رهن. واللغة التي يُحرَّر بها كل واحد منها ليست مسألة تفضيل شخصي. القانون هو الذي يحددها، والقواعد تغيّرت في 2022. إليك ما تفرضه، مستنداً بمستند، وما الذي يتغيّر فعلاً حين يعمل وسيطك بلغتك.

نماذج OACIQ موجودة بالفرنسية والإنجليزية

طوّرت هيئة OACIQ نحو خمسين نموذجاً إلزامياً أو موصى به، لا غنى عنها في معاملة سكنية: عقد الوساطة للبيع أو للشراء، وإقرارات البائع عن العقار، ووعد الشراء، والعرض المضاد، ونموذج التعديلات، والملاحق F وR وRC.

على موقع oaciq.com تُنشر هذه النماذج بالفرنسية والإنجليزية، لا بالإسبانية ولا بالعربية. وهذا أول ما ينبغي معرفته: المستند الذي ستوقّعه سيكون بالفرنسية أو بالإنجليزية. أما ما يمكن أن يجري بلغة أخرى فهو الشرح والسؤال والجواب.

النظام ينص على ذلك. تلزم المادة 46.7 من النظام المتعلق بشروط ممارسة عملية الوساطة وبأخلاقيات الوسطاء وبالإعلان (C-73.2, r. 1) الوسيطَ، قبل أن يجعلك توقّع نموذجاً إلزامياً استكمله، بأن يتيح للأطراف الاطلاع على شروطه وأحكامه، وأن يقدّم كل التوضيحات والأجوبة عن الأسئلة المطروحة. وتضيف المادة 86 أن عليه أن يُعلم جميع الأطراف بشكل معقول بالحقوق والالتزامات الناشئة عن المستندات التي يجعلهم يوقّعونها.

هذا الحق في القراءة وفي السؤال لا يساوي إلا بقدر ما تستطيع الاستفادة منه. وهنا بالضبط تدخل اللغة.

ما يفرضه ميثاق اللغة الفرنسية منذ 2022

أضاف قانون لغة كيبيك الرسمية والمشتركة، الفرنسية (2022, c. 14، ويُسمّى غالباً القانون 96) إلى الميثاق مادة 55.1 تستهدف العقار السكني مباشرة. يجب أن تُحرَّر بالفرنسية:

• عقد بيع أو مبادلة جزء أو كامل عقار سكني بصفة رئيسية يضم أقل من خمس وحدات سكنية، أو حصة في عقار سكني بصفة رئيسية خاضع لإعلان ملكية مشتركة؛
• الوعد بإبرام ذلك العقد، أي وعد الشراء؛
• العقد التمهيدي المنصوص عليه في المادة 1785 من القانون المدني، عقد البناء الجديد؛
• مذكرة المعلومات المنصوص عليها في المادة 1787.

ويمكن تحرير هذه المستندات بلغة أخرى حصراً إذا كانت تلك هي الإرادة الصريحة للأطراف. فالفرنسية هي الأصل، والإنجليزية تبقى ممكنة، لكن يجب أن يريدها الطرفان وأن يقولا ذلك.

أما المادة 55 فتستهدف عقود الإذعان، أي تلك التي فرض أحد الطرفين شروطها الجوهرية ولم يكن بالإمكان التفاوض عليها بحرية (المادة 1379 من القانون المدني). تُحرَّر بالفرنسية، ولا يُلزَم الطرفان بنسخة بلغة أخرى إلا إذا كانت تلك إرادتهما الصريحة بعد تسليم النسخة الفرنسية للطرف المذعن. ولا يحق لأي طرف أن يطالب الآخر بأي مبلغ مقابل تحرير النسخة الفرنسية.

وفي الملكية المشتركة المقسّمة، تضيف المادة 1070.1.1 من القانون المدني أن سجل النقابة والمستندات الموضوعة بتصرف الملاك تكون بالفرنسية: وهي لغة الأوراق التي يُستحسن طلبها قبل تقديم عرض على كوندو.

العقد الموثَّق، وما يقبله السجل العقاري

عقد البيع عقد موثَّق، ويقع تحت المادة 55.1: الفرنسية أصلاً، ولغة أخرى إذا أرادها الطرفان صراحةً.

ولهذا الاختيار نتيجة عملية. تنص المادة 3006 من القانون المدني، المعدَّلة في 2022، على أن المستندات المرافقة لطلب التسجيل، إذا حُرّرت بلغة غير الفرنسية، يجب أن ترافقها ترجمة مصدَّقة في كيبيك. ويصوغها موقع Éducaloi ببساطة: لتسجيل بيع مبرَم بعقد بالإنجليزية في السجل العقاري في كيبيك، عليك تقديم الترجمة الفرنسية الرسمية. فالإنجليزية مسموحة، لكنها تضيف ترجمة وكلفة ومهلة.

وكاتب العدل ليس كاتب عدل أحد بعينه. يقول قانون التوثيق في المادة 10 إنه مستشار قانوني وضابط عمومي. وتحدد المادة 11 مهمته: التحقق من هوية الأطراف وصفتهم وأهليتهم، والتأكد من أنهم يعبّرون عن رضا حر ومستنير، ونصحهم والتصرف تجاههم بحياد. وتصف غرفة الموثّقين واجب النصح هذا بأنه التزام بتنوير الأطراف بشأن طبيعة تصرفاتهم ونتائجها.

وهذا يُقال عند اختيار كاتب العدل، لا صباح يوم التوقيع: اسأل المكتب بأي لغات يستطيع شرح العقد، واطلب المسودة قبل أيام. وبقية المسار لدى كاتب العدل مفصّلة في مقال آخر على الموقع.

مستندات المُقرض

يُوقَّع عقد الرهن لدى كاتب العدل، في الجلسة نفسها مع عقد البيع، ويخضع للقواعد نفسها. أما مستندات المُقرض فملف آخر: عرض التمويل، والإفصاح عن كلفة الاقتراض، والتأمينات المرتبطة بالقرض. والممارسات تختلف من مؤسسة إلى أخرى، ولا شيء يضمن أن مُقرضاً بعينه يصدر مستنداته بلغة دون أخرى. والسؤال يُطرح عند الموافقة المبدئية، لا في النهاية.

ومستند قرض لا تُناقَش بنوده ينطبق عليه تعريف عقد الإذعان في المادة 1379، والمادة 55 تستهدف هذه العقود: إن طُرح السؤال في ملفك، اطرحه على كاتب العدل. أما القرض نفسه فمرجعه المُقرض أو وسيط رهن عقاري معتمد من هيئة AMF، لأن الوسيط العقاري ليس وسيط رهن. ودليل الرهن للمشتري الأول يغطي الباقي.

المترجم، والمترجم الفوري، وابن العم الذي يتقن اللغتين

يلجأ القانون الكيبيكي إلى الترجمة المصدَّقة في مواضع محددة. فإلى جانب المادة 3006، تشترطها المادة 140 من القانون المدني في وثائق الأحوال المدنية والتصرفات القانونية المحرَّرة خارج كيبيك بلغة غير الفرنسية: شهادة الزواج، وعقد الزواج، والوكالة الموقَّعة في الخارج.

وقريب يترجم في المكان ليس الأمر نفسه، لثلاثة أسباب.

ليس محايداً. فهو أحياناً طرف في الشراء نفسه، أو على وشك أن يصبح كذلك. وللمادة 2819 من القانون المدني كلمة في ذلك: من له مصلحة في العقد لا يصلح شاهداً على عقد موثَّق.

الميل الطبيعي هو التلخيص لا الترجمة. والتلخيص يُسقط المهل والشروط والألفاظ الدقيقة، وهي التي تنشئ الالتزامات.

لا التزام مهني عليه، ولا تأمين مسؤولية، ولا هيئة مهنية خلفه. أما الوسيط وكاتب العدل فلديهما ذلك.

وما ينفع أكثر: الحصول على المستندات مسبقاً بدل تسلّمها في المكان، وأن تطلب من المهنيين العمل بلغة تقرأها.

ما الذي يغيّره وسيط يتكلم لغتك

مونتريال الكبرى متعددة اللغات، والخدمة هنا تُقدَّم بالفرنسية والإنجليزية والعربية. وهذا لا يغيّر القانون ولا لغة النماذج. لكنه يغيّر ثلاثة أمور.

الأسئلة تُطرح. تمنحك المادة 46.7 الحق في قراءة النموذج وفي السؤال قبل التوقيع. والسؤال المصاغ بلغتك سؤال كامل، لا تقريب.

الشروط تُشرح قبل التوقيع لا بعده. شرط التمويل، وشرط الفحص، ومهلة الجواب، وبند في ملحق: هذه آليات مرتبطة بتواريخ، وفهمها لاحقاً لا يفيد كثيراً.

تستطيع وصف ما تريده فعلاً. معيار بحث، أو سقف ميزانية، أو شرط يتعلق بالحي أو بالجدول الزمني، كلها تُقال أفضل باللغة التي تفكر بها. وهذا ما ينتهي في عقد وساطة الشراء وفي بنود وعد الشراء.

لا شيء من ذلك ضمان لنتيجة: إنه وقت فهم يُستعاد في المرحلة التي ما زال فيها مفيداً. انظر أيضاً الأسئلة الخمسة قبل توكيل وسيط والفرق بين الوسيط والوكيل وREALTOR.

إذا كنت مقيماً جديداً

دليل المقيمين الجدد يغطي المسار كاملاً. ويُضاف إليه أمران.

المستندات القادمة من الخارج تمرّ بالمادة 140: شهادة الميلاد، وشهادة الزواج، وحكم الطلاق، والوكالة. اجمعها مبكراً، قبل أن يُحدَّد تاريخ التوقيع.

وقاعدة كثيراً ما تُخلط بمسألة اللغة: المقيمون الدائمون لهم الحقوق نفسها التي للمواطنين في تملّك عقار. وثمة قانون فيدرالي يمنع حالياً بعض غير الكنديين من شراء بعض العقارات السكنية من وحدة إلى ثلاث وحدات في منطقة حضرية أو تجمّع إحصائي، مع استثناءات، حتى 1 يناير 2027. اطلب من محامٍ أو كاتب عدل التحقق من وضعك.

تفضّل العمل بالفرنسية أو الإنجليزية أو العربية؟ تواصل معي باللغة التي تختارها: نقرأ معاً عقد الوساطة ووعد الشراء قبل أن توقّع.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج