دليل البائع
التكلفة الحقيقية لبيع منزل في كيبيك
معظم البائعين يحسبون صافي عائدهم هكذا: سعر البيع، ناقص رصيد الرهن، ناقص أتعاب الوسيط. الرقم الناتج متفائل أكثر من …
اشتريت ترييبلكساً في لافال عام 2022. بعد سنتين، أستطيع القول بثقة أنه من أفضل قراراتي المالية، ليس لأن السوق كان مثالياً، ولا لأن كل شيء سار وفق الخطة تماماً، بل لأن أساسيات الاستثمار كانت سليمة.
يشرح هذا المقال تلك الأساسيات. إذا كنت تفكر في أول عقار دخل لك، فهذا هو الإطار الذي أستخدمه.
الحساب الذي يتخطاه معظم المستثمرين
قبل كل شيء، دعنا نتحدث عن الرقم المهم فعلاً: صافي دخل التشغيل (NOI).
معظم الناس الذين ينظرون إلى عقار دخل يحسبون الإيجار الإجمالي، أي ما ستنتجه جميع الوحدات إذا كانت مشغولة بالكامل. هذا الرقم لا معنى له تقريباً دون سياق.
الحساب الحقيقي هو:
الدخل السنوي الإجمالي
- ناقص الضرائب البلدية والمدرسية
- ناقص التأمين
- ناقص الصيانة والإصلاحات (ضع دائماً ميزانية 10-15% فوق تقديرك)
- ناقص إدارة الممتلكات (حتى لو كنت تدير بنفسك، أدرج ذلك)
- ناقص بدل الشغور (3-5%)
= صافي دخل التشغيل (NOI)
ثم: NOI ÷ سعر الشراء = معدل الرسملة (cap rate)
في منطقة مونتريال الكبرى، معدل رسملة من 4% إلى 6% واقعي لبلكس بسعر جيد. تحت 3%، أنت تراهن كلياً على الارتفاع. فوق 7%، هناك شيء خطأ؛ اكتشف ما هو قبل المضي قدماً.
لماذا الترييبلكس تحديداً
يصل الترييبلكس إلى نقطة توازن لا يمكن لأنواع عقارات أخرى كثيرة مجاراتها.
التمويل: يصل إلى 4 وحدات مؤهل للتمويل السكني. يمكنك وضع دفعة أولى بنسبة 5% فقط إذا سكنت في إحدى الوحدات.
وضع المعيشة: يبدأ كثير من المستثمرين بالسكن في وحدة واحدة، مما يجعل المستأجرين الآخرين يدفعون معظم الرهن العقاري. عندما اشتريت ترييبلكسي، غطّى مستأجراي حوالي 80% من إجمالي تكاليف الاحتفاظ. كنت أعيش بالمجان تقريباً بينما كنت أبني حقوق ملكية.
البساطة: الترييبلكس قابل للإدارة لمالك أول مرة. لست تدير مبنى من 20 وحدة. أنت تدير علاقتين أو ثلاث علاقات مع مستأجرين.
سوق إعادة البيع: يجذب الترييبلكس طيفاً واسعاً من المشترين: مستثمرون آخرون، وعائلات تريد السكن في وحدة وتأجير الأخريات، وأسر متعددة الأجيال. الطلب ثابت.
لماذا لافال
لافال يحظى باهتمام أقل مما يستحق في محادثة الاستثمار. إليك ما تظهره البيانات:
- ثالث أكبر مدينة في كيبيك بأكثر من 450,000 ساكن
- وصول مباشر لمترو الأنفاق عبر الخط البرتقالي
- أسعار الشراء لا تزال أقل من جزيرة مونتريال للعقارات المقارنة
- معدل شغور الإيجار باستمرار أقل من 3%
- طلب قوي من العائلات التي تجاوزت أسعار الجزيرة قدرتها الشرائية
- مجتمعات عربية ناطقة بالفرنسية والإنجليزية تولّد طلباً متنوعاً من المستأجرين
واقع التدفق النقدي في مونتريال الكبرى
أريد أن أكون صادقاً بشأن أمر يتجاهله كثير من منشئي محتوى العقارات: التدفق النقدي الإيجابي الفوري نادر في مونتريال ولافال.
في الأسواق التي ترتفع فيها أسعار العقارات مقارنة بالإيجارات، غالباً ما تجد نفسك في وضع سلبي قليلاً أو محايد للتدفق النقدي، أي أنك تساهم بـ 200 إلى 500 دولار شهرياً من الجيب بعد جميع النفقات.
هذا ليس فشلاً. إليك السبب:
- مستأجروك يسددون أصل رهنك العقاري كل شهر
- العقار يرتفع في القيمة
- أنت تبني أصلاً يولّد عوائد متزايدة مع مرور الوقت
- الخصومات الضريبية على العقار الإيجاري تقلل تكلفتك الصافية
العائد الكامل على ترييبلكس في لافال على مدى 10 سنوات (عند احتساب الارتفاع، وسداد الأصل، ودخل الإيجار) يتراوح عادةً بين 8% و12% سنوياً. هذا تنافسي مع معظم المنتجات المالية، مع الميزة الإضافية للرافعة المالية.
الأسئلة الـ8 التي يجب طرحها قبل تقديم عرض
- ما هو الدخل الإجمالي الفعلي، موثقاً بعقود الإيجار الموقعة؟
- ما هي النفقات الحقيقية من السنتين الماضيتين (إيصالات، لا تقديرات)؟
- متى تم استبدال السطح وبواسطة أي مقاول؟
- هل تم استبدال أي أنظمة ميكانيكية رئيسية مؤخراً؟
- ما هي الإيجارات الحالية مقارنة بسعر السوق؟
- هل توجد ملفات مفتوحة في المحكمة الإدارية للسكن (TAL)؟
- لماذا يبيع البائع الآن؟
- هل توجد مشاريع بلدية مخططة في المنطقة المجاورة؟
إجابات هذه الأسئلة تحدد ما إذا كان الاستثمار منطقياً، أو ما إذا كنت ترث مشكلة شخص آخر.
اللعبة الطويلة
اشترِ ترييبلكساً في سن الأربعين. رهن عقاري على 25 سنة. في سن الخامسة والستين، الرهن العقاري مدفوع، من قبل مستأجريك.
في سن الخامسة والستين، تملك أصلاً تجاوزت قيمته المليون دولار يولّد 3,000 إلى 5,000 دولار شهرياً من صافي دخل الإيجار.
هذا معاش تقاعدي خاص. مبني بالرافعة المالية، ممول من الآخرين، لا يحتاج إلى برنامج حكومي.
الرياضيات تستغرق وقتاً، لكنها تنجح. الانضباط للصمود خلال تقلبات السوق وتحديات المستأجرين هو ما يفصل المستثمرين الذين يبنون الثروة عن أولئك الذين يبيعون في وقت مبكر جداً.
هل تفكر في أول عقار دخل لك في لافال أو منطقة مونتريال الكبرى؟ أحلل استثمارات البلكس بانتظام وسيسعدني مراجعة الأرقام معك. تواصل معي.
جورج مطر
وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.
تواصل مع جورج
