انهيار عقاري في مونتريال: ما تقوله البيانات

يعود السؤال كلما تحدّث عنوان صحفي عن تباطؤ: هل سينهار السوق؟ لن أجيب عنه، لأن لا أحد يستطيع الإجابة. أما ما أستطيع فعله، وهو أنفع، فهو أن أُري أي أرقام موجودة فعلاً، وماذا تقيس بالضبط، وأين تتوقف دلالتها.

كل ما يلي مأخوذ من مصادر عامة، مؤرَّخة ومُسمّاة. لن تجد هنا أي توقّع للأسعار، ولا نصيحة بشأن توقيت الشراء، ولا سيناريو.

كلمة بلا معنى إحصائي

«الانهيار» ليس له تعريف رسمي. فلا APCIQ تنشر عتبة للانهيار، ولا الشركة الكندية للرهون العقارية والإسكان (SCHL)، ولا Statistique Canada. الكلمة تدور في الإعلام، لا في الجداول.

أما الموجود في الجداول فهو أربعة مقاييس منفصلة: عدد المبيعات، وعدد العروض السارية، والسعر الوسيط لكل فئة، ومتوسط مدة البيع. ولا واحد منها هو السوق بمفرده، وهي لا تتحرك معاً.

تباطؤ المبيعات شيء وانخفاض الأسعار شيء آخر

هذا أكثر الخلط شيوعاً، وبيانات أغسطس 2026 تفكّكه دفعة واحدة.

في المنطقة الحضرية لمونتريال، سجّلت APCIQ عدد 2 853 عملية بيع في أغسطس 2026، أي أقل بنسبة 13% من أغسطس 2025. وفي الشهر نفسه بلغت العروض السارية 20 128 عرضاً، بارتفاع 18% على أساس سنوي.

أما الأسعار الوسيطة، في الشهر نفسه، فكانت كلها أعلى مما كانت عليه قبل سنة: 650 000 $ للمنزل المنفصل بزيادة 3%، و437 250 $ للشقة المشتركة بزيادة 4%، و856 000 $ للمبنى متعدد الوحدات بزيادة 2%. وهذه الأرقام من الإحصاءات الشهرية التي تنشرها APCIQ عبر نظام Centris، والصادرة في 4 سبتمبر 2026.

معاملات أقل، وخيارات أوفر بكثير، وأسعار وسيطة لا تتراجع. المبيعات والأسعار سلسلتان مختلفتان. وانخفاض إحداهما لا ينتقل آلياً إلى الأخرى، لا في الشهر نفسه ولا في الاتجاه نفسه.

وتكتب APCIQ في البيان نفسه أن قطاع الشقق المشتركة يُظهر «تكيّفاً أكثر تقدّماً»، ولا سيما في جزيرة مونتريال، حيث تقع الظروف إجمالاً «على الحدّ بين سوق متوازنة وسوق مشترين»، بينما «تواصل غالبية الأسواق السكنية في المنطقة الحضرية تفضيل البائعين». هذا توصيف الجهة التي تنشر الأرقام، لا استنتاجي أنا.

المؤشرات التي تستطيع التحقق منها بنفسك

أنت لا تحتاج إليّ لمتابعة سوق، بل تحتاج إلى الأرقام الصحيحة على المستوى الجغرافي الصحيح.

متوسط مدة البيع. في أغسطس 2026، في المنطقة الحضرية لمونتريال، بلغ 42 يوماً للمنزل المنفصل، و62 يوماً للشقة المشتركة، و52 يوماً للمبنى متعدد الوحدات. والتغيّر السنوي أبلغ من المستوى نفسه: زيادة يوم واحد للمنزل المنفصل، وزيادة 12 يوماً للشقة المشتركة، ونقصان 4 أيام للمبنى متعدد الوحدات. ثلاث فئات، وثلاثة اتجاهات. وأفصّل هذا المقياس في كم يستغرق بيع منزل في مونتريال فعلياً.

عدد العروض السارية. وهو المعروض المتاح. وعروض أغسطس 2026 البالغة 20 128 توزّعت على ارتفاع 17% للمنزل المنفصل، و19% للشقة المشتركة، و15% للمبنى متعدد الوحدات. واقرأه مع العروض الجديدة في الشهر نفسه، وعددها 5 874، بارتفاع 7%.

السعر الوسيط لكل فئة ولكل قطاع. السعر الوسيط هو نقطة المنتصف بين الصفقات المنجزة، لا قيمة عقارك أنت. وهو يتحرك أيضاً حين يتغيّر تركيب ما بيع.

النسبة بين السعر المطلوب والسعر المُباع. هذا هو المؤشر الذي يطلبه المشترون أكثر من غيره، وهو لا يرد في البيان الشهري لـAPCIQ. يُحسب قطاعاً بقطاع من الصفقات المنجزة في Centris. اطلبه من وسيطك لقطاعك ولفئتك، واسأله أيضاً عن عدد الصفقات التي حُسب عليها. نسبة بلا حجم عيّنة لا تساوي شيئاً، حتى حين تخدم كلامي أنا. والمنطق نفسه ينطبق على حروب العروض.

لماذا يصف عنوان وطني سوقك وصفاً رديئاً

خذ شهر أغسطس 2026 نفسه وقارن بين مستويين جغرافيين، وكلاهما منشور من APCIQ.

لكيبيك كلها: 6 502 عملية بيع، بانخفاض 7%، وسعر وسيط قدره 497 501 $ للمنزل المنفصل. وللمنطقة الحضرية لمونتريال وحدها: 2 853 عملية بيع، بانخفاض 13%، وسعر وسيط قدره 650 000 $ للمنزل المنفصل.

الشهر نفسه، والمصدر نفسه، والتعريف نفسه. ست نقاط فارق في تغيّر المبيعات، وأكثر من 150 000 $ في السعر الوسيط. عنوان يقول «السوق يتباطأ بنسبة 7%» ليس خاطئاً، لكنه ببساطة يتحدث عن شيء غير حيّك أنت.

والتقسيم حسب الفئة يوسّع الفجوة أكثر داخل المنطقة الحضرية نفسها: تراجعت مبيعات المنازل المنفصلة 9% في أغسطس 2026، بينما تراجعت مبيعات الشقق المشتركة 18%. إنه السوق نفسه داخل الجملة الصحفية الواحدة.

مقولتان شائعتان تناقضهما البيانات

«السكان يتضاعفون، فالطلب مضمون.» نشر Institut de la statistique du Québec في 13 مايو 2026 حصيلته لسنة 2025. بلغ عدد سكان كيبيك 9,03 مليون نسمة في 1 يناير 2026، بانخفاض 9 600 شخص خلال السنة، أي 0,1%. وكان النمو الطبيعي سالباً: 78 200 ولادة مقابل 80 450 وفاة. أما صافي الهجرة الإجمالي فبلغ ناقص 7 150، بصافٍ دولي قدره 450 شخصاً وصافٍ بين المقاطعات قدره ناقص 7 600. وقُدِّر عدد المقيمين غير الدائمين في كيبيك بـ514 050 في 1 يناير 2026، بانخفاض 51 400 خلال سنة.

هذه البيانات تغطي كيبيك كلها لا المنطقة الحضرية لمونتريال، ولا تقول شيئاً عن الأسعار. لكنها تسحب الأساس من الحجّة السكانية كما تُساق عادة.

«التوظيف ينهار.» بحسب مسح القوى العاملة الصادر عن Statistique Canada في 4 سبتمبر 2026، بلغ معدل البطالة في المنطقة الحضرية لمونتريال 6,5% في أغسطس 2026، أي دون تغيّر يُذكر عن الشهر السابق وعن السنة السابقة. وكان المعدل في كيبيك 5,6% وفي كندا 6,4%. غير أن الإصدار نفسه يشير إلى أن خسائر الوظائف في ذلك الشهر تركّزت في المنطقة الحضرية لمونتريال، بناقص 21 000 وظيفة أي 0,9%. الحقيقتان في الوثيقة نفسها، وتستحقان أن تُقرآ معاً.

ما الذي لا تسمح البيانات بقوله

لا تتنبأ أي من السلاسل المذكورة هنا بأسعار الاثني عشر شهراً القادمة. ولا تقول أي منها إن شهراً بعينه يمثّل انعطافة أو مجرد التقاط أنفاس. والتغيّر السنوي يتوقف على شهر المقارنة بقدر ما يتوقف على الشهر المرصود. والسعر الوسيط لفئة لا يصف عقاراً بعينه. والشهر الواحد عيّنة صغيرة بمجرد أن تنزل إلى مستوى حيّ.

والحذر نفسه يسري في الاتجاه المعاكس: عنوان يعلن رقماً قياسياً يصف شهراً واحداً من سلسلة واحدة، لا سوقاً.

ولا يوجد في أي من هذه الجداول عمود اسمه «العام القادم». ومن يعلن لك انخفاضاً أو ارتفاعاً بنسبة محددة للسنة القادمة يعطيك رأياً لا بيانات. والوسطاء من ضمنهم.

ما الذي تغيّره الدورة فعلاً على أفق عشر سنوات

إن كنت تشتري لتسكن عشر سنوات، فالدورة تُحرّك ثلاثة أشياء ملموسة، وليس أي منها السعر المستقبلي.

الوقت وهامش التفاوض. عروض أكثر ومدد بيع أطول في فئة ما تعني زيارات أكثر، وضغطاً أقل للتوقيع في المساء نفسه، وشرط فحص أسهل في الإبقاء عليه داخل العرض.

كلفة الدخول. ضريبة الترحيب، وأتعاب الموثّق، والفحص، والانتقال: تُدفع مرة واحدة وتتوزّع على مدة الاحتفاظ بالعقار. وعلى عشر سنوات تزن أقل بكثير مما تزن على سنتين. وهذه النقطة، لا التوقّع، هي ما يبرّر الأفق الطويل. وحاسبة الإيجار مقابل الشراء تضع هذه الكلفة في الميزان.

التجديدات. على عشر سنوات ستجدّد رهنك مرات عدة. والفارق بين حدك الأقصى المعتمَد وميزانيتك الحقيقية يزن أكثر من السعر الذي دفعته في البداية. وقد شرحتُ آلية انتقال أسعار الفائدة إلى الدفعة الشهرية في مقال منفصل.

وتبقى حالات يكون فيها الشراء قراراً خاطئاً مهما كانت الدورة، أصف خمساً منها هنا. ولقراءة أوسع للبيانات نفسها، انظر أيضاً ماذا تقول الأرقام عن سوق مونتريال.

تريد أرقام قطاعك وفئتك، لا أرقام كندا؟ راسلني وأستخرج لك بيانات حيّك الحديثة لنقرأها معاً.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج