عقد الوساطة الحصري للبيع في كيبيك: بنداً بنداً

في اليوم الذي تعرض فيه عقارك للبيع، يُقدَّم إليك مستند من إحدى عشرة صفحة، ويوقّعه معظم البائعين في خمس عشرة دقيقة. ومع ذلك، هذا المستند هو ما يحدد سعرك، وحريتك في تغيير رأيك، واللحظة التي تصبح فيها مديناً بأجر الوسيط. لا يتعلق الأمر بالتردد في التوقيع، بل بمعرفة ما تقرأه وما تسأل عنه قبل أن تضع اسمك. إليك القراءة بنداً بنداً، مع الأسئلة التي يجدر طرحها قبل التوقيع.

عقد الوساطة للبيع نموذج إلزامي صادر عن OACIQ

وسيطك ليس هو من يصوغ هذا العقد. المادة 24 من Loi sur le courtage immobilier (قانون الوساطة العقارية في كيبيك) واضحة: «يجب أن يُثبَت العقد كتابةً على النموذج الإلزامي الذي تضعه الهيئة.» وبالنسبة إلى منزل أو مبنى من أقل من خمس وحدات سكنية يملكه شخص طبيعي، النموذج هو contrat de courtage exclusif, vente (عقد الوساطة الحصري للبيع)، المعروف اختصاراً بـCCVE.

ثلاث نتائج عملية. عقد الوساطة الشفهي باطل، بحسب المادة 26. ولا تكون ملزماً بتنفيذ التزاماتك إلا من اللحظة التي تصبح فيها بحوزتك نسخة من العقد، بحسب المادة 25. والمادة 30 تمنع التنازل باتفاق خاص عن الحقوق الواردة في هذا الفصل.

كما تنظّم اللائحة طريقة تعبئته: على الوسيط أن يتيح لك الاطلاع على الشروط وأن يقدّم كل التوضيحات قبل التوقيع، ولا يجوز له أي إضافة ولا أي تعديل ولا أي شطب بعد أن يوقّع أحد الطرفين.

البند 2: الحصرية، والمدة، وكيف تخرج من العقد

الإطار الموجود في الصفحة الأولى يعلن ذلك بلا مواربة. إذا بيع العقار خلال مدة سريان العقد، سواء بواسطة الوسيط أو بدونه، فسيتوجب على البائع دفع الأجر. تحتفظ بحقك في تسويق العقار بنفسك، لكن لا بحق البيع دون أن تدفع.

البند 2.1 يحدد ساعة الانتهاء وتاريخه، عند 23:59. وإذا لم يُكتب أي تاريخ، ينتهي العقد بعد 30 يوماً من إبرامه. المدة ليست مفروضة عليك: أنت من يكتبها.

والبند 2.1 نفسه ينظّم الخروج. ما لم يرد نص مخالف في البند 11.1، يمكنك الفسخ دون سبب في أي وقت، لكن عليك حينها دفع الرسوم والنفقات التي تكبّدها الوسيط فعلاً، أو تعويضه عن الضرر الذي لحق به. أما إذا نُص على أن العقد غير قابل للفسخ، فالمادة 28 من القانون تُطبَّق رغم ذلك: يمكنك الفسخ وفق تقديرك خلال الأيام الثلاثة التالية لليوم الذي تتسلم فيه نسخة موقّعة من الطرفين، بإشعار خطي بسيط. وتضيف المادة 29 أنه لا يجوز عندئذ المطالبة بأي أجر، إلا إذا حصل بيع تتوافر فيه شروط المادة 27.

أما الوسيط، فلا يمكنه الفسخ إلا لسبب جدي، ولا في وقت غير مناسب.

البند 4: السعر المطلوب، والمشمولات، وما يتغير إذا خفّضت السعر

البند 4.1 يتضمن سعر البيع المطلوب. هذا ليس تقييماً، بل قرارك أنت. وتخفيض هذا السعر لاحقاً لا يلغي شيئاً: يتم ذلك عبر نموذج Modifications (التعديلات)، موقّعاً من الطرفين، ويبقى باقي العقد سارياً.

اقرأ بقية البند 4 بانتباه. البند الفرعي 4.3 يحمّلك رسوم سداد أي رهن وشطبه، بما في ذلك أي غرامة مستحقة في حال السداد المبكر. والبند الفرعي 4.4 ينص على أن الأغراض المشمولة تُباع دون الضمان القانوني للجودة وعلى مسؤولية المشتري، لكن يجب أن تكون في حالة صالحة للتشغيل عند التسليم. والبند الفرعي 4.6 يطلب منك تحديد عقود الإيجار التي سيتعين على المشتري متابعتها: سخان الماء، ونظام الإنذار، وخزان البروبان. خزان مستأجر يُنسى في هذا السطر يتحول إلى نقاش عند كاتب العدل.

البند 5 يحدد تاريخ أو مهلة توقيع عقد البيع وتاريخ الإشغال. والبند 6 يجيز نشر المعلومات والصور على خدمات التبادل بين الوسطاء.

قبل تثبيت الرقم في البند 4.1، حدد نقطة انطلاقك عبر تقدير قيمة عقارك، ثم اسأل الوسيط على أي مبيعات مقارنة يستند في توصيته.

البند 7: الأجر والحالات الأربع التي يصبح فيها مستحقاً

لا يحدد القانون أي نسبة. البند 7.1 يعرض خيارين: نسبة مئوية من سعر البيع، أو مبلغ مقطوع، مضافاً إليه الضرائب المطبقة. والرقم يُتفاوض عليه قبل التوقيع، لا بعده.

والبند 7.1 نفسه يعدّد الحالات الأربع التي تجعل هذا الأجر مستحقاً.

البند 7.3 يحدد الحصة المعروضة على الوسيط المتعاون. وينبّهك النموذج إلى أن تقاسماً غير معقول تجاه الوسطاء الآخرين قد يقلل اهتمامهم بعرض عقارك على عملائهم. هذا رقم يُناقَش، لا خانة تُملأ على عجل.

والبند 7.4 ينص على العكس: لا يُستحق أي أجر إذا اكتسب الوسيط أو زوجه مصلحة في العقار، ولا إذا لم يُوقَّع العقد أو لم يُدفع الثمن بخطأ من المشتري.

الـ180 يوماً بعد انتهاء عقد الوساطة

هذا هو البند الذي يفاجئ أكبر عدد من البائعين، وهو البند الذي يجب فهمه بدقة. المادة 27 من Loi sur le courtage immobilier تُبطل أثر أي اتفاق يلزمك بدفع أجر لوسيط بعد انتهاء العقد، إلا إذا اجتمعت ثلاثة شروط: أن يكون العقد منصوصاً على حصريته، وأن يتم البيع مع شخص كان مهتماً بالعقار خلال مدة سريان العقد، وأن تقع العملية خلال 180 يوماً على الأكثر من تاريخ الانتهاء، دون أن تكون قد أبرمت في غضون ذلك مع حامل رخصة آخر عقداً منصوصاً على حصريته.

والبند 7.1 من النموذج يكرر هذه الشروط حرفياً، مضيفاً أن العقد الحصري الجديد يجب أن يكون قد أُبرم «بحسن نية».

بعبارة أخرى: إذا غيّرت الوسيط ووقّعت عقداً حصرياً جديداً، تسقط المطالبة القديمة. أما إذا تركت العقد ينتهي وبعت بنفسك، بعد أربعة أشهر، لشخص كان قد زار العقار خلال فترة العرض، فهي لا تسقط. والشروط الثلاثة تُقرأ مجتمعة: يكفي أن يتخلف أحدها حتى يزول أثر البند بالكامل. السؤال الذي يجب طرحه قبل التوقيع: عند انتهاء العقد، هل ستسلمني قائمة الأشخاص المهتمين؟

البند 8: إقراراتك عن العقار، ووزنها القانوني

البند 8.1 ليس إجراءً شكلياً. فيه تقرّ بأنك المالك الوحيد أو المخوَّل حسب الأصول بالتوقيع، وأن العقار غير خاضع لأي عقد وساطة آخر، وأن لا عقد إيجار يمنع البيع، وأنك مقيم كندي بمفهوم القوانين الضريبية. والبند 8.5 يلزمك بتقديم certificat de localisation (شهادة الموقع) تعكس الحالة المادية الراهنة للمكان. والبند 8.6 يشترط موافقة الزوج عندما يكون العقار مسكن العائلة.

ويضاف إلى ذلك الملحق المشار إليه في البند 12.1: النموذج الإلزامي Déclarations du vendeur sur l’immeuble (إقرارات البائع عن العقار)، المعروف بـDV. تجيب فيه على قدر علمك وبحسن نية عن التربة والسقف والمياه والتسربات والقيود المفروضة بموجب القانون العام وعن وفاة عنيفة وقعت في العقار. وعلى الوسيط أن يملأه معك وأن يجعلك توقّعه؛ وإذا رفضت، لا يمكنه إبرام عقد الوساطة.

ولماذا كل هذه الدقة؟ المادة 1726 من Code civil du Québec تُلزم البائع بضمان المشتري ضد العيوب الخفية، والمادة 1728 تضيف أنه إذا كان البائع يعلم بالعيب أو لم يكن بوسعه جهله، فعليه أيضاً جبر الضرر الذي لحق بالمشتري. الإقرار الكامل هو أفضل حماية لك. وأمام أي سؤال يتركك متردداً، اطلب من كاتب عدل مراجعة الصياغة قبل التوقيع.

التمثيل المزدوج والبند 9: ما الذي يدين به الوسيط لك في المقابل

التمثيل المزدوج ممنوع في كيبيك. عملياً: إذا أراد مشترٍ لديه أصلاً عقد وساطة شراء مع وسيطك أن يقدّم عرضاً على عقارك، فالمادة 29.1 من القانون تُلزم هذا الوسيط بفسخ عقد المشتري، وبأن يوصي له بوسيط آخر، ولا يمكنه المطالبة بأي أجر من هذا المشتري.

وإذا لم يكن لدى المشتري أي عقد، فلا يكون ذلك تمثيلاً مزدوجاً، لكن على الوسيط أن يبلغه بأنه يمثل مصالحك وحدها، وأن يعامله معاملة منصفة: معلومات موضوعية، دون إفشاء معلوماتك السرية أو الاستراتيجية.

وفي المقابل، يعدّد البند 9.1 أربعة عشر التزاماً على الوسيط. أكثرها فائدة: العمل بولاء وحرص وكفاءة؛ وعرض أي وعد خطي يتلقاه عليك في أقرب مهلة؛ وإجراء عمليات التحقق المعتادة على البيانات المستعملة في وصف العقار؛ وعدم وضع عبارة «مباع» إلا بعد استيفاء كل شروط الاتفاق، باستثناء توقيع العقد ودفع الثمن؛ وإفصاحه لك خطياً عن أي مصلحة شخصية وعن أي تقاسم للأجر غير المنصوص عليه؛ وتسليمك نسخة من العقد. ويضيف البند 14.1 أنه عند وقوع خلاف، يمكن لـOACIQ أن تتدخل كموفّق أو وسيط أو محكّم إذا طلب الطرفان ذلك.

أسئلة شائعة

هل يمكنني توقيع عقد لثلاثة أشهر بدل ستة؟ نعم. لا يفرض القانون أي مدة، وأنت من يكتب التاريخ في البند 2.1. فقط اعلم أن بند الـ180 يوماً يسري ابتداءً من تاريخ الانتهاء هذا، أياً كانت المدة المختارة.

إذا فسخت العقد، هل أدفع شيئاً؟ خارج مهلة الأيام الثلاثة المنصوص عليها في المادة 28، ينص البند 2.1 على أنك قد تضطر إلى رد الرسوم والنفقات المتكبَّدة فعلاً، أو تعويض الوسيط عن الضرر الذي لحق به. اسأل مسبقاً عن النفقات المتوقعة.

جاري زار العقار خلال فترة العرض واشتراه بعد ستة أشهر. هل أدين بالأجر؟ إذا مضى أكثر من 180 يوماً على انتهاء العقد، لا. وضمن الـ180 يوماً، نعم، إلا إذا كنت قد أبرمت بحسن نية عقداً حصرياً جديداً مع وسيط آخر.

ماذا يحدث إذا انتقل وسيطي إلى وكالة أخرى؟ البند 10 يمنحك الخيار: أن تتبع الوسيط إلى وكالته الجديدة بإرسال إشعار خطي، أو أن تبقى مع الوكالة. وفي غياب الإشعار، يُعتبر العقد مفسوخاً في اليوم الذي يبدأ فيه الوسيط ممارسة عمله هناك.

وللاستزادة، اقرأ ما الذي تدفعه فعلاً كعمولة في كيبيك، والمقارنة الصادقة بين البيع مع وسيط أو بدونه، والتكلفة الحقيقية للبيع، والأسئلة الخمسة التي تُطرح قبل توكيل وسيط.

هل أمامك عقد وساطة وبند يوقفك عنده؟ اكتب لي. أشرح لك البند قبل أن توقّع، حتى لو كان وسيط آخر هو من عرضه عليك.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج