المسكن بين الأجيال في لافال ومونتريال

والداك يبيعان منزلهما ويريدان الانتقال للسكن عندك. أنت تتخيّل مسكناً في الطابق السفلي، ومطبخاً ثانياً، وباباً يُقفَل. قبل أول مخطط للمهندس المعماري، يجب أن يكون أمر واحد واضحاً: هذا المشروع لا يجيزه قانون إقليمي، بل نظام التخطيط العمراني في مدينتك. ولافال ومونتريال لا تقولان الشيء نفسه.

أنا وسيط عقاري، لا كاتب عدل ولا خبير ضرائب: ما يلي معلومات عامة لا أكثر.

ما لا تقوله كلمة “بين الأجيال”

لا يوجد شبّاك واحد في أي مدينة يصدر “رخصة مسكن بين الأجيال”. فما تطلبه فعلياً هو الإذن بإضافة مسكن إلى مبنى لا يضم سوى مسكن واحد. والمصطلح الرسمي يتحدث عن وحدة سكنية تابعة أو إضافية، أي logement additionnel.

الفارق ليس شكلياً ولا لغوياً فحسب. فالـ logement additionnel المرخَّص مسكن ثانٍ حقيقي بكل معنى الكلمة: يظهر في الرخصة، ويمكن أن يحصل على عنوانه البلدي الخاص، ويدخل في حسابات المقرض وفي حسابات الضرائب معاً.

المسكن بين الأجيال في لافال: ما يجيزه النظام

تنشر لافال إجراءً دقيقاً ومفصّلاً لإضافة logement additionnel داخل منزل مخصص لعائلة واحدة. وثلاث نقاط من هذا الإجراء تفاجئ العائلات عادةً.

الرخصة إلزامية والمسكن يجب أن يبقى ملحقاً. المدينة صريحة: إنشاء وحدة سكنية تابعة منفصلة تماماً عن الإقامة الرئيسية غير مسموح به على أراضيها. ولا يُجاز العمل إلا داخل منزل قائم من مسكن واحد. والتكوينات المعترف بها هي التوسعة، وتحويل مرآب ملحق، والطابق السفلي المهيأ على طراز الاستوديو.

الوصول مرن. يمكن الوصول إلى الـ logement additionnel مباشرة من المسكن الرئيسي أو عبر مدخل مشترك، والباب الذي يصل بينهما يجوز أن يكون مقفلاً أو غير مقفل. ويمكن إنشاء مدخل منفصل على أي واجهة. وتوضح لافال أيضاً أن إضافة موقف سيارة ليست إلزامية.

صلة القرابة ليست الشرط الذي يتخيّله الجميع. فمن بين المزايا التي تعدّدها، تذكر المدينة الدخل الإيجاري وإمكانية أن يسكن المالك في الـ logement additionnel بينما يؤجّر الجزء الرئيسي من المنزل. في لافال إذاً، لا يحصرك الإذن البلدي في استعمال مقصور على الأقارب. المقرض والضرائب هما من يضعان الحدود الحقيقية.

قبل رسم أي شيء، تحقّق في أداة Info-règlements مما إذا كان عنوانك خاضعاً لخطة تموضع واندماج معماري: إذا ظهرت الإشارة، تُضاف متطلبات أخرى. ويبقى الملف ثقيلاً: مخطط معماري كامل، وشهادة موقع حديثة من مساح أراضٍ، وبطاقة توصيل الخدمات. وفي منطقة معرضة للفيضان، قد يكون المسكن في الطابق السفلي ممنوعاً. أما باقي عمليات التحقق على مستوى المدينة فمجموعة في دليل الشراء في لافال.

المسكن بين الأجيال في مونتريال: النظام هو نظام الـ arrondissement

في مونتريال لا توجد إجابة واحدة. فنظام التخطيط العمراني يُقَر على مستوى الـ arrondissement، أي البلدية الفرعية، وعنوانان يفصل بينهما شارع واحد قد يخضعان لنظامين مختلفين.

وإليك مثالاً واحداً يوضح ذلك. في Le Sud-Ouest، يصنّف نظام التخطيط العمراني 01-280 الاستعمالات السكنية بحسب عدد المساكن: الفئة H.1 تشمل المباني ذات المسكن الواحد، والفئة H.2 المباني ذات المسكنين. وفي قطاع لا تُجاز فيه سوى الفئة H.1، لا يكون المسكن الثاني استعمالاً مسموحاً به. كما تمنع المادة 151.1 من النظام نفسه تهيئة مسكن في الطابق السفلي، إلا في منطقتين مُسمّاتين بالاسم. فالحل الأكثر شيوعاً في أماكن أخرى مغلق إذاً بصورة تلقائية في هذه الـ arrondissement.

وتؤكد المدينة القاعدة العامة في صفحتها الخاصة برقم العنوان البلدي: إضافة مسكن واحد إضافي في الطابق السفلي ممكنة في بعض المناطق السكنية، ويجب التثبّت من القواعد عند شبّاك الرخص. ويُقدَّم طلب العنوان البلدي في الوقت نفسه مع طلب الرخصة، وقد يتحقق مفتّش من مطابقة المسكن على الموقع.

نقطة لم أجدها، وأفضّل قولها: لا صفحة لافال ولا صفحة مونتريال اللتان اطّلعت عليهما تفرضان إزالة المطبخ الثاني عند رحيل الوالد. هذا الشرط موجود في أماكن أخرى من كيبيك. اطلب التحقق منه لعنوانك قبل توقيع وعد بالشراء.

القاعدة الضريبية التي تقرر بدلاً عنك

هنا تحديداً تقع العائلات في الفخ، لا يوم الأشغال بل بعد سنوات طويلة منها.

تغيير الاستعمال. Revenu Québec واضحة: يقع changement d’usage، أي تغيير استعمال، إذا حوّلت، كلياً أو جزئياً، مالاً تستعمله إقامةً رئيسية إلى مال يخدم كسب دخل إيجاري، ويقع تغيير استعمال في كل مرة تتغير فيها نسبة الاستعمال. وعند التغيير، تُعتبر أنك تصرّفت بالجزء المحوَّل بعائد يساوي قيمته السوقية العادلة وأنك اكتسبته من جديد فوراً بعد ذلك بالسعر نفسه. وقد ينتج عن ذلك ربح رأسمالي يجب التصريح به في سنة التغيير.

ويتيح اختيار معيّن تأجيل هذا الربح. ويجب أن يكون قد قُدّم مسبقاً لدى وكالة الإيرادات الكندية، بموجب الفقرة 45(2) من قانون ضريبة الدخل، وعندها يُطبَّق تلقائياً في كيبيك. ومنذ 19 آذار 2019، يمكن أن يشمل تغيير استعمال جزئياً. وهو لا يعفي أبداً من التصريح بالدخل الإيجاري.

الإيواء ليس تأجيراً. تقرّ Revenu Québec بأنه يمكن تأجير جزء من الإقامة دون أن يترتب على ذلك تغيير استعمال، كغرفة أو غرفتين لنزلاء. والوالد الذي يُؤوى بلا إيجار لا يولّد أي دخل إيجاري إطلاقاً. وهذا التمييز هو خط الفصل الحقيقي في المشروع كله.

التعيين يتم على استمارة. للحصول على الإعفاء، عليك ملء الاستمارة TP-274 ووضع علامة في الخانة 109 من الجزء A من الملحق G، ثم إرفاق كل ذلك بإقرار سنة البيع. ونسيان الـ TP-274 يعرّضك لغرامة قدرها 100 دولار شهرياً، بحد أقصى 5,000 دولار. والتعيين الكيبيكي غير ممكن إلا إذا قُدّم التعيين نفسه أولاً لدى وكالة الإيرادات الكندية.

تمويل المسكن الإضافي: ما تشترطه SCHL

تقدّم SCHL (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) إعادة تمويل موجّهة تحديداً لإنشاء مسكن تابع. وشروطها تشبه كثيراً إطاراً بين الأجيال.

• لعقار يشغله مالكه، حتى أربعة مساكن بما فيها القائمة أصلاً، يمكن أن يبلغ القرض 90 % من القيمة.
• يجب أن تكون قيمة العقار بعد إنجاز الأشغال أقل من 2,000,000 دولار.
• أقصى مدة إطفاء هي 30 سنة.
• يجب أن يشغل مسكناً واحداً على الأقل المقترضُ نفسه، أو شخص تربطه به رابطة الزواج أو الاقتران بحكم الواقع أو صلة والد بولده معترف بها قانوناً، وذلك بلا إيجار.
• يجب أن يكون المسكن التابع مستقلاً بذاته ومطابقاً للأنظمة السارية، ولا يجوز استعماله للإيجار القصير الأمد، أي كل مدة تقل عن 90 يوماً متتالياً.
• يجب أن يُعتمد التمويل المؤمَّن قبل بدء البناء وأن يُصرف على الأشغال. ولا يُسمح بأي سحب لرأس المال السهمي.

احفظ الشرط الرابع: SCHL تقبل أن يشغل المسكنَ قريبٌ بلا إيجار. وقبل الاتصال بأي مقرض، مرّر كلفة الأشغال على حاسبة الرهن العقاري.

الأشغال: رخصة RBQ تستهدف المالك أيضاً

تصدر Régie du bâtiment du Québec (هيئة تنظيم البناء في كيبيك) أربع فئات من الرخص. رخصة المقاول لازمة لكل شخص ينفّذ أو يكلّف بتنفيذ أشغال بناء لحساب الغير. ورخصة المالك البنّاء إلزامية لكل شخص ينفّذ أو يكلّف بتنفيذ مثل هذه الأشغال لحسابه الخاص. وكثير من العائلات تكتشف ذلك بعد فوات الأوان. ويجري التحقق كما يشرحه دليل اختيار مقاول التجديد.

سند الملكية، ومال الوالد، وما يحدث بعد ذلك

الرخصة تحسم أمر المبنى وحده. وهي لا تحسم شيئاً على الإطلاق في ما بينكم أنتم.

الاسم على السند. إذا دفع الوالد 150,000 دولار وكان الأبناء وحدهم على السند، فالوالد ليس مالكاً. وإن كان على السند معكم، فأنتم في ملكية على الشيوع. وتذكّر Éducaloi بذلك: من دون اتفاقية، يفترض القانون أنكم مالكون بحصص متساوية، حتى لو كانت الدفعات الأولى والمساهمات العقارية غير متساوية، ويُقسَّم ربح إعادة البيع بالطريقة نفسها. والإطار الكامل معروض في الشراء بين عدة أشخاص والشيوع.

أثر المال. الهبة والقرض يتشابهان تماماً في حساب مصرفي ولا يفترقان إلا أمام كاتب العدل. ومن دون كتابة مؤرّخة، يختفي المبلغ من الذاكرة المشتركة للعائلة ثم يعود إلى الظهور في أسوأ لحظة ممكنة.

كاتب العدل إلزامي لا اختياري. عقد البيع، واتفاقية الشيوع المشهَرة، والرهن، وهبة العقار، كلها تمر عبره. وترتيب التواقيع موصوف في المسار لدى كاتب العدل.

الرعاية الطويلة الأمد والوفاة. إذا وجب إيواء الوالد في مؤسسة، يفرغ المسكن وتعود مسألة الدخل الإيجاري. وإذا توفي وكان على السند، سقطت حصته في تركته: فتصبحون شركاء لورثته. وصية، وشرط أفضلية، وتأمين على الحياة يكفي لشراء الحصة، تحسم الأساسي، قبل بدء الأشغال.

أسئلة شائعة

هل عليّ إثبات صلة قرابة للحصول على الرخصة في لافال؟ صفحة المدينة عن إضافة logement additionnel لا تفرض هذا الإثبات، بل تذكر الدخل الإيجاري بين المزايا. اطلب تأكيد حالة عنوانك عند شبّاك الرخص، لأن أحكاماً خاصة قد تسري على منطقتك.

طابقي السفلي جاهز، وأضيف مطبخاً صغيراً فقط. هل أحتاج إلى رخصة؟ نعم. فما يُنشئ مسكناً ليس التجديد، بل إضافة وحدة سكنية. وفي مونتريال، يُقدَّم طلب العنوان البلدي مع طلب الرخصة، وقد يأتي مفتّش للتحقق من المطابقة.

والدي يدفع لي إيجاراً. هل أخسر إعفاء الإقامة الرئيسية؟ ليس بالضرورة كلياً، لكنك تدخل في نظام الـ changement d’usage، الذي يقع في كل مرة تتغير فيها نسبة الاستعمال. ويُحسب الأمر حالة بحالة مع خبير ضرائب، وستلزم الاستمارة TP-274 عند البيع.

هل يُعاد بيع الـ logement additionnel بسهولة؟ لا مصدر رسمي يتيح لي تحديد أثره على السعر بالأرقام. ما أستطيع قوله: المشتري التالي سيرث النظام نفسه وشروط المقرض نفسها، والمسكن المطابق، برخصته في الملف، يخاطب عدداً أكبر بكثير من الناس مقارنة بمسكن مرتجل.

وللإكمال، اقرأ الشراء بين عدة أشخاص والشيوع و الشريكان بحكم الواقع والمنزل في كيبيك.

تبحث عن عقار يمكن أن يستقبل والديك في لافال أو مونتريال؟ راسلني: نتحقق من تقسيم العنوان قبل المعاينة، لا بعد وعد الشراء.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج